الرهن العقاري - النسخ الاحتياطي أو حفرة الديون؟

نماذج الرهن العقاري والبرامج. ما النموذج أفضل، ما هي المستندات اللازمة للحصول على قرض، وكيفية إجراء عقد بشكل صحيح.

احصل على شقتك الخاصة أو زيادة مساحة القائمة الموجودة بالفعل، وتحسين جودةها، للانتقال إلى منطقة أخرى أو المدينة في بلدنا، يمكن أن تكون الآن حصرية تقريبا من خلال عملية البيع والشراء. بشكل غير سريان، في بناء الاستثناءات النادرة، يتم استخدام المواد والمكونات المحلية، لا تزال أسعار المساكن مرتفعة فقط، ولكنها تواصل النمو. في المرة الأولى، يكون الإقامة الجديدة في طلب كبير وشعبية. ولكن اشتر شقة في مبنى جديد، حتى البيع، وليس الجميع بأسعار معقولة. لحل هذه المشكلة، يمكنك أن تأخذ أموالا في الديون بين الأصدقاء (إذا كان هناك مثل هذا)، فحاول الحصول على قرض في العمل (إذا أعطوا) أو ابحث عن قرض رهن عقاري، لا يزال غير عادي للغاية للروس، ولكن بشكل طبيعي تماما الغرب.

ملحوظة. في 594 قبل الميلاد. عقدت اليونانية القديمة أركان سولون إصلاحاته الشهيرة: ألغت الديون الطويلة وأدخلت حرية الإرادة، ونتيجة لذلك لم تعد الممتلكات المتداخلة ضرورية لسماع الجنس. أي أن الجميع تلقى الحق في التخلص من "الممتلكات" حسب تقديرها: القيام بالدين والتخلي عنه. قبل أثينا، سقط المدين الذي لم يستطع دفع الديون، في العبودية. من أجل ترجمة المسؤولية الشخصية إلى العقار، عرض سولون وضع المدين على الأرض (عادة على موقع الحدود) عمود مع نقش أن هذه الخاصية بمقدار كمقد معين. كان هذا العمود يطلق عليه الرهن العقاري. Hypotetheca اليونانية - الوقوف، النسخ الاحتياطي.

آليات القروض العقارية

النماذج الرئيسية لإقراض الرهن العقاري هي سوى اثنين فقط، على الرغم من أن المتغيرات والمخططات يمكن أن تكون مجموعة رائعة. نموذج بسيط هو مثلث: المشتري هو المتداول - الدائن. المقترض، وهو مشتر، يأخذ قرضا على البنك المضمون بواسطة شقة حصلت عليها. يفتح البنك حساب للمستوطنات مع بائعي الإسكان وضمان ضمانات الحسابات عند شراء شقة على الائتمان. يتم احتساب المشتري من خلال البنك مع البائع للشقة المشتراة ويستقبل حق الملكية، وبعد ذلك يوجد قرض واهتمام عليه خلال العقد. لا ينجح Aesley في المقترض، ثم على سداد القرض، وهو محروم من الشقة. جعلت بساطة تنظيم مثل هذا النموذج واسع النطاق في البلدان النامية، وفي البلدان المتقدمة، على سبيل المثال، في المملكة المتحدة، فرنسا، إسبانيا. فازت شعبية هائلة في مثل هذه الآلية الرهن العقارية (VVide of the Construction of ادخار النقد) في ألمانيا.

إنه أكثر تعقيدا من نموذج إقراض الرهن العقاري ذو المستوى الثاني. يأتي التدفق الرئيسي للموارد الائتمانية بشكل خاص لهذه السوق الثانوية المنظمة المقدمة من الرهن العقاري على العقارات. يصبح هذا النموذج القابل للتطبيق فقط ببنك تحتية سوق الرهن العقاري الممتدة والمصممة. ليس من الضروري القيام به دون مساعدة الدولة، وفي الحد الأدنى، تحكمها الجزئي بشأن إصدار الأوراق المالية التي نداء في السوق الثانوية. هذا نموذج الرهن العقاري هو الآن أكبر توزيع في الولايات المتحدة، لذلك غالبا ما يطلق عليه الأمريكي. ميزة لها هي أن معدلات الرهن العقاري لا ترتبط إما بالأسعار في القروض المصرفية الأخرى، ولا بتكلفة الودائع.

ومن المثير للاهتمام، منذ نهاية Xixvek وقبل الثورة، تم تنظيم نظام الرهن العقاري مماثل ومصرف تماما في جميع أنحاء روسيا. بعد الثورة حول الرهن العقاري، وبطبيعة الحال، كان علي أن أنسى، تحدث عن ذلك تم استئنافها فقط في عام 1991. تم اعتماد الحزمة الأولى من قوانين الرهن العقاري في عام 1996، لكنها مؤخرا فقط، في نهاية أغسطس 2001، وقع رئيس الوزراء ميخائيل كاسيانوف قواعد توفير ضمانات الدولة بشأن سندات الرهن العقاري. تعني الطائرة أنها ستظهر في سوق الأوراق المالية، وستبدأ التكوين الحقيقي للرهن العقاري في روسيا على طول نموذجها في مستويين. سوف تنخفض معدلات التصنيف في قروض الرهن العقاري، وسيتمكن عددا أكبر بكثير من الروس من الاستفادة من أماكن الإقامة هذه.

