يبدو أن شراء الإسكان في مشاكل المبنى الجديدة يجب ألا يكون كذلك. تحقق من تاريخ الشقة ليس ضروريا - إنه بنيت فقط؛ ليس من الضروري التأكد من عدم وجود مستأجرين في ذلك، والتي لا يتم إيقافها من التسجيل. لكنها لم يكن هناك!
الصورة: Shutterstock / fotodom.ru
إذا لم يتحقق المطور التزاماته، فإن مشتري الشقة في المبنى الجديد لديه الحق في التعويض. المقدمة، بالطبع، أن عقد مشاركة الأسهم في البناء (DDU) تم تجميعه بشكل صحيح.
هل تنهي العقد؟
مدة نقل العقارات العقارية هي حالة شرط أساسي لعقد مشاركة الأسهم في البناء، منصوص عليه في القانون. إذا لم يتم تحديد المصطلح، فلن يتم تسجيل العقد في سجل الدولة. إذا كان المطور لسبب ما لا يستطيع الانتهاء من بناء المنزل ووضعه في عملية في ذلك الوقت، الذي تم إنشاؤه في العقد، فمن الملزم بإرسال المشارك إلى المعلومات ذات الصلة والاقتراح بتغيير شروط العقد.وفقا لمتطلبات المادة 6 من القانون رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في مجال بناء المباني السكنية وغيرها من الأجسام العقارية"، يجب أن يتم ذلك في موعد لا يتجاوز شهرين قبل انتهاء المصطلح المحدد في العقد وبعد في حالة توافق المساهم على الانتظار قليلا، يقوم المطور بإعداد اتفاق إضافي حول التغيير في توقيت البناء وتوقيت نقل الشقة.
يرجى ملاحظة: يجب أن تمر اتفاق إضافي على اتفاقية المشاركة في تسجيل الدولة في الإدارة الإقليمية ل Rosreestra
يحتوي المشتري على نسخة مختلفة من الإجراءات - قد لا ينتظر نهاية البناء وإنهاء DTD من جانب واحد. لهذا، يكفي إرسال المطور بالإخطار المتواصل المقابل عن طريق البريد المسجل. إنهاء العقد أو توافق على الانتظار - لحل فقط المساهم. بادئ ذي بدء، من الضروري تحليل الأسباب التي تجعل المطور لم يكن لديك وقت للوفاء بدورها من العقد الموعد المحدد. إذا كانت الأسباب التي يمكن القضاء عليها (على سبيل المثال، فإن المقاول انتهك وقت التسليم لمواد البناء)، وكانت المصطلح اللازم لتوسيع البناء ليس كبيرا جدا، فمن الممكن الانتظار حتى نهاية البناء. إذا كان سبب تغيير المطور أو، على سبيل المثال، في غياب تصاريح، أو المواعيد النهائية لاستكمال البناء يتم تأجيلها لمدة عام أو أكثر، فإن المشتري لديه كل سبب ليقرر تأييد إنهاء العقد.
من أجل عدم الخوض عن الاختيار، من الأفضل الوثوق بالمهنيين والحصول على نصيحة محام متخصصة في البناء المشترك.
مطالبات المطور
إذا لم يبلغ المطور عن تأخير في نهاية البناء (أو إذا كان الموعد النهائي المحدد في الاتفاقية الإضافية يأتي إلى النهاية، ولم يعطى المنزل بعد)، فمن الضروري إرسال مطالبة مكتوبة بالمطور، للوفاء بالالتزام، لإصدار مفاتيح نقل الشقة ودفع عقوبة للتأخير.الموعد النهائي يجب خلاله المطور الإجابة على المساهم، هو عشرة أيام (يجب تعيينه في مطالبة مكتوبة). يتم إرسال المطالبة عن طريق خطاب مسجل مع إشعار إيصال. يمكن للمساهم أيضا تقديم مطالبة بالمطور أو ممثله شخصيا. في هذه الحالة، قم بإعداد مثيلتين للوثيقة. سيبقى المرء من المطور، والثاني، مع ختم وتوقيع الحزب المعتمد، وتأخذ نفسك. سيكون من المفيد إذا كان عليك الذهاب إلى المحكمة. إذا لم يستجب المطور لشكوى (لم يقترح التوقيع على اتفاق إضافي، فلم يفسر سبب التأخير)، يرجى الاتصال بالمحكمة.
