Woonstellogice

Koop 'n woonstel in die sekondêre eiendomsmark. Gids tot die stadiums van so 'n transaksie, wat toelaat om slaggate te vermy.

Photoxpress.ru.

As jy besluit om 'n woonstel te koop, moet jy geld kies in die konstruksie van 'n nuwe een of koopbehuising in die sekondêre mark. Verhoogde gevalle van misleiding van aandeelhouers moedig baie potensiële kopers aan om die tweede opsie te kies. Vir hulle bied ons 'n gids aan die stadiums van so 'n transaksie, wat toelaat om duikbote te vermy.

So, die besluit is gemaak, jy koop 'n woonstel nie in 'n nuwe gebou nie, maar op die sekondêre mark, wat reeds vervloek en toegerus is. Pluses is ongetwyfeld, jy hoef nie te wag vir die einde van die konstruksie en raai of die huis betyds opgewek sal word nie. Daarbenewens, by die aankoop van 'n woonstel in die huis onder konstruksie, moet jy ongeveer 6 maande doen om die staat se registrasie van eienaarskap daarvan te verwag. Maar iemand wat op soek na sekondêre behuising is nodig om baie aandag te gee. Hierdie segment van die mark is verhoogde risiko. Hier is meer gesofistikeerde bedrog as op die primêre, en die terugkeer tyd van die woonstel is 3 jaar vanaf die oomblik van die opsporing van die onwettigheid van die transaksie. Enige van die voormalige eienaars van behuising kan die transaksie gedurende die gespesifiseerde tydperk protesteer (en die gronde vir hierdie massa, soms selfs doelbewus geskep). As daar oortredings van die wetgewing was, het die hof die partye teruggegee aan die oorspronklike posisie. Die aantal beëindigde transaksies in die eiendomsmark is nie so klein nie: in Moskou, byvoorbeeld, ongeveer 3% van die totale getal van hulle. Om nie hierdie hartseer statistieke te verhoog nie, moet u aan al u optrede dink.

Kies 'n woonstel

Waar om te begin? Natuurlik, met die soeke na 'n woonstel. As u nie beperk is tot die middele nie, kontak die eiendomsagentskap wie se spesialiste geskikte leefruimte sal optel. Die eerste onderwater klip wag hier. Verhoudinge met 'n eiendomsmaatskappy moet uitgereik word. Dit is baie belangrik in die teks van die kontrak om al die parameters van die woonstel aan te dui wat u soek: Distrik, Huis Tipe, Vloer, Gebied, Aantal kamers. Die meer volledige inligting wat u agent sal ontvang, hoe makliker sal dit wees om die toepaslike opsie te vind.

Let asseblief daarop dat die ooreenkoms met die Agentskap die grootte van die Realtor se vergoeding moet bepaal. Ek is 'n enkele raad. 'N Groot beurt op die punt dat die Agentskap jou ten minste drie behuisingsopsies sal kies wat aan jou vereistes voldoen, en binne 'n sekere tydperk. In die teenoorgestelde geval sal die makelaar 'n voorskot moet terugkeer en 'n boete betaal. Natuurlik beteken hierdie staat van die kontrak nie dat jy wispelturig kan wees nie en verlaat al die aangebied woonstelle wat aan jou voorwaardes voldoen. As die termyn gemis is deur u skuld (byvoorbeeld, het u die opsies wat die Agentskap verskaf het sonder die verduideliking van die redes), sal u die voorskot terugbetaal van die bedrag wat deur die makelaar bestee word om te soek na 'n woonstel.

Koper woonstel betaal nie belasting nie. Die verkoper sal inkomstebelasting betaal - 13% van die koste van die woonstel (met aftrekking van voordele). Maar as die verblyf wat jy verkoop, meer as 5 jaar aan jou behoort het of minder as 1 miljoen roebels kos, word jy bevry van die betaling van belasting. As die verkoper 'n woonstel vir minder as 5 jaar besit, sal hy belasting moet betaal met die bedrag van die inkomste uit die verkoop van eiendom van meer as 1 miljoen roebels.

Selfs gaan 'n woonstel deur agentskap koop, begin met die studie van die mark. 'N Persoon wat sulke inligting het, is nie maklik om om die vinger te sirkel nie. Hy het immers 'n idee van die pryse in die huismark, en is dus gereed om met die makelaar in dieselfde taal te praat.