برنامج الرهن العقاري المصرفي

أحد الإقراض على نطاق واسع للإقراض الرهن العقاري المعلن عنه هو "Deltacredit"، الذي طورته صندوق الاستثمار في الولايات المتحدة الأمريكية. وفقا لهذا البرنامج، يوفر الصندوق تمويل طويل الأجل للبنوك الشريكة الروسية للإصدار اللاحق للقروض الرهن العقاري السكنية للأفراد لمدة تصل إلى 10 سنوات. فيما يلي المعايير التي يجب أن تكون منتجات قرض الرهن العقاري متسقة حتى يمكن تقديمها من خلال برنامج الصندوق:

• الحد الأقصى لفترة قرض الرهن العقاري هو 10 سنوات؛
• الائتمان (في الولايات المتحدة) هو 70٪ من تكلفة الإسكان، وإذا كانت المساهمة الأولية أعلاه 15000 دولار، فيمكن أن يكون 80٪؛ يتم تسجيل سعر الفائدة لحضور صلاحية العقد بأكملها؛
• سعر الفائدة على القرض - السوق (نوم اختتام العقد)؛ الآن يساوي 13-15٪؛
• لكل قرض، حياة المقترض، الشقق من خطر الخسارة، ملكية الشقة؛
• الوقف الاختياري في الدفع المبكر (نلاحظ أن مثل هذه المروجين سيتم تقديمها قريبا في برامج أخرى).

ليس لدى البرنامج متطلبات إلزامية للتسجيل في موسكو أو جنسية الاتحاد الروسي، فإن ضمان الأشخاص الآخرين غير مطلوب، لا توجد قيود على اختيار شقة (باستثناء منازل الهدم ومع الأرضيات الخشبية) أو العقارات شركة. الاتصال الداخلي مع برنامج "Deltacredit"، عند شراء شقة في السوق الثانوية، من الضروري تقييم شركة تقييم متخصصة. عند إجراء قرض رهن عقاري، باستثناء الراتب الرسمي (التخلص من المكان الرئيسي للعمل الرئيسي)، يمكن أخذ مخططات توليد الدخل المشروعة الأخرى، على سبيل المثال، بشأن الودائع المصرفية ومدفوعات التأمين والأوراق المالية من استئجار الإسكان الحالي وغيرها أنواع الدخل المؤكدة.

برنامج الرهن العقاري التأمين

قامت PSK مع CEMI RAS ومع دعم نظام الدولة بتطوير برنامج إضفاء القرض الرهن العقاري الوطني "المستقبل اليوم". يتكون هذا البرنامج من عقد تأمين لحياة العملاء على المدى الطويل لمدة 10 سنوات. عندما يصل حجم أقساط التأمين المدفوعة إلى ثلث تكلفة المسكن في المستقبل، يتلقى العميل قرضا من شركة التأمين اللازمة لشراء شقة. هذا العام من لحظة الطعن إلى القرض، تستثمر شركة التأمين في حصة الإسكان، وبعد ذلك تلقى المقترض بالفعل شقة جديدة في ممتلكاته يضعها لصالح شركة التأمين حتى نهاية جميع المستوطنات مع شركة التأمين. الاستقرار (الوفد والتسجيل) في الشقة الجديدة، يستمر المقترض في دفع أقساط التأمين بموجب العقد. في الوقت نفسه، لن تتجاوز تكلفة خدمة القرض الصادر له، وفقا لشروط البرنامج، 8٪ سنويا بالعملة. وبالتالي، يتم تأمين العقار. إذا كان المقترض غير قادر على الدفع، يتم إخلاءه، ويتم بيع الشقة. يعود العميل المساهمة الأولية والمدفوعات اللاحقة ناقص تكلفة الشركة، وقيمة الاستهلاك، إلخ. (النسب المئوية).

ميزة البرنامج بمعدل فائدة منخفض بما فيه الكفاية على القرض (في نموذج VBankov الرهن العقاري، يتم توصيتها تقريبا أعلاه). هناك المقترض وبعض الضمانات الاجتماعية. حتى لو كان ذلك، لأي سبب من الأسباب، تعلق المدفوعات، وتصبح شقته ملكية شركة التأمين، وفقا للتشريع الحالي، يتم تزويدها بمنطقة معيشة من صندوق الإقامة الثانوي البلدي.

عند حدوث الحدث المؤمن عليه (الموت أو الإعاقة أو الإعاقة أو الضرر أو تدمير الإسكان المرهون المرشحين)، فإن شركة التأمين نفسها تدعم ديون المقترض أمام المقرض مع بعض المدفوعات. الفرامل الخطيرة في تنفيذ وتطوير هذا البرنامج في موسكو - تقييد المقترض في اختيار السكن، وهذا هو، في اختيار المنطقة ونوع معين من المباني. ولكن في المدن الإقليمية هذه المشكلة غير موجودة.

