شقة من المطور: كيفية شراء السكن في السوق الأساسية

نقول كيفية اختيار المطور، ما المستندات التي تحتاجها، وكذلك مشاركة الدقيقة الأخرى لشراء شقة في السوق الأولية.

الصورة: VSEVOLOD chuvan / fotolia.com

الحماية من أخطاء المطورين، من تأخير البناء يضمن عقد مشاركة الأسهم في بناء DDU. كما يوفر جودة البناء.

كيفية اختيار المطور

بدء البحث عن مطور مناسب يقف على الإنترنت. فحص مواقع المطورين (أو مواقع المباني الجديدة نفسها). إيلاء الاهتمام بالنقاط التالية:

• وثائق تأسيس
• مراجعات المطور؛
• معلومات عن المنزل قيد الإنشاء؛
• صور من البناء أو البث الشبكي.

يجب أن يكون لكل مطور مجموعة من الوثائق التأسيسية، والتي تتضمن على الأقل الميثاق وشهادة التسجيل وأدلة التسجيل في السلطات الضريبية. يمكنك التحقق من وثائق المطور من خلال موقع خدمة الضرائب.

قراءة مراجعات حول عمل المطور، تذكر أن الكثير منهم كتب بالترتيب. لهذا السبب، نفترض أن المعلومات التي تم الحصول عليها حرجة.

قد تلاحظ الإدارة أن المطور قد تم تقديمه إلى متطلبات الإفلاس، مما يعني أنه لم يكن لديه ما يكفي من المال لمكافأة المقاولين.

تأكد من استكشاف تقارير الصور (أو البث الشبكي) من موقع البناء. إذا كان الترويج أثناء البناء، فهذا يعني أن المنشآت المطور لمقاولات البناء، والبناء لا يستحق كل هذا العناء.

يمكنك زيارة كائنات المطور كاملة بالفعل ومعرفة نوع الشقق التي يتم نقلها إلى العملاء.

ابحث عن مطور تلقى تمويل المشاريع بنك موثوق به، قام متخصصون بتحليل مخاطر البناء المحتملة وحساب جميع المدفوعات للمقاولين.

كيفية اختيار المنزل

الشيء التالي يستحق إيلاء اهتمام وثيق، فهذه هي معلومات حول أحدث المبنى، وهي تصريح البناء وإعلان المشروع.

تصدر تصريح البناء من قبل السلطات الإقليمية، فهي تؤكد أن المطور مرت بالتفتيش على مستوى الدولة.

المطور هو إعلان التصميم نفسه، تم تعيينه للمخرج الطباعة والتوقيع. يجب أن يشير إعلان المشروع إلى:

المواعيد النهائية لبداية ونهاية البناء؛

• وصف مفصل للمنزل؛
• مصدر التمويل؛
• المخاطر المالية المحتملة.

يمكن إجراء تمويل البناء من قبل المشترين أنفسهم، أو يمكن للمطور الاستفادة من رأس المال المقترض. يرجى ملاحظة أن المطور مطلوب باستمرار لأنه يتم حسابه مع المقاولين ولإمداد المواد، ولكل مرحلة من مراحل العمل. لذلك، المطور مفيد لبيع الشقق الأولى حتى قبل اكتمال دورة الصفر، وهذا هو، في مرحلة الحفرة.

اختتام بعض المطورين البعيدين اتفاقية تمويل المشروع مع البنوك، وفقا لما تقدمه منظمة الائتمان (البنك) قرض لبناء المنزل، ويتم احتساب المطور لأموال الائتمان التي تتلقى من المشترين.

الصورة: sgr / fotolia.com

اتفاقية المشاركة

يجب استكشاف مشاريع عقود المشاركة المشتركة في البناء (DDU) قبل أن تقرر اختيار المطور.

DTU ثنائية، فإنه يكمن بين المطور والمشتري. في محتواه، هو التوافق والتوافق والتعويض. وهذا يعني أن حقوق والتزامات الأطراف في المعاهدة مترابطة بطريقة بحيث يتم تأكيد حق الجزء الآخر من واجب الطرف الآخر.

المشتري لديه حقوق أكثر إلى حد ما من المطور. ومع ذلك، لديه واجباته الخاصة. يتعارض المشتري دفع المبلغ المنصوص عليه في العقد، وكذلك قبول هدف بناء الأسهم في وجود تصريح لتشغيل مبنى سكني.

