Vestiging van die eienaars van die eienaars van behuising: Voor- en nadele van HOA, regte en verpligtinge, moontlike probleme in die direksie, opvoedingsfases
Wanneer die huurders van nuwe geboue of huise vir 'n lang tyd gebou word, besluit op die vorming van HOA, moet hulle al die voor- en nadele van so 'n vereniging voorstel. Oor hierdie, sowel as hoe die vennootskap geskep word, gaan ons dit vertel.
Volgens die nuwe behuisingskode van die Russiese Federasie kan die huurders wat eienaars van hul woonstelle is, beskryf word om eiendom wat aan hulle behoort, te bestuur. Een van die spesies van so 'n struktuur is 'n behuising eienaar vennootskap (HOA). Dit is 'n nie-winsgewende organisasie wat deur die eienaars van 'n perseel (residensiële en nie-residensiële) gevorm word vir gesamentlike bestuur van 'n woonstelgebou en die oplossing van kwessies van eienaarskap, gebruik en wegdoening van gemeenskaplike eiendom.
Waarom is die voordele van die bestuur van die huiskragte van die vennootskap? Hier is net 'n paar van hulle. Eerstens kan die HOA 'n bedieningsmaatskappy kies. As die gehalte van die dienste wat verskaf word, nie aan die vereistes van huurders voldoen nie (byvoorbeeld is dit onuitspreeklik of swak deur die gebied verwyder), kan u die kontrak beëindig en dit met 'n ander organisasie of individue afsluit. Tweedens beplan die HOA onafhanklik herstelwerk in sy huis, definieer hul volgorde. Die APACK is die plan van hierdie werke en die beraming van uitgawes vir die jaar word by die algemene vergadering van lede van die HOA goedgekeur. Dit is nie nodig om die stadsadministrasie te vra om geld toe te ken nie en wag dan vir die aankoms van die herstelwerkers.
Distrik wetgewende praktyk word dikwels verenig deur die konsepte van "vennootskapseienaars van behuising" en "condominium". Die condominium is egter die vaste eiendom self (insluitende die grondgronde in die gevestigde grense wat daarin gestel is, 'n residensiële gebou en ander eiendomsvoorwerpe), en die huiseienaars se vennootskap is die kantoor van die bestuur van hierdie eiendom. Die condominium kan sonder enige HOA bestaan, maar vir die bestuur van hulle (toerusting van speelgronde en die ontvangsareas van rekreasie, herstel, om die perseel te huur vir huur) vorm HOA.
Daar is nog 'n aangrensende termyn - behuisingskoöperasie (HSK). Die verskil tussen die ECC en die HOA is dat die HST geskep word vir die tydperk van konstruksie van die huis, en nadat dit gebou is, organiseer HOA. Daar moet kennis geneem word dat die bestaande behuising en konstruksie koöperasies in HOA omskep moet word.
Hoekom verenig?
Wat is die vennootskap? Om gunstige en veilige lewensomstandighede van burgers te bied, om die instandhouding van die huis te organiseer en die reg van elke eienaar van die residensiële perseel te besef om hul eiendom te bestuur.TCG beteken word gevorm uit die volgende bronne:
Verpligte betalings, inleidende en ander bydraes van lede van die vennootskap;
Begrotingsubsidies om die operasie en herstel van die huis te verseker, vergoeding vir die stadsowerhede van die betaling van sekere tipes nutsdienste vir voorkeurkategorieë van inwoners (ten einde subsidies te ontvang, moet Moskou TSZH geregistreer word by die Unified Register van die bestuur van woonstelgeboue - ERA, wat vanaf Oktober 2007 uitgevoer word);
Inkomste van ekonomiese (entrepreneuriese) aktiwiteite van die vennootskap wat daarop gemik is om take en die vervulling van die pligte van die HOA uit te voer.