برامج الرهن العقاري "تأثير" و "الإسكان على الائتمان"

تم تطوير برنامج إقراض الرهن العقاري "تأثير" من قبل متخصصين مركز ساروف النووي. بعد عامين، تم اختبارها في أربع مدن: ساروف (منطقة نيجني نوفغورود)، ريازان، بينزا و Zarechny (Penza). بعد هذه المدن، تختلف هذه المدن اختلافا كبيرا من حيث عدد السكان (أكثر من 600 ألف نسمة في بينزا و 64 ألف. إعادة طالب)، وعلى متوسط ​​دخل الأسرة، تحولت المخطط المقترح للحصول على الشقق في كل منهم إلى أن تكون جذابة وبأسعار معقولة. الآن يتم تقديم النظام "تأثير" في أكثر من 20 روبل للاتحاد الروسي، بما في ذلك موسكو، فولغوغراد، فولغدا، بينزا، كالينينغراد، كالوغا، سمولينسكايا، نيجني نوفغورود، تيومين، إقليم إيركوتسك. وكانت نتيجة التطبيق الناجح لهذا النظام إنشاء برنامج اتحادي "الإسكان على الائتمان".

"الإسكان على الائتمان" لديه عدد من الميزات المميزة. أول هذه هي أن الشقق تباع بالتكلفة، منذ الصندوق، وهي منظمة غير تجارية، أنشطتها لا تهدف إلى إجراء إدارة البرنامج وتنفيذه. يتم توفير الجزء القسط من دفع الشقة المشتراة تحت نسبة منخفضة (5-10٪ سنويا)، وفترة سدادها هي 7-15 سنة. يتم تحديد الحد الأقصى لحجم القرض من قبل الدخل الشهري التراكمي للمشترين. ميزة أخرى منخفضة، ولكن ما لا يقل عن 10٪ من تكلفة الشقة المشتراة، ورسوم أولية إلزامية. يحتوي البرنامج على طبيعة موجهة اجتماعيا ومصمما للمواطنين الذين لديهم حجم مساحة إجمالية لكل فرد من أفراد الأسرة لا يتجاوزون المعايير الاجتماعية، وكذلك المحتاجين لتحسين الظروف السكنية وتتألف في هذا الصدد.

تتم المدفوعات بالتقسيط حصص شهرية متساوية وفي المواعيد النهائية التي حددتها قواعد بيع الإسكان على الائتمان. يجب ألا يتجاوز حجم الدفعة الشهرية الإلزامية لسداد الأقساط 20٪ من دخل الأسرة التراكمي. يشير التغيير في سعر الفائدة إلى الكفاءة الاستثنائية لمجلس أمناء المؤسسة. يتم ضمان وفاء الالتزامات بموجب العقد من قبل مفتاح المواطن المملوكة من قبل مواطن من الممتلكات المنقولة وغير المنقولة، وضمان الأشخاص الآخرين، والتأمين على الحياة والممتلكات، وكذلك بطرق أخرى.

يقدم البرنامج عمليات استحواذ الإسكان 4 مرتبة: شراء بالتقسيط وتسليم شقتك الخاصة بالدفع المكتسبة؛ شراء بالتقسيط دون وضع شقتك الخاصة؛ شراء بدون أقساط مع استئجار شقتك الخاصة لدفع الإسكان المشتراة وشراء الإسكان دون أقساط ودون استسلام شقتك الخاصة. المعايير التي تحدد تسلسل المتقدمين، ما يلي: الحق الوقائي في شراء الإسكان في أقساط يتمتع بها مقدم الطلب الذي يحتاج إلى كمية أصغر من الأموال المقدمة على الائتمان؛ بموجب ظروف متساوية، فإن الشخص الذي يبيع مسكنه الخاص هو الميزة في المعيار الأول، يتم استخدام ميزة. بموجب ظروف متساوية، في المعايير الأولى والثانية، يتم إعطاء التفضيل لعمل تاريخ سابق للتسجيل في قوائم تحسين المحتاجين في الظروف السكنية.

موسكو البناء والمدخرات

تم تأسيس OJSC "مدخرات البناء أمين الصندوق" (SSC) في عام 1998. مرسوم حكومة موسكو N896. مؤسسها هو ملكية وزارة الداخلية الحكومية لموسكو. تعمل SSC في إطار التجربة التي أجريت في المنطقة الغربية على إعادة إعمار شامل لأرباع الأساس السكني القديم من الخمس نجوم مع تورط المواطنين الذين يرغبون في الحصول على سكن بموجب نموذج الرهن العقاري المقترح. إنه نموذج SSC، وفقا للخبراء، قد يكون الخيار الأكثر واعدة للإقراض بناء على بناء واستحواذ السكن أثناء تشكيل موسكو وحتى الرهن العقاري الروسي.