As u besluit om onafhanklik op te tree, sonder om die hulp van die makelaar te gebruik, is die marknavorsing eenvoudig nodig, dit is hoe u die opsies sal vind wat opstel. Op die volgende stadium sal dit nodig wees om die eienaars van die belange wat u belangstel, te bel, dit sal tyd en krag verg.

Sodra jy 'n paar geskikte opsies vir woonstelle kies (of jy sal hulle self vind), moet jy jouself vergewis van hulle. Moenie tyd tot inspeksie verstaan nie en let daarop dat u die meeste moet reken met die skedule van die dag van die potensiële verkoper.

Nadat u die woonstel ondersoek het, moenie vergeet om te vra wie presies haar eienaar is nie en wat op hierdie behuising geregistreer is. Hier en verwag die volgende onderwatersteen, in die geval van die aankoop van 'n woonstel is nie die eienaar nie, maar by sy trustee. Aankoop per proxy is uiters riskant. Die probleem is dat die verkoper nie onwerklik is nie - ongelukkig is dit amper onmoontlik om die egtheid van die krag van attitust te kontroleer. Dieselfde gebeur dat die woonstel self vir 'n lang tyd gehuur word en onwettig geprivatiseer word. Om uit te vind wie die ware eienaar van die behuising is, kontak die plaaslike tak van die Federale Registrasiediens vir die Russiese Federasie.

Om met die eienaars van die woonstel te gesels, vind uit wanneer die huis opknapping gedoen het en of die gebou nie 'n sloping of heropbou werd is nie. U kan hierdie inligting in die Unified Customer Direktoraat nagaan. Maar die belangrikste ding is om te vra of die eienaars van herontwikkeling gedoen het. Hierdie term wys enige veranderinge wat in die BTI-plan aangedui moet word. Ongekoördineerde herontwikkeling is 'n ander onderwater klip. Die herontwikkelingsooreenkomsprosedure is redelik tydrowend en vereis aansienlike kontantkoste, en die wettiging van die reeds gemaakte herorganisasie neem nog meer kragte, gereedskap en tyd. Luister dus na ons raad: Om jouself te beskerm, moet jy die eienaars 'n plan van 'n woonstel wat aan die Tegniese Voorraadburo uitgereik is, vra. Die dokument moet nie vroeër as 3 maande verkry word voordat u 'n woonstel inspekteer (en dalk koop nie). Maak 'n plan met 'n ware woonstaat, let op die ligging van die mure, die teenwoordigheid van bykomende toerusting. As dit vir jouself moeilik is, vra vir hulp van vriende.

Onthou: Inkonsekwente herontwikkeling bedreig jou nie net met 'n boete nie. Volgens die hoë skakels (organisasie wat verantwoordelik is vir die koördinering van die herontwikkeling), kan u verplig wees om 'n woonstel na die oorspronklike staat te bring (indien die herontwikkeling gemaak is met 'n oortreding van die wet, byvoorbeeld, is die kombuis na een van die woonkamer of die draermuur gesloop).

Pretch?

Die volgende stap wat jy moet doen is om te stem oor die waarde van die gelokte woonstel. Wees voorbereid op die feit dat die verkoper die prys sal noem wat onderskei is van die bedrag wat in die advertensie gespesifiseer is. Reis - dit is nie gierigheid nie, maar gesonde verstand.

