Beskerming van aandeelhouers: Nuwe reëls wat in 2019 in werking getree het

Ons vertel van wat 'n vergoedingsfonds, 'n ESCRO-rekening, wat om te doen as die ontwikkelaar bankrot is en oor nuwe reëls vir die beskerming van misleide aandeelhouers in 2019.

Gemiddeld ontvang 2 tot 6% van die aandeelhouers elke jaar nie hul geriewe betyds nie, en dit skep 'n beduidende probleem vir die eiendomsmark. Beskerming van die regte van die aandeelhouers wat in 2005 voorsien is deur die wet No. 214-FZ onvoldoende was, dus het dit voortgegaan om dit te verbeter. Nuwe reëls is ontwerp om die regte van misleide aandeelhouers te beskerm. Die oorgangstydperk is tot Julie 2019 van stapel gestuur.

Alles oor innovasies in die wet

Items en konsepte

Wie is sulke misleide aandeelhouers

Probleme van ekwiteitsbou

Vereistes vir die ontwikkelaar

Vereistes vir DDU

Verantwoordelikheid vir die verandering van sperdatums

Vergoedingsfonds

Bankrotskapontwikkelaar

Escrow rekening

Volmag

Vooruitsigte vir innovasies

Oor voorwerpe en konsepte

Dus, daar is twee hoofkenmerke. Die eerste is die ontwikkelaar - 'n regspersoon wat of op die regte huurkontrak van grond het en kontantdeelnemers in ekwiteitskonstruksie aantrek om woonstelgeboue te skep en (of) ander eiendomsvoorwerpe gebaseer op die verkrygde permit.

Die tweede is 'n deelnemer in gedeelde konstruksie - 'n burger of regspersoon. Saam kan hulle nie net residensiële geboue bou nie, maar ook motorhuise, gesondheidsfasiliteite, spyseniering, besigheidsaktiwiteite, handel, kultuur en ander eiendomsvoorwerpe, met die uitsondering van industriële fasiliteite. Dit word aangeteken in artikel 2 van die wet.

Daar is ook 'n duidelike definisie van die voorwerp van ekwiteitskonstruksie, dit is die feit dat in die toekoms jou woonstel, 'n motorhuis of plek in die ondergrondse parkering naby die huis moet wees. Hierdie residensiële of nie-residensiële perseel wat na die aandeelhouer oorgedra moet word nadat u toestemming gehad het om 'n woonstelgebou en (of) van 'n ander eiendomsvoorwerp en die deel van hierdie huis of die voorwerp van Real Estate wat gebou is, in te sluit, insluitende die betrokkenheid van die Lid se fondse.

• 

Wie is sulke misleide aandeelhouers

Ten einde die koper van die problematiese vaste eiendom onder konstruksie te kan hê, is die volgende voorwaardes nodig:

• Die aandeelhouersooreenkoms is afgesluit;
• Die uitvoerende party het nie die verpligtinge ingevolge die kontrak van ekwiteitsdeelname langer as 9 maande nakom nie. en het nie beleggings in die konstruksie van 'n huis van meer as twee verslagdoeningstydperke in 'n ry verhoog nie;
• Die ontwikkelaar het geen opvolger om 'n voorwerp te bou nie;
• Die verpligtinge van die konstruksiemaatskappy voordat die aandeelhouers nie deur die bank se waarborg of siviele aanspreeklikheidsversekering verseker word nie.

Let wel: In sommige gevalle kan selfs die beskikbaarheid van 'n kontrak van aandele-deelname aan konstruksie nie die koper-aandeelhouer beskerm nie. Federale Wet No. 214-FZ "op deelname aan die ekwiteitskonstruksie van woonstelgeboue en ander eiendomsvoorwerpe" (Wet No. 214-FZ) beskerm nie die aandeelhouers indien:

• In die gebou is dieselfde perseel verskeie kere verkoop;
• Die huis is gebou op 'n plot wat nie uitgereik of huur is nie;
• Die huis is gebou op 'n plot waar dit nie toegelaat word nie;
• Die huis is gebou met 'n skending van 'n stadsbeplanningsplan, projekvereistes.