يمكن للأشخاص الذين لديهم تسجيل دائم في موسكو وإقليم موسكو، يدفعون مساهمة أولية قدرها 5٪ من التكلفة الإجمالية للإسكان، وحجز شقة محددة في إحدى بلدان جامعة المنازل وأثناء بناءها (14-16 شهر ) لجعل مشاركة متساوية 45٪ أخرى من التكلفة. بعد ذلك، أصبحت الشقة كقرض عقاري سلع سلعيا إلى ممتلكات المودع مع مفتاحه الإلزامي لسداد القرض الكامل لمدة خمسين عاما لمدة ثلاث سنوات أقل من 8٪ سنويا. يتم احتساب تنفيذ البرنامج لمدة خمس سنوات وتتكون من خمس مراحل. بدأ جزء البناء من الأول منهم في أوائل عام 1989، عندما وقع حفل الاستلام الرسمي للحجر الأول على شارع Lobachevsky، تمتلك 94. في 5 سنوات فقط إلى 73GA، 530 ألف. يجب بناء سكن M2، يتم هدم 37thytors، ويتم إعادة توطين سكانها في المنازل الجديدة. ينتهي الآن بناء ثمانية مباني سكنية عصرية عصرية. الشقق في سبعة منهم Muscovites يمكن شراء وفقا لنظام SCC. هذه هي منازل الطوب المتراس مع تخطيط محسن وسقوف عالية ومنطقة كبيرة من الشقق. في الماضي، سيقوم الفيلق الثامن بنقل سكان المباني الخمسة القطرية التي سيتم هدمها.

بناء على تجربة عامين من العمل، فإن SSC في المنطقة الغربية يخلق مفهوم نموذج على مستوى المدينة، والذي ينص على فصل وظائف الهياكل الجوية والإقليمية في CICC.

لكي يعمل هذا المخطط بنجاح، نحتاج إلى قاعدة بيانات معلومات واحدة، ونظام تحكم جامد، سياسة تسعير مرنة وتمويل بناء أشياء مختلفة. كل هذا يعني إنشاء هيكل مركزي من SCC على مستوى المدينة، يتكون من مكتب رئيسي ومكاتب إقليمية في المناطق، والتي ستوسع بشكل كبير من قاعدة الرهن العقاري العميل وجذب عدد إضافي من المستثمرين المشاركين. ونتيجة لذلك من خلال زيارة فرع SSC القادم إلى منزله، سيتمكن عميل محتمل من اختيار شقة له في أي مكان في موسكو، للحصول على المشورة اللازمة، وعلى إصدار جميع المستندات المطلوبة.

الشراكات المحتملة على الإيمان

لا تزال هذه المفاهيم دراية سيئة مع سكان العاصمة. لذلك دعونا نبدأ بالإطار التشريعي. يتم تنظيم المفهوم، وإجراءات التكوين والأنشطة وتصفية الشراكة حول الإيمان (COMDIEN) من قبل القانون المدني (المادة 82-86). يتم إنشاء الشراكة وتعمل على أساس المعاهدة المكونة. يتم إدارة الأنشطة من قبل الرفاق الكامل. لا يحق للمودعين (القادة) ليس فقط المشاركة في إدارة الحالات وإجراءها، بل تحدي أيضا تصرفات الرفاق الكاملة لإدارة وإدارة شؤون الشراكة على الإيمان. يساهم المساهم في الشراكة بالإيمان في مشاركة رأس المال، وهو ما يعتبره شهادة المشاركة (شهادة المودع). يتم تحديد حقوق المودعة من خلال الاتفاق التأسيسي (اتفاقية الودائع) والقانون المعمول به.

تم إنشاء الشراكة الأولى في موسكو عند الإيمان "DSC-1 والشركة" في مايو 1997. بناء على مبادرة JSC DSC N1 كمشارك في المشروع الرائد لإقراض الرهن العقاري لحكومة موسكو. 13 سبتمبر 2001، ظهرت اللجنة الثانية من اللجنة الثانية، SU-155 و CO .. يخلق هذه المنظمات اللازمة، بادئ ذي بدء، يعزو ذلك الرفيق الكامل (مؤسس) أو رفاق (إذا كان هناك العديد من المؤسسين) عند الوفاء بالتزاماتهم، فمن المسؤولة عن المساهمين مع جميع ممتلكاتهم، وليس عن طريق رأس المال المعتمد. "DSC-1 و شركة "، على سبيل المثال، هذا هو المكاتب الرابعة من GBC و 5 التفكير والإنتاج والفني. تكلفة هذه الخاصية أكثر بكثير من الحد الأقصى المسموح به للرأسمالي المتزامن. وبالتالي فإن إصدار هرم مالي في حالة شراكة كومدانت لا يمر. Acrome من ذلك، عند المساهمة في شراكة كومدانت، يمكنك توفير المال على الحساب لفترة طويلة. بعد كل شيء، يثق العميل شراكته الخاصة، مما يدل على هذه النية يوما ما (في عام أو 5-10 سنوات) لشراء شقة جديدة.

لا تضع الشراكة Comdant أي قيود للمشاركين في مبلغ الودائع والإجراءات ومقدار المدفوعات. من خلال اتخاذ المبلغ الأولي، يمكن للعميل إضافة أموال جديدة بشكل دوري لذلك، تتراكمها على الحساب حتى يتم جمع المبلغ لشراء شقة. بالإضافة إلى ذلك، المشاركة في الأموال في بناء المنازل، يتلقى المودع جزءا من الربح من بيع الشقق. إذا كان العميل قد فكر في شراء شقة، فسيتم إدراج PAI والربح المستحقة عليه في حسابه خلال أيام 20 بانك.

