Geliştiricini necə seçəcəyinizi, hansı sənədlərə ehtiyacınız olduğunu, eləcə də ilkin bazarda bir mənzil almağın digər incəliklərini paylaşacağını söyləyirik.
Foto: Vsevolod Çuvan / Fotolia.com
Developer səhvlərinə qarşı qorunma, inşaatın təxirə salınması üçün DDU inşaatında kapital iştirakının müqaviləsinə zəmanət verir. İnşaatın keyfiyyətini də təmin edir.
Bir geliştiricini necə seçmək olar
İnternetdə uyğun bir geliştirici üçün axtarışa başlayın. Tərtibatçıların saytlarını (və ya yeni binaların özləri saytları) araşdırın. Aşağıdakı nöqtələrə diqqət yetirin:- təsis sənədləri;
- Geliştiricinin rəyləri;
- tikinti altında olan ev haqqında məlumat;
- Tikinti və ya veb-webcast-dan fotoşəkillər.
Hər bir geliştiricinin ən azı nizamnaməni, qeydiyyat şəhadətnaməsini və vergi orqanlarında qeydiyyata dair sübutlarını özündə cəmləşdirən tərkibli sənədlər paketi olmalıdır. Geliştiricinin sənədlərini vergi xidməti veb saytı vasitəsilə yoxlaya bilərsiniz.
Geliştiricinin işi haqqında rəylər oxumaq, bir çoxunun sifarişlə yazıldığını unutmayın. Bu səbəbdən kritik olan məlumatları qəbul edirik.
Bir əbədi olaraq, geliştiricinin iflas tələblərinə təqdim olunduğunu, bu da podratçıların mükafatlandırılması üçün kifayət qədər pulu olmadığını bildirir.
İnşaat sahəsindən foto hesabatlarını (və ya veb massivini) araşdırdığınızdan əmin olun. Tikinti zamanı tanıtım varsa, bu, inkişaf etdiricinin podratçılara nəzarət etdiyini, inşaat buna dəyər deyil.
Artıq tam inkişaf etdirici obyektlərinə baş çəkə və hansı mənzillərin müştərilərə köçürüldüyünə baxın.
Mütəxəssisləri mümkün inşaat risklərini təhlil edən və podratçılara bütün ödənişləri hesablayan etibarlı bir bankın layihə maliyyələşdirilməsini alan bir inkişaf etdirici axtarın.
Evi necə seçmək olar
Növbəti şey diqqət yetirməyə dəyər, bu, ən yeni bina, yəni tikinti icazəsi və layihə bəyannaməsi haqqında məlumatdır.
Tikinti icazəsi ərazi orqanları tərəfindən verilir, bu, geliştiricinin dövlət səviyyəsində yoxlamadan keçdiyini təsdiqləyir.
Geliştirici dizayn bəyannaməsi özüdir, çap və imza direktoru təyin olunur. Layihə bəyannaməsi göstərməlidir:
tikintinin başlanğıcı və sonu üçün son tarixlər;
- Evin ətraflı təsviri;
- maliyyələşdirmə mənbəyi;
- Mümkün maliyyə riskləri.
Bina maliyyələşdirilməsi alıcıların özləri tərəfindən həyata keçirilə bilər və ya geliştirici borc götürülmüş kapitaldan yararlana bilər. Unutmayın ki, geliştirici, podratçılarla və materialların tədarükü və hər bir iş mərhələsi üçün hesablandığı üçün davamlı lazımdır. Buna görə, geliştirici, sıfır dövrün tamamlanmasından əvvəl, yəni çuxurun mərhələsindədir, yəni ilk mənzilləri satmaq faydalıdır.
Bəzi uzaqgörən inkişaf etdiricilər, kredit təşkilatı (bankı) evin inşası üçün kredit verdiyi və geliştiricinin alıcılardan alınan kredit pulu üçün hesablanmış kreditlər üçün bir layihə maliyyələşdirmə müqaviləsi bağlayırlar.
Şəkil: SGR / Fotolia.com
İştirak Sazişi
İnşaatda paylaşılan iştirakı müqavilələrinin (DDU) layihələri inkişaf etdiricinin seçimi barədə qərar vermədən əvvəl araşdırılmalıdır.DTU ikitərəfli, geliştirici və alıcı arasında yatır. Məzmunda, konsensual və kompensasiya olunur. Bu o deməkdir ki, tərəflərin müqavilədəki hüquq və vəzifələri bu şəkildə bir hissənin hüququnun digər partiyanın vəzifəsi ilə təsdiqləndiyi bir şəkildə bir-birinə bağlıdır.
