Voorlopige koopkontrak: Hoekom is dit nodig en hoe om dit reg te maak

In sommige gevalle word 'n voorlopige kontrak gesluit voordat 'n transaksie-aankoop en verkoop van vaste eiendom gemaak word. Ons vertel daarvan en die subtiliteite van sy samestelling meer.

Om wettiglik te bevestig dat sy voorneme om Real Estate te koop, is verskeie meganismes: 'n deposito, vooruitbetaling en die gevolgtrekking van 'n voorlopige kontrak. Elke variant is effektief op sy eie manier.

Wanneer die voorlopige kontrak is

'N Voorlopige ooreenkoms van die aankoop en verkoop van vaste eiendom lê in die geval dat een van die partye nie gereed is om onmiddellik in die hoofkontrak te kom nie. Dit kan vir die volgende redes gebeur:

• Die verkoper berei nie dokumente op wat die eienaarskap van vaste eiendom bevestig nie;
• Die koper het geen bedrag wat nodig is om te koop nie, maar dit moet in die afsienbare toekoms verskyn;
• By die aankoop van eiendom word die verbandlenings gebruik, maar die bank neem egter tyd (tot 3 weke) om 'n spesifieke analise van die voorwerp te doen, insluitend om die wetlike deursigtigheid van die transaksie te verifieer en die verslag van 'n professionele keurder te verken;
• Die verkoopte eiendom word belowe, en die tyd is nodig om die prosedure uit te voer vir die opheffing van die beswaring.

Onthou dat wanneer 'n behuising op die bepalings van ekwiteitsdeelname in konstruksie gekoop word, 'n voorlopige koopkontrak is nie omdat dit nie die aandeelhouer van die nodige wetlike waarborge verskaf nie

• 

Wat waarborg die kontrak

'N Voorlopige kontrak is 'n soort waarborg vir elke deel van die transaksie. Om die verpligtinge van die koper aan die verkoper te herstel, moet die kontrak in die kontrak vasgemaak word. Terselfdertyd is die kontrak vasgestel en die koste van vaste eiendom, waarborg die koper die invariansie van die voorwerpprys tot die aankoop.

Die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie het 'n waarborg gegee van die nakoming van die voorlopige kontrakvoorwaardes. Indien die koper of verkoper binne 6 maande om een ​​of ander rede die gevolgtrekking van die hoofkontrak ontduik, kan die ander party by die hof aansoek doen. In die geval dat daar geen struikelblokke is vir die sluiting van die transaksie nie, sal die hof op samehangend besluit tot die sluiting van die hoofkontrak.

Ten einde die hof te aanvaar om so 'n eis te aanvaar, moet dit die voorwerp van verkoop soveel as moontlik die voorwerp van die verkoop moet bepaal, asook die aanduiding van die kontrakprys en die proses vir die maak van die voorwerp van die verkoop onderlinge setlaars. Daarbenewens moet die verdrag in die kontrak bepaal word, wie se offensief toegewyd is om die hoofkontrak te sluit. Hierdie keer kan verander word by die voorkoms van die omstandighede wat in die voorlopige kontrak gespesifiseer word.

Indien die hof 'n positiewe besluit neem, word die voorlopige kontrak as afgesluit beskou. Die bepalings van die kontrak word bepaal deur die hofbesluit en sal optree vanaf die oomblik wanneer hierdie dokument wettige krag betree.

• 

Hoe om 'n kontrak te maak

In die betekenis van kuns. 429 van die Burgerlike Kode van die Russiese Federasie Party van die voorlopige koopkontrak onderneem om in die toekoms die hoofkontrak van verkoop op voorheen ooreengekome voorwaardes te sluit.

Die voorlopige koopkontrak moet skriftelik afgehandel word. Op versoek van die partye kan dit opgestel word en verseker word deur die notaris (kuns 163 van die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie). In hierdie geval sal die grootte van die tarief vir die pleeg van wettige beduidende aksies bepaal word, afhangende van die transaksieprys (paragrawe. 4 van paragraaf 1 van Art. 22.1 gestig van die wetgewing van die Russiese Federasie op die notaris). Staatsregering van so 'n kontrak is nie nodig nie.

Die voorlopige kontrak moet bevat:

• Voorwaardes om 'n vak van die kontrak te vestig (van die voorlopige ooreenkoms moet beslis volg dat sy partye ingestem het om 'n kontrak te sluit vir die verkoop van 'n sekere voorwerp van vaste eiendom onder die voorwaardes wat in die voorlopige kontrak vermeld word);
• Die voorwaardes van die hoofkontrak wat, volgens een van die partye, 'n ooreenkoms bereik moet word wanneer 'n voorlopige ooreenkoms gesluit word;
• Voorwaardes oor die prys van die woonstel;
• Die lys van persone wat daarin woon, wat hul regte aandui om hierdie residensiële perseel te gebruik (indien enige).

In die afwesigheid van 'n voorlopige aankoop en verkoop van die eiendomsvoorwerp ten minste een van sy noodsaaklike voorwaardes, sal so 'n dokument as onbeduidend beskou word, en die transaksie is onsuksesvol

Vak- en pryskontrak

By die beskrywing van die onderwerp van die kontrak - die voorwerp van vaste eiendom - is dit nodig om al sy hoofkenmerke ten volle en korrek aan te dui, naamlik:

• adres;
• Kadastrale nommer;
• Vierkantig in ooreenstemming met die data van die sertifikaat van die Buro vir Tegniese Voorraad;
• Aantal kamers;
• Vir die woonstel kan u die vloer spesifiseer waarop dit geleë is, en die algemene vloere van die huis waarin die woonstel geleë is.

Om die eienskappe van die eiendomsfasiliteit in die voorlopige kontrak te bevestig, word dit aanbeveel om dokumente aan te dui wat die reg van eienaarskap, hul besonderhede bevestig. Daarbenewens moet hierdie sertifikate van staatsregistrasie van eiendomsregte of ontslag van die verenigde staatsregister van Real Estate gegee word.

Let asseblief daarop dat die prys van eiendom wat as 'n voorwerp van die transaksie optree, volledig in roebels aangedui word. Indien die partye ooreengekom het om 'n voorlopige kontrak te sluit om 'n deposito of vooruitbetaling in te stel, moet die grootte daarvan ook gespesifiseer word.

Die teks van die hoofkontrak moet aan die voorafgaande ooreenkoms geheg word. LET WEL: Indien u verskillende hoeveelhede transaksies in voorlopige en hoofooreenkomste spesifiseer, is dit 'n oortreding van die wet.

Benewens die waarde van die eiendom in die voorlopige kontrak, is dit nodig om aan te dui watter van die partye die koste van betaling vir notarisdienste is, wat 'n banksel kan huur, staatsregistrasie van die oordrag van eienaarskap van 'n woonstel.

Ansreams

Wanneer u die teks van die kontrak opstel, let op of die data van die partye - die verkoper en die koper korrek aangedui word, wat hulle voltooi het met data in dokumente wat die identiteit bevestig. Let wel: Die eiendomsmark spesialiste beveel aan om in die kontrak te spesifiseer, nie net registrasieadresse nie, maar ook werklike adresse van die partye (U kan ook fone, e-posadresse spesifiseer). In die geval van abnormale situasies sal sulke omsigtigheid u toelaat om 'n teenparty onder die kontrak te vind.

Let daarop dat in behuising wat die onderwerp van die transaksie is, nie net die verkoper nie, maar ook die persone wat na die verkoop die reg om te akkommodeer (byvoorbeeld die voormalige lede van die familie van die eienaar, sal bly, wat by die Tyd van die privatisering van die woonstel het gelyke regte om met die eienaar te privatiseer, maar hulle het dit geweier). Die reg om behuising in hierdie geval te gebruik, is 'n onbepaalde karakter, dus moet sodanige persone noodwendig in die voorlopige kontrak aangedui word. Hul lys is 'n beduidende voorwaarde vir die verkoop en verkoop van die woonstel.