يمكن تجميع المطالبة بشكل مستقل أو أن تنطبق على المشورة القانونية. يمكنك تقديم مطالبة في موقع المطور أو في مكان إقامتك. لاحظ أنه لا يمكنك طلب عدم دفع العقوبات فحسب، بل تعويض أيضا عن الأضرار المعنوية (ومع ذلك، فإن حجمه يرغب في تبرير الموثق)، بالإضافة إلى غرامة لعدم الامتثال لمتطلبات المستهلكين على أساس طوعي.
يجب إرفاق المستندات التالية بالمطالبة:
- عقد للمشاركة في البناء المشترك؛
- اتفاقيات إضافية للاتفاقية (إن وجدت)، إذا قاموا بتنظيم فترة نقل الكائن من قبل مشارك بناء الأسهم؛
- المستندات تؤكد الدفع من جانبك؛
- وثائق أخرى تؤكد تكاليف إضافية (استئجار سكن أو دفع مبالغ زائدة من القرض)؛
- مطالبتك بالمطور باقتراح لإنجاز متطلبات دفع العقوبات طوعا؛
- الجواب على المطالبة (إذا كان، بالطبع).
احتمال الفوز في حالة تأخير المواعيد النهائية كبيرة جدا. إن خبراء الشيء الوحيد الذي يولي اهتماما وما هو تحليل عروض الممارسات القضائية، وحجم العقوبة المعلنة في الدعوى يمكن تقليلها بشكل كبير.
تعويض عن الانتظار
لكل يوم من أيام التأخير، تعتمد التعويض. إذا أرادت الرطلة إنهاء الصفقة، فإن المطور بعد تلقي الإشعار المناسب في غضون عشرة أيام عمل ملزمة بإعادة الأموال المدفوعة للشقة ودفع عقوبة لاستخدام أموال الآخرين. يتم تحديد حجم العقوبة من حساب معدل إعادة تمويل 1/150، الذي يتصرف في وقت عودة الأموال.
منذ عام 2016، فإن حجم معدل إعادة التمويل يساوي المعدل الرئيسي، يجب تحديد حجمه بشكل منفصل
على سبيل المثال، في 06/18/2017، كان 9.25٪. يتم تحقيق المبلغ من اليوم الذي قدم فيه المساهم المال (جزءا كاملا أو أول جزء) بموجب العقد، حتى اليوم الذي يتم فيه إرجاعه. دعونا نفكر. تكلفة الشقة 8.5 مليون روبل.، تسليمها منذ 96 يوما، حجم معدل إعادة التمويل هو 9.25٪. سيكون مقدار التعويض في هذه القضية: (سعر الشقة / 100 × معدل إعادة تمويل / 150) × عدد أيام التأخير، أي: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. إذا رفض المطور دفع العقوبة طوعا، وفقا للقانون الاتحادي "بشأن حماية المستهلك"، فإن المحكمة قد تمنع غرامة قدرها 50٪ من مبلغ العقوبة من هذا المجيب.بالإضافة إلى ذلك، فإن المساهم لديه الحق في استعادة التعويض عن التسبب في أضرار أخلاقية ناتجة عن ذلك، على سبيل المثال، انتظار طويل. سيتعين على المبلغ الذي تحدده كتعويض عن الأذى تأكيد موثق. للقيام بذلك، من الضروري جمع كل الأدلة الورقية التي تحمل تكاليف إضافية بسبب انتهاك المواعيد النهائية. نعطي أمثلة. إذا كنت تأخذ مساكنا، في كل وقت لا يمكنك الانتقال إلى شقتك الخاصة، فإنك تقضي أموال إضافية. يمكنك تأكيد نفقاتك من خلال تقديم نسخة من اتفاقية الإيجار للمباني السكنية والأجنحة، مما يدل على ترجمة الأموال إلى مالك الشقة (أو على سبيل المثال، سيكون على حساب فندق أو نزل).
دون اتفاق
مع اعتماد القانون الفيدرالي "بشأن المشاركة في بناء المباني السكنية وغيرها من الأجسام العقارية" رقم 214-ФЗ حالات الصراع مع مشاركة المساهمين والمطور أصبح أصغر بكثير. ومع ذلك، في بعض الأحيان لا يمكن لعقد مشاركة الأسهم في البناء (DDU) حماية مشتري الإسكان بالكامل.
من ناحية أخرى، يمكن الحصول على تعويضات في انتهاك لفترات البناء في حالة شراؤها الشقة ليس من خلال عقد مشاركة الأسهم. سيكون الأمر أكثر صعوبة (غالبا في عقود الاستثمار أو عقود مبيعات أولية لا تحتوي على الموعد النهائي لنهاية البناء ونقل السكن).
إذا تم تحديد المصطلح الموجود في العقد، فيمكنك تطبيقه بأمان على المحكمة. في سياق الإجراءات، ينبغي اتخاذ قرار بشأن التعويض، وعقب أحكام الفن. 332 قانون مدني للاتحاد الروسي، حتى لو لم يسجل العقد التزامات البائع للحصول على تعويض عن الأضرار، فقد يحتاج المشتري إلى دفع عقوبة. سيتم تحديد حجمها من قبل قواعد الفن. 395 قانون مدني للاتحاد الروسي، أي بناء على معدل المحاسبة في البنك المركزي للاتحاد الروسي في يوم تحقيق الالتزام. أكثر صعوبة إذا لم يتم تعريف المدة بواسطة العقد. ومع ذلك، ثم لا ينبغي إحباط المشتري - لتأكيد كلماته على انتهاك المواعيد النهائية، يمكنك تجميع الأدلة بشكل صحيح. الشيء الوحيد في هذه الحالة لا يمكن أن يفعله دون دعم قانوني مختص.
قانون انتقال العمر
بعد أن يتم تشغيل المنزل، يجب على المطور إرسال رسالة إلى المساهمين، والذي يشير إلى استعداد الكائن والدعوة لقبول الشقق بالترتيب. إذا كان المطور مهتما بحقيقة أن مساهميه سيحصلون على أمتار مربعة، فقد لا يحد من نفسه برسالة بريد، ثم استدعاء المساهمين أو (و) إرسال رسالة بريد إلكتروني إليهم. أو يمكنك التحقق باستمرار من صفحة المطور في الشبكات الاجتماعية والموقع على الإنترنت، ثم سيكون لديك أحدث المعلومات.
بعد تلقي دعوة، تحتاج إلى الاتصال بالمطور وتوضيح الإجراء. عادة ما تصدر الشقق في ترتيب قائمة الانتظار العامة (إذا لم يتم توزيعها مقدما). من أجل الحصول على وثائق وفحص الشقة، فإن وجود جميع المساهمين الذين دعوا في العقد ضروري. إذا كان شخص ما من المستثمرين المشاركين لا يمكن أن يأتي (على سبيل المثال، فقد اشتريت شقة مع زوجتي، في وقت الجدد، كان أو أنها كانت في رحلة عمل عمل)، من الضروري إجراء قوة محامي على ذلك من المساهمين الذين سيحصلون على شقة. إذا كنت بحاجة إلى مساعدة متخصصة - على سبيل المثال، فإن مشروع فريق الإصلاح والتشييد، الذي سينتهي من السكن الخاص بك، يمكن دعوةه أيضا إلى التفتيش. يرجى ملاحظة: غالبا ما يشير المطور في الجلسة مباشرة إلى توقيع قانون القبول والنقل، وبعد ذلك لاحقا. يجب ألا ينبغي أن يكون الأمر كذلك، وإلا، إذا كان هناك أوجه قصور، فسيتعين عليك القضاء عليها بمصروفاتك الخاصة.
الصورة: Shutterstock / fotodom.ru
نحن نبحث عن أوجه القصور
يجب القول أن الرائد يجب أن يكون من المؤكد أن تكون جاهزة للحقيقة أنه لن يرى الجدران المثالية أو الجنس. من ناحية أخرى، أتفق مع كل الأدلة هي أيضا لا يستحق كل هذا العناء. في نص القانون، لا يوجد تصنيف واضح لأوجه القصور، يتم تقسيمها عادة إلى حد كبير وغير مهم.هناك كل أولئك الذين يستحيل العيش فيه في شقة. على سبيل المثال، هذه الأدلة القريبة مثل: مياه الصرف الصحي غير العاملة، الثقوب في الجدران والنوافذ، وأبواب المدخل المكسورة، ولا توجد آليات إيقاف التشغيل على النوافذ. حتى لو كان هناك كمية كبيرة من واحد، لا يمكنك التوقيع على فعل القبول والنقل.
لا لزوم لها يمكن أن يسمى العيوب التي لا تتداخل مع العيش في الشقة: الحفر والأخطاء في الجص والخدوش على النوافذ. يجب اتخاذ أوجه القصور المهمة وغير الضارة ببيان معيب، وهو مرتبط بفعل القبول والنقل، مما يشير إلى أنه ناقص محدد. ومع ذلك، ليس من الضروري أن تتعجل بتوقيع الفعل، حيث يجب على المطور تعيين موعد سيتم القضاء على العيوب الأساسية. فقط بعد القضاء عليها، يمكن للمساهم آمنة نسبيا لحفظته لتوقيع قانون انتقال القبول.
إذا كان المطور يعتقد أن التصفيف المحددة في الشقة ضئيلة، يجب أن يثبت أنه يستخدم خبرات بناء مستقلة. يرجى ملاحظة: حتى لو وجدت أوجه القصور بعد توقيع قانون القبول، يمكنك الرجوع إلى المطور للقضاء عليها. ينص القانون الفيدرالي رقم 214-FZ على أن فترة الضمان للمنزل نفسه هو 5 سنوات، على المعدات الهندسية (أنابيب وأنظمة التدفئة والتهوية) - 3 سنوات.
في معظم الأحيان، لا يوافق المطورون على التعويض عن تكاليف المساهمين للقضاء على أوجه القصور، ويقترحون تصحيحهم مع قوى المقاولين. إذا كانت هذه هي قضيتك، فاستعد للانتظار. يلزم القانون المطور بالقضاء على أوجه القصور "ضمن فترة معقولة"، لكن المصطلح نفسه لا ينشئ. عادة في النهاية تخصيص ما يصل إلى شهر. إذا كنت قد اتخذت بالفعل المفاتيح، فسيتعين على المطور أن توافق عليك عندما سيعمل فريق البناء والإصلاح في شقتك.
خذ أو لا تقبل؟
بعد تلقي دعوة من المطور لأخذ شقة، تحتاج إلى:
- جمع جميع المساهمين المحددين في عقدك؛
- الحصول على قوة محامي على أولئك الذين لا يستطيعون المشاركة في استقبال الإسكان؛
- إعداد جوازات السفر، وقوة المحامي (إن وجد) وعقد حقوق الملكية في البناء؛
- فحص الشقة جيدا، وليس على عجل وعدم التوقيع على فعل الفنيين حتى يتم الانتهاء من التفتيش؛
- إذا تم الكشف عن أوجه القصور الكبيرة، فتصر على أنها موثقة، ولكن فعل الاستقبال لا يوقع.
يتعارض المطور القضاء على أوجه القصور في الشقة لفترة محددة أو تحديد إمكانية التعويض النقدية للمشتري تكاليف تصحيحهم. القانون الفيدرالي رقم 214-FZ لا يضمن أو جودة الشقة، ولا المعلمات المحددة في العقد (الطريقة، التصميم)، نظرا لأن المطور يحق له إجراء تغييرات على وثائق المشروع، بعد أن تلقى موافقة لهذا المساهمون، لتحقيق اتفاقية لهم ببساطة، لأنهم يرغبون في التحرك بسرعة في السكن الخاص.
عدادات إضافية وفقدان
عند اكتمال البناء، قد يتم اكتشاف أن مساحة الشقة التي اشتريتها تختلف عن المشروع. بموجب القانون، لإدخال كائن في العملية، يكون المطور ملزم بطلب قياس جميع أماكن المبنى من المتخصصين من مكتب المخزون الفني (BTI). بعد الإجراء، اكتشف الحجم النهائي لكل شقة. إذا تحول الإسكان أكثر، فسيتطلب المطور رسوما إضافية؛ إذا كانت المنطقة أقل - فسيكون من الضروري التعويض عن المساهم إلى الفرق.
إذا تم الكشف عن انحرافات المشروع من الواقع، يجب على المساهم تقديم طلب (في نسختين) من التعويض عن مدير المطور، الذي تقوم بوضع جميع الحقائق وطلب إعادة الحساب (يشير إلى تفاصيل البنك). يجب الحفاظ على مثيل المساهم على الأقل حتى يتم قبول القرارات النهائية المتعلقة بسعر السكن. يشمل بعض المطورين في عنصر DDA وفقا للانحراف لمجال المشروع من الفعلي في غضون 1-2٪ مسموح به، وبالتالي لا يتطلب إعادة الحساب. يرجى ملاحظة: إذا لم يضع المطور أقصى قيمة ممكنة للتناقض في المشروع والمنطقة الفعلية، فلن يتمكن المشتري من مطالبة الأموال من المطور لمادة أمتار غير كاملة.
إذا كان المطور يؤخر حلا لقضية إرجاع مقدار الزائدة أو يرفض إعادة حساب التحديث مع التغيير في وظيفية المبنى، فإن المساهم لديه الحق في استعادة المبالغ المبادرة من خلال المحكمة. للقيام بذلك، من الضروري تقديم مطالبة بحماية حقوق المستهلك، بالتوازي، تفيد بادعاءات انتعاش عقوبة التأخير في تقديم الشقة والتعويض عن الأضرار المعنوية.