Dit is moontlik om 'n vermindering van koste om verskeie redes te vra: 'n ongemaklike ligging van die woonstel (nie 'n goeie area, afstand van die metro, gebrek aan winkels, kleuterskool, skole, klinieke nie.), Die behoefte aan dringend herstelwerk, inkonsekwente herontwikkeling. Maar dit is belangrik om te weet dat te lae prys 'n sekere gevaar is. Eerstens gebeur dit dat die goedkoop woonstel verwys na die kategorie omstrede - dit beteken dat daar 'n geregtelike geskil is (byvoorbeeld met die bure wat skade aan herstel veroorsaak het). Tweedens kan die verkoper se onrein op sy hand hof toe gaan en 'n baie werklike geleentheid kry om u behuising te dagvaar, indien u bewys dat ek die gevolgtrekking gekom het dat ondertekening onder druk van komplekse lewensomstandighede (sowel as depressie, dronkenskap, bedreigings), Op daardie tydstip soos u in die kontrak gespesifiseer het, is die koste aansienlik minder as wat eintlik betaal word. Onthou: Om nie te bly en sonder geld nie, en sonder behuising, sit die kontrak presies die bedrag wat jy vir die woonstel gee, maak nie saak hoe jy jou oorreed om minder te spesifiseer nie. Derdens kan dit wel vind dat u onder die beswaring behuising koop. Byvoorbeeld, die voorganger van u verkoper om een of ander rede "vergeet" van die woonstel van 'n familielid wat in die gevangenis straf, of wanneer die privatisering van behuising nie jong kinders insluit nie, of verberg dat die voormalige gade (gade) aanspraak maak op deel van die gebied. Ten vierde, as 'n gekoopte woonstel een keer van 'n verteenwoordiger van 'n "risikogroep" gekoop is: 'n eensame bejaarde persoon, 'n gestremde persoon, hetsy die eienaar, in die familie waarvan daar persone is wat in 'n psigoneurologiese of narkologiese resepte geregistreer is. Natuurlik, met hierdie ontwikkeling van gebeure, sal u erken word as 'n gewetensvolle verkryger, en daarom moet die wet aan u kant wees. Maar jy wag vir 'n hof met hom en onvermydelike groot uitgawes, verlore tyd, onaangename ervarings ... maar jy besluit egter vir jou, waardeer jou toekomstige uitgawes.

Op die verhoog van handel is dit ook nodig om die grootte van die deposito te bespreek (die bedrag wat u aan die verkoper gee om u bedoelings te bevestig, is gewoonlik ongeveer 30 duisend roebels) en die voorskot. Vooruit is 'n voorlopige betaling; Sy deel van die partye sê in elke spesifieke situasie, maar as 'n reël is dit ten minste 10% van die hoofkoste van die woonstel en word betaal indien die koper en die verkoper ooreenkom om die hele bedrag in twee te verdeel. dele. Dit is gerieflik as die verkoper tyd neem om dinge van die woonstel te neem of 'n paar wettige formaliteite wat met behuising geassosieer word, te vestig. Om nie die koper te verloor nie, kan die verkoper u bied om 'n voorlopige koopkontrak te sluit (in werklikheid is dit 'n ooreenkoms oor bedoelings) en maak 'n voorskot. As die transaksie om een of ander rede nie sal plaasvind nie, moet die vooruitbetaling aan u volledig aan u terugbesorg word. Wat die deposito betref, hang dit alles af van watter redes die kontrak beëindig is. Wel, as jy geweier het om 'n woonstel te koop, sal die deposito by die verkoper bly.

Dikwels makelaars in die koopprys van die woonstel sluit hul kommissies in, en die koste van die uitvoering van die transaksie, sonder om die koper in te lig. Daarom, in die kontrak, aanwys die bedrag van vergoeding (beter vaste bedrag), sowel as die koper of verkoper spesifiseer - dra die koste van die ontwerp van die transaksie.

Maak en deposito, en vooraf moet skriftelik uitgereik word. Wanneer u beide beide oordra, en seker maak dat u 'n kwitansie maak om geld te ontvang wat die woonstelverkoper moet teken. Dit is in arbitrêre vorm geskryf, maar in hierdie dokument moet gespesifiseer word:

Wat geld stuur (koper se paspoort);

Wat geld ontvang (verkoper se paspoort);

Op watter basis word geld oorgedra - gewoonlik skryf hulle in die kwitansie: "... as 'n voorskot vir die woonstel";

Die presiese adres van u toekomstige behuising, waarvoor u 'n deposito of voorskot gee, tot die aanduiding van die vloer;

Die hoofkenmerke van die woonstel (aantal kamers, uitleg, metrah);

Die bedrag wat deur die koper gerapporteer word en die doel is 'n voorskot of deposito;

Betaaldatum.

Vertrou maar verifieer!

