نقول ما نقوم به عن صندوق التعويض، وهو حساب ESCRO، ما يجب القيام به إذا أفلت المطور وحول قواعد جديدة لحماية المساهمين المخادين في عام 2019.
في المتوسط، لا يتلقى 2 إلى 6٪ من المساهمين كل عام مرافقهم في الوقت المحدد، ويخلق مشكلة كبيرة لسوق العقارات. حماية حقوق المساهمين المنصوص عليها في عام 2005 بموجب القانون رقم 214-FZ لم يكن كافيا، لذلك استمر في تحسينه. تم تصميم قواعد جديدة لحماية حقوق المساهمين المخادين. تم إطلاق الفترة الانتقالية حتى يوليو 2019.
كل شيء عن الابتكارات في القانون
العناصر والمفاهيممن هي المساهمين المخادين
مشاكل بناء الأسهم
متطلبات المطور
متطلبات DDU
مسؤولية تغيير المواعيد النهائية
صندوق التعويضات
مطور الإفلاس
حساب الضمان
ضمان
آفاق الابتكارات
حول الكائنات والمفاهيم
لذلك، هناك اثنين من السمات الرئيسية. الأول هو المطور - كيان قانوني لديه أو على الاستئجار الأيمن للأرض وجذب المشاركين النقديين في بناء الأسهم لإنشاء مباني سكنية و (أو) كائنات عقارية أخرى تستند إلى تصريح تم الحصول عليها.
والثاني هو مشارك في البناء المشترك - مواطن أو كيان قانوني. معا يمكنهم بناء المباني السكنية فحسب، بل أيضا المرائب، المرافق الصحية، المطاعم، الأنشطة التجارية، التجارة والثقافة وغيرها من الأجسام العقارية، باستثناء المرافق الصناعية. يتم تسجيل ذلك في المادة 2 من القانون.
هناك أيضا تعريف واضح لكائن بناء الأسهم، أي حقيقة أنه في المستقبل يجب أن تكون شقتك، مرآب أو مكان في مواقف السيارات تحت الأرض بالقرب من المنزل. هذه المباني السكنية أو غير السكنية التي سيتم نقلها إلى المساهم بعد تلقي إذن لجذب مبنى سكني و (أو) من كائن عقاري آخر وجزء من هذا المنزل أو كائن العقارات التي شيدت، بما في ذلك تورط أموال الأعضاء.
من هي المساهمين المخادين
من أجل المشتري العقاري إشكالية قيد الإنشاء، هناك حاجة إلى الشروط التالية:- اختتم اتفاق المساهمين؛
- لم يحقق الطرف المنفذ الالتزامات بموجب عقد مشاركة حقوق الملكية أطول من 9 أشهر. ولم يزيد من الاستثمار في بناء منزل أكثر من فترتين مقدما على التوالي؛
- المطور ليس له خلف لبناء كائن؛
- لا يتم تأمين التزامات شركة البناء قبل المساهمين من خلال ضمان البنك أو التأمين المسؤولية المدنية.
يرجى ملاحظة: في بعض الحالات، حتى توفر عقد مشاركة الأسهم في البناء لا يمكن حماية المساهمين المشتري. القانون الفيدرالي رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في بناء الأسهم في بناء المباني السكنية وغيرها من الأجسام العقارية" (القانون رقم 214-FZ) لا يحمي المساهمين إذا:
- في المنزل المبني، تم بيع نفس المبنى عدة مرات؛
- تم بناء المنزل على مؤامرة لا تصدر أو تأجير؛
- تم بناء المنزل على قطعة أرض حيث لا يسمح به؛
- تم بناء المنزل مع انتهاك لخطة تخطيط المدينة ومتطلبات المشروع.
إن إساءة استخدام المساهمين مع امتيازاتها (على سبيل المثال، إمكانية رفض عقد من جانب واحد للعقد أو الحصول على عقوبات على انتهاك نقل الكائن) قد تؤدي إلى المحكمة سوف ترفضهم حماية الحقوق إذا كانت الطبيعة الخبيثة تم تأسيس الإجراءات.
مشاكل بناء الأسهم
في جوهرها، أصبحت المزالق واضحة لكل من يدرس بعناية هذا مخطط الاستثمار العقاري هذا.
الإيجابيات من المخطط واضحة: يتلقى المشتري العقارات بنسبة 30-40٪ أرخص من متوسط سعر السوق؛ يتلقى المطور أموالا لبناء كائنات عقارية وتنفيذ قناة المنتج النهائي.
لسوء الحظ، فإن مثل هذا الاستثمار مرتبط دائما بمخاطر كبيرة. تأجيلات صغيرة شائعة جدا، وليس دائما الجدول الزمني ملتزم جيدا. ومع ذلك، يحدث ذلك أن المطور يهبط على وجه التحديد الانتهاء من البناء أو يسحب لحظة دخول الإسكان.
تم اعتماده في عام 2005 رقم القانون رقم 214-FZ حظرا للمطورين إلى الشقق المقدمة قبل تلقي تصاريح؛ أمرت المطورين بالتسجيل في العقد جميع المصطلحات والعقوبات على عدم وفاءها، وكذلك تسجيل كل عقد مشاركة الأسهم (DDU) من أجل استبعاد المبيعات المزدوجة.
ومع ذلك، لم يكن هذا كافيا وبدأت التغييرات في إدخال تغييرات.
أولا، ينبغي فصل بناء المساكن عن الأنشطة الأخرى بفرض قيود على المطور لأداء العمليات التي لا تتعلق بتنفيذ المشروع.
ثانيا، يجب مراعاة مبدأ "شركة واحدة تصريح واحد بناء". في الوقت نفسه، أصبح الإنشاءات بمشاركة مشتركة في العديد من التصاريح الآن. في الوقت نفسه، لن يتمكن المطورون الكبار من تفويض مهامهم إلى هياكل الأطفال من أجل اتخاذ تنفيذ العديد من المشاريع في وقت واحد، لأن الخبرة يجب أن تكون 3 سنوات على الأقل (على الأقل كمقاول عام أو عميل).
ثالثا، يجب أن يكون نشاط المطور مصحوبا مؤسسة ائتمان مصرفية مخصصة. يجب فتح حسابات الشركة والعميل التقني والمقاول العام في نفس البنك.
رابعا، يتم تشديد متطلبات سمعة الأعمال في هيئات إدارة المطور والمشاركين. من بين مؤسسي المطور لا يمكن أن يكون وجوه مع قناعات غير مريحة أو غير مسددة، وكذلك أولئك الذين تسببوا لأنشطتهم في إفلاس الكيان القانوني.
يجب أن تحصل الشركة على استنتاج الفحص حتى بالنسبة للمباني المنخفضة الارتفاع، وليس لديك ديون (باستثناء القروض المستهدفة للبناء). في مؤسسة ائتمان مصرفية معتمدة، ينبغي إيداع الأموال بمبلغ 10٪ على الأقل من تكلفة البناء (مظلة غريبة، والتي ينبغي حمايةها والمطورين، والمساهمين في حالة تشديد الوقت أو الإفلاس).
خامسا، ينص القانون على حدود نفقات المطور إلى مؤسسة الأجر، ودفع خدمات البنك، وخدمات شركة الإدارة، والإعلان، والخدمات المجتمعية، وخدمات الاتصالات، والإيجار. هذا الحد هو 10٪ من تكلفة تصميم البناء.
كيفية اختيار شركة موثوقة
إذا كنت ستشتري شقة في المنزل قيد الإنشاء:- تعلم المعلومات المتاحة حول المطور، والتحقق من سمعتها.
- أسهل طريقة لتأكيد حقيقة أنك سوف تقرأ على الإنترنت، - للذهاب إلى أي من المباني وتأكد من تنفيذ العمل.
- قبل التوقيع على عقد مشاركة الأسهم في البناء، اقرأها بعناية، لا تتعجل.
- إذا كان لديك أدنى شكوك، راجع المحامين لمساعدتك في فهم جميع التعقيدات القانونية.
متطلبات جديدة للمطور
حتى اليوم، يتعين على العقد مع المشارك الأول في تشييد المشاركة بالمطور في موعد لا يتجاوز 14 يوما للنشر في وسائل الإعلام أو على الإنترنت إعلان المشروع حيث يتم الإشارة إلى معلومات حول الشركة ومعلومات المشروع.
المطور ملزم بتقديم توزيع بناء على طلبه:
- رخصة بناء؛
- الإصدارات الفنية والاقتصادية للمشروع؛
- إبرام دراسة الدولة وثائق المشروع؛
- وثائق المشروع، والتي تشمل جميع التغييرات المقدمة لذلك؛
- وثائق تؤكد قواعد المطور على مؤامرة الأرض.
كما ينبغي أن يستثمر أيضا في المشروع أموالها الخاصة بمبلغ ثلث إجمالي الميزانية العامة على الأقل؛ يجب أن تذهب الأموال المنجذبة من المساهمين بدقة لتنفيذ مشروع معين، وفي أي مكان آخر.
متطلبات يجب مشاركة
وفقا ل DTU، يتعهد جانب واحد (Lolshler) بدفع حصة ثابتة في المستند واعتماد كائن جاهز، والطرف الآخر يتعهد ببناء وتقديم هذا الكائن إلى الاتفاق المنصوص عليه في الاتفاقية.يجب أن يتوافق العقد بما يلي:
- تحديد الكائن المحدد للإنشاءات المشتركة التي سيتم نقلها وفقا لتوثاث المشروع من قبل المطور؛
- تحديد الموعد النهائي لنقل كائن بناء الأسهم إلى المساهم؛
- معلومات حول سعر العقد والتوقيت وترتيب الدفع؛
- معلومات عن فترة الضمان التي تعمل فيما يتعلق بالكائن قيد الإنشاء.
في غياب واحدة على الأقل من الشروط المدرجة الشروط، يعتبر العقد غير صالح. يجب تسجيل كل DDU في قسم Rosreestra الإقليمي من أجل تجنب المبيعات المزدوجة.
حق المساهم الحق في إنهاء العقد من جانب واحد، إذا، على سبيل المثال:
- كانت هناك مشاكل مع المصطلحات؛
- متطلبات جودة كائن العقارات تنتهك بشكل كبير؛
- تخطيط الشقق المتوخاة من التغييرات المشروع الأولية.
في حالة إنهاء العقد، فإن المطور ملزم بالعودة ليس فقط المال للمساهمين، ولكن أيضا مصلحة لاستخدام الأموال المقترضة بمبلغ معدل إعادة تمويل 1/150 من البنك المركزي للاتحاد الروسي، والتي تعمل في يوم تحقيق الالتزام بإعادة الأموال التي يدفعها المساهمون. في الوقت نفسه، يجوز للشركة إنهاء العقد فقط من خلال المحكمة بعد 3 أشهر.
مسؤولية تغيير المواعيد النهائية
المطور ملزم بنقل الكائن إلى المشاركين في بناء الأسهم في موعد لا يتجاوز المصطلح المنصوص عليه في المعاهدة. تم تعيين فترة النقل لجميع المشاركين، إنها واحدة.إذا تأخرت العملية، فإن المطور ملزم بدفع عقوبة (جزاء) للمشترين بمبلغ 1/75 معدل إعادة تمويل البنك المركزي للاتحاد الروسي، الذي يتصرف يوم الوفاء بالتزام، على السعر من العقد لكل يوم من أيام التأخير.
في حالة قيامه بمستحيل بناء منزل في العقد المسجل في العقد، تلتزم الشركة لمدة شهرين. في الكتابة لإعلام المساهمين واقترح إجراء تغييرات على العقد.
بالإضافة إلى ذلك، يحدد DDD شروطا معينة لنقل العقارات للمستثمرين العقاريين بعد تلقي إذن لجنة المنزل.
وفقا للقانون رقم 214-FZ، يكون المطور ملزم بنقل جميع الشقق للعملاء لمدة شهرين. بعد قبول لجنة الدولة.
صندوق التعويض لحماية المساهمين الخدع
لضمان تأمين المسؤولية المدنية للمطورين بموجب اتفاقات المشاركة هي الآن صندوق تعويض.
يجب نقل جميع الشركات التي تبيع الشقق في مرحلة البناء وفقا للقانون إلى صندوق التعويض لتوفير الالتزامات بموجب اتفاقية 1.2٪ من سعر كل DDU. ينص القانون على تقييم سنوي للالتزامات بضبط حجم تقييم التقييم، ولكن ليس في كثير من الأحيان 1 مرة في السنة.
سيتم توجيه أموال صندوق التعويض إلى إكمال الأجسام العقارية إشكالية. يرأس الرئيس التنفيذي لصندوق التعويض من وكالة الإسكان والإقراض الرهن العقاري (AHML). من المهم للغاية أن لا تتضمن مهمة المؤسسة جمع مبلغ معين، فمن الضروري فقط التأكد من أنها توفر تغطية مالية للمخاطر الحالية.
يتم تحديد الحد الأقصى للمبلغ من تعويض الأموال المحتملة على أساس إجمالي مجال التسهيلات قيد الإنشاء وسعر متر مربع واحد من السكن في هذه الخاصية. في الوقت نفسه، لا يمكن أن تتجاوز المساحة الإجمالية لمنصب بناء الأسهم 120 متر مربع، وسعر 1 متر مربع في ذلك لا يمكن أن يكون أعلى من متوسط القيمة للسكن مماثل في السوق الأساسية في نفس المنطقة.
سيساعد صندوق التعويض في حماية حقوق المساهمين الجدد؛ من أجل مساعدة المسؤولين الذين واجهوا بالفعل صعوبات بالفعل، قامت السلطات الإقليمية بتوجه الرسوم البيانية لإنجاز الأجسام المشكلات، مما يشير إلى توقيت وآليات الحل.
إذا كان المطور مفلس
يتم تقليل المدة الإجمالية لإجراءات الإفلاس عن طريق إلغاء إجراءات الانتعاش المالي وتحسين الأنشطة التي أجرتها مدير التحكيم ومحكمة الإفلاس. يتم تقديم الإجراء الأول لإجراءات الإنتاج التنافسي، في حين أن الزعيم المحترف يجب أن يقود شركة الإفلاس، والتي لديها بالفعل خبرة في قطاع البناء. يوجه مدير الإفلاس الجديد خطابا إلى المساهمين الذي سيتم فيه وصف إجراء مزيد من الإجراءات وخوارزمية الإجراءات.
ينص قانون "الإفلاس" على أن متطلبات جميع المساهمين يتم تقديمها إلى مدير المنافسة، وليس إلى محكمة التحكيم في موعد لا يتجاوز شهرين. من تاريخ استلام إخطار المدير التنافسي. يعتبر المدير المتطلبات ويشملها في السجل.
إذا كان، في سياق إجراءات الإفلاس، يبدو أن السبب الكافي يعتقد أنه يمكن استعادة الملاءة المالية للمدينين، وهو انتقال إلى الإدارة الخارجية ممكنة.
المدير التنافسي ملزم بإجراء الإجراءات اللازمة للبحث وجذب أداء آخر. هناك خيار آخر - حق اجتماع المساهمين الحق في اتخاذ قرار بشأن طريقة تنفيذ الالتزامات من خلال تلقي التعويض من صندوق التعويض. بالإضافة إلى ذلك، يظل إمكانية سداد متطلبات النقل من خلال نقل أحكام البناء غير المكتملة أو نقل المباني السكنية (إذا تم بناء الكائن بالفعل). يتم اتخاذ القرار بشكل منفصل لكل منزل قيد الإنشاء، الاجتماع العام للمستأجرين في المستقبل، من الضروري الحصول على موافقة ¾ من المساهمين.
يرجى ملاحظة: في إفلاس المطور، فإن فئة أصحاب العقارات الأكثر ضعفا أصحاب المباني غير السكنية، بما في ذلك الشقق.
تعهد مؤامرة الأرض والمنزل قيد الإنشاء مع المشاركين في بناء الأسهم حتى يفي المطور بالتزاماتها؛ في الوقت نفسه، فإن ملكية العقارات عائدات المساهم في وقت تسجيل عقد مشاركة الأسهم.
ما هو حساب الضمان
Eskrow - تخصص وديعة شرطية، والتي تتراكم الدرجات النقدية حتى يتم الانتهاء من بناء المنزل. ظهرت حسابات الضمان في روسيا في عام 2014، لكنها استخدم هذا المخطط فقط في عام 2018.
لا يتم فرض اهتمام الأموال الموضوعة على حسابات الضمان، والبنك حيث تكون هذه الحسابات مفتوحة، لا تتلقى الأجر. في الواقع، فإن حساب الضمان هو إيداع خال من الفوائد، والأموال التي يتم تجميدها لمدة لا تتجاوز تاريخ تكليف الكائن في عملية التصميم بالإضافة إلى 6 أشهر. عند استخدام حسابات الضمان، لا يقبل المساهمون المخاطر المالية المرتبطة بمطور معين، واتخاذ الخطر فقط على بنك معتمد، يجب أن يعيدهم إليهم في الحالات التي يقدمها القانون. في حالة إعلان البنك الإفلاس، قام المطور بإعادة تشغيل العقد مع الوكيل المصرفي الجديد، سيتم نقل الأموال المؤمنة إلى حساب جديد.
تتلقى الشركة أموالا من حسابات Exoruum بعد إدخال الكائن في تشغيل وتسجيل حق الملكية لشقة واحدة على الأقل.
يعني أن حسابات الضمان يمكن ترجمتها إما لدفع تكاليف التزامات الشركة في اتفاقية قرض، أو يتم سردها مباشرة إلى المطور (لحساب المقرض في القضية عندما تم إجراء الإنشاء على الأموال المقترضة.
فترة الضمان - 5 سنوات
يحق للمنظف أن يحتاج إلى إلغاء مجاني للعيوب المكتشفة أو تقليل سعر الشقة إلى المبلغ المناسب. بالإضافة إلى ذلك، قد يتطلب المساهم التعويض عن نفقاته للقضاء على أوجه القصور.آفاق الابتكارات
من 1 يوليو 2019، بدأت التغييرات في القانون الفيدرالي رقم 214-FZ في العمل بالكامل. يجب استبدال البناء المشترك بالمشروع، يجب إنشاء السجل (سيساعد ذلك على التحقق من موثوقية المطور).
أيضا من 1 يوليو 2019، تغير إجراء بيع الشقق في المباني الجديدة. وفقا للقانون، ستحصل الشركة الآن على أموال ليس من المساهم لمواصلة البناء، ولكن من البنوك المعتمدة وتخزينها على حسابات الضمان.
ولكن ليس كل المطورين سيعملون في هذا المخطط. وفقا للقرار، يمكن للمطورين بيع الشقق في الظروف القديمة، إذا كانت في المنزل جاهزة بنسبة 30٪ على الأقل، وعدد العقود المبرمة - لا تقل عن 10٪. لاحظ اليهود المتخصصون في العقارات، أن المطورين يبحثون عن المخططات الالتفافية، في تنفيذ المشترين العقارات لن يدخلون DDD.
فقط عقد مشاركة الأسهم يمكن أن يضمن حماية حقوق المساهم، لذلك لا يمكن للمشتري الموافقة على اقتراح المطور لإصدار مشروع قانون بدلا من ذلك، أو عقد تخصيص القانون، أو اتفاقية تمويل مشترك.
يعتقد خبراء العقارات أن التغييرات في القانون رقم 214-FZ سيجرض الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم من السوق، لأن هدف الابتكارات هو الشهيرة صناعة البناء. من ناحية أخرى، قد يتسبب هذا الوضع في تغييرات كبيرة في سوق قروض الرهن العقاري، مما أجبر البنوك على تقديم حلول ائتمانية أكثر ربحية لأولئك الذين يرغبون في شراء الإسكان.
