Ons vertel hoe om die ontwikkelaar te kies, watter dokumente u benodig, sowel as ander subtiliteite van die aankoop van 'n woonstel op die primêre mark.
Foto: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com
Beskerming teen ontwikkelaarfoute, van die vertraging van konstruksie waarborg 'n kontrak van ekwiteitsdeelname in die konstruksie van DDU. Hy bied ook die kwaliteit van die konstruksie.
Hoe om 'n ontwikkelaar te kies
Begin die soeke na 'n geskikte ontwikkelaar staan op die internet. Ondersoek die webwerwe van ontwikkelaars (of die webwerwe van die nuwe geboue self). Gee aandag aan die volgende punte:- samestellende dokumente;
- Resensies van die ontwikkelaar;
- inligting oor die huis onder konstruksie;
- Foto's van konstruksie of webcast.
Elke ontwikkelaar moet 'n pakket van samestellende dokumente hê, wat ten minste die handves, registrasiesertifikaat en bewyse van registrasie in belastingowerhede insluit. U kan die dokumente van die ontwikkelaar deur die belastingdienswebwerf nagaan.
Lees resensies oor die werk van die ontwikkelaar, onthou dat baie van hulle op bestelling geskryf is. Om hierdie rede aanvaar ons die inligting wat krities verkry het.
'N ewigheid kan sien dat die ontwikkelaar aan bankrotskapsvereistes aangebied is, wat beteken dat hy nie genoeg geld vir die vergoeding van kontrakteurs gehad het nie.
Maak seker dat u die fotoverslae (of webcast) van die konstruksieterrein verken. As die bevordering tydens die konstruksie is, beteken dit dat die ontwikkelaar kontrakteurs beheer, die konstruksie is nie die moeite werd nie.
U kan die reeds volledige ontwikkelaar voorwerpe besoek en sien watter soort woonstelle aan kliënte oorgedra word.
Soek vir 'n ontwikkelaar wat projekfinansiering van 'n betroubare bank ontvang het, wie se spesialiste moontlike konstruksierisiko's ontleed het en alle betalings aan kontrakteurs bereken het.
Hoe om 'n huis te kies
Die volgende ding is die moeite werd om baie aandag te gee aan, dit is inligting oor die nuutste gebou, naamlik die konstruksiepermit en die projekverklaring.
Konstruksiepermit word deur territoriale owerhede uitgereik. Dit bevestig dat die ontwikkelaar 'n inspeksie op die staatsvlak geslaag het.
Die ontwikkelaar is die ontwerpverklaring self, dit is toegewys aan druk- en handtekeningdirekteur. Die projekverklaring moet aandui:
sperdatums vir die begin en einde van konstruksie;
- Gedetailleerde beskrywing van die huis;
- Bron van finansiering;
- Moontlike finansiële risiko's.
Boufinansiering kan self deur kopers uitgevoer word, of die ontwikkelaar kan voordeel trek uit die geleende kapitaal. Let asseblief daarop dat die ontwikkelaar voortdurend benodig word omdat dit bereken word met die kontrakteurs en vir die verskaffing van materiaal, en vir elke stadium van werk. Daarom is die ontwikkelaar voordelig om eerste woonstelle te verkoop, selfs voordat die nulsiklus voltooi is, dit is in die stadium van die put.
Sommige vooruitsigte ontwikkelaars sluit 'n projekfinansieringsooreenkoms met banke, in ooreenstemming waarmee 'n kredietorganisasie (bank) 'n lening vir die konstruksie van die huis bied, en die ontwikkelaar word bereken vir kredietgeld wat van kopers ontvang.
Foto: SGR / FOTOLIA.com
Deelname ooreenkoms
Projekte van gedeelde deelname kontrakte in konstruksie (DDU) moet ondersoek word voordat u op die keuse van ontwikkelaar besluit.DTU is bilateraal, dit lê tussen die ontwikkelaar en die koper. In sy inhoud is dit konsensueel en vergoed. Dit beteken dat die regte en verpligtinge van die partye by die verdrag op so 'n wyse onderling verbind word dat die reg van een deel bevestig word deur die plig van die ander party.
Die koper het ietwat meer regte as die ontwikkelaar. Hy het egter sy eie pligte. Die koper is verplig om die bedrag wat in die kontrak voorsiening gemaak is, te betaal, asook om die voorwerp van ekwiteitskonstruksie te aanvaar in die teenwoordigheid van 'n permit vir die inbedryfstelling van 'n woonstelgebou.