Alıcı geliştiricidən bir qədər daha çox hüququ var. Ancaq öz vəzifələri var. Alıcı müqavilə üçün verilən məbləği ödəməyə, habelə bir mənzil binasının istismara verilməsi üçün icazənin iştirakı ilə kapital inşası obyektini qəbul etməyə borcludur.
İnşaatda kapitalın iştirakı müqaviləsi mütləq aşağıdakı maddələri ehtiva etməlidir:
- obyekti dəqiq müəyyənləşdirməyə (obyektin adı, bina ünvanı, binanın otağının və yerdəki yerin, mənzilin xüsusiyyətlərini, mənzilin xüsusiyyətlərini, olduğu üçün yerin xüsusiyyətlərini, iddia edilən metra) dəqiq müəyyənləşdirilməsinə imkan verən müqavilə obyekti haqqında məlumat;
- Mənzilin təxmini dəyəri (İnşaat zamanı Vəqf metrinin dəyişə biləcəyi üçün Təcrübəli bir geliştiricinin dəqiq həcmi, yalnız təxmini bir hesablama veriləcək);
- İnşaat və bir obyektin ötürülməsi müddəti üçün son tarix, bir daşınmaz əmlakdır (dövrün müəyyən edilmədiyi müqaviləni dövlət reyestrində qeydiyyata alınmayacaq, yəni nəzərə alınmayacaq);
- Bir obyekt üçün zəmanət müddəti (ən azı 5 il, mühəndislik avadanlıqları da daxil olmaqla), geliştiricinin çatışmazlıqları sərbəst və ya ödəmə müddətini aradan qaldıracaq;
- Müqavilə əsasında öhdəliklərin inkişaf etdiricisinin icrasını təmin etməyin yolları (geliştirici və ya bankın zəmanəti və zəmanət və zəmanət şərtləri və zəmanət və məlumat şərtləri haqqında səhmdarlar haqqında məlumat verilməlidir).
Müqavilənin qeydiyyatı
Geliştiricinin eyni mənzili bir neçə səhmdarə satmaması üçün və sonra mənzil binaları və digər daşınmaz əmlak obyektlərinin payında iştirak etmək üçün 30 dekabr 2004-cü il tarixli 214-FZ "214-FZ" üçün pul və gizlətmə, federal qanunu götürün "Federal Dövlət Qeydiyyatı Xidmətinin, kadastr və kartoqrafiya (Rosreestr) inşaatında səhm müqaviləsinin iştirakının məcburi qeydiyyatı təmin edir.
ROSREESTRA ərazi bölgüsündə əməliyyatın nəticəsi yoxlanılacaq və bu barədə məlumat daşınmaz əmlakın vahid dövlət reyestrinə (EGRN) daxil ediləcəkdir.
DDU qeydiyyatı üçün dövlət rüsumu və alıcıya və geliştiricini ödəmək lazım olacaq. Bank filialında bir ödəniş edə və ya ictimai xidmətlərin portalından istifadə edə bilərsiniz.
Proksi ilə nüfuzu geliştiriciyə köçürmək üçün sənədləri özünüz və ya pulsuz olaraq qeydiyyatdan keçirə bilərsiniz. Özünüz qeydiyyat prosedurundan keçmək istəyirsinizsə, bütün tədbirlərdə iştirak edəcəyiniz Rosreestra bölməsinə bir bəyanat gətirə bilərsiniz.
Birinci səhm müqaviləsini qeydiyyata almaq üçün, geliştirici qeydiyyat orqanlarına təqdim etməlidir:
- dövlət qeydiyyatı haqqında bəyanat;
- dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə sənəd;
- Müəllif hüquqları sahibi və əməliyyat iştirakçılarının nümayəndəsinin səlahiyyətlərini, o cümlədən hüquqi şəxsin nümayəndəsinin öz adından hərəkət etməsi səlahiyyətlərinin səlahiyyətlərini təsdiqləyən sənədlər;
- Qanunun mövcudluğunu müəyyən edən sənədlər;
- şəxsiyyət sənədi;
- bu sənədlərin hüquqi şəxsinin və ya notarial qaydada təsdiq edilmiş surətlərin təsis sənədləri;
- daşınmaz əmlak və planlaşdırılan ərazidə yaradılan obyektin planı ilə kapital inşasının obyektini təsvir edən sənədlər;
- Tikinti icazəsi;
- layihə bəyannaməsi;
- Daşınmaz əmlakın yerini və tərkibində yaşayış və qeyri-yaşayış binalarının sayını və onların hər birinin planlaşdırılan ərazisinin sayını göstərən əmlakın planı.
