في بعض الحالات، يتم الانتهاء من عقد أولي قبل إجراء عملية شراء ومعاملات العقارات. نقول به عن ذلك واخبادا من تجميعها أكثر.
لتأكيد قانونيا على شراء العقارات، هناك العديد من الآليات: صنع إيداع ودفع مقدما وإبرام عقد أولي. كل متغير فعال بطريقته الخاصة.
عندما يكون العقد الأولية
إن اتفاقية عملية شراء وبيع العقارات تكمن في حالة عدم وجود أحد الأطراف جاهزا للدخول على الفور في العقد الرئيسي. يمكن أن يحدث هذا للأسباب التالية:
- البائع لا يعد الوثائق التي تؤكد ملكية العقارات؛
- لم يكن المشتري أي مبلغ مطلوب للشراء، ومع ذلك، يجب أن يظهر في المستقبل المنظور؛
- عند شراء العقارات، يتم استخدام وسائل الإقراض الرهن العقاري، ومع ذلك، فإن البنك يستغرق بعض الوقت (ما يصل إلى 3 أسابيع) لإجراء تحليل محدد للكائن، بما في ذلك للتحقق من الشفافية القانونية للمعاملة واستكشاف تقرير المثمن المهني؛
- يتم بيع العقار المباعة، والوقت ضروري لتنفيذ الإجراء لرفع الرهان.
تذكر أنه عند شراء مساكن على شروط مشاركة الأسهم في البناء، ليس عقد أولي للبيع لأنه لا يوفر المساهم في الضمانات القانونية اللازمة
ما يضمن العقد
العقد الأولية هو نوع من الضمان لكل جزء من المعاملة. من أجل إصلاح التزامات المشتري إلى البائع، يجب تثبيت العقد في العقد. في الوقت نفسه، يتم إصلاح العقد وتكلفة العقارات، وضمان المشتري الثابتة في سعر الكائن حتى الشراء.
قدم القانون المدني للاتحاد الروسي ضمانا للوفاء بشروط العقد الأولية. إذا أخرج المشتري أو البائع في غضون 6 أشهر لسبب ما إبرام العقد الرئيسي، فقد ينطبق الطرف الآخر على المحكمة. في حالة عدم وجود عقبات أمام اختتام المعاملة، ستقرر المحكمة الاستيقاظ إلى إبرام العقد الرئيسي.
من أجل قبول المحكمة مثل هذه المطالبة، عند إبرام اتفاقية أولية، ينبغي أن تحدد موضوع البيع قدر الإمكان، وتميز كائن العقارات، وكذلك الإشارة إلى سعر العقد والتسلسل والإجراءات اللازمة لصنع مستوطنون متبادلين. بالإضافة إلى ذلك، ينبغي تحديد المعاهدة في العقد، الذي تلتزم هجومه بإبرام العقد الرئيسي. هذه المرة يمكن تغييرها عند حدوث الظروف المحددة في العقد الأولية.
إذا اتخذت المحكمة قرارا إيجابيا، فسيتم النظر في العقد الأولية. يتم تحديد شروط العقد من قبل قرار المحكمة وسيعمل من اللحظة التي تدخل فيها هذه الوثائق بقوة شرعية.
كيفية تقديم عقد
في معنى الفن. 429 من القانون المدني لحزب الاتحاد الروسي للعقد الأولي للبيع في المستقبل أن يختتم في المستقبل العقد الرئيسي للبيع على الظروف المتفق عليها مسبقا.يجب أن يتم الانتهاء من العقد الأولي للبيع في الكتابة. بناء على طلب الأطراف، يمكن وضعها ومؤكدة بها كاتب العدل (المادة 163 من القانون المدني للاتحاد الروسي). في هذه الحالة، سيتم تحديد حجم التعريفة اللازمة لارتكاب إجراءات مهمة قانونا اعتمادا على سعر المعاملات (الفقرات. 4 من الفقرة 1 من الفن. 22.1 تأسست تشريع الاتحاد الروسي على كاتب العدل). تسجيل الدولة لمثل هذا العقد غير مطلوب.