Die kontrak van ekwiteitsdeelname in konstruksie moet noodwendig die volgende items bevat:
- Inligting oor die kontrakvoorwerp wat u toelaat om die voorwerp akkuraat te identifiseer (die naam van die voorwerp, die bouadres, die kamer en die plek van die woonstel op die plan, die eienskappe van die woonstel, die beweerde metra);
- Die beraamde koste van behuising (Aangesien die Stigting Metrah kan verander tydens konstruksie, sal die presiese bedrag van 'n ervare ontwikkelaar nie aan die kontrak gemaak word nie, sal slegs 'n benaderde berekening gee);
- Die sperdatum vir die konstruksie en die versending van 'n voorwerp is 'n vaste eiendom (die kontrak waarin die tydperk nie gespesifiseer is nie in die staatsregister geregistreer kan word nie, dit sal nie oorweeg word nie);
- waarborgtydperk vir 'n voorwerp (ten minste 5 jaar, insluitend 3 jaar op ingenieurstoerusting), binne die raamwerk waarvan die ontwikkelaar die tekortkominge vir gratis of betaalvergoeding sal uitskakel;
- Maniere om die uitvoering van die ontwikkelaar van verpligtinge ingevolge die kontrak (die siviele aanspreeklikheidsversekering van die ontwikkelaar of die waarborg van die bank te verseker en die voorwaardes van die waarborg en inligting oor die borg / versekeraar moet aan die aandeelhouers bekend wees).
Registrasie van die kontrak
Ten einde die ontwikkelaar nie dieselfde woonstel aan verskeie aandeelhouers te verkoop nie, en dan geld op te tel en te versteek, die federale wet gedateer 30 Desember 2004 No. 214-fz "op deelname aan die aandeel van woonstelgeboue en ander eiendomsvoorwerpe "Voorsien vir die verpligte registrasie van die aandeelooreenkoms deelname aan die konstruksie van die federale staatsregistrasie diens, kadaster en kartografie (Rosreestr).
In die territoriale verdeling van Rosreestra sal die omstandighede van die sluiting van die transaksie nagegaan word, en inligting daaroor sal in 'n enkele staatsregister van Real Estate (EGRN) aangegaan word.
Vir die registrasie van DDU sal dit nodig wees om die staatsbelasting en koper en die ontwikkelaar te betaal. U kan 'n fooi in die bankafdeling maak of die portaal van openbare dienste gebruik.
U kan self dokumente registreer of vry om die gesag aan die ontwikkelaar per gevolmagtigde oor te dra. As u self die registrasieprosedure wil gaan, kan u 'n verklaring aan die Rosreestra-afdeling bring wat u aan alle gebeure persoonlik sal deelneem.
Om die eerste aandele-ooreenkoms te registreer, moet die ontwikkelaar aan die registrasie-owerheid voorlê:
- Staat Registrasiestelling;
- dokument op die betaling van staatsbelasting;
- Dokumente wat die bevoegdhede van die verteenwoordiger van die kopiereghouer en deelnemers van die transaksies bevestig, insluitende die gesag van die verteenwoordiger van die regspersoon om namens hom op te tree;
- Dokumente wat die beskikbaarheid van die wet bepaal;
- identifikasie dokument;
- samestellende dokumente van 'n regspersoon of notariële afskrifte van hierdie dokumente;
- dokumente wat die voorwerp van ekwiteitskonstruksie beskryf met sy ligging op die plan van die voorwerp wat deur die voorwerp van vaste eiendom en die beplande gebied geskep word;
- Konstruksiepermit;
- Projekverklaring;
- Die plan van die voorwerp wat deur die eiendom geskep is wat die ligging en die aantal residensiële en nie-residensiële persele in sy samestelling en die beplande gebied van elk van hulle aandui.
As u gereed is om die registrasie van die DTD aan die verteenwoordiger van die ontwikkelaar toe te vertrou, is dit nodig om die ooreenstemmende notariële dokument op te stel. Die volmag moet slegs uitgereik word vir die registrasie van 'n verdrag in Rusland, sodat u uself beskerm teen 'n moontlike willekeur van die ontwikkelaar of sy verteenwoordiger. Vir die registrasie van die kontrak neem gewoonlik ongeveer tien werksdae.
Foto: Nigna / Fotolia.com
Betaling van woonstel
Nadat die DDD geregistreer is, kan u die werk van die ontwikkelaar betaal. Gewoonlik betree die betaling 'n spesiale toevallige rekening in 'n bank nadat 'n kontrak met die ontwikkelaar gesluit is. In hierdie geval, ten tyde van die registrasie van die verdrag in Rosreestre, behou die bank die bedrag wat u gemaak het, maar dit nie aan die ontwikkelaar oorgedra nie totdat sy verteenwoordiger 'n gereedgemaakte ooreenkoms bied.Nadat die DDU geregistreer is, oordra die bank onafhanklik geld op die vereffeningsrekening van die ontwikkelaar. As die kontrak nie geregistreer het nie, kan u altyd kontant aan die kredietbrief optel.
Soms weier die ontwikkelaar die praktyk van die gebruik van die kredietbrief. In hierdie geval sal die geld na die nedersettingsrekening vir hulself oorgedra word, maar eers nadat die kontrak in Rosreestre geregistreer is.
Daar is 'n ander manier om te bly, wat ook genoem moet word. U kan kontant by die kassier se kassier betaal. In hierdie geval moet u die ontvangs aan die aankoms kontantbevel gee, wat die feit van betaling bevestig.
U kan die ontwikkelaar betaal vir u behuising op 'n keer of deur verskeie betalings wie se frekwensie deur die verdrag ingestel is; Die prys kan verander word, maar slegs in gevalle en op die voorwaardes wat in die kontrak gespesifiseer word.
Aanvullende ooreenkoms
In die geval van 'n vertraging in die konstruksie of onvermoë om 'n voorwerp in werking te stel, moet die ontwikkelaar in ooreenstemming met Deel 3 van Art. 6 van die Federale Wet No. 214-ф, nie later nie as 2 maande voor die verstryking van die inbedryfstelling van die inbedryfstelling van die huidige situasie en 'n addisionele ooreenkoms aan die ooreenkoms voorlê.
Praktyk toon dat 'n addisionele ooreenkoms onderteken is, is in die volgende gevalle:
- In die kontrak is minder konstruksie sperdatums spesifiek aangedui om beleggings aantreklikheid te verhoog (en die ontwikkelaar het daaroor gewaarsku);
- Vertraging in die lewering van boumateriaal;
- natuurrampe;
- Verander kontrakteur.
Dit is nie nodig om 'n bykomende ooreenkoms te onderteken in gevalle waar byvoorbeeld die oordrag van regte van een ontwikkelaar na 'n ander was nie, daar was 'n weiering om permitte te verkry, was daar tekort aan fondse vir die inbedryf van voorwerpe, of indien die ontwikkelaar voorlê om oor te dra. Die afleweringstyd vir die jaar en meer sonder objektiewe redes. 'N Bykomende ooreenkoms, sowel as DD, is onderhewig aan staatsregistrasie in die territoriale administrasie van Rosreestra.
In elk geval, om die situasie te evalueer, is dit die moeite werd om advokate te raadpleeg wat, gebaseer op die analise van die situasie, kan adviseer oor moontlike risiko's.
Wet van oorhandiging
Nadat die huis in opdrag is, stuur die ontwikkelaar 'n uitnodiging na die inspeksie van die woonstel. Volgens die vereistes van die wet word die uitnodiging per aangetekende pos gestuur. Die ontwikkelaars wat in DDU gespesifiseer word, moet na die ontwikkelaar se kantoor kom. U kan 'n volmag vir een van die kopers maak, dan sal dit vir alle verdere prosedures plaasvind. Nadat die verteenwoordiger van die ontwikkelaar die dokumente van die aandeelhouer (identiteitskaart, volmag, oorspronklike DDU) nagaan, sal u die tyd van inspeksie van die woonstel voorgeskryf word. Inspeksie en aanvaarding van die woonstel - die saak is uiters verantwoordelik. U moet nuwe behuising vir tekortkominge deeglik inspekteer.Alle tekortkominge kan in twee groepe verdeel word:
- betekenisvol, in die teenwoordigheid waarvan dit onmoontlik is om in die woonstel te woon;
- Onnodig, wat meer kosmeties is, maar nie die moontlikheid van die lewe in die woonstel uitsluit nie (byvoorbeeld, onreëlmatighede in gips).
Die afdeling is voorwaardelik omdat dit nie in enige regulerende wet vervat is nie. Die woonstel versamelaar, wat 'n woonstel self maak, bepaal of dit vir hom met betekenisvol geïdentifiseer sal word. As die gebreke onbeduidend is, maar die prolon dit as sodanig glo, moet die ontwikkelaar die teenoorgestelde self bewys (want dit word gewoonlik tot die hulp van onafhanklike kundiges).
Al die tekortkominge wat u ontdek het, moet aan 'n gebrekkige handeling gedoen word, wat in twee afskrifte saamgestel word. Vir hierdie Wet is die ontwikkelaar verplig om die tekortkominge in die woonstel uit te skakel of te vergoed vir die koste van hul regstelling.
Indien u 'n daad van aanvaarding en transmissies onderteken het, maar dan tekortkominge gevind het, kan u gedurende die waarborgtydperk steeds die ontwikkelaar kontak om dit reg te stel. Indien u die ondertekening van die Wet van Aanvaarding en Transmissies vertraag, hoewel die geïdentifiseerde tekortkominge nie betekenisvol is nie, het die ontwikkelaar die reg na 2 maande om 'n eenrigtingwet te maak.
Indien die ontwikkelaar nie die akkommodasie in die tydperk wat in DDU gespesifiseer is, slaag nie, is die verspreiding vir elke dag van vertraging in die bedrag van die 1/150 herfinansieringskoers wat ten tyde van die opbrengs van die bedrag van die 1/150 herfinansieringskoers is.
Sertifikaat van eienaarskap
Nadat u 'n daad van aanvaarding en oordrag geteken het, het die ontwikkelaar u die sleutels oorhandig, daar is nog steeds 'n paar onvoltooide sake.
Die ontwikkelaar is verplig om plaaslike regerings te kontak om te verseker dat die posadres toegeken word, asook om 'n kadastrale en tegniese paspoort uit te reik, dit wil sê om 'n nuwe voorwerp op die kadastrale rekeningkunde te stel en 'n inskrywing daaroor in die register te maak. Gewoonlik duur dit ongeveer 4 maande.
Nadat hierdie dokumente verkry is, is dit nodig om die eienaarskap van die Unified State Real Estate Register (EGRN) te registreer. Vanaf Januarie 2017 is hierdie register in elektroniese vorm in een vir die hele land, dus aansoek om die registrasie van regte en kadastrale rekeningkunde van eiendomsvoorwerpe in enige streek, ongeag waar die voorwerp self geleë is.
Die registrasie-owerheid moet die identiteitsdokument, stelling en DDU kontak. Registrasie sal ongeveer sewe dae neem. Die sertifikaat self sal nie uitgereik word nie - die inligting word in die register opgehoop, en indien nodig, bevestig die feit dat hierdie behuising deur u eiendom besit word, 'n uittreksel van EGRN ontvang.
Belastingaftrekking
Die belastingaftrekking is 13% van u inkomste wat die staat u terugbring nadat u 'n woonstel gekoop het, aangesien die inkomstebelasting op hierdie bedrag reeds betaal is. Kan nie die aftrekking van diegene wat nie inkomstebelasting aftrek nie, kry.
Dien dokumente toe op aftrekking te eniger tyd nadat u 'n woonstel gekoop het. Die maksimum bedrag van belastingaftrekking is 260,000 roebels. In die geval dat die woonstel goedkoper as 2 miljoen roebels was, kan u in die bedrag van die aftrekking moontlik maak en die koste van versiering.
Belastingaftrekking ontvang een wat betalings gemaak het. U werkgewer hou nie inkomstebelasting van u loon totdat u die bedrag van aftrekking ten volle betaal het nie, of u kan dit moontlik maak om uit te reik en deur die belastinginspeksie te betaal. In hierdie geval sal u een keer per jaar betaal.
Voordat u minder kontak, is dit nodig om die volgende dokumente in te samel:
- Belastingverklaring in die vorm van 3-NDFL;
- Sertifikaat van inkomste in vorm 2-NDFL;
- Aansoek om aftrekking;
- Afskrifte van die paspoort, kontrak van ekwiteitsdeelname, betaling kwitansies, 'n daad van die ontvangs van 'n woonstel, sertifikaat van registrasie van eienaarskap of 'n uittreksel uit die register.
Gades wat 'n woonstel in gesamentlike eiendom koop, sal 'n verklaring benodig oor die bepaling van die aandeel en 'n afskrif van die huweliksertifikaat of die huwelikskontrak.