يجب أن يحتوي عقد مشاركة الأسهم في الإنشاء بالضرورة على العناصر التالية:

1. معلومات حول كائن العقد الذي يسمح لك بتحديد الكائن بدقة (اسم الكائن وعنوان البناء والغرفة وموقع الشقة على الخطة، وخصائص الشقة، Metra المزعوم)؛
2. التكلفة المقدرة للسكن (بالنظر إلى أن الأساس ميترا قد تتغير أثناء البناء، لن يتم تقديم المبلغ الدقيق للمطور ذوي الخبرة للعقد، سيعطي فقط حساب تقريبي)؛
3. الموعد النهائي للبناء ومصطلح إرسال كائن هو عقارات (العقد الذي لا يمكن تسجيل فيه الفترة غير محددة في سجل الدولة، أي أنه لن يتم النظر في ذلك)؛
4. فترة الضمان لكائن (5 سنوات على الأقل، بما في ذلك 3 سنوات على المعدات الهندسية)، في إطار المطور سيقضي على أوجه القصور للحصول على تعويض مجاني أو دفع؛
5. طرق لضمان إعدام مطور الالتزامات بموجب العقد (التأمين المسؤولية المدنية للمطور أو ضمان البنك، وظروف الضمان والمعلومات حول الضامن / المؤمن يجب أن يعرف المساهمون).

تسجيل العقد

من أجل عدم بيع المطور نفس الشقة لعدة المساهمين، ثم التقاط الأموال والاختباء، القانون الاتحادي مؤرخا في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في مجال بناء المباني السكنية وغيرها من الأجسام العقارية "ينص على التسجيل الإلزامي لمشاركة اتفاقية الأسهم في بناء خدمة تسجيل الدولة الفيدرالية، البلاستري و رسم الخرائط (Rosreestr).

في التقسيم الإقليمي في روسريسترا، سيتم فحص ظروف استنتاج المعاملة، وسيتم إدخال معلومات حولها في سجل دولة واحدة للعقارات (EGRN).

بالنسبة لتسجيل DDU، سيكون من الضروري دفع واجب الدولة والمشتري، والمطور. يمكنك تقديم رسوم في فرع البنك أو استخدام بوابة الخدمات العامة.

يمكنك تسجيل المستندات بنفسك أو حرية نقل السلطة إلى المطور عن طريق الوكيل. إذا كنت ترغب في الذهاب من خلال إجراءات التسجيل، فيمكنك إحضار بيان إلى قسم روسريسترا الذي ستشارك فيه في جميع الأحداث شخصيا.

لتسجيل اتفاقية الأسهم الأولى، يجب على المطور أن يقدم إلى سلطة التسجيل:

• بيان تسجيل الدولة
• وثيقة عن دفع واجب الدولة؛
• وثائق تؤكد صلاحيات ممثل صاحب حقوق الطبع والنشر والمشاركين في المعاملات، بما في ذلك سلطة ممثل الكيان القانوني للعمل نيابة عنه؛
• وثائق إنشاء توافر القانون؛
• وثيقة تعريف؛
• الوثائق المكونة للكيان القانوني أو نسخ موحدة من هذه الوثائق؛
• وثائق تصف كائن بناء الأسهم بموقعها على خطة الكائن التي تم إنشاؤها بواسطة كائن العقارات والمنطقة المخططة؛
• رخصة بناء؛
• إعلان المشروع
• خطة الكائن التي أنشأها العقارات تشير إلى موقعها وعدد المباني السكنية وغير السكنية في تكوينها والمنطقة المخططة لكل منها.

إذا كنت مستعدا للاعتماد على تسجيل DTD لممثل المطور، فمن الضروري إعداد المستند الموافق الموافق. يجب إصدار قوة المحامي فقط لتسجيل معاهدة في روسيا، لذلك يمكنك حماية نفسك من تعسف محتمل من المطور أو ممثلها. لتسجيل العقد عادة ما يستغرق حوالي عشرة أيام عمل.