من 1 يناير 2001. الجزء الثاني من CodexArf الضريبي، الذي تحلل ضريبة الممتلكات (المادة 2220 "(المادة 2220" تحلل ضريبة الممتلكات ") المواطنون الذين اشتروا شقة مع إقراض الرهن العقاري مفيد لدفع ضريبة الدخل في مقدار المبالغ التي تهدف إلى شراء الإسكان لا تتجاوز 600 ألف روبل. (حوالي 20 ألف دولار). تعني أسامي تهدف إلى سداد الفائدة على قروض الرهن العقاري مستمدة من الضرائب. يمكن تنفيذ الخصومات الضريبية لهذه الفائدة حتى استخدامها الكامل.

المواطنون الذين طبقوا على الشراكة الكهنية من أجل تجميع الأموال وتلقي أرباح الأسهم على أساس الأنشطة المالية والاقتصادية للمنظمة، وضع اتفاقية مساهمة، التي تنص على إجراء مودع المودع من الشراكة الحكومية وتلقي أ إيداع نقدا (الخشب)، والحصول على توزيعات الأرباح حول نتائج النتائج السنة المالية (الخشب)، ولاية العقد وإجراءات إطالةها، وكذلك اتفاق بشأن إجراء تراكم المساهمة في مزيد من شراء الشقة. تنص الاتفاق بشأن إجراء تراكم المساهمة على نوايا الأطراف حول توقيت وحجم المدخرات وإمكانية تخفيضات عند شراء شقة. سيعطي مثال المثال الشروط الرئيسية لشراء شقة على الائتمان (السعي لتحقيق الدفع وتعهد العقارات) في شراكة القوات الجوية المذكورة أعلاه "DSC-1 والشركة". حجم المساهمة الأولية بنسبة 30٪ من التكلفة الإجمالية للشقة؛ دفع القسط - ما يصل إلى 10let؛ يعتمد مقدار مدفوعات الفوائد على عمر الخدمة ومقدار المساهمة الأولية؛ أسعار الفائدة لا تزيد عن 10٪ سنويا؛ تقدم الشقق فقط لسكان موسكو ومنطقة موسكو من صندوق الإسكان للشراكة؛ يتم تأكيد ملاءة المشتري من خلال توفير الوثائق ذات الصلة. عند التحقق من شراء الشقق على الائتمان مع دفع الدفعة هو العقد المقابل لبيع الشقق على الائتمان وتعهد العقارات، في حين أن الشقة تم وضعها على ممتلكات المشتري وتعهدت بالشراكة حتى وفاء المشتري حتى وفاء المشتري يتم تحقيقه بالكامل من العقد.

حسنا، إذا كان لديك دخل كبير "غير رسمي"، فقد يتم تقديم خيار لعدة مخططات "Quasi-Knock". كقاعدة عامة، تختلف في الفروق الدقيقة، لكن الفكرة الأساسية هي: يختار العميل شقة، ودفع 50٪ من تكلفتها ويمتلقها. بعد ذلك، يدفع ثمن التوظيف، أي جزء غير مدفوع من تكلفة الشقة ينقسم إلى 24 شهرا في أسهم متساوية. سعر الفائدة 10-13٪ سنويا بالعملة. بعد سداد القرض، يتم وضع الشقة على العميل.

ما هو الرهن العقاري النموذجي أفضل؟

قد يبدو هذا مشكوك فيه، ولكن للمشتري، لا يزال المخطط الأمريكي مفضلا. على الأقل لمدة ثلاثة أسباب. بادئ ذي بدء، من الممكن الحصول على قرض نقدي للحصول على أي شقة، بينما، على سبيل المثال، وفقا لخيار SSC، يقتصر الاختيار من خلال عروض مكتب البناء والتوفير. تتيح الأموال الحقيقية المشاركة في الرهن العقاري لاكتساب السكن في السوق، وليس على SSC المنشأة والأسعار المبالغة في كثير من الأحيان. ولكن، ربما، أهم ميزة النسخة الأمريكية من فترة الرهن العقاري للإقراض. WMOSKOW، كما ذكرنا بالفعل، تصدر القروض لمدة تصل إلى 10 سنوات، ووفقا لنظام SCC، يجب أن يدفع المقترض مقابل 3 سنوات كحد أقصى 5 سنوات. ليس دور آخر يلعب أيضا حقيقة أنه في المخطط الأمريكي، فإن المقترض لديه الحق في التخلص من ديونه: في الحب مع لحظة بيع شقة (أكثر بدقة، الرهن العقاري عليه) أو الحصول على قرض جديد عن طريق وضع الديون. (UNAS، صحيح، هذه العمليات ليست شائعة بعد.) لا يوجد SSK من هذه الاحتمالات: اشتريت شقة، من المستحيل بيعه حتى يتم دفع جميع الديون. ومع ذلك، على الرغم من جميع أوجه القصور، فإن مخطط إقراض الرهن العقاري البسيط لمعظم المشاركين الرهن العقاري لا يزال أكثر فهم وبأسعار معقولة ورخيصة.