Die misbruik van die aandeelhouers met sy voorregte (byvoorbeeld die moontlikheid van eensydige weiering van die kontrak of die verkryging van boetes vir die oortreding van die oordrag van die voorwerp) kan tot die hof lei tot die beskerming van die hof om regte te beskerm indien die kwaadwillige aard van Aksies is gevestig.

Probleme van ekwiteitsbou

In wese word slaggate duidelik vir almal wat hierdie eiendomsbeleggingsskema deeglik bestudeer.

Pluspunte van die skema is voor die hand liggend: die koper ontvang eiendom met 30-40% goedkoper as die gemiddelde markprys; Die ontwikkelaar ontvang fondse vir die konstruksie van eiendomsvoorwerpe en die implementering van die finale produk.

Ongelukkig word so 'n belegging altyd geassosieer met aansienlike risiko's. Klein uitstel is redelik algemeen, nie altyd is die skedule deeglik gepleeg nie. Dit gebeur egter dat die ontwikkelaar spesifiek die voltooiing van konstruksie uitstel of die oomblik van die behuising in te voer.

Goedgekeur in 2005 Wet No. 214-FZ het 'n verbod vir ontwikkelaars bekendgestel aan voorlopige woonstelle voor die ontvangs van permitte; Ek het die ontwikkelaars beveel om in die kontrak alle terme en boetes vir sy nie-vervulling te registreer, asook om elke kontrak van ekwiteitsdeelname (DDU) te registreer ten einde dubbele verkope uit te sluit.

Dit was egter nie genoeg nie en die veranderinge het begin om veranderinge in te stel.

Eerstens moet behuisingskonstruksie geskei word van ander aktiwiteite met die oplegging van beperkings op die ontwikkelaar vir die uitvoer van bedrywighede wat nie verband hou met die implementering van die projek nie.

Tweedens moet die beginsel van "een maatskappy een boupermit" waargeneem word. Terselfdertyd is konstruksie met gedeelde deelname aan verskeie permitte nou verbode. Terselfdertyd sal groot ontwikkelaars nie hul funksies aan kinderstrukture kan delegeer om die uitvoering van verskeie projekte gelyktydig aan te neem nie, aangesien ondervinding minstens 3 jaar moet wees (ten minste as 'n algemene kontrakteur of kliënt).

Derdens moet die aktiwiteit van die ontwikkelaar vergesel word van 'n aangewese bankkredietinrigting. Die maatskappy se rekeninge, die tegniese kliënt en die algemene kontrakteur moet in dieselfde bank geopen word.

Vierde, die vereistes vir die besigheids reputasie van die ontwikkelaar se bestuursliggame en sy deelnemers word strenger. Onder die stigters van die ontwikkelaar kan nie gesigte wees met onopgemerkte of uitstaande oortuigings nie, sowel as diegene wie se aktiwiteite die bankrotskap van die regspersoon veroorsaak het.

Die maatskappy moet 'n eksamengeleentheid kry, selfs vir lae geboue, om nie skuld te hê nie (behalwe vir die teikenlenings vir konstruksie). In 'n gemagtigde bankkredietinstelling moet fondse in die bedrag van minstens 10% van die konstruksiekoste ('n eienaardige valskerm, wat beskerm en ontwikkelaar en aandeelhouers moet wees in die geval van strenger tyd of bankrotskap) gedeponeer word.

Vyfde, die wet vestig die limiet van die ontwikkelaar se uitgawes aan die grondslag vir die vergoeding, die betaling van die bank se dienste, die dienste van die bestuursmaatskappy, reklame, gemeenskaplike dienste, kommunikasiedienste, huur. Hierdie limiet is 10% van die ontwerpkoste van konstruksie.

Hoe om 'n betroubare maatskappy te kies

As jy 'n woonstel in die huis onder konstruksie gaan koop:

1. Leer beskikbare inligting oor die ontwikkelaar, kontroleer sy reputasie.
2. Die maklikste manier om die feit te bevestig dat u op die internet sal lees, om na enige van die geboue te gaan en seker te maak dat werk uitgevoer word.
3. Voordat u die kontrak van ekwiteitsdeelname in konstruksie onderteken, lees dit noukeurig, moenie haastig wees nie.
4. As u die geringste twyfel het, verwys na prokureurs om u te help om alle wetlike ingewikkeldhede te verstaan.