الصورة: Ngyna / Fotolia.com

دفع الشقة

بعد تسجيل DDD، يمكنك دفع عمل المطور. عادة، يدخل الدفع حساب اعتماد خاص في أحد البنوك بعد إبرام عقد مع المطور. في هذه الحالة، في وقت تسجيل المعاهدة في Rosreestre، يحتفظ البنك بالمبلغ الذي أدلى به، لكنه لا ينقله إلى المطور حتى يقدم ممثله اتفاقا جاهزا.

بعد تسجيل DDU، ينقل البنك بشكل مستقل أموالا على حساب التسوية للمطور. إذا لم يسجل العقد، فيمكنك دائما التقاط الأموال المقدمة إلى خطاب الاعتماد.

في بعض الأحيان يرفض المطور ممارسة استخدام خطاب الاعتماد. في هذه الحالة، سيتم نقل الأموال إلى حساب التسوية لأنفسهم، ولكن فقط بعد تسجيل العقد في Rosreestre.

هناك طريقة أخرى للبقاء، والتي يجب أن يتم ذكرها أيضا. يمكنك الدفع نقدا في أمين الصندوق أمين الصندوق. في هذه الحالة، يجب إلقاء إيصال النظام النقدي وصول، مما يؤكد حقيقة الدفع.

يمكنك دفع المطور لسكنك في وقت واحد أو من خلال العديد من المدفوعات التي تم تأسيس ترددها من قبل المعاهدة؛ يمكن تغيير السعر، ولكن فقط في الحالات وعند الشروط المحددة في العقد.

اتفاق تكميلي

في حالة تأخير في البناء أو عدم القدرة على تقديم كائن في العملية، يجب على المطور، وفقا للجزء 3 من الفن. 6 من القانون الاتحادي رقم 214-ФЗ، في موعد لا يتجاوز شهرين من انتهاء التكليف بتكليف الوضع الحالي واقتراح اتفاق إضافي على الاتفاقية.

توضح الممارسة أن التوقيع على اتفاقية إضافية موجودة في الحالات التالية:

• في العقد، أشار عدد أقل من المواعيد النهائية للبناء على وجه التحديد إلى زيادة جاذبية الاستثمار (وحذر المطور من ذلك)؛
• تأخير في تسليم مواد البناء؛
• الكوارث الطبيعية؛
• تغيير المقاول.

ليس من الضروري توقيع اتفاق إضافي في الحالات التي، على سبيل المثال، نقل الحقوق من مطور واحد إلى آخر، كان هناك رفض الحصول على تصاريح، كان هناك نقص في الأموال من أجل كائنات التكليف، أو إذا كان المطور يقترح نقل وقت التسليم للسنة وأكثر دون أسباب موضوعية. تخضع اتفاقية إضافية، وكذلك DD، لتسجيل الدولة في الإدارة الإقليمية ل Rosreestra.

على أي حال، لتقييم الوضع، فإن الأمر يستحق الاستشارات المحامين الذين، استنادا إلى تحليل الوضع، سيكونون قادرين على تقديم المشورة بشأن المخاطر المحتملة.

عمل التسليم

بعد أن يتم تشغيل المنزل، يرسل المطور دعوة إلى تفتيش الشقة. وفقا لمتطلبات القانون، يتم إرسال الدعوة عن طريق البريد المسجل. يجب أن يأتي المطورون المحددون في DDU إلى مكتب المطور. يمكنك إجراء قوة محام لأحد المشترين، ثم سيعقد لجميع الإجراءات الإضافية. بعد أن يتحقق ممثل المطور من وثائق المساهم (بطاقة الهوية، قوة المحامي، الأصلي DDU)، سيتم وصفك وقت التفتيش على الشقة. التفتيش وقبول الشقة - القضية مسؤولة للغاية. تحتاج إلى تفتيش السكن الجديد بعصائد أوجه القصور.

يمكن تقسيم جميع أوجه القصور إلى مجموعتين:

• هام، في وجوده من المستحيل أن يعيش في الشقة؛
• لا لزوم لها، والتي هي أكثر مستحضرات التجميل، ولكن لا تستبعد إمكانية العيش في الشقة (على سبيل المثال، المخالفات في الجص).

