Dit sal lyk wanneer die koop van behuising in die nuwe bouprobleme nie moet wees nie. Kontroleer die geskiedenis van die woonstel is nie nodig nie - dit is slegs gebou; Dit is nie nodig om seker te maak dat daar geen huurders daarin is nie, wat nie van registrasie gestaak word nie. Maar dit was nie daar nie!
Foto: Shutterstock / fotodom.ru
As die ontwikkelaar nie sy verpligtinge nagekom het nie, het die koper van die woonstel in die nuwe gebou die reg op vergoeding. Met dien verstande natuurlik dat die kontrak van ekwiteitsdeelname in konstruksie (DDU) korrek saamgestel is.
Beëindig u die kontrak?
Die termyn van die oordrag van die eiendom Die Real Estate is 'n voorvereiste voorwaarde vir die kontrak van ekwiteitsdeelname in konstruksie, so vervat in die reg. Indien die term nie gespesifiseer word nie, sal die kontrak nie in die Staatsregister geregistreer word nie. As die ontwikkelaar om een of ander rede nie die konstruksie van die huis kan voltooi nie en dit in werking stel wat in die kontrak gevestig is, is dit verplig om die deelnemer te stuur met relevante inligting en die voorstel om die bepalings van die kontrak te verander.Volgens die vereistes van Artikel 6 van Wet No. 214-FZ "op deelname aan die aandeel Konstruksie van woonstelgeboue en ander eiendomsvoorwerpe", moet dit gedoen word nie later nie as 2 maande voor die verstryking van die term wat in die kontrak gespesifiseer is. . In die geval dat die aandeelhouer instem om 'n bietjie te wag, is die ontwikkelaar 'n bykomende ooreenkoms op die verandering in die verandering van konstruksie en die tydsberekening van die oordrag van die woonstel.
Let wel: 'n Addisionele ooreenkoms aan die Deelname-ooreenkoms moet staatsregistrasie in die territoriale administrasie van Rosreestra slaag
Die koper het 'n ander weergawe van aksies - hy mag nie wag vir die einde van die konstruksie nie en die DTD eensydig beëindig. Hiervoor is dit genoeg om die ontwikkelaar te stuur met die ooreenstemmende skriftelike kennisgewing per aangetekende pos. Beëindig die kontrak of stem in om te wag - om slegs die aandeelhouer op te los. Eerstens is dit nodig om die redes te analiseer waarom die ontwikkelaar nie tyd gehad het om sy deel van die kontrak vir die vasgestelde datum te vervul nie. As die redes uitgeskakel kan word (byvoorbeeld die kontrakteur die afleweringstyd van boumateriaal oortree), en die term vir die uitbreiding van die konstruksie is nie te groot nie, is dit moontlik om te wag vir die einde van die konstruksie. As die rede vir die verandering van die ontwikkelaar of byvoorbeeld in die afwesigheid van permitte of die sperdatums vir die voltooiing van die konstruksie vir 'n jaar of meer uitgestel word, het die koper elke rede om te besluit ten gunste van die beëindiging van die kontrak.
Om nie met die keuse te word nie, is dit die beste om die professionele persone te vertrou en advies van 'n prokureur wat spesialiseer in gedeelde konstruksie.
Eise aan die ontwikkelaar
As die ontwikkelaar nie 'n vertraging aan die einde van die konstruksie gerapporteer het nie (of indien die sperdatum wat in die addisionele ooreenkoms gespesifiseer is, tot die einde kom, en die huis nog nie gegee word nie), is dit nodig om 'n skriftelike eis aan die ontwikkelaar te stuur, eis Om die verpligting te vervul, om die sleutels uit te reik om die woonstel oor te dra en 'n boete vir vertraging te betaal.Die sperdatum waartydens die ontwikkelaar die aandeelhouer moet beantwoord, is tien dae (dit moet in 'n skriftelike eis aangewys word). Die eis word per geregistreerde brief met 'n kwitansie kennisgewing gestuur. Die aandeelhouer kan ook 'n eis aan die ontwikkelaar of sy verteenwoordiger persoonlik gee. Berei in hierdie geval twee gevalle van die dokument voor. Mens sal van die ontwikkelaar bly, die tweede, met die seël en handtekening van die aangenome party, neem jy jouself. Dit sal nuttig wees as jy hof toe moet gaan. As die ontwikkelaar nie op 'n klagte gereageer het nie (het nie voorgestel om 'n bykomende ooreenkoms te onderteken nie, het die saak nie verduidelik nie), kontak die hof.