الأفكار الخفية بصوت عال

اتخاذ قرار بشأن الحصول على قرض الرهن العقاري، من الأفضل أن نقدر قدراتها بشكل صحيح مقدما. للقيام بذلك، نقترح عليك الإجابة عن عشرة أسئلة.

واحد. هل لديك ما يكفي من المال لدفع المساهمة الأولى (عادة ما تكون 30٪ من تكلفة الشقة المشتراة)؟

2. هل لديك أي أموال لتغطية التكاليف المرتبطة بشراء معاملة لبيع الشقق؟ هذا هو 1.5٪ من تكلفة الشقة للحصول على شهادة عقد موثق، ورسوم تسجيل العقد في GBD، ورسوم البنك المحتملة في ختام اتفاقية القرض ودفع أقساط التأمين في الاستنتاج من عقود التأمين (يجب أن يضمن المقترض بمصروفها الخاص حياته وإعاقه، والخاصية المكتسبة، مخاطر فقدان الملكية (العنوان) لشقة مكتظة). Summe يمكن أن تكون هذه المدفوعات من 1.5 إلى 5٪ سنويا.

3. هل لديك ما يكفي من المال للحفاظ على مستوى معيشة الأسرة الضروري بعد المدفوعات الشهرية لسداد القرض ودفع الفائدة عليه؟ بعد كل شيء، يمكن أن تصل هذه المدفوعات إلى 35٪ من مجموع دخل الأسرة التراكمي.

أربعة. هل لديك تجربة عمل مستمرة في العامين الماضيين؟ كان Aesley الفصل والخروج في العمل، كيف تفسرهم؟

خمسة. كيف تقيم استقرار وضعك والدخل في 5-10 سنوات القادمة؟

6. هل ستجد في حالة فقدان العمل بسرعة أخرى مع الدفع غير أقل من السابق، أي لاستعادة الملاءة الخاصة بك؟

7. هل استخدمت قروض أو قروض وما إذا كانت عادوا لهم في الوقت المناسب؟ هل تستخدم بطاقات الائتمان؟ وبعبارة أخرى، هل لديك تاريخ ائتماني إيجابي؟

ثمانية. هل تدفع خدمات المرافق أو الهاتف والكهرباء وما إلى ذلك؟

تسع. هل لديك خاصية متحركة أو غير منقولة (شقة أخرى، منزل ريفي، إلخ)، والتي يمكن أن تكون تأكيدا إضافيا لائتمانك؟

10. هل يمكنك تقديم ضمان إضافي للكيان القانوني، مثل صاحب العمل أو الضمان المصرفي أو شيء من هذا القبيل؟

فكر في ما إذا كانت في مرحلة ما ستجد نفسك غير قادر على الوفاء بالتزاماتك بسداد القرض الذي تم الحصول عليه لشراء شقة شريطة أن يطلب منك البنك أن يطلب منك إعادة القرض ودفع الفائدة المستحقة لك، لاستعادة الشقة أن الشقة التي أجريتك وفقا للتشريع الحالي نتيجة لذلك، سيتم بيعها وكلها والتي تعيش معك في هذا السكن. حسنا، حتى بعد بيع الشقة للأموال التي يمكن عكسها لسداد الالتزامات بموجب اتفاقية القرض لن تكون كافية، قد يرسم المقرض عقوبة وغيرها من الممتلكات الخاصة بك. لذا فإن المال في الديون، وليس واثقا في القدرة على إعادته في الوقت المحدد وفي كامل، برفض للغاية.

إذا أجبت بكل هذه الأسئلة بشكل إيجابي، فستتمكن من تقييم الحد الأقصى لحجم القرض الذي يمكنك الاعتماد عليه. في الغالبية العظمى من مواقع الإنترنت التي توفر قروضا، هناك حاسبة الرهن العقاري عبر الإنترنت، مما يجعل البيانات على دخلها، يمكن للمرء تحديد الحد الأقصى لكمية القرض المتاح لك ومقدار المدفوعات الشهرية عليها.

ما هي المستندات اللازمة

الإجراء للحصول على قرض الرهن العقاري معقد وطويل. بادئ ذي بدء، في اشارة الى أي مؤسسة توفر مثل هذه الخدمة، سيتعين عليك ملء طلب بيان للرهن العقاري السكني وإرفاق كمية كبيرة من الأوراق على أساسها سيتم النظر في إمكانية تضمينك في قائمة المتقدمين لهذا القرض. قائمة المستندات رائعة وليس نفسها بالضبط في الشركات المختلفة. يمكن أيضا العثور على الإنترنت.

أول شيء سيكون مطلوبا نسخا من جوازات السفر (جميع الصفحات)، وليس فقط المقترض نفسه، ولكن أيضا من جميع الأشخاص الذين يعيشون معه، وكذلك أولئك الذين لا يعيشون إذا كانت الزوج (الزوج)، والآباء والأمهات، خارج في مكان آخر. ستكون هناك حاجة: نسخة من شهادة تعيين نزل Borrower، نسخة من المستند التي هي الأساس لتسجيل الإقامة الدائمة للمقترض، نسخة من تكوين التعليم وعدد من الآخرين. بالإضافة إلى ذلك، ستكون المستندات التي تؤكد حالتك الزوجية والصحة والمعلومات حول العمالة والدخل مطلوبة. سيكون من الضروري تقديم المعلومات والأصول الأخرى إذا كانت هناك متوفرة. قد يتم طلب مستندات أخرى. يمثل مصطلح النظر في استبيان التطبيق عادة من أسبوعين إلى شهر واحد. إذا تم اتخاذ قرار إيجابي، فسيتم تقديمك لجمع مستندات إضافية للدخول في اتفاقية الرهن العقاري. سيتم إعطاء قائمةهم للشركة التي توفر قرضا.