Nuwe vereistes vir ontwikkelaar

Tot op die dag is 'n kontrak met die eerste deelnemer aan die aandeelbou van die ontwikkelaar nie later nie as 14 dae verplig om in die media of op die internet 'n projekverklaring te publiseer waar inligting oor die maatskappy en projekinligting aangedui word.

Die ontwikkelaar is verplig om 'n verspreiding op sy versoek te verskaf:

• Konstruksiepermit;
• Tegniese en ekonomiese motivering van die projek;
• Gevolgtrekking van die staatsondersoek van projekdokumentasie;
• Projekdokumentasie, wat alle veranderinge daaraan insluit;
• Dokumente wat die reëls van ontwikkelaar aan die landplot bevestig.

Hy moet ook in die projek sy eie fondse belê in die bedrag van minstens 'n derde van die totale begroting van die projek; Geld wat van aandeelhouers gelok word, moet streng gaan vir die implementering van 'n spesifieke projek, en nêrens anders nie.

Vereistes vir sal deelname

In ooreenstemming met die DTU onderneem een ​​kant (LOLSHLER) om 'n vaste belang in die dokument te betaal en 'n gereedgemaakte voorwerp aan te neem, en die ander party onderneem om hierdie voorwerp op te stel en in te dien by die ooreenkoms wat deur die ooreenkoms voorsiening gemaak word.

Die kontrak moet voldoen aan:

• Bepaling van die spesifieke voorwerp van gedeelde konstruksie wat ingevolge die projekdokumentasie deur die ontwikkelaar oorgedra moet word;
• Die sperdatum vir die oordrag van die voorwerp van ekwiteitskonstruksie aan die aandeelhouer spesifiseer;
• inligting oor die prys van die kontrak, tydsberekening en bestelling;
• Inligting oor die waarborgperiode wat in verhouding tot die voorwerp onder konstruksie optree.

In die afwesigheid van ten minste een van die terme genoteerde toestande word die kontrak ongeldig beskou. Elke DDU moet in die Rosreestra-streekafdeling geregistreer wees om dubbele verkope te vermy.

Die aandeelhouer het die reg om die kontrak eensydig te beëindig, indien byvoorbeeld:

• Daar was probleme met terme;
• Vereistes vir die kwaliteit van die eiendomsvoorwerp word aansienlik oortree;
• Die beplanning van woonstelle beoog deur die aanvanklike projekveranderings.

In die geval van beëindiging van die kontrak is die ontwikkelaar verplig om nie net geld aan die aandeelhouers terug te gee nie, maar ook rente vir die gebruik van geleende fondse in die bedrag van die 1/150 herfinansieringskoers van die sentrale bank van die Russiese Federasie, wat op die dag van die vervulling van die verpligting om fondse wat deur die aandeelhouers betaal word, te betaal. Terselfdertyd kan die maatskappy die kontrak slegs deur die hof na 3 maande beëindig.

Verantwoordelikheid vir die verandering van sperdatums

Die ontwikkelaar is verplig om die voorwerp aan deelnemers in ekwiteitskonstruksie oor te dra, nie later nie as die term wat deur die verdrag bepaal word. Die oordragstydperk is vir alle deelnemers gestel, dit is een.

As die proses vertraag word, is die ontwikkelaar verplig om 'n boete (straf) aan kopers te betaal in die bedrag van 1/75 herfinansieringskoers van die sentrale bank van die Russiese Federasie, wat op die dag van vervulling van die verpligting op die prys optree. van die kontrak vir elke dag van vertraging.

In die geval dat dit onmoontlik is om 'n huis te bou in die kontrak wat in die kontrak aangeteken is, is die maatskappy vir 2 maande verplig. Skriftelik om die aandeelhouers in kennis te stel en stel voor om veranderinge aan die kontrak te maak.

Daarbenewens stel die DDD sekere terme vir die oordrag van vaste eiendom aan eiendomsbeleggers nadat hulle toestemming ontvang het om die huis aan te bied.

Volgens die wet No. 214-FZ, is die ontwikkelaar verplig om alle woonstelle vir 2 maande aan kliënte oor te dra. Na die aanvaarding van die staatskommissie.

Vergoedingsfonds om misleide aandeelhouers te beskerm

Om die siviele aanspreeklikheidsversekering van ontwikkelaars te verseker onder sal deelname-ooreenkomste nou 'n vergoedingsfonds is.

Alle maatskappye wat woonstelle by die konstruksie stadium verkoop, moet volgens die wet aan die Vergoedingsfonds oorgedra word om aanspreeklikhede onder 'n ooreenkoms te verskaf. 1.2% van die prys van elke DDU. Die wet maak voorsiening vir 'n jaarlikse assessering van verpligtinge om die grootte van die assessering van die assessering aan te pas, maar nie meer dikwels 1 keer per jaar nie.

Die fondse van die Vergoedingsfonds sal gerig word aan die voltooiing van problematiese eiendomsvoorwerpe. Hoof die hoof van die vergoedingsfonds van die Agentskap vir Behuising en Verbandlenings (AHML). Dit is baie belangrik dat die taak van die Stigting nie 'n sekere bedrag insluit nie, dit is slegs nodig om te verseker dat dit finansiële dekking van bestaande risiko's bied.

Die maksimum bedrag van moontlike geldvergoeding word bepaal op grond van die totale oppervlakte van fasiliteite onder konstruksie en die prys van een vierkante meter behuising in hierdie eiendom. Terselfdertyd kan die totale oppervlakte van die voorwerp van ekwiteitskonstruksie nie 120 m² oorskry nie, en die prys van 1 m² daarin kan nie hoër wees as die gemiddelde waarde vir soortgelyke behuising op die primêre mark in dieselfde streek nie.

Die Vergoedingsfonds sal help om die regte van nuwe aandeelhouers te beskerm; Om die medepligtiges wat reeds probleme ondervind het, te help, het die streekowerhede grafieke getrek van die voltooiing van probleemvoorwerpe, wat die tydsberekening en meganismes van die oplossing aandui.

As die ontwikkelaar bankrot is

Die totale duur van die bankrotskapsprosedure word verminder deur die afskaffing van die prosedures vir finansiële herstel en optimalisering van aktiwiteite wat deur die arbitrasiebestuurder en die hof van bankrotskap gedoen word. Die eerste prosedure word bekendgestel aan die prosedure van mededingende produksie, terwyl die professionele leier die bankrotmaatskappy moet lei, wat reeds ondervinding in die konstruksiesektor het. 'N Nuwe bankrotskapsbestuurder rig 'n brief aan aandeelhouers waarin die verdere prosedure en die algoritme van aksies beskryf sal word.

Die wet "op bankrotskap" bepaal dat die vereistes van al die aandeelhouers aan die Mededingingsbestuurder voorgelê word, en nie later nie as 2 maande aan die Arbitrasiehof. Vanaf die datum van ontvangs van die kennisgewing van die mededingende bestuurder. Die bestuurder oorweeg die vereistes en sluit hulle in die register in.

As daar in die loop van die bankrotskapverrigtinge voldoende rede blyk te glo dat die debiteurontwikkelaar-solvensie herstel kan word, is 'n oorgang na eksterne bestuur moontlik.

Die mededingende bestuurder is verplig om die nodige aksies uit te voer om 'n ander kunstenaar te soek en te lok. Daar is nog 'n opsie - die vergadering van die aandeelhouers het die reg om te besluit oor die metode om verpligtinge uit te voer deur vergoeding van die Vergoedingsfonds te ontvang. Daarbenewens bly dit die moontlikheid om die vereistes te betaal deur die bepalings van die voorwerp van onvoltooide konstruksie of die oordrag van residensiële persele te oordra (indien die voorwerp reeds gebou is). Die besluit word afsonderlik vir elke huis onder konstruksie gemaak, die algemene vergadering van toekomstige huurders, dit is nodig om die goedkeuring van ¾ van die aandeelhouers te verkry.