Die behuisingskode van die Russiese Federasie verbied HOA nie om inkomste te ontvang wat nodig is om statutêre doelwitte te bereik nie. Hiervoor word die vennootskap toegelaat om ekonomiese aktiwiteite uit te oefen. Daar moet op gelet word dat die lys van haar spesie vir HOA gewoonlik beperk is tot die diens, operasie en herstel van vaste eiendom in 'n woonstelgebou, die konstruksie van addisionele persele en voorwerpe van gemeenskaplike eiendom in so 'n huis, sowel as huur van 'n deel van gemeenskaplike eiendom.
Dit is baie belangrik dat HOA die geleentheid kry om te gebruik en iemand anders se grondgebied. U kan op enige stadium van die aktiwiteite van die HOA 'n plot uitreik - dit is glad nie nodig om te doen wanneer 'n vennootskap geskep word nie, of ten tye van sy registrasie. Die besluit om 'n grondplot in die totale aandeel-eienaarskap te ontwerp, neem Comrades - die eienaars van die perseel in die huis by die algemene vergadering. By hul instruksies kan alle nodige dokumente voorsitter van die HOA voorberei. Daarna moet dit op die plaaslike regeringsliggaam toegepas word, wat die finale uitspraak sal verduur wat die lot van die plaaslike omgewing bepaal. Let wel: Die oordrag van so 'n plot aan die eiendom aan die eienaars van die perseel is gratis.
Huise waarin huiseienaars gevorm word of gevorm word, sluit in die vraag die program van opknapping ten koste van die stad se begroting. Ten einde u huis betyds op die algemene vergadering van lede van die HOA opgeknap te word, is dit nodig om te besluit oor die skepping van 'n kapitaalherstelfonds. Die spel as die eienaar van residensiële en nie-residensiële perseel sal ook verplig wees om geld aan hierdie fonds oor te dra volgens die besluit van die Vergadering
Uile. Die lede van verskeie HOA-lede wat ondervra is, was bekommerd dat die vennootskappe die volgende voordele het:
Die eienaars van die perseel wat in die HOA verenig het, kan die beleid van die bestuursmaatskappy regtig beïnvloed. Niemand het die reg om die huurders te dwing om geld op die installasie in die gedeelde lyne van leer meubels te versamel nie, maar dit is nodig om te besluit wat die bykomende parkeermasjien toegerus moet wees, en die lede van die vennootskap kan hiervoor gevind word;
Die vennootskap maak dit moontlik om 'n ontginningsmaatskappy te kies. In die praktyk beteken dit dat die eienaars self die kwaliteit van gemeenskaplike dienste aan hulle beheer. Sulke "hersiening" word byvoorbeeld uitgevoer, byvoorbeeld werknemers van die HOA (Ingenieur Disposatcher), Voorsitter of lede van die Raad. As 'n paar oortreding gevind word, sal hierdie feit nagekyk word en kan dit die basis wees vir die breuk vir 'n kontrak met hierdie bestuursmaatskappy. Aakt, wat die onbehoorlike gehalte van behuising en gemeenskaplike dienste aangeteken het, is die basis vir die herberekening van betalings vir die verskafde gemeenskaplike dienste;
Alhoewel die groot opknapping van die Huis van die HOA verplig is om op eie koste te doen, ken die staat subsidie van die begroting toe;
Die totale eiendom van HOA kan beduidende winste aan sy lede bring. Die reg om entrepreneursaktiwiteite aan die vennootskappe te verskaf, kan u geld verdien op die lewering van nie-residensiële persele of selfs die mure van die gebou (byvoorbeeld onder die plasing van advertensietoeke of tegniese toerusting);
Lede van die HOA kan eenvoudig (maar, helaas, sulke skaars) die vreugde van die lewe geniet - 'n goed onderhoude ingang, hul eie parkeerterrein, 'n goed onderhoude binnehof, 'n speelgrond waarop u kind sal meeding.
Daar moet ook gesê word dat die beskikbaarheid van HOA die markwaarde van behuising in die huis verhoog. Na alles, almal wil hê die blombeddings moet netjies wees, die trappe is skoon, concierge, en die interkominge het gewerk (hierdie lys kan oneindig aangevul word).
Die staat poog om die HOA-stelsel te help. Daarom, nie so lank gelede in 'n aantal streke (in die besonder, in Moskou) is die vennootskap vrygestel van grondbelasting. Dieselfde geld vir behuisingskoöperasies, die ECC en ander gespesialiseerde verbruikerskoöperasies wat geskep is om aan die behoeftes van burgers in behuising te voldoen - nou moet hulle nie belasting betaal op grondperke wat deur hulle gebruik word om statutêre doelwitte te bereik in ooreenstemming met die behuisingskode van die Russiese Federasie nie. .
Kenners glo dat dit meer winsgewend is om verskeie woonstelgeboue te bestuur. Die wet het nie inmeng nie - een HOA kan geskep word van huurders van twee of meer huise. Daarbenewens is die HOA geregtig om enige tuisbestuursvorm te kies: onafhanklik, deur direkte kontrakte met hulpbronverskaffingsorganisasies of deur 'n ooreenkoms met 'n uitgenooide vennootskapsbedryfsmaatskappy. Die volle oordrag van die professionele bestuursorganisasie van alle bevoegdhede op volgorde van gemeenskaplike eiendom is moontlik.
Ominus. Maar nie alles is so wolkloos nie - daar is 'n HOA en sy nadele:
Dikwels vind die inisiatiewe van eienaars nie ondersteuning van plaaslike owerhede nie. Hospitalisasie, die meganisme van interaksie tussen vennootskappe en owerhede, is dus nodig om die stel behuisingsverwante kwessies op te los, is nie voldoende in die wet vervat nie. 'N Tipiese voorbeeld: As iemand van die huurders by die huis, waarin daar 'n HOA is, nie bydraes wil betaal nie en verpligte nutbetalings maak om die skuld slegs deur die hof te verhaal. Solank die hof sal besluit, kan baie tyd slaag, en nutsdienste sal gedurende hierdie tydperk wetsgehoorsame lede van die HOA betaal;
Greasants wil nie regtig by die HOA aansluit nie. Deur die wet is die stadsowerhede verplig om die verskil tussen betalings van begunstigdes terug te keer (en hulle is minder as gewoonlik, aangesien hierdie kategorie van burgers subsidies gebruik om vir nutsdienste te betaal) en die oorblywende eienaars van behuising, maar in die praktyk vind sodanige vergoeding plaas. uiters selde;
Die fooi vir uitbuiting in die HOA is hoër as in 'n gewone huis. Maar dit is nodig om te verstaan dat die hoeveelheid verpligte nutbetalings absoluut dieselfde is vir lede van die HOA, en vir inwoners van die huise waarin die vennootskappe nie geskep word nie. AVTID Besluit oor addisionele koste (byvoorbeeld op die toerusting van 'n outomatiese motorhuis, voering van die ingang van marmer teëls, versiering van die lobby, die betaling van dienste van die landskapontwerper) neem die algemene vergadering van inwoners of die raad van HOA . Berekening en toevalling vir residensiële persele en nutsdienste kan uitgevoer word deur hoofrekenmeester, rekenmeester of voorsitter van die vennootskap. Daarbenewens is dit nodig om in ag te neem van gevalle van versuim om dienste te lewer of die voorsiening van nutsdienste wat organisasies bedien (byvoorbeeld na somervoorkomende werk, het hy nie betyds warm water ingesluit nie);
Die sukses en doeltreffendheid van die aktiwiteite van HOA is grootliks afhanklik van sy voorsitter en die regering. Daarom moet die keuse van bestuurders met die verstand bereik word. Maar selfs dit kan nie 'n waarborg wees dat die gerespekteerde buurman van die vyfde verdieping nie 'n deel van openbare geld wil toewys nie, en die buurman van die tweede ingang sal 'n goeie bestuurder word.
Ten slotte kla die voorsitters van die HOA dikwels oor die onbeduidendheid van huurders en die gebrek aan begrip. Natuurlik aanvaar lidmaatskap in HOA 'n paar bykomende koste, maar hulle betaal met honderdvoudig af. Byvoorbeeld, watter ma wil nie sy kind laat los vir 'n stap in 'n geslote en veilige binnehof nie? So 'n probleem kan presies die HOA oplos, maar dit sal 'n paar moeite en kontantkoste benodig.
Die vennootskap van die eienaars van die behuising laat die huurders toe om geld op 'n algemene werkswinkel te maak. Hiervoor maak die algemene vergadering van lede van die HOA 'n besluit om oor te dra aan tydelike gebruik van sommige voorwerpe van hierdie eiendom (kelder waar die winkel tevrede is, of 'n dowe muur van die huis waarop die advertensie skild geplaas word). U kan ook die gebied van die gebou uitbrei - byvoorbeeld om die solder te suig en dit uit te stuur. Bykomende inkomste wat die HOA sal ontvang, moet huis toe gaan
Regte en verpligtinge
Ten einde te dink hoe die vennootskap optree en hoe dit kan help om gewone inwoners, is dit nodig om sy regte en verpligtinge te bestudeer. Kom ons begin met nutsdienste. HOA sluit kontrakte met hulpbronvoorsieningsorganisasies af of lewer onafhanklik die nodige hulpbronne om verbruikers van nutskwaliteitsdienste in die nodige volumes te voorsien. Dit is baie belangrik dat die vereistes van die wet nie gebreek word nie, en die lewe, gesondheid en eiendom van inwoners het nie skade veroorsaak nie. Die vennootskap kan die binnelandse ingenieursstelsels wat gebruik word om nut toebehoeftes aan verbruikers te bied, onafhanklik of met die betrokkenheid van ander persone.
Die berekening en aanklagheffings vir nutsdienste op die bestuur van die HOA word die volgende pligte toegeken:
Op die voorgeskrewe wyse verminder die bedrag van hierdie betalings (byvoorbeeld, indien daar onderbrekings met elektrisiteitsvoorsiening is);
Kontroleer op versoek van die verbruiker die bedrag van die fooie vir dienste en nie later nie as 3 werksdae om dokumente uit te reik wat die korrektheid van die toevalling van betalings bevestig, met inagneming van die gehalte van die dienste wat voorsien word, sowel as gevestig deur wette en Kontrakte, strawwe, strawwe.
Dit is baie belangrik om publisiteit en deursigtigheid van die aktiwiteite van die Raad van die HOA te verseker. Om dit te doen in die teenwoordigheid van kollektiewe (veralgemene) tellers, is die joernaal van Rekeningkunde die rekords van hul getuienis, wat die verbruiker se versoek vir 1 werksdag moontlik maak om hom 'n uittreksel uit hierdie tydskrif te bied. As daar wanfunksionering in die werk van binnelandse ingenieursstelsels of ingenieurskommunikasie en toerusting buite die huis was, is die direksie verplig om nie net die eienaars van behuising gedurende die dag in te lig nie, maar ook om 'n waarskynlike voorspelling te gee: die verskaffing van openbare dienste sal opgeskort of beperk word. Daarbenewens moet die vennootskap op versoek van enige eienaar hom die volgende inligting verskaf: name, adresse en telefoonnommers van versending en nooddienste, die grootte van tariewe vir nutsdienste en toelaes vir tariewe, die volgorde en vorm van betaling van hierdie Dienste, die parameters van hul gehalte, die sperdatums vir die uitskakeling van ongelukke en ander oortredings van die prosedure vir die verskaffing van nutsdienste.
Nog 'n onaangename verantwoordelikheid lê op die leierskap van die vennootskap - om verbruikers in te lig oor beplande onderbrekings in die voorsiening van nutsdienste, en nie later nie as 10 werksdae voor die aanvang van hierdie skorsing.