DTD-nin qeydiyyatını geliştiricinin nümayəndəsinə yazmağa hazırsınızsa, müvafiq notarial qaydada təsdiq edilmiş sənəd hazırlamaq lazımdır. Vəkilin gücü yalnız Rusiyada bir müqaviləni qeyd etmək üçün verilməlidir, buna görə özünüzü inkişaf etdirici və ya onun nümayəndəsindən mümkün bir qərarsızlıqdan qoruyun. Müqavilənin qeydiyyatı üçün ümumiyyətlə on iş günü davam edir.
Foto: Ngyna / Fotolia.com
Mənzilin ödənişi
DDD qeydiyyatdan keçdikdən sonra, geliştiricinin işini ödəyə bilərsiniz. Adətən, ödəniş, geliştirici ilə müqavilə bağladıqdan sonra bir bankda xüsusi bir akkreditə olunmuş hesabına daxil olur. Bu vəziyyətdə, ROSREESTRE-də müqavilənin qeydiyyatı zamanı bank sizin üzərinizdə olan məbləği özündə saxlayır, lakin nümayəndəsi hazır bir müqavilə təqdim olunana qədər onu geliştiriciyə köçürmür.DDU qeydiyyatdan keçdikdən sonra, bank müstəqil olaraq geliştiricinin hesablaşma hesabına pul köçürür. Müqavilə qeydiyyatdan keçməyibsə, həmişə akkreditivə edilmiş nağd pul götürə bilərsiniz.
Bəzən geliştirici akkreditivdən istifadə təcrübəsindən imtina edir. Bu vəziyyətdə, pullar özləri üçün hesablaşma hesabına köçürüləcək, ancaq rotreestre-də müqaviləni qeydiyyata aldıqdan sonra.
Başqa bir yol var ki, bu da qeyd olunmalıdır. Kassir kassirində nağd pul ödəyə bilərsiniz. Bu vəziyyətdə, ödəniş faktını təsdiqləyən gəliş nağd sifarişinə qəbz verməlisiniz.
Bir anda və ya tezliyi Müqavilənin qurulduğu bir neçə ödəniş vasitəsilə geliştiricini ödəyə bilərsiniz; Qiymət dəyişdirilə bilər, ancaq hallarda və müqavilədə göstərilən şərtlərdə.
Əlavə Saziş
İnşaatın gecikməsi və ya bir obyektin istifadəyə verilməməsi halında, inkişaf etdirici sənətin 3-cü hissəsinə uyğun olaraq, inkişaf etdirici olmalıdır. Federal qanununun 214-futu, mövcud vəziyyətin istismara verilməsi nəticəsində 2 aydan gec olmayaraq 6 aydan gec olmayaraq müqavilə üçün əlavə bir müqavilə təklif olunur.
Təcrübə göstərir ki, əlavə bir müqavilə imzalamaq aşağıdakı hallarda:
- Müqavilədə, daha az tikinti müddətləri, investisiya cəlbediciliyini artırmaq üçün xüsusi olaraq göstərildi (və bu barədə danışan bu barədə xəbərdarlıq edildi);
- Tikinti materiallarının çatdırılmasında gecikmə;
- təbii fəlakətlər;
- Podratçı dəyişdirin.
Məsələn, hüquqların bir geliştiricisindən digərinə hüquqların ötürülməsi halında əlavə bir müqavilə imzalamaq lazım deyil, icazələrin alınmasından imtina var idi, əşyaların istismara verilməsi üçün vəsait çatışmazlığı var idi və ya geliştirici köçürməyi təklif edirsə İlin və daha çoxu obyektiv səbəb olmadan çatdırılma müddəti. Əlavə bir müqavilə, eləcə də DD, Rosreestra'nın ərazi rəhbərliyində dövlət qeydiyyatına məruz qalır.
Hər halda, vəziyyəti qiymətləndirmək üçün, vəziyyətin təhlilinə əsaslanaraq, mümkün risklər barədə məsləhət verə biləcək bir məsləhətçi vəkillərə dəyər.
Təhvil vermək
Ev istismara verildikdən sonra geliştirici mənzilin yoxlanmasına dəvət göndərir. Qanunun tələblərinə görə, dəvətnamə qeydiyyatdan keçmiş poçtla göndərilir. DDU-da göstərilən tərtibatçılar geliştiricinin ofisinə gəlməlidirlər. Alıcılardan biri üçün etibarnamə edə bilərsiniz, sonra bütün gələcək prosedurlar üçün baş tutacaq. Geliştirici nümayəndəsi səhmdarın (şəxsiyyət vəsiqəsi, vəkilin, orijinal DDU) sənədlərini yoxlayır, mənzilin yoxlanılması vaxtını təyin edəcəksiniz. Mənzilin yoxlanılması və qəbul edilməsi - dava son dərəcə məsuliyyət daşıyır. Çatışmazlıqlar üçün yeni mənzilləri diqqətlə yoxlamaq lazımdır.Bütün çatışmazlıqlar iki qrupa bölünə bilər:
- mənzildə yaşamaq mümkün olmadığı təqdirdə əhəmiyyətli;
- Daha çox kosmetik olan, lakin mənzildə yaşamaq imkanını istisna etmir (məsələn, suvaqda pozuntular).