Die hoofprobleme wag op die stadium om die wettige suiwerheid van die toekomstige transaksie te verifieer. Eerstens moet jy die geskiedenis van die woonstel nagaan. As u besluit om nie die dienste van die makelaar te gebruik nie, is u taak ingewikkeld. Uit die verkoper sal u die volgende dokumente ontvang wat u sal help om die werklike stand van sake uit te vind:

paspoort of ander identiteitsdokument;

Uitbreiding van dokumente vir 'n woonstel (uitgereik deur die registrasiekamer sertifikaat van eienaarskap, 'n ooreenkoms van uitruil of skenking, verkoopskontrak met die vorige eienaar, die sertifikaat van erfenis en ander dokumente, afhangende van wat die eienaarskap van die verkoper se eienaarskap gestig is), wat 'n verpligte staatsregistrasie geslaag het. In die regterkantste dokumente is daar altyd die naam van die eienaar van die behuising;

Hulp op die beraamde koste van behuising (op voorraadpryse) en 'n tegniese paspoort vir 'n woonstel (hierdie dokumente wat aan die Tegniese Voorraadburo uitgereik is, sal bevestig dat jy die woonstel koop vir die vierkant en uitlegte wat in die kontrak gespesifiseer word);

Sertifikate van die ERC en die Belastinginspektoraat oor die gebrek aan skuld op nutbetalings en eiendomsbelasting (of 'n afskrif van die persoonlike rekening of 'n sertifikaat van die Huisbestuur);

Toestemming van die Voogdyskap en Voogdyskapsinliggame vir die Kommissie van Verkoop (indien dit die belange wat in die woonstel van minderjariges geregistreer is) beïnvloed)

'n uittreksel uit die huisboek op voorgeskrewe (geregistreerde) in die woonstel van persone;

Notariseerde toestemming van die gade of gade, familielede van die verkoper van behuising vir die Kommissie van Verkoop en Verkoop (indien eggenote of familielede woonstelmede-eienaars is).

Natuurlik is selfs hierdie eerder lang lys van dokumente nie genoeg om die transaksie tjek te voltooi nie. U kan die toestemming van die verkoper en die volmag en afskrifte van die regte wyse dokumente vir 'n woonstel aanwend, 'n uitgebreide uittreksel uit die huisboek kry. Sy sal jou help om seker te maak dat jy weet dat alle mense wat in hierdie woonstel geregistreer is, weet. Dit beteken dat u na die sluiting van die transaksie nie sal wag vir 'n verrassing in die aangesig van aansoekers vir die leefruimte van die familielede van die voormalige eienaar van die woonstel nie. Ten einde bykomende waarborge te kry, sluit in die koop- en verkoopspunt in die verkoper se plig om na die sluiting van die kontrak 'n residensiële perseel vry te stel. Spesifiseer duidelik in die teks wat na die verstryking van die verspreide verkoper om te beweeg, die volle reg kry om jou slotte in te sluit en nie meer die voormalige eienaar in die woonstel te laat nie, wat nou aan jou behoort.

Maar die verborge slaggate bly steeds baie. Byvoorbeeld, die eienaar-'n-blower verklaar die staatsregistrasie-owerheid dat hy die vorige koopkontrak verloor het en vra om sy reg op behuising te bevestig. Aangesien hierdie kontrakte nie volgens die duplikaat se wet bestaan nie, word dit 'n uittreksel uit 'n enkele staatsregister van reg op onroerende eiendom en transaksies daarmee uitgereik. Met verloop van tyd kan die onreine eienaar van die woonstel 'n paar sulke dokumente ontvang (onder dieselfde voorwendsel van hul verlies), 'n paar verkoopkontrakte weer aansluit, om hulle in verskillende notariële kantore te verseker, geld te versamel en te ontsnap. Daarom is dit beter dat die verkoper, as bewys van sy reg op behuising, jou jou eie kontrak vir die verkoop van woonstelle met die vorige eienaar wys. U sal egter 'n rede hê om te waarsku indien hy in plaas daarvan die verwysing van die genoemde register sal demonstreer.

Jy moet die verkoper van die woonstel nagaan: jy moet seker maak dat dit ten volle in staat is (dit is dit nie in die dwelmgeneesheer of in die psigoneurologiese resepte nie), anders kan die transaksie onwettig erken word. Kyk na sy dokumente, indien moontlik, plaas sy foto's in die paspoort en op die rekening in die paspoort lessenaar, vra die bure ... wees seker om uit te vind hoeveel eienaars by die woonstel, - almal moet saamstem om hul eiendom te verkoop. . Twyfel die transaksie of voer die titelversekeringskontrak in. Dit waarborg terugbetaling van finansiële verliese in geval van ontneming van eiendomsreg, indien die hof een van die transaksies daarmee erken, ongeldig erken. Tariewe maak 0,3-2.5% van die versekerde bedrag.