يجب أن يحتوي العقد الأولية على:
- يجب أن تتبع شروط إنشاء موضوع للعقد (من الاتفاق الأولية (من الاتفاق الأولية) أن حفلاتها اتفقوا على إبرام عقد لبيع كائن معين من العقارات بموجب الشروط المحددة في العقد الأولي)؛
- شروط العقد الرئيسي فيما يتعلق بالذي، وفقا لأحد الأطراف، ينبغي التوصل إلى اتفاق بشأن إبرام اتفاقية أولية؛
- شروط حول سعر الشقة؛
- قائمة الأشخاص الذين يعيشون في الأمر يشير إلى حقوقهم في استخدام هذه المباني السكنية (إن وجدت).
في غياب شراء أولية وبيع الكائن العقاري واحد على الأقل من شروطها الأساسية، سيتم اعتبار هذه الوثيقة ضئيلة، والمعاملة غير ناجحة
موضوع الموضوع والسعر
عند وصف موضوع العقد - كائن العقارات - من الضروري الإشارة تماما إلى جميع خصائصها الرئيسية، وهي:
- عنوان؛
- رقم المستحضر
- ميدان وفقا لبيانات شهادة مكتب المخزون الفني؛
- عدد الغرف؛
- بالنسبة للشقة، يمكنك تحديد الأرضية التي تقع عليها، والأرضيات العامة للمنزل الذي تقع فيه الشقة التي تقع فيها الشقة.
لتأكيد خصائص المنشأة العقارية في العقد الأولي، يوصى الإشارة إلى المستندات التي تؤكد حق الملكية، تفاصيلها. بالإضافة إلى ذلك، ينبغي تقديم شهادات تسجيل الدولة لحقوق الملكية أو التفريغ من سجل الدولة الموحد للعقارات.
يرجى ملاحظة أن سعر الممتلكات الذي يعمل ككائن من الصفقة يشار إليه بالكامل في روبل. إذا، عند إبرام عقد أولي، وافقت الأطراف على إدخال إيداع أو دفعة مقدمة، يجب أيضا تحديد حجمها.
يجب إرفاق نص العقد الرئيسي بالاتفاق السابق. ملاحظة: إذا حددت كميات مختلفة من المعاملات في الاتفاقات الأولية والراسبة، فهذا انتهاك للقانون.
بالإضافة إلى قيمة العقار في العقد الأولي، من الضروري الإشارة إلى أي من الطرفين هي تكاليف الدفع لخدمات كاتب العدل، وتأجير خلية مصرفية، وتسجيل الدولة لنقل ملكية شقة.
ansrooms.
عند وضع نص العقد، انتبه نحو ما إذا كانت بيانات الأطراف - البائع والمشتري مبين بشكل صحيح، بعد أن أكملتها مع البيانات في المستندات التي تؤكد الهوية. يرجى ملاحظة: يوصي متخصصو سوق العقارات بالتحديد في العقد ليس فقط عناوين التسجيل، ولكن أيضا العناوين الفعلية للأطراف (يمكنك أيضا تحديد الهواتف وعناوين البريد الإلكتروني). في حالة حالات غير طبيعية، سيسمح لك هذه الائتمانات بإيجاد أحد الطرفين بموجب العقد.
لاحظ أنه في السكن هو موضوع المعاملة، ليس فقط البائع فقط، ولكن أيضا الأشخاص الذين، بعد البيع، الحق في استيعاب سيظلون (على سبيل المثال، الأعضاء السابقون في عائلة المالك، الذي في كان لحظة خصخصة الشقة حقوق متساوية في خصخصة المالك، لكنهم رفضوا ذلك). الحق في استخدام السكن في هذه الحالة هو حرف غير محدد، لذلك يجب الإشارة بالضرورة هؤلاء الأشخاص بالضرورة في العقد الأولية. قائمتهم هي حالة مهمة لبيع وبيع الشقة.
في العقد الأولي، ينبغي الإشارة إلى بيانات جواز السفر، وكذلك المواعيد النهائية للإزالة من حساب التسجيل بعد إبرام العقد الرئيسي لبيع الشقق الأخرى المسجلة في الشقة باستثناء البائع.
شروط العقد الأخرى
في العقد الأولية، ينبغي وصف حقوق والتزامات حفلاتها، وكذلك المواعيد النهائية لشروط العقد. من الحذر بشكل خاص بشأن إجراءات نقل الكائن إلى المشتري، مما يوفر عقوبات على التأخير في تحقيق الالتزامات بموجب العقد. سيؤدي ذلك إلى إلغاء المواقف التي يؤديها البائع إلى تأخير وقت النقل.
من خلال إبرام عقد أولي، لديك الحق في اتخاذ القرار، للإشارة إليها، مصطلح إبرام العقد الرئيسي أم لا. إذا كنت تنوي تحديده، يجب أن يعني:
- أو تاريخ محدد ("10/10/2019")؛
- أو موعد، في موعد لا يتجاوز أي العقد الرئيسي يجب أن يستنتج ("في موعد لا يتجاوز 10.03.2019")؛
- أو الفترة التي سيتم خلالها إبرام العقد الرئيسي ("في غضون ثلاثة أشهر بعد إبرام العقد الأولية").
يرجى ملاحظة: القانون لا يوفر متطلبات للتوقيت. وبالتالي، قد يكون المصطلح موجزا (على سبيل المثال، بعد شهر واحد من تاريخ توقيع اتفاقية أولية) أو طويلة (على سبيل المثال، بعد 15 شهرا من تاريخ توقيع عقد أولي).
إذا لم يحدد العقد السابق مصطلح العقد الرئيسي، فسيكون من الضروري أن تختتم خلال العام من تاريخ توقيع العقد الأولية.
إذا لم يتم الانتهاء من العقد الرئيسي في الفترة المحددة في العقد الأولي، فلن يرسل أي من الأطراف اقتراحا لإبرام العقد الرئيسي، فإن الاتفاقية الأولية تفقد قوتها، والأطراف معفاة من الوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في هو - هي.
مخاطر في اختتام العقد الأولية
أولا، لا يشتري موضوع العقد الأولي للبيع شقة، ولكن فقط نية الطرفين في المستقبل لإبرام العقد الرئيسي. لهذا السبب، لا يمكن أن يكون اتفاقية أولية ضمانة للإسكان، حتى لو تم دفعها بالفعل من قبل المشتري.
ثانيا، لا يمكن للمحكمة التعرف على ملكية شقة، لأن العقد لا يحتوي على التزامات البائع بنقل الشقة إلى المشتري. إذا استأنف المشتري المحكمة بمطالبة إبرام العقد الرئيسي للبيع، فإن احتمال تقديم مكافحة مضادة أمر رائع. يجب أن يكون موضوع هذه المطالبة هو الاعتراف بالعقد الأولي لبيع الشقة بواسطة غير صالح أو غير تحول.
ثالثا، هناك خطر من بيع مزدوج العقارات. في ختام العقد الأولي، لا ينشأ المشتري حق الملكية، والعقد لا يخضع لتسجيل الدولة. لسوء الحظ، يسهم هذا الظروف في حقيقة أن المطور الضار يمكن أن يختتم نفس العقد مع مشتر آخر.
رابعا، في حالة المحاكمة، قد ينطبق المشتري فقط على عودة الأموال المستثمرة بدفع عقوبة بمبلغ معدل إعادة تمويل بنك روسيا. إذا تم التعرف على المطور من قبل إفلاس، فهناك احتمال أن يتم حرمان المشتري من هذا الاحتمال.