Ten einde die uitvoering van die bestuursliggame van die HOA van hul pligte te verseker, word die verantwoordelikheidsmaatreëls verskaf. Die gronde vir die toepassing van sulke maatreëls is die oortreding van die gehalte en prosedure vir die verskaffing van nutsdienste; Skade veroorsaak aan lewe, gesondheid en verbruikers eiendom, sowel as persone wat saam met hom woon, as gevolg van die versuim om hierdie dienste of hul onvanpaste gehalte te verskaf. Die gebrek aan skuld van die hoofde van die HOA of die bestuursorganisasie in hierdie geval word nie in ag geneem nie. Hulle is egter vrygestel van aanspreeklikheid vir die versleg van die gehalte van nutsdienste, indien hulle bewys dat dit die omstandighede van force majeure veroorsaak het. Oortreding van verpligtinge aan die kant van teenpartye (dienende organisasies) of foutiewe optrede van die direksie (insluitende die gebrek aan nodige fondse) behoort nie aan sulke omstandighede nie. Die lys van gevalle waar lede van die raad van HOA verantwoordelik is, in die handves vervat is.
Maar dit alles het betrekking op pligte. AVT TSZ regte vir die grootste deel het betrekking op die organisasie van verhoudings met verbruikers van nutsdienste. Die vennootskap is geregtig om betaling vir verbruikte dienste te eis (en dienooreenkomstig die betaling van wedstryd, boetes, boetes in die teenwoordigheid van skuld). Die Raad van die Vennootskap kan ook vereis dat werknemers of verteenwoordigers van die HOA, nooddienspersoneel vir die inspeksie van die tegniese en sanitêre toestand van intra-kwartaal toerusting en die nakoming van die nodige herstelwerk tot die residensiële perseel toegelaat is. Die tyd van besoeke moet gekoördineer word met die verbruiker (alhoewel hierdie reël nie van toepassing is op diegene wanneer dit nodig is om die ongeluk uit te skakel nie). As u weier om die TCG-verteenwoordigers en u skuld te laat vaar, sal beskadig word (byvoorbeeld, u sal die bure vul as gevolg van die wanfunksie van die watervoorsieningstelsel), dan het die vennootskap die reg om op volle skade aan te dring.
Ten slotte word die Raad van HOA toegerus met die gesag om die verskaffing van warm water, elektriese energie en gas op te skort of te beperk. Hierdie prosedure is egter baie lank: om die voorsiening van nutsdienste te beperk of op te skort, kan slegs deur die hof gestuur word. Die eienaar van die kamer moet vooraf 'n skriftelike waarskuwing van maatreëls aanvaar word (dit is die beste om dit per pos te stuur met 'n kwitansie kennisgewing of om van hand na ontvangs te stuur). Maar dit moet in ag geneem word die tydperke wat voorsien word vir die uitskakeling van 'n wanbetalingskuld. Met inagneming van verhitting, rioolvuil en koue watervoorsiening is verbode.
Probleme
Wel, laat ons nou probeer om na die probleme van HOA van binne te kyk. Die voorsitters van die vennootskappe word erken dat baie probleme bekommerd is. Hulle kan in verskeie kategorieë verdeel word.
Die eerste (en belangrikste) - nie-betaling. Byvoorbeeld, die ontwikkelaar en die koper, wat gedeeltelik reeds vir die woonstel betaal is, word getoon, aangesien dit op verskillende maniere opgelos word. Skuld voor HOA groei, die koper woon in die woonstel, herstel dit, maar vir uitbuiting betaal nie, met verwysing na die feit dat die behuising nie formeel aan hom behoort nie. Ja, en die belegger is nie gereed om betalings ten volle te betaal nie, alhoewel dit beweer dat die woonstel sy eiendom bly. Wetlik word hierdie situasie nie vereffen nie, en daarom word in elke spesifieke geval individueel toegelaat, meestal in die regbank.
Die tweede probleem is 'n verhouding met die ontwikkelaar: nie elkeen van hulle is gereed om die tekortkominge wat in enige nuwe gebou is, uit te skakel nie. As u die ontwikkelaar maak, versuim dit, die huurders elimineer foute en wanfunksies op eie koste.
Soms stel die ontwikkelaar toekomstige eienaars van misleidende relatief tot die grootte van die plaaslike gebied bekend. Wanneer die huurders woonstelle verkry, toon hulle prospektusse en op die frase: "Die gebied word gespesifiseer", ingesluit in die kontrak, niemand betaal nie. IVOT Akkommodasie is gekoop, die binnehof is toegerus, winkels en sandkassies is geïnstalleer - en in die tuin het reeds begin om 'n nuwe put te grawe! .. of mense het geld vir 'n woonstel met 'n sogenaamde gratis beplanning gegee, en dan het hulle gehad Om te betaal vir herontwikkeling, wat nie was nie, want toe hulle ingeskryf het, was daar in die nuwe behuising slegs buitemure. (Die feit is dat in ons behuisingswetgewing nie voorsiening maak vir die term "gratis beplanning van die woonstel" nie, sodat alle kopers van sulke behuising 'n moeilike prosedure moet hê vir die vermindering van herontwikkeling.)
Die derde probleem is die gebrek aan inligting oor die aktiwiteite van die HOA. Baie inwoners gaan nie na algemene vergaderings nie, maar alle vrae wat verband hou met hul tuishuis is presies opgelos. Daarom, dikwels die HOA oor die hulp van "gesprekke" - die lede van die direksie wat alle woonstelle in die huis kan omseil en dringende gevalle met eienaars kan bespreek.
Isaway akute probleem - onverskilligheid inwoners. Baie mense is gereed om geld te gee, maar wil nie deelneem aan die verbetering of ten minste moontlike opsies bespreek om die lewe van die huis te verbeter nie.
Opsomming, kan jy sê: HOA is 'n bewuste behoefte. Jy moet jou huis met die verstand bestuur. Bestian as die eienaar, niemand sal dit doen nie.
HOA is nie geregtig om nuttariewe te verander nie: hulle word deur die regering van die Russiese Federasie gevestig. AVTOT-grootte fooi vir die instandhouding en herstel van die huis (wat voorheen die instandhouding van die gebou genoem is) word bepaal by die algemene vergadering van lede van die HOA. Dieselfde vennootskap word verkry uit die stadsbegrotingsubsidies vir die instandhouding en herstel van die behuisingsvoorraad in woonstelgeboue - hierdie soort toelae kan u 'n huis in die regte toestand handhaaf
Volgorde van stadiums van die vorming van die eienaars van behuising
1. Opvoeding van 'n inisiatiefgroep van eienaars of toekomstige eienaars van behuising
2. Voorbereidende werk (die toeslag van inwoners, verduideliking van die voordele van assosiasie)
3. Die algemene vergadering van inwoners, wat besluit oor die vorming van HOA, kies die direksie en sy voorsitter, asook 'n manier om eiendom te bestuur (deur die eienaars van die eienaars van die bestuursmaatskappy of met HOA), goedkeur die Handves van die HOA
4. Registrasie van HOA as 'n regspersoon. Dit vereis 'n staat van staatsregistrasie, die protokol van die Algemene Vergadering met 'n besluit oor die skep van 'n huiseienaarvennootskap (oorspronklike of notariële afskrif), twee afskrifte van die Handves van HOA, goedgekeur deur die algemene vergadering van huiseienaars (gestik en genommer), sowel as 'n kwitansie vir die betaling van die staat se plig vir die registrasie van 'n vennootskap (2000 roebels)
5. Die opening van die vereffeningsrekening van die vennootskap in die bank
6. Oordrag van 'n huis in die bestuur van 'n spesiaal geskepde kommissie, wat verteenwoordigers van die stadsadministrasie en raadslede van die HOA bevat (Aandag van Aanvaarding en Transmissie - 'n Tipiese Interdepartementele Vorm n OS-1A met die toepassing van tegniese dokumentasie op die gebou)