In die voorlopige kontrak moet paspoortdata aangedui word, sowel as die sperdatums vir die verwydering van die registrasie-rekening na die sluiting van die hoofkontrak vir die verkoop van woonstelle van ander wat in die woonstel geregistreer is, behalwe die verkoper.

Ander bepalings van kontrak

In die voorlopige kontrak moet die regte en verpligtinge van sy partye voorgeskryf word, sowel as die sperdatums vir die bepalings van die kontrak. Dit is veral versigtig oor die prosedure vir die oordrag van die voorwerp aan die koper, wat strawwe vir die vertraging in die vervulling van verpligtinge ingevolge die kontrak verskaf. Dit sal situasies uitskakel waar die verkoper die oordragtyd vertraag.

Deur 'n voorlopige kontrak af te sluit, het u die reg om te besluit om die termyn van die sluiting van die hoofkontrak te bepaal of nie. As jy van plan is om dit te spesifiseer, moet dit beteken:

• of 'n spesifieke datum ("03/10/2019");
• of 'n datum, nie later nie as wat die hoofkontrak gesluit moet word ("nie later nie as 10.03.2019");
• of die tydperk waartydens die hoofkontrak gesluit sal word ("binne drie maande na die sluiting van die voorlopige kontrak").

Let wel: Die wet verskaf nie vereistes vir tydsberekening nie. So kan die termyn kort wees (byvoorbeeld na 1 maande vanaf die datum van ondertekening van 'n voorlopige ooreenkoms) of lank (byvoorbeeld na 15 maande vanaf die datum van ondertekening van 'n voorlopige kontrak).

Indien die vorige kontrak nie die termyn van die sluiting van die hoofkontrak spesifiseer nie, sal dit nodig wees om gedurende die jaar vanaf die datum van die ondertekening van die voorlopige kontrak te sluit.

Indien die hoofkontrak nie in die tydperk in die voorlopige kontrak vermeld word nie, en geen van die partye stuur 'n voorstel om die hoofkontrak te sluit nie, verloor die voorlopige ooreenkoms sy sterkte, en die partye is vrygestel van die vervulling van verpligtinge wat voorsien word in Dit.

• 

Risiko's aan die einde van die voorlopige kontrak

Eerstens is die onderwerp van 'n voorlopige koopkontrak nie om 'n woonstel te koop nie, maar slegs die bedoeling van die partye in die toekoms om die hoofkontrak te sluit. Om hierdie rede kan 'n voorlopige ooreenkoms nie 'n waarborg van behuising wees nie, selfs al is dit reeds deur die koper betaal.

Tweedens kan die hof nie die eienaarskap van 'n woonstel herken nie, aangesien die kontrak nie die verpligtinge van die verkoper bevat om die woonstel aan die koper oor te dra nie. As die koper 'n beroep doen op die hof met 'n eis vir die sluiting van die hoofkontrak van verkope, is die waarskynlikheid om 'n teeneis te lê, is groot. Die onderwerp van so 'n eis behoort die erkenning van die voorlopige kontrak vir die verkoop van die woonstel te wees deur ongeldige of nie-verskuif te wees.

• 

Derdens is daar 'n risiko van dubbelverkope Real Estate. Aan die einde van die voorlopige kontrak ontstaan ​​die koper nie die reg van eienaarskap nie, die kontrak is nie onderhewig aan staatsregistrasie nie. Ongelukkig dra hierdie omstandighede by tot die feit dat die gewetenlose ontwikkelaar dieselfde kontrak met 'n ander koper kan sluit.

Vierde, in die geval van 'n verhoor, kan die koper slegs van toepassing wees op die opbrengs van belegde fondse met die betaling van 'n boete in die bedrag van die herfinansieringskoers van die Bank van Rusland. As die ontwikkelaar deur bankrot erken word, is daar 'n moontlikheid dat die koper van hierdie moontlikheid ontneem kan word.

Om aandag te skenk aan die feit dat in die voorlopige kontrak vir die verkoop van die woonstel aangedui moet word dat die woonstel nie onder inhegtenisneming is nie, is nie gelê nie, vry van enige besware en beperkings

Is dit moontlik om die ooreenkoms te beëindig

Die reëls van die beëindiging van die ooreenkoms word gevestig deur die norme van die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie. Die kontrak kan beëindig word:

1. Indien die hoofkontrak nie afgehandel is op die tyd waarop die partye ooreengekom het nie, het geen van die partye 'n voorstel gestuur om 'n koopkontrak te sluit nie;
2. Indien die koper nie tyd het om die bedrag wat nodig is vir die verlossing van vaste eiendom te versamel nie, en terselfdertyd is daar geen ooreenkoms tussen die partye om die termyn van die voorlopige kontrak te verleng nie of die nuwe ooreenkoms is nie afgehandel nie;
3. deur die onderlinge ooreenkoms van die partye;
4. As, na die sluiting van die kontrak, aansienlike tekortkominge in die verkoopte eiendomme ontdek is.

Indien die sluiting van die voorlopige kontrak vergesel is van 'n aansienlike vooruitbetaling deur die koper, dan in die geval van beëindiging van die koopkontrak van eiendomsbeleggings, is die verkoper verplig om die bedrag wat aan hom betaal is, terug te gee.

• 

Indien die verkoper weier om 'n deposito terug te stuur, is die slagoffer daarop geregtig om die eis aan die hof te stuur op die plek van registrasie van die respondent. Oorweeg: Selfs as die ontvangs van geldoordrag nie uitgereik is nie, is dit moontlik om 'n eis vir die onwettige verryking van die verkoper in te dien. Die bevestiging sal 'n uittreksel wees van die bankinstelling of skriftelike getuienis van getuies.

By die samestelling van 'n kennisgewing van die beëindiging van die transaksie is dit nodig om in ag te neem dat die norme van die burgerreg van die Russiese Federasie nie die verenigde vorm van die dokument reguleer nie, daarom is dit nie moontlik om die fokus op die vorm te betaal nie, Maar die inhoud van hierdie dokument.

Die kennisgewing moet bevat:

• Volle naam en datum van dokumentasie;
• die bepalings van die beëindigde vorige koopkontrak;
• beskrywing van 'n oortreding van die kontrak (indien hulle plaasgevind het);
• benodigdhede van die aansoeker en die verweerder;
• handtekening.

Dit is baie belangrik wanneer u 'n kennisgewing stuur om die tyd van die stuur van 'n dokument aan te teken, aangesien dit hierdie datum is wat die hoof sal wees om die sperdatums te bepaal in die geval van 'n beroep op 'n hoër hof.

In 'n ooreenkoms oor die beëindiging van die voorlopige ooreenkoms vir die verkoop en aankoop van vaste eiendom is dit nodig om die identifikasienommer, die datum van sy ontwerp, sowel as die stad waarin die eiendom geleë is, te plaas. Vervolgens word aantekeninge voorgeskryf waarin die lys van gronde wat dien as die beëindiging van die verhouding tussen die partye by die transaksie in detail gespesifiseer word.

Die prosedure vir die beëindiging van die voorlopige kontrak

1. Bestudeer die bepalings van die kontrak noukeurig, kyk al sy bepalings, sowel as die bepalings van die beëindiging van die transaksie. Kontroleer of die kontrak korrek gemaak word, of die partye korrek aangedui word, aangesien die foutiewe uitgereikte dokument outomaties regsmag is.
2. Dit is nodig om seker te maak dat al die bepalings van die voorlopige kontrak uitgevoer is. Indien nie - dit is 'n goeie rede om die voorlopige koopkontrak te beëindig.
3. Die inisieerder van die beëindiging van die voorlopige kontrak stuur 'n skriftelike kennisgewing aan die tweede party. In die geval van die verkryging van weiering om die probleem op te los, het die inisieerder die reg om by die hof toe te pas.
4. As die deelnemers van die transaksie tot 'n wedersydse begrip gekom het, word die afskaffing van kontraktuele verpligtinge geïmplementeer deur die ondertekening van die "omgekeerde kontrak". In hierdie geval verander die partye van die transaksie op plekke, dit wil sê, die voormalige koper is toegerus met die status van die verkoper, en die verkoper is die koper.