Die eis kan selfstandig saamgestel word of om aansoek te doen vir regsadvies. U kan 'n eis indien op die ligging van die ontwikkelaar of by u woonplek. Let daarop dat u nie net die betaling van boetes kan eis nie, maar ook vergoeding vir morele skade (sy grootte sal egter graag gedokumenteer word), asook 'n boete vir nie-nakoming van die verbruiker se vereistes op vrywillige basis.
Die volgende dokumente moet aan die eis geheg word:
- kontrak vir deelname aan gedeelde konstruksie;
- Bykomende ooreenkomste aan die ooreenkoms (indien beskikbaar), indien hulle die oordragstydperk van die voorwerp deur die deelnemer van ekwiteitskonstruksie reguleer;
- Dokumente wat betaling van u kant bevestig;
- Ander dokumente wat addisionele koste bevestig (huur van behuising of oorbetaling van die lening);
- U eis aan die ontwikkelaar met 'n voorstel om vrywillig aan die vereistes vir die betaling van boetes te voldoen;
- Die antwoord op die eis (as dit natuurlik was).
Die waarskynlikheid om die geval van die vertraging van die sperdatums te wen, is baie groot. Die enigste ding wat kundiges aandag gee aan en wat die analise van geregtelike praktyk toon, die grootte van die straf wat in die regsgeding verklaar word, kan aansienlik verminder word.
Vergoeding om te wag
Vir elke dag van vertraging is vergoeding staatmaak. As die Prolonnel die transaksie wil beëindig, is die ontwikkelaar na ontvangs van die toepaslike kennisgewing binne tien werksdae verplig om geld terug te betaal vir die woonstel en die boete te betaal vir die gebruik van ander mense se geld. Die grootte van die boete word bepaal uit die berekening van die 1/150 herfinansieringskoers, wat op die tyd van die opbrengs van geld optree.
Sedert 2016 is die grootte van die herfinansieringskoers gelyk aan die sleutelkoers, die grootte moet afsonderlik gespesifiseer word
Byvoorbeeld, op 06/18/2017 was dit 9,25%. Die bedrag word toegeval vanaf die dag waarop die aandeelhouer geld (ten volle of hul eerste deel) onder die kontrak gemaak het, tot die dag wanneer hulle terugbesorg word. Kom ons kyk na. Die woonstel kos 8,5 miljoen roebels., Vir 96 dae is die grootte van die herfinansieringskoers 9,25%. Die bedrag van die vergoeding in hierdie geval sal wees: (woonstel prys / 100 × herfinansieringskoers / 150) × Aantal dae van vertraging, dit is: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Indien die ontwikkelaar weier om die boete vrywillig te betaal, in ooreenstemming met die federale wet "op verbruikersbeskerming", kan die hof 'n boete van 50% van die boete van so 'n respondent voorkom.Daarbenewens het die aandeelhouer die reg om vergoeding te verhaal vir die veroorsaak dat morele skade veroorsaak word deur byvoorbeeld lank te wag. Die bedrag wat u as vergoeding vir skade bepaal, moet gedokumenteer moet bevestig. Om dit te kan doen, is dit nodig om al die papierbewyse te versamel dat u addisionele koste dra weens die skending van die sperdatums. Ons gee voorbeelde. As jy 'n behuising neem, kan jy die hele tyd nie na jou eie woonstel beweeg nie, jy spandeer ekstra geld. U kan u uitgawes bevestig deur 'n afskrif van die huurooreenkoms vir residensiële perseel en wyke aan te bied, wat getuig dat u geld aan die eienaar van die woonstel vertaal (of byvoorbeeld dit sal wees ten koste van 'n hotel of koshuis).
Sonder 'n ooreenkoms
Met die aanvaarding van die federale wet "Op deelname aan die aandeel konstruksie van woonstelgeboue en ander eiendomsvoorwerpe" No. 214-фз Konflike situasies met die deelname van aandeelhouers en die ontwikkelaar het veel kleiner geword. Nietemin kan soms 'n kontrak van ekwiteitsdeelname in konstruksie (DDU) die koper van behuising nie ten volle beskerm nie.
Aan die ander kant kan vergoeding in stryd met konstruksietydperke verkry word indien die woonstel nie deur die kontrak van ekwiteitsdeelname aangekoop word nie. Dit sal moeiliker wees (dikwels in beleggingskontrakte of voorlopige verkoopkontrakte bevat nie die sperdatum vir die einde van die konstruksie en die oordrag van behuising nie).