As jy 'n woonstel koop deur die makelaar, sal die makelaars deel van die probleme. Hulle sal alles uitvind wat die gevolgtrekking van die transaksie kan voorkom of u lewe kan bemoeilik na die registrasie van die koopkontrak. Nietemin is daar 'n baie belangrike vraag - sal die makelaar verantwoordelik wees vir die wettige suiwerheid van die transaksie? U kan nie 'n ondubbelsinnige antwoord gee nie. Enige kontrak aan teoreties kan in die hof beëindig word, aangesien dit heeltemal gewaarborg word dat die transaksie afgehandel sal word en sal alles glad verloop, niemand vir die eiendomme, selfs baie ervare nie. Daarom, let op: Die Agentskap is verantwoordelik vir foute wat sy werknemers direk gemaak het wanneer 'n verkoopsooreenkoms gemaak word, asook om sy verpligtinge te oortree. Die makelaar kan nie vir die verkoper reageer nie, maar om nie sy besigheids reputasie te waag nie, probeer die agentskap natuurlik om elke kliënt te kontroleer en die woonstel wat aan hulle aangebied word.

Die transaksie is meer waardevol as geld?

Ten einde 'n verkoopsooreenkoms te sluit, benodig die koper slegs 'n paspoort. As jy 'n woonstel koop, is dit nie alleen nie, maar in gesamentlike eiendom sal jy die skriftelike toestemming van alle toekomstige eienaars benodig om 'n transaksie te maak.

Die konsepverdrag is wenslik om vooraf voor te berei, u sal tyd hê om sy bepalings te verduidelik en ooreen te stem oor kontroversiële kwessies. Die voorbereiding van die kontrak vereis sekere vaardighede, dus is dit beter om dit aan professionele persone toe te staan. Die kontrak word in drie afskrifte in 'n eenvoudige skryfwerk uitgereik, en al sy lakens word beslis toegewerk. Bevestig die handtekeninge van die partye. Dit is die beste om 'n kontrak in die teenwoordigheid van 'n notaris te sluit: hoewel op die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie, notarisering van die koopkontrak is nie verpligtend nie, sal hierdie eenvoudige regsformaliteit addisionele waarborge van die veiligheid van u transaksie gee.

'N Residensiële aankoop moet noodwendig aandui:

datum en plek van sy gevolgtrekking;
Vakkontrak te koop;
Akkurate adres en eienskappe van die woonstel (aantal kamers, 'n lid); die koste van die woonstel;
Die grootte van die deposito en voorskot (indien dit was);
Die tydperk waartydens die verkoper onderneem om die leefruimte te bevry;
Wie betaal die koste wat verband hou met die ontwerp van die kontrak vir die verkoop en huur van 'n bank veilig;
Paspoortbesonderhede en handtekeninge van die partye. (Die kontrak moet alle volwasse eienaars van die woonstel onderteken. Tekens van kinders van 14 jaar oud en ouer wat nog nie die ouderdom van die meerderheid bereik het nie, is gesertifiseer deur handtekeninge van hul ouers.)

Veilige of "diplomaat"?

Ons draai nou na die belangrikste stadium van die afsluiting van geldtransaksie. Dit gebeur gewoonlik nadat die kontrak geteken is en die koper het die sleutels na die woonstel. Onder die metodes om geld oor te dra, behoort die palmkampioenskap aan berekeninge deur die banksel. Tipies, makelaars aandring dat hul kliënte die dienste van die deposito gebruik en die geld op hierdie manier oorgedra het. Die koper sluit 'n huurooreenkoms vir 'n veilige sel in 'n bank en lê geld daarin. Onder die bepalings van die kontrak dien die sleutel van die banksel as 'n "spring" aan die geld, dus na die sluiting van die koopkontrak word belanghebbende partye (die verkoper en koper gewoonlik vergesel van makelaar) aan die Bank waar alle verdere berekeninge plaasvind. Vleilande, wat vertroulikheid en sekuriteit waarborg, kan die verkoper seker maak dat geld regtig in sy sel is. Om dit te kan doen, is dit genoeg om die sleutel oop te maak wat die koper aan hom berig, bank veilig. As die transaksie afgebreek word, word die sleutel tot die verkoper nie toegeken nie, en daarom kan die koper altyd sy bloed van die bank afhaal.