إيلاء الاهتمام لحقيقة أنه في العقد الأولي لبيع الشقة يجب الإشارة إلى أن الشقة ليست قيد الاعتقال، لا يتم وضعها، خالية من أي تعويضات وقيود
هل من الممكن إنهاء الاتفاقية
تنشأ قواعد إنهاء الاتفاقية من قبل قواعد القانون المدني للاتحاد الروسي. يمكن إنهاء العقد:
- إذا لم يختتم العقد الرئيسي في الوقت الذي اتفقت فيه الطرفان، أرسل أي من الأطراف اقتراحا لإبرام عقد البيع؛
- إذا لم يكن للمشتري وقتا لجمع المبلغ اللازم لاسترداد العقارات، وفي الوقت نفسه لا يوجد اتفاق بين الطرفين لتمديد مصطلح العقد الأولية أو عدم الانتهاء من الاتفاقية الجديدة؛
- من خلال الاتفاق المتبادل للأطراف؛
- إذا، بعد انتهاء العقد، تم اكتشاف أوجه القصور الكبيرة في العقارات المباعة.
إذا كان اختتام العقد الأولي مصحوبا بمسافة مقدمة كبيرة من قبل المشتري، ثم في حالة إنهاء عقد بيع العقارات، فإن البائع ملزم بإعادة المبلغ المدفوع له.
إذا رفض البائع إعادة الوديعة، يحق للضحية إرسال المطالبة إلى المحكمة في مكان تسجيل المستفتى. النظر في: حتى لو لم يصدر إيصال تحويل الأموال، فمن الممكن تقديم مطالبة بإثراء البائع غير القانوني. سيكون التأكيد مستخلص من المؤسسة المصرفية أو الشهود المكتوبة للشهود.
في تجميع إشعار بإنهاء المعاملة، من الضروري مراعاة أن قواعد القانون المدني للاتحاد الروسي لا تنظم الشكل الموحد للوثيقة، وبالتالي لا يمكن دفع التركيز على النموذج، لكن محتوى هذا المستند.
يجب أن يحتوي الإخطار على:
- الاسم الكامل وتاريخ التوثيق؛
- أحكام عقد البيع السابق للبيع؛
- وصف انتهاك للعقد (إذا حدثوا)؛
- طلبات مقدم الطلب والمدعى عليه؛
- التوقيع.
من المهم للغاية عند إرسال إشعار لتسجيل وقت إرسال مستند، لأن هذا التاريخ سيكون الرئيسي لتحديد المواعيد النهائية في حالة استئناف محكمة أعلى.
في اتفاق بشأن إنهاء الاتفاقية الأولية لبيع وشراء العقارات، من الضروري وضع رقم التعريف، وتاريخ تصميمه، وكذلك المدينة التي يقع فيها العقار فيها. بعد ذلك، يتم وصف الملاحظات التي يتم فيها تحديد قائمة الأسباب التي تعمل كإنهال العلاقة بين أطراف المعاملة بالتفصيل.
إجراء إنهاء العقد الأولية
- دراسة بعناية أحكام العقد، تحقق من جميع أحكامها، وكذلك شروط إنهاء المعاملة. تحقق مما إذا كان العقد يتم بشكل صحيح، سواء تم الإشارة إلى الأطراف بشكل صحيح، نظرا لأن المستند المنفذ بشكل غير صحيح يقوم تلقائيا بقوات قانونية.
- من الضروري التأكد من تنفيذ جميع أحكام العقد الأولي. إذا لم يكن الأمر كذلك - هذا سبب وجيه لإنهاء العقد الأولية للبيع.
- يرسل بادئ إنهاء العقود الأولية إشعارا مكتوبا للطرف الثاني. في حالة حصوله على رفض حل المشكلة، يحق للمبادر أن ينطبق على المحكمة.
- إذا جاء المشاركون في المعاملة إلى فهم متبادل، يتم تنفيذ إلغاء الالتزامات التعاقدية من خلال توقيع "العقد العكسي". في هذه الحالة، تتغير الأطراف في المعاملة في الأماكن، أي المشتري السابق قد وهب مع وضع البائع، والبائع هو المشتري.