Bölmə şərti olaraq, çünki heç bir tənzimləmə aktında təsdiqlənmir. Mənzilin özünü əhəmiyyətli və ya olmaması ilə müəyyənləşdiriləcəyini müəyyən edən mənzil kolleksiyaçısı. Qüsurlar əhəmiyyətsizdir, amma prolon buna belə hesab edirsə, geliştirici bunun əksini sübut etməlidir (bunun üçün adətən müstəqil mütəxəssislərin köməyinə aiddir).
Kəşf etdiyiniz bütün çatışmazlıqlar iki nüsxədə tərtib edilmiş qüsurlu bir hərəkətə edilməlidir. Bu hərəkət üçün geliştirici mənzildəki çatışmazlıqları aradan qaldırmağa və ya düzəldilməsinin dəyərini ödəməyə məcbur etmək məcburiyyətindədir.
Qəbul və ötürmə aktı imzalamısınızsa, lakin sonra çatışmazlıqlar tapın, sonra zəmanət müddəti ərzində hələ də onları düzəltmək üçün geliştirici ilə əlaqə qura bilərsiniz. Müəyyən edilmiş çatışmazlıqlar əhəmiyyətli olmasa da, qəbul və ötürmə aktı imzalamasını gecikdirirsinizsə, baxmayaraq, inkişaf etdiricinin bir tərəfli hərəkət etmək üçün 2 aydan sonra haqlıdır.
Geliştirici DDU-da göstərilən dövrdə yerləşmədən keçməyibsə, onda hər təxirə salınma günü üçün paylama, pulun qaytarılması zamanı 1/150 yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsi olan paylama kompensasiya.
Mülkiyyət sənədi
Qəbul və ötürmə aktı imzaladıqdan sonra, geliştirici sizə açarları verdi, hələ də yarımçıq işlər var.
Geliştirici, poçt ünvanının təyin olunmasını, habelə kadastr və texniki pasportu, yəni kadastr mühasibat uçotuna yeni bir obyekt qoymaq və reyestrdə bu barədə giriş etmək üçün yerli hökumətlərlə əlaqə qurmağa borcludur. Adətən təxminən 4 ay çəkir.
Bu sənədlər əldə edildikdən sonra, Vahid Dövlət Əmlakının (EGRN) mülkiyyətini qeydiyyata almaq lazımdır. 2017-ci ilin yanvar ayından bu reyestr, bütün ölkə üçün birində elektron formadadır, buna görə də obyektin özünün yerləşdiyi yerdən asılı olmayaraq daşınmaz əmlak obyektlərinin hüquq və kadastr hesabının qeydiyyatı üçün müraciət etmək üçün müraciət edir.
Qeydiyyat orqanı şəxsiyyət sənədi, bəyanat və DDU ilə əlaqə yaratmalıdır. Qeydiyyat təxminən yeddi gün çəkəcəkdir. Sertifikatın özü verilməyəcək - məlumatlar qeyd dəftərində yığılır və zəruri hallarda bu mənzilin əmlakınıza məxsus olması, EGRN-dən çıxarış alın.
Vergi tutulması
Vergi endirimi gəlirinizin 13% -i, bu məbləğin gəlir vergisi artıq ödənildiyi üçün bir mənzil satın aldıqdan sonra dövlətin sizə qaytardığı gəlirin 13% -idir. Gəlir vergisini çıxartmayanların çıxılmasını ala bilmir.
Mənzil aldıqdan sonra sənədləri istənilən vaxt endirimə göndərin. Vergi endiriminin maksimal miqdarı 260 min rubl təşkil edir. Mənzilin 2 milyon rubldan ucuz olduğu təqdirdə, endirim miqdarında, aktiv və bəzək xərcləri ola bilərsiniz.
Vergi endirimi ödəniş edən birini qəbul edir. İşəgötürəniniz, endirimin miqdarını tam ödəməyinizə qədər əmək haqqınızdan gəlir vergisini saxlamır və ya vergi yoxlaması vasitəsilə verilməsini və ödənilməsini mümkün edə bilərsiniz. Bu vəziyyətdə ildə bir dəfə ödəyəcəksiniz.
Daha az əlaqə qurmadan əvvəl aşağıdakı sənədləri toplamaq lazımdır:
- 3-NDFL şəklində vergi bəyannaməsi;
- 2-NDFL şəklində gəlir sertifikatı;
- endirim üçün ərizə;
- Pasportun surətləri, kapitalların iştirakı, ödəniş qəbzