شراء الإسكان في السوق الثانوية. الصعوبات التي تضطر إلى مواجهة شخص عند فحص شقة وتقديم تقدم.
ما هي المشاكل التي يجب أن تحل الشخص الذي تجمع لاكتساب السكن في السوق الثانوية؟ ما في بعض الأحيان لا يشك في صاحب المستقبل وليس شقة جديدة؟
وفي الوقت نفسه، على واحد ونصف الأوجه، والذي يحتل عادة العملية برمتها من لحظة اختيار العقارات قبل النقل الرئيسي، من الضروري التركيز قدر الإمكان ومحاولة ألا تفوت فارغة واحدة. apobloma يكمن حرفيا في كل منعطف. يتعلق الأمر بهم أننا نريد التحدث اليوم.
ما هي شقة للاختيار؟
بالطبع، كل هذا يتوقف على قدراتك واحتياجاتك. ليس من السري أن يتم شراء نفس المال شقق أنواع مختلفة وراحة، ويقع في مناطق أكثر أو أقل صديقة للبيئة، داخل مدينة أو ضاحية تكنولوجيا المعلومات. KPRIMER، متواضع في المعايير الرأسمالية بمبلغ 80،000 دولار الآن، يكفي لشراء "غرفة مزدوجة" صغيرة في منزل لوحة نموذجية على مشارف متروبوليس، وهي شقة لائق من ثلاث غرف في مؤسسة سكن مماثلة من منطقة موسكو القريبة أو شقة ضخمة متعددة الاستخدامات على حافة منطقة موسكو. ودعونا نقول، للحصول على الحصول على "Odnushi" صغير في وسط العاصمة، قد يكون من الضروري ومبلغ كبير بكثير.السعر النهائي للعقارات يعتمد على مجموعة العوامل. يؤثر أي تافه تميز شقة مع جانب إيجابي أو سلبي على تكلفتها. يقع الإقامة المذكورة أعلاه مع شرفة أو لوجيا أو أركر في الطوابق الوسطى من المنزل مع مصعد وشلال من القمامة، والذي يقع في المنطقة المجاورة مباشرة لمحطات المترو ومحطات النقل الأخرى. يجب أن تذهب نوافذ الاستحواذ المثالي إلى الجانب الفناء الهادئ و / أو الجانب الجنوبي، فإن الغرفة هي منطقة كبيرة، وفي مدخل جميل نظيف سيكون من الجيد أن نرى بواب أو واشيجيفر. وعلى العكس من ذلك، شقة بدون شرفة، مع غرف مجاورة صغيرة في الطابق الأول أو الأخير من منزل يقف عند طريق صاخب، حيث لا يوجد مصعد أو أمر أساسي في المدخل، قد يتم شراؤها بأقل سعر. كل هذه العوامل مناسبة للاستخدام، والتداول مع البائع: كل معلمة يحتمل أن يقلل أو يزيد من تكلفة العقارات لكل 1-2٪ أو أكثر من ذلك، مما سيعطي مدخرات في نهاية المطاف بضع مئات وأحيانا الآلاف من الدولارات في بعض الأحيان.
Kslov، واحدة من أحدث الاتجاهات في سوق العقارات الروسية - انخفاض في الطلب على الإسكان الفقراء الجودة والطلب المتزايد على النخبة المزعومة.
ما هي المشاكل التي قد تواجه الشخص الذي قرر شراء شقة بشكل مستقل، دون مساعدة من السماسرة؟
أجاب Galina Utesheva، رئيس سوق الإسكان الثانوي الإسكان "House-Real Estate":
"شراء شقة ليس دائما مقلقا وحظيا مسؤولا فقط، ولكن أيضا لحظة مسؤولة في حياة كل شخص، خاصة إذا تم نسخ الأموال لها لسنوات، على حساب الإجازة والهوايات المفضلة. استفزت نفسك ، ماذا سيكون، إذا كانت ملكية السكن المكتسب للتو سيتم الطعن في المحكمة للمالكين السابقين أو الأطراف الثالثة. AVS بسبب حقيقة أن المشتري لا يستطيع التحقق بشكل مستقل عن تاريخ العقارات. الحالات الحقيقية معروفة عند الثالثة الأطراف (المسجلة سابقا على هذه المنطقة، ورثة المالكين السابقين وغيرهم من الناس) appea بمطالبات الاعتراف بحق الملكية، كليا أو جزئيا، أو الحق في استخدام السكن على أساس المستندات (الشهادات)، وجود المشتري لم يشك حتى المشتري في ختام المعاملة.
قد تكون هذه وثائق تؤكد حقوق الشقة التي اشتريتها شقة من القصر من المالكين السابقين (الذين انتهكت مصالحهم بخصخصة الإسكان في الفترة 1991-1993)، وهي أطراف ثالثة قد تحتوي على ملكية أو استخدام السكن، ولكن في أماكن السجن، تعامل معاملة العلاج في مستوصف نفسي، مصممة للجيش. يحدث أن العقارات تحت درع أو الاعتقال أو التعهد، وبائعي الشقق هم أشخاص ينتمون إلى مجموعة المخاطرة (الأطفال الصغار، والرجال كبار السن، مدمنون المخدرات، مريضا عقليا)، والأشخاص الذين يتصرفون على قوة خاطئة من المحامي، IT.P وبعد
ماذا تعهد العقارات؟
توفر الوكالات العقارية عملائها بمشترين الإسكان مجموعة كاملة من الخدمات المتنوعة:
اختيار الخيارات؛
التحقق من مجموعة من المستندات المقدمة من البائع؛
معرفة تاريخ الشقة المحددة لأصحابها؛
إعداد وإبرام عقد أولي أو اتفاق مسبق ومراقبة مراعاةه؛
إجراء معاملة (إعداد وإبرام عقد البيع)؛
تقديم واستقبال المستندات من تسجيل الدولة؛
وجود كشاهد عند إشارة مرجعية أموال في خلية بنكية ونقل إلى البائع؛
تسجيل قانون القبول في العمل (أحيانا مع وصف الممتلكات)، والسيطرة على نقل السكن إلى المالك الجديد وبعض الإجراءات الأخرى.
"تتضمن الحد الأقصى لمجموعة الخدمات الدعم الكامل للمعاملة، بدءا من اختيار الخيارات وإنهاء تسجيل الدولة ونقل شقة من البائع إلى المشتري، - تعليقات على Svetlana Korsakov، خبير من أفضل حقيقي شركة عقارية. "الحد الأدنى هو التحقق من النقاء القانوني للشقة التي اختارها العميل نفسه.، وعقد صفقة".
يحاول الكثير من الناس أن ينقذوا وأنفسهم يبحثون عن سكن. لكن يجب التحقق من نقاءه القانوني في أي حال، حتى لو كنت تشتري شقة من صديق جيد. هنا هي حالة ممارسة سفيتلانا كورساكوفا. "التفت عميل إلينا للحصول على المساعدة في تصميم المعاملة، الذي اشترى شقة قبل 7 سنوات في أفضل صديق له والآن قررت بيعه. قبل الشقة التي كان ينطلق بالفعل ثلاث مرات، ولكن كل هذا الوقت في ظل الأم المقررة وابنتها أصحابها الأولى. أين لم يذهبوا أحد يعرفون أحد. بعد التحقق من تاريخ الشقة، اكتشفنا أنه في ذلك الوقت توفي الأنيقة الأكبر سنا ودفن على حساب المدينة، وكان علينا الكتابة من الأصغر سنا. تم ذلك من قبل محام منتظم لشركتنا. "
يبدو أن القصة القصيرة لتحول أصحاب الشقة يجب أن تتحدث عن النقاء القانوني للسكن. لكنها ليست الحال دائما. هنا مثال. اختارت السيدة شقة، لم يكن لديها مضيفة واحدة فقط من قبل، وقررت شرائها. Real Estate Wangent طلب العميل المساعدة في تنفيذ معاملة الشراء والبيع. فحص السماسرة تاريخ الشقة ووجدت أنها كانت مملوكة من قبل الدورة بأكملها، ثم تم طرحها للبيع (مضيفة لها شراء الإسكان في مبنى جديد). هذه الحقيقة كانت تشعر بالقلق، وقرروا جعل تفريغ أعمق. وقد وجد أن هذه الملكية في موسكو تم الحصول عليها بموجب اتفاقية الصرف، ثم من الخصخصة. المستأجرون السابقون (الكحول المعتدى عليهم، الذين قال جيرانهم) نتيجة للمعاملة التي نقلوها إلى منطقة كالوغا. ما حدث لهم، لم يكن من الممكن معرفة ذلك. إمكانية تقديم مطالبة للمحكمة بالاعتراف بالمعاملة السابقة غير صالحة. لذلك، نصح السماسرة عميلهم شقة بعدم الشراء، والتي وافقت عليها.
سترى المهنية ما لن يلاحظه شخص غير مستعد بعينه الخبرة. على سبيل المثال، سوف أحذر على الفور العميل أن جواز سفره سيصبح قريبا (على سبيل المثال، في سن 45) أو ابحث عن شقوق في توقيعات البائع على مستندات مختلفة. تحدث إلى كتاب العدل الذي أكمل المعاملات السابقة مع الشقة المكتسبة، خذ إفرازات الأرشيف من الكتاب المقدس وإجراء محادثات شخصيا إلى جواز السفر.
المستندات المطلوبة لإبرام شراء شقة وبيع
توسيع المستندات (شهادة الملكية، على الحق في الوراثة، شهادة المدفوعة إلى التعاونية، إلخ).
مساعدة BTI حول قيمة المخزون للشقة.
التفسير.
نسخة من خطة الكلمة.
نسخة من الحساب المالي والشخصي.
شهادة عدم وجود ديون على مدفوعات الإيجار والمرافق.
إذن لإعادة تنظيم / ledegring الشقة (إذا أجريت).
استخراج من كتاب المنزل.
قانون نقل وفقا للعقد السابق للبيع.
إيصال في استلام المال.
مساعدة من المفتشية الضريبية على دفع الضريبة (إذا كانت الشقة موروثة أو كهدية).
جواز سفر البائع.
إذا كان السمسار قد يعمل في إعداد مجموعة من المستندات من قبل المشتري، يجب عليه التحقق من جميع الوثائق التي يقدمها البائع وتحقق من مراسلات الاسم والعناوين والتواريخ والتوقيعات، إلخ. المشاركة في هذه القائمة، يمكن احصل على مستخلص من سجل حالة واحدة لعدم وجود أعباء على الشقة مكتسب، شهادات من الناصات النفسية والأصحة النفسية، تؤكد قدرة البائع، وكذلك المستندات الأخرى.
كيفية بناء علاقات مع البائع؟
تفتيش وبعد لذلك، لديك بعض الخيارات للشقق، وتحتاج إلى الذهاب لمشاهدتها. OT، وكيف تجميع الخصائص المعلنة للمنزل والساحة والمدخل، يمكنك الحكم على نفسك. معلمات الشقة نفسها (شرط قبل أو بعد الإصلاح، النوافذ في الفناء أو على الطريق، ارتفاع السقوف، تخطيط، منطقة أماكن مختلفة وما إلى ذلك) إما لا تخفي من عينيك. Avot أن المالك الحالي سوف يغادر على الفور وكيف سيؤثر على سعر الشراء، فمن المنطقي المساومة. دعنا نقول ما إذا كانت الشقة لديها خزائن ملابس مدمجة، أثاث المطبخ، المدرج بشكل مثالي في تكوين الغرفة، السباكة مكلفة وغيرها من المعدات، سوف يصر المالك على دفع إضافي أو تحفز هذه التكلفة المبالغة في المبالغ المستفيدة. أنت، بدوره، حقق الحق في عدم شراء أشياء أشخاص أخرى، ولكن بعد ذلك، من المحتمل أن يتخلى البائع عن المعاملة. سيكون أكثر حكمة للمساومة على تكلفة العناصر المتبقية في الموقع وتقليلها إلى الحد الأدنى.
من المهم للغاية التحقق مما إذا كانت إعادة التطوير وإعادة التنظيم عقدت في الشقة. Inesley نعم، من الضروري رؤية التصاريح وتأكد من الاتفاق على التغييرات الفعلية. إذا تم إجراء إعادة المعدات دون إذن، فمن الأفضل أن تتخلى عن شراء شقة من أجل عدم وجود مشاكل مع السلطات المحلية. قرار مقلق لشراء هذه العقار بالضبط (خاصة نظرا لأنه يتم بيعه عادة بسعر منخفض)، تحتاج إلى فهم ذلك، وفقا لقانون الإسكان الجديد للاتحاد الروسي، سيتعين عليك تنسيق إعادة التطوير غير القانوني أو إحضار شقة في الشكل السابق (وإلا يمكن بيعه من التداول العام). سوف تكلف ITO الكثير من المال. بنفس الطريقة، إذا كنت تستطيع في النهاية أن تبيع الاستحواذ الحالي، فسيتعين عليك مرة أخرى وضع تصاريح.
ورشة عمل الفحص (التي تكرر، من الأفضل أن تنفق في وجود سمسار عقاري "له) تحتاج إلى حل العديد من الأسئلة، إذا، بالطبع، فأنت تحب الشقة. يجب أن يوفر البائع مجموعة من المستندات التي ستحتاج صحتها إلى التحقق منها.
تقديم مقدما وبعد خلال الفحص الأول أو الثاني للشقة، والبائع والمشتري يتفاوض شفهيا فيما بينهم حول سعر وظروف وتوقيت إطلاق سراحها. بعد ذلك، يتحقق المشتري (بمساعدة سمسار عقارات) جميع الوثائق المقدمة من البائع. إذا كان كل شيء في الطلب معهم، فقد حان الوقت لتقديم تقدم أو إيداع وكتابة علاقات. عادة ما يختتم البائع والمشتري عقدا أوليا أو إيداع مقدما / إيداع. يتم تنفيذها في كتابة بسيطة (في الشركات العقارية تقدم عقود نموذجية تم تطويرها من قبل المحامين). مصلحة، تحتاج إلى تحديد جميع تفاصيل المعاملة المستقبلية: عند إجراء ذلك وفي أي شكل سيكون عقد بيع (بطريقة مكتوبة أو تثقيفية بسيطة)، سيتم الإشارة إلى سعر العقار في العقد وما سيكون مقدار التقدم / الإيداع، الذي يأخذ التكاليف وفقا للمعاملة، في الوديع الذي سيقوم بنك الحسابات، عندما يتم أخذ الأشخاص المسجلين في الشقة في الاعتبار، لما وقت بعد تسجيل الدولة للعقد سيتم تنفيذها من خلال نقل العقارات IT.D. تنص بشكل منفصل على شروط نقل الممتلكات وفقا لفعل القبول والنقل والمخزون، وتوقيت العودة من قبل بائع تقدم أو وديعة في حالة عدم تحقيق العقد وغيرها من التفاصيل.
ما هو الفرق بين التقدم من إيداع؟
يتقدم دفع الدعوة السابقة نقل الممتلكات أو الوفاء بالعمل أو تقديم الخدمات. صلاحية الإيداع، إنها ليست وسيلة لضمان تحقيق الالتزام. يتم تحديد حجم ونظام التقدم في العلاقات بين المواطنين اتفاقية الأطراف في العقد ذي الصلة.
الوديعة (وفقا للمادة 380 من القانون المدني للاتحاد الروسي) - "الكمية النقدية الصادرة عن أحد الأطراف المتعاقدة (في قضيتنا) على حساب معاهدة المدفوعات (البائع) بسبب العقد، في إثبات اختتام العقد وضمان إعدامها ". الاتفاق مكتوب.
هناك فرق كبير بين المفهومين القانونيين للتقدم والكشف عن الفشل في تحقيق العقد. إذا كانت المعاملة مستاء لسبب ما، فسيتم إرجاع التقدم ببساطة. يتم دفع Azadatakes من قبل البائع للمشتري في حجم مزدوج (!) إذا كانت المعاملة لم تحدث بسبب الأول. ترد Inetina إذا لم يتخذ عملية الشراء عن طريق خطأ المشتري (وفقا للمادة 381 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
مع مشاركة الوكالة العقارية، عادة ما يتم عقد اتفاق مسبق أو اتفاقية أولي ينص على دفع مقدما. اتفاق المعاهدة (إذا كان ذلك في هذا النوع من تأمين الالتزام يصر على أحد الأطراف أو كلا الجانبين) البائع والمشتري عادة ما يختتم بعضنا البعض بأنفسهم، دون مساعدة من السمسار.
ما يجب أن يكون حجم التقدم / الودائع؟ عادة ما يكون هذا هو مبلغ 500-2000 دولار، اعتمادا على سعر الشقة وتأكيد خطورة نوايا المشتري. ولكن في بعض الحالات قد يحتاج البائع إلى تقديم تقدم أكبر. Iasli المشتري مهتم للغاية باكتساب هذه الشقة بالذات، ويوافق (في بعض الأحيان حتى على الرغم من مقاومة السمسار). خلاف ذلك، قد ينشأ وضع غير سارة للغاية عندما يرفض البائع نتيجة لذلك، والرجوع المسبق ليس في عجلة من أمره. في إحدى هذه الحالات، أخبرنا سفيتلانا كورساكوف. قرر العميل شراء شقة تتطلب مضيفها تقدما قدره 8000 دولار. لم ينصحك السمسار بإجراء مثل هذا المبلغ الكبير، لكن العميل أصر على التوقيع على الاتفاقية المتقدمة، الأموال المدفوعة. بعد انتهاء الجملة، كان البائع ملزم بإعادة الأموال، لكنه رفض، قائلا إنها ستفعل ذلك عندما يحصل على تقدم من المشتري المحتمل التالي. قررت شركة العقارات مساعدة موكله (ولم تأخذ أي رسوم إضافية) ومتصل بوضع محام ومحام. في البداية، لم يرغب البائع الفاشل حتى التحدث على الهاتف بممثلي الوكالة، ولكن بعد ذلك لم يترك شيء كيفية إعطاء المال بسرعة كبيرة. كان هناك أي نية شريرة في أفعاله، لم يكن من الممكن تأسيس.
قد يتطلب عودة المستحق المدفوع للمشتري نفسه، إذا حددوا الظروف فجأة أنه لا يستطيع أن يعرف وقت نقل المال. قضية أوتاكا التي حدثت مؤخرا تماما، قلنا ليليا زغ. قام أحد عملائها في بداية شهر مايو بتقديم تقدم لشقة في منزل قديم في وسط العاصمة، وسيذهب لاحقا لإجراء إصلاحات باهظة الثمن بإعادة التطوير. خلال التحضير لبيع البيع والشراء، تم نشر قرار حكومة موسكو N 383 المؤرخ 31 مايو 2005. "على إصلاح وتحديث المباني السكنية دون التضحية بالمقيمين للفترة 2005-2007" مع قائمة المباني في مناطق مختلفة تخضع لإعادة الإعمار. كانت الشقة المختارة من قبل عميل الزنبق في واحدة من هذه المباني. استأجر العميل المحتمل وقرر التخلي عن الشراء، وتمكن أصحاب العقارات من إقناع البائع بإعادة التقدم. قالوا موقفهم في ذلك إذا كان المشتري يعرف حقيقة الإصلاح أو تحديث المنزل، فلن يشتري شقة.
الغرفة التالية سوف نقول لك أنك بحاجة إلى التسجيل في عقد البيع والبيع، ونحن تكهن ما إذا كان من الضروري الإشارة إلى القيمة الحقيقية للشقة في العقد، وشرح ما خصم الضرائب العقارية، وسوف نرفع عدد آخر من القضايا الحالية المتعلقة بشراء السكن.
يشكر المحررون أفضل العقارات، "House-Real Estate" و "City-XXI Century" للحصول على مساعدة في إعداد المواد.