في منتصف فبراير من هذا العام، تم اعتماد قانون اتحادي في روسيا، مما أدلى بالتغييرات والإضافات إلى قانون التشغيل بالفعل "Opripotek". منصوص عليه الآن أن "المنزل السكني أو الشقة المكتسبة أو بنيت باستخدام قرض بنكي أو مؤسسة ائتمانية أخرى تعتبر تعهد من تاريخ تسجيل الدولة لملكية المقترض". يتم تقديم التوضيحات إلى المادة 54، وحماية المقرض من مدين غير مشترك أو غير عادل يعترف بالتأخير المنتظم في المدفوعات. تمكنت مؤسسة الائتمان من المطالبة بالوفاء الكامل بالالتزامات، وليس سداد الديون الحالية. الاستئناف عن أماكن السكن للإسكان، المكتسبة أو المبنية بموجب اتفاقية الرهن العقاري لضمان عودة قرض بنكي، هو الأساس لإنهاء الحق في استخدام النجول وأفراد أسره مع هذه المباني السكنية. الاسترداد على الإسكان المرهون "ممكن في كل من الأسلوب القضائي والقضاء." يتم تنفيذ مبنى سكني أو شقة، التي يتم وضعها بموجب اتفاق الرهن العقاري والذي يرسم إلى الانتعاش، من خلال البيع من التداول الذي عقد في شكل مزاد أو مسابقة مفتوحة ". تحمي الطبعة الجديدة من الفقرة 2 من المادة 78 منظمات الائتمان من المقترضين عديمي الضمير الذين غرس أعضاء أسرهم بعد الدخول في اتفاق رهن عقاري دون تسجيل التزام موثق بإعفاء المنزل أو شقة في حالة الانتعاش. لم يسمح نص المادة 78 بحل مسألة إخلاءهم.

وللحماية والوصاية واللاسة العامة الحق الآن الحق في الموافقة على ممثلي القاصرين أو أفراد الأسرة القادرين حيدا من أجل الاغتراب أو نقلهم إلى الرهن العقاري للمباني السكنية التي يشغلها من قبلهم إذا لم تنتهك حقوقهم والمصالح المحمية بموجب القانون. يجب تقديم هذا الإذن إلى مقدم الطلب كتابيا في فترة يومين يوما، ويجب أن يحفز الرفض في بلد الموافقة. لدى مقدم الطلب "الحق في الطعن في قرار جثث الوصاية والوصاية في المحكمة".

كيفية تقديم اتفاق الرهن العقاري

لاحظ أن اتفاق الرهن العقاري، وفقا للفن. 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي يخضع لشهادة تثقيفية إلزامية وتسجيل الدولة. الفشل في الامتثال لأحد هذه المتطلبات على الأقل يجعل الأمر غير صالح. وضع شامل مع إبرام اتفاقية أولية بشأن الرهن العقاري. يوجد حاليا بعض التناقضات بناء على طلب تسجيل الدولة الإلزاميين. حزب الصودا، يجب أن نستنتج العقد الأولي في النموذج المنشأ للعقد الرئيسي (المادة 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، ومن ناحية أخرى، فإن الاتفاق الأولية لا يؤدي إلى مرحلة انتقال حقوق الملكية، و وفقا لذلك، ليست معاملة عقارية، وبالتالي لا يتطلب تسجيل الدولة الإلزامي. ولكن دون أي شك، يخضع اتفاقية الرهن العقاري الأولي لشهادة موثقة إلزامية (المادة 18، ​​163،165، 339، 429 GKRF). عند إبرام عقود الرهن العقاري، فإن مسألة إمكانية استنتاجها ذات صلة في حالة عدم شراؤها موضوع التعهد بعد أو لم تتم شراؤها من قبل الرهاد. الآن، سمح القانون الاتحادي "Obijotek" بتعهد كائن البناء غير المكتملة.

وفقا للمادة 339 GKRF ومقال "OPRIPOTEK"، في اتفاقية الرهن العقاري، ينبغي أن تشير بالضرورة:

• الأطراف في العقد؛ في الوقت نفسه، لم يثبت على وجه التحديد أن العقد لم يسمح بإبرام رهن عقاري للمباني السكنية في ممتلكات المواطن بالوكالة (الفقرة 6 من المادة 74 من قانون "OPRIPOTK")؛
• الالتزام الذي قدمته الرهن العقاري، يشير إلى مجموعه، أساس حدوث وفترة التنفيذ؛ إذا كان الالتزام يستند إلى عقد، فمن الضروري تحديد حفلاته وتاريخ ومكان الاستنتاج؛
• كائن الرهن العقاري: وصف كائن العقارات، كافية للتعرف عليه (الاسم والموقع والغرض والخصائص)؛
• حق المراكر في الكائن العقاري المحدد واسم سلطة العدالة المسجلة، أي اتفاق الرهن العقاري هو فقط بعد تسجيل الدولة لحقوق الهجوم (الممتلكات، الإدارة الاقتصادية، الإيجار) على الممتلكات تحت تحقيق؛
• إذا تم اعتبار حقوق الرهن العقاري الرهن العقاري، فيجب تحديد ذلك؛
• تقييم (قيمة) كائن الرهن العقاري بشروط نقدية (بأسعار السوق)؛
• إجراء استعادة التعهد (بموجب قرار المحكمة أو اتفاق موافق على الأطراف)؛
• في عقد إيداع الودائع والمباني، يجب الإشارة إلى الهياكل من قبل اليمين في التعلب على مؤامرة الأرض التي تحتلها الأرض، وكذلك الحكم المتعلق بهذا الموقع (حقوق الإيجار) أو الجزء اللازم للاستخدام الكائن، منذ خلاف ذلك، سيتم اعتبار اتفاقية الرهن العقاري غير صالح (المادة 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛
• إذا كان العقد لا ينشئ موقفا مختلفا، يحق للإصابة بالتخلص من التعهد، بما في ذلك أن تنقل ونقل إلى الوديعة اللاحقة، فقط بموافقة Pledgee.

إذا كانت الممتلكات غير المنقولة في ملكية عامة عامة، فإنها تتطلب موافقة خطية على ضماناتها، وإذا كانت في ملكية الأسهم الإجمالية، فإن هذه الموافقة ليست مطلوبة (المادة 7 من قانون "OPRIPOTEK"). يجب توافق الموافقة على الرهن العقاري الممتلكات الموجودة في الملكية المشتركة للزوجين، من الزوجين الآخر، (الفقرة 3 من المادة 35 من رموز الأسرة). إذا كان كائن الرهن العقاري مباني سكنية مملوكة من قبل المواطنين القاصرين، والأشخاص القادرين المحدودين أو غير العجزون، فمن الضروري موافقة خطية تنفيذ عملية الجذار والوصاية الوصاية (P.5 من المادة 74 من قانون "OPRIPOTK") وبعد

التأمين جميع المخاطر والنوم بهدوء

على الرغم من حقيقة أن معايير التأمين الرهن العقاري تشير إلى الوحدة والتعقيد، في الممارسة العملية، فإن الدائنين وشركات التأمين أنفسهم يحددون مجموعة المخاطر، والتي يجب أن يتم تأمين المقترض منها. كقاعدة عامة، يكون للإقراض الرهن العقاري اتفاقية عامة حول التعاون مع شركة تأمين توفر مجموعة كاملة من خدمات التأمين لأنشطة الرهن العقاري. من قائمة واسعة النطاق إلى حد ما بالمخاطر المحتملة، يتم اختيار 3-4 الضروري. في الوقت نفسه، يتم تقليل معدلات التأمين، وتتجاوز خدمات التأمين من قبل المقترض لا يزيد عن 3-5٪ سنويا على مبلغ القرض.

الشيء الوحيد الذي يجب تأمينه إلزامي هو العقار العقاري للمقترض (على سبيل المثال، شقة). إنه مؤمن من مجموعة من المخاطر القياسية. بعد حدوث الحدث المؤمن عليه، تشمل مسؤولية المؤمن على تمويل أعمال الترميم. عقد التأمين صالح خلال فترة القرض بأكملها. المستفيد في العقد هو بنك الدائن. مبلغ التأمين يساوي القرض الذي تم الحصول عليه باهتمام، ويبلغ قسط التأمين حوالي 0.6-3٪ من قرض الرهن العقاري.

إذا تم شراء الشقة في السوق الثانوية، فإن مسألة النقاء القانوني للممتلكات المشتراة تواجه حدة خاصة. الاستماع إلى الخصخصة أو الانتهاكات غير الصحيحة في عملية إعادة البيع، يتم إلغاء جميع المعاملات اللاحقة تلقائيا وتبقى مصرف دائن مع تطورات غير مواتية للمخاطر دون ضمان الممتلكات. يزيد تأمين الملكية عن تكلفة قرض الرهن العقاري بنسبة 1٪ بمعدل 1٪، على الرغم من أنه يمكن أن يكون في الواقع كلاهما أقل (0.5٪) وما فوق (حتى 3-3.5٪). عند شراء سكن "أساسي"، فإن خطر التصميم غير الصحيح للمعاملة أقل بكثير، ولكن من المحتمل أيضا. أقل نوع من التأمين الأقل من التأمين في ختام المسؤولية التعاقدية الرهن العقاري للمقترض. العميل، مثل صاحب الشقة والمواطن، هو المسؤول عن المواطنين الآخرين (جيرانهم) للضرر أنه يمكن أن يسبب ممتلكاتهم (النار، والفيضانات، وما إلى ذلك).

هذا هو الرهن الروسي الروسي الآن. قروض الرهن العقاري لا تزال متاحة قليلا. لكن الخيارات الجديدة ناشئة تدريجيا، أكثر مقبولة لمواطنينا.