Die tweede manier om geld oor te dra - oordra hulle deur nie-kontant betaling is die optimale: Dit is nie nodig om die egtheid van die wetsontwerp te kontroleer nie (vir hierdie operasie in die bank sal moet betaal). Ten einde die verkoper te ontvang wat aan hom verskuldig is, is dit genoeg om die toepaslike betaalbevel in die bank in te vul. Dit is geriefliker om dit te doen nadat die kontrak en in die teenwoordigheid van die verkoper onderteken is: en jy sal seker wees dat die transaksie plaasgevind het, en die verkoper sal seker maak dat die geld aan sy bankrekening gestuur is.

Daar is nog 'n opsie "Nie-kontant" - Bankberekeninge deur 'n brief van krediet- of invorderingsbevel te gebruik. Hiervoor behou u die bedrag wat gelyk is aan die koste van die woonstel voor. Kry dit op die hande of vertaal na u bankrekening Die Verkoper sal slegs kan wanneer dit 'n bankwerknemer wat deur 'n nie-notaris van verkope gesertifiseer is, voorlê.

Om hulself te verdedig in gevalle waar die verkoper onbillik was, en die koper deur materiële skade veroorsaak is, verseker die eiendomsagentskap sy verantwoordelikheid. Die verwysing na die feit dat die makelaar verseker is, moet noodwendig in u woonstel-aankoop- en verkoopsooreenkoms opgeneem word.

Deur 'n woonstel te verkoop, probeer baie om die bedrag van die belasting wat hulle moet betaal, te verminder en nie die feit van die verkryging van so 'n groot bedrag te bevorder nie (volgens die wet is die bank verplig om die belastinginspektoraat in kennis te stel dat Meer as 90 duisend roebels ontvang ten koste van die kliënt). Daarom kan u aangebied word om geld in kontant oor te dra. Die minuses van hierdie metode om geld oor te dra, is veel meer as die voordele: dit is nodig om 'n groot hoeveelheid geld te bring en om dit op 'n veilige plek te gee. Daarbenewens kan die verkoper nie net geld herbereken nie, maar ook die egtheid van die wetsontwerp nagaan, en hiervoor benodig u spesiale toerusting. Gegewe al die probleme, beveel ons nie aan om geld op hierdie manier aan te beveel nie. As daar geen ander opsie is nie, stem saam met die verkoper oor die oordrag van geld by die neutrale gebied en met getuies. In hierdie geval, wat 'n kwitansie in ontvangs van kontant maak, moenie vergeet om die teenwoordigheid van getuies te noem en hul paspoortdata te spesifiseer nie.

Ons betree regte

Na afloop van die kontrak en die oordrag van geld, moet u in u hande nie net die sleutels van die nuwe huis wees nie, maar ook die nedersettingsboeke van utility betalings. Dit is nodig om 'n daad van die ontvangs van 'n woonstel te maak, waar hulle aandui, in watter toestand het jy behuising (in die besonder, moenie vergeet om die teenwoordigheid of afwesigheid van dinge van die vorige eienaars te noem nie). Hulle skryf hom in die hand in vrye vorm, maar teken aan beide kante (koper en verkoper).

Die kontrak vir die verkoop en aankoop van vaste eiendom is verpligtend geregistreer in die registrasiekamer of sy takke. Vir erkenning moet bevestiging en sertifikaat van status van 'n nuwe behuising eienaar ongeveer 500 roebels betaal. Dokumente wat inligting bevestig wat u 'n woonstel in 'n enkele staatsregister van regte op onroerende eiendom en transaksies gekoop het, sal vir ongeveer 1 maande gereed wees (versnelde registrasie sal u meer as normaal kos, maar dit sal slegs ongeveer 5 werksdae neem). Op die oomblik sal jy 'n volwaardige eienaar van die woonstel word.