القسم مشروط، لأنه غير مكرس في أي عمل تنظيمي. جامع الشقق، مما يجعل شقة نفسها تحدد ما إذا كان سيتم تحديده له كبير أم لا. إذا كانت العيوب ضئيلة، ولكن يعتقد الرولون أنه على هذا النحو، يجب على المطور إثبات عكس نفسه (لهذا التحول عادة إلى مساعدة من الخبراء المستقلين).

يجب تقديم جميع أوجه القصور التي اكتشفتها إلى فعل معيب، والتي يتم تجميعها في نسختين. لهذا الفعل، يكون المطور ملزم بالقضاء على أوجه القصور في الشقة أو تعوض عن تكلفة تصحيحها.

إذا كنت قد وقعت عملية القبول والنقل، ولكن بعد ذلك، وجدت أوجه القصور، ثم خلال فترة الضمان، لا يزال بإمكانك الاتصال بالمطور لتصحيحها. إذا قمت بتأجيل توقيع قانون القبول والنقل، على الرغم من أن العيوب المحددة ليست مهمة، فإن المطور لديه الحق بعد شهرين لإجراء عمل أحادي الاتجاه.

إذا لم يمر المطور الإقامة في الفترة المحددة في DDU، فكل يوم من أيام التأخير، فإن التوزيع يعزز بمبلغ معدل إعادة تمويل 1/150 يعمل في وقت عودة الأموال.

شهادة الملكية

بعد أن وقعت فعل القبول والنقل، سلمك المطور المفاتيح، لا تزال هناك بعض الشؤون غير المكتملة.

يتعارض المطور بالاتصال بالحكومات المحلية لضمان تعيين العنوان البريدي، وكذلك إصدار جواز سفر مسكني وفني، أي كائن جديد على محاسبة المسكنة وإجراء إدخال حول هذا الموضوع في السجل. عادة ما يستغرق حوالي 4 أشهر.

بعد الحصول على هذه الوثائق، من الضروري تسجيل ملكية سجل العقارات الحكومي الموحد (EGRN). من يناير 2017، هذا السجل في شكل إلكتروني في أحدهما للبلد بأكمله، وبالتالي، تقدم بطلب تسجيل الحقوق ومحاسبة المساحية الكائنات العقارية في أي منطقة، بغض النظر عن المكان الذي يوجد فيه الكائن نفسه.

تحتاج هيئة التسجيل إلى الاتصال ب وثيقة الهوية والبيان و DDU. سوف يستغرق التسجيل حوالي سبعة أيام. لن يتم إصدار الشهادة نفسها - يتم تجميع المعلومات في السجل، وإذا لزم الأمر، تأكيد حقيقة أن هذه المساكن مملوكة من قبل الممتلكات الخاصة بك، تلقي مستخلص من EGRN.

خصم الضرائب

يعد خصم الضرائب 13٪ من دخلك أن الدولة ترجعك بعد شراء شقة، لأن ضريبة الدخل على هذا المبلغ قد دفعت بالفعل. لا يمكن الحصول على خصم أولئك الذين لا يقومون بخصم ضريبة الدخل.

إرسال المستندات إلى خصم في أي وقت بعد شراء شقة. الحد الأقصى لمقدار الخصم الضريبي 260 ألف روبل. في حالة أن الشقة كانت أرخص من مليوني روبل، في كمية الخصم، يمكنك تمكين وتكاليف الديكور.

خصم الضرائب يتلقى الشخص الذي أدلى بالمدفوعات. لا يحمل صاحب العمل ضريبة الدخل من أجرك حتى تتم دفع كمية كاملة من الخصم بالكامل، أو يمكنك تحقيقها وإصدارها من خلال التفتيش الضريبي. في هذه الحالة، سوف تدفع مرة واحدة في السنة.

قبل الاتصال بأقل، من الضروري جمع المستندات التالية:

1. الإعلان الضريبي في شكل 3-NDFL؛
2. شهادة دخل في النموذج 2-NDFL؛
3. تطبيق للخصم؛
4. نسخ من جواز السفر أو عقد مشاركة الأسهم أو إيصالات الدفع أو فعل تلقي شقة أو شهادة تسجيل الملكية أو استخراج من السجل.

سيحتاج الزوجان الذين يشترون شقة في الممتلكات المشتركة إلى بيان حول تحديد المشاركة ونسخة من شهادة الزواج أو عقد الزواج.

•