Let wel: In die bankrotskap van die ontwikkelaar is die mees kwesbare kategorie eienaars eienaars van nie-residensiële persele, insluitend woonstelle.

Die landplot en die huis onder konstruksie word belowe met deelnemers in ekwiteitsbou totdat die ontwikkelaar sy verpligtinge nakom; Terselfdertyd gaan die eienaarskap van eiendomsbeleggings aan die aandeelhouer op die tyd van registrasie van die kontrak van ekwiteitsdeelname.

• 

Wat is 'n escrow rekening

Eskrow - spesialiteit van voorwaardelike deposito, waarop kontantgrade ophoop totdat die konstruksie van die huis voltooi is. Escrow rekeninge in Rusland verskyn in 2014, maar het hierdie skema slegs in 2018 gebruik.

Rente op fondse wat op escrow-rekeninge geplaas word, word nie gehef nie, en die bank waar sodanige rekeninge oop is, ontvang nie vergoeding nie. Trouens, 'n Escrow-rekening is 'n rentevrye deposito, die geld waarop dit gevries word vir 'n tydperk wat nie die datum van inbedryfstelling van die voorwerp in die ontwerpverklaring plus 6 maande oorskry nie. By die gebruik van escrow rekeninge aanvaar die aandeelhouers nie die finansiële risiko wat met 'n spesifieke ontwikkelaar geassosieer word nie, en neem slegs die risiko vir 'n gemagtigde bank wat hulle aan hulle moet terugbesorg in gevalle wat deur die wet verskaf word. In die geval dat die bank bankrot verklaar word, belemmer die ontwikkelaar die kontrak met die nuwe bankagent, sal die versekerde geld na 'n nuwe rekening oorgedra word.

Die maatskappy ontvang fondse van die Exoruum-rekeninge nadat u die voorwerp in die werking ingeskryf het en die reg van eienaarskap van minstens een woonstel registreer.

Middel met escrow rekeninge kan vertaal word om te betaal vir die verpligtinge van die maatskappy op 'n leningsooreenkoms, of word direk aan die ontwikkelaar gelys (om met die lener te bereken in die geval wanneer konstruksie op die geleende fondse uitgevoer is.

Garantie Tydperk - 5 jaar

Die skoonmaakmiddel is geregtig om gratis uitskakeling van bespeurde gebreke te vereis of die prys van die woonstel te verminder tot die toepaslike bedrag. Daarbenewens kan die aandeelhouer vergoeding vereis vir sy uitgawes om tekortkominge uit te skakel.

Vooruitsigte vir innovasies

Vanaf 1 Julie 2019 het die veranderinge aan die Federale Wet No. 214-FZ volledig begin werk. Gedeelde konstruksie moet vervang word deur die projek, die register moet geskep word (dit sal help om die betroubaarheid van die ontwikkelaar te kontroleer).

Ook vanaf 1 Julie 2019 het die prosedure vir die verkoop van woonstelle in nuwe geboue verander. In ooreenstemming met die wet sal die maatskappy nou geld ontvang van die aandeelhouer om voort te gaan bou, maar van geakkrediteerde banke en stoor dit op escrow rekeninge.

Maar nie alle ontwikkelaars sal in hierdie skema werk nie. Volgens die resolusie kan ontwikkelaars woonstelle verkoop vir ou omstandighede, indien by die huis is gereed ten minste 30%, en die aantal geslote kontrakte - nie minder nie as 10% sal nie die DDD betree nie.

Slegs die kontrak van ekwiteitsdeelname kan die beskerming van die regte van die aandeelhouer waarborg, sodat die koper nie kan saamstem met die voorstel van die ontwikkelaar om 'n rekening in plaas daarvan of 'n dienskontrak of 'n medefinansieringsooreenkoms uit te reik nie.

Real Estate Kenners glo dat veranderinge in die wet No. 214-FZ sal dwing klein en mediumgrootte maatskappye uit die mark, aangesien die doel van innovasies is om die konstruksiebedryf bekend te maak. Aan die ander kant kan hierdie situasie beduidende veranderinge in die verbandleningmark veroorsaak, wat banke dwing om meer winsgewende kredietoplossings aan te bied vir diegene wat behuising wil koop.

•