Indien die term in die kontrak gespesifiseer word, kan u veilig by die hof aansoek doen. In die loop van die verrigtinge moet 'n besluit oor vergoeding gemaak word, en na aanleiding van die bepalings van Kuns. 332 Burgerlike Kode van die Russiese Federasie, selfs al het die kontrak nie die verpligtinge van die verkoper vir vergoeding vir skadevergoeding aangeteken nie, kan die koper die betaling van 'n boete vereis. Die grootte sal bepaal word deur die Reëls van Kuns. 395 Siviele Kode van die Russiese Federasie, wat gebaseer is op die rekeningkundige koers van die sentrale bank van die Russiese Federasie op die dag van die vervulling van die verpligting. Moeiliker as die duur nie deur die kontrak gedefinieer word nie. Maar, en dan moet die koper nie ontmoedig word nie - om sy woorde te bevestig dat die sperdatums oortree word, kan jy die bewyse korrek saamgestel het. Die enigste ding wat in hierdie geval kan nie sonder bevoegde regsondersteuning doen nie.
Daad van ouderdom-transmissie
Nadat die huis in opdrag is, moet die ontwikkelaar 'n boodskap aan die aandeelhouers stuur, wat verwys na die gereedheid van die voorwerp en die uitnodiging om die woonstelle in orde te aanvaar. As die ontwikkelaar belangstel in die feit dat sy aandeelhouers hul vierkante meter sal ontvang, kan dit hom nie beperk met 'n posboodskap nie, en skakel die aandeelhouers of (en) om 'n e-posboodskap te stuur. Of jy kan voortdurend die bladsy van die ontwikkelaar in sosiale netwerke en die webwerf op die internet nagaan, dan sal jy die nuutste inligting hê.
Nadat u 'n uitnodiging ontvang het, moet u die ontwikkelaar kontak en die prosedure verduidelik. Gewoonlik word woonstelle uitgereik in die volgorde van die algemene tou (indien hulle nie vooraf versprei is nie). Om dokumente te ontvang en die woonstel te inspekteer, is die teenwoordigheid van al die aandeelhouers wat in die kontrak genoem word, nodig. As iemand van jou mede-beleggers nie kan kom nie (byvoorbeeld, het jy 'n woonstel met my gade gekoop, vir die tyd van die nuwe een, was hy of sy was in 'n werkende sakereis), dit is nodig om 'n volmag te maak Op dié van die aandeelhouers wat 'n woonstel sal ontvang. As u 'n spesialishulp nodig het - byvoorbeeld, kan die projek van die herstel- en konstruksiespan, wat u behuising voltooi, ook genooi word vir inspeksie. Let wel: Dikwels dui die ontwikkelaar op die vergadering onmiddellik aan om die handeling van aanvaarding en transmissie onmiddellik onderteken, en daarna. Assimate moet nie anders nie, anders as daar tekorte is, moet u hulle op eie koste uitskakel.
Foto: Shutterstock / fotodom.ru
Ons is op soek na tekortkominge
Daar moet gesê word dat die prolonnel seker moet wees om gereed te wees vir die feit dat hy nie die perfekte mure of seks sal sien nie. Aan die ander kant, stem saam met al die verlaagde is ook nie die moeite werd nie. In die teks van die wet is daar geen duidelike klassifikasie van die tekortkominge nie, word hulle algemeen in beduidende en onbeduidende verdeel.Daar is almal wat dit onmoontlik is om in 'n woonstel te woon. Byvoorbeeld, dit is sulke tekortkomers as: Nie-werkende riool, gate in die mure en vensters, gebroke toegangsdeure, geen afsluitingsmeganismes op die vensters nie. Selfs as daar 'n beduidende hoeveelheid van een is, kan u nie die handeling van aanvaarding en transmissie onderteken nie.
Onnodig kan genoemde defekte genoem word wat nie in die woonstel inmeng nie: Pits en foute in gips, skrape op die vensters. Beide beduidende en onbeduidende tekortkominge moet aan 'n gebrekkige verklaring gemaak word, wat aan die handeling van aanvaarding en oordrag geheg is, wat aandui wat die geïdentifiseerde tekort is. Dit is egter nie nodig om te haastig met die ondertekening van die Wet nie, aangesien die ontwikkelaar 'n datum moet toeken aan watter noodsaaklike afwykings uitgeskakel sal word. Eers ná hul uitskakeling kan die aandeelhouer relatief veilig wees vir sy beursie om die daad van aanvaarding van die aanvaarding te onderteken.
As die ontwikkelaar glo dat die bepalings wat in die woonstel geïdentifiseer is, onbeduidend is, moet hy dit bewys dat hy 'n onafhanklike konstruksie-kundigheid gebruik. Let wel: Selfs as u enige tekortkominge gevind het nadat u die aanvaarding van aanvaarding onderteken het, kan u na die ontwikkelaar verwys om hulle uit te skakel. Federale Wet No. 214-FZ bepaal dat die waarborgtydperk vir die huis self 5 jaar is, op ingenieurstoerusting (pyplyne, verwarming en ventilasiestelsels) - 3 jaar.
Dikwels stem die ontwikkelaars nie saam om die aandeelhouerskoste te vergoed vir die uitskakeling van die tekortkominge nie, en hulle stel voor om dit met die kragte van hul kontrakteurs reg te stel. As dit jou geval is, maak gereed om te wag. Die wet verplig die ontwikkelaar om die tekortkominge "binne 'n redelike termyn uit te skakel," maar die term self bepaal nie. Gewoonlik op die afwerking toeken tot die maand. As u reeds die sleutels geneem het, sal die ontwikkelaar met u moet saamstem wanneer 'n konstruksie- en herstelpan in u woonstel sal werk.
Neem of aanvaar nie?
Nadat u 'n uitnodiging van die ontwikkelaar ontvang het om 'n woonstel te neem, benodig u:
- versamel al die aandeelhouers wat in u kontrak gespesifiseer word;
- Kry 'n volmag op diegene wat nie aan die ontvangs van behuising kan deelneem nie;
- pas paspoorte, volmag (indien enige) en die kontrak van billikheid in konstruksie voor;
- Ondersoek die woonstel deeglik, om nie die daad van die tegnici te onderteken nie totdat die inspeksie voltooi is;
- Indien aansienlike tekortkominge geopenbaar word, dring daarop aan dat hulle gedokumenteer word, maar die daad van ontvangs teken nie.
Die ontwikkelaar is verplig om tekortkominge in die woonstel vir 'n bepaalde tydperk uit te skakel of die moontlikheid van monetêre vergoeding aan die koper van die koste van hul regstelling te spesifiseer. Federale Wet No. 214-FZ waarborg nie of die kwaliteit van die woonstel, of die parameters wat in die kontrak gespesifiseer is nie (metode, uitleg), aangesien die ontwikkelaar geregtig is om veranderinge aan die projekdokumentasie te maak, wat goedkeuring ontvang het vir hierdie by die Aandeelhouers, om 'n ooreenkoms te bereik waarmee hulle eenvoudig is, omdat hulle graag in jou eie behuising wil beweeg.
Ekstra en vermiste meters
Wanneer die konstruksie voltooi is, kan dit ontdek word dat die area van die woonstel wat u gekoop het, verskil van die projek. Deur die wet, om 'n voorwerp in werking te stel, is die ontwikkelaar verplig om die meting van alle persele van die gebou van spesialiste van die Tegniese Inventarisbureau (BTI) te bestel. Na die prosedure vind die finale grootte van elke woonstel uit. As die behuising meer blyk te wees, sal die ontwikkelaar addisionele koste benodig; As die gebied minder is - sal dit nodig wees om die aandeelhouer vir die verskil te vergoed.
Indien die projekafwykings van die werklikheid geopenbaar is, moet die aandeelhouer 'n aansoek (in twee afskrifte) van vergoeding vir die Direkteur van die Ontwikkelaar indien om al die feite uit te stel en om te vra vir herberekening (wat bankbesonderhede aandui). 'N Voorbeeld van die aandeelhouer moet ten minste gehandhaaf word totdat die finale besluite oor die prys van behuising aanvaar sal word. Sommige ontwikkelaars sluit in die DDA-item waarvolgens die afwyking van die projekgebied van die werklike binne 1-2% as toelaatbaar beskou word, en daarom vereis die herberekening nie. Let wel: As die ontwikkelaar nie die maksimum moontlike waarde van die teenstrydigheid van die projek en die werklike gebied stel nie, sal die koper nie geld van die ontwikkelaar vir onvolledige vierkante meter kan eis nie.
As die ontwikkelaar 'n oplossing vir die kwessie van die terugbetaling van die bedrag van die terugbetaling of weier om te herbereken met die verandering in die funksionele van die perseel, het die aandeelhouer die reg om oorposes deur die hof te herstel. Om dit te kan doen, is dit nodig om 'n eis vir die beskerming van die regte van die verbruiker in parallel in te dien, met die aansprake vir die herstel van die boete vir die vertraging in die aflewering van die woonstel en vergoeding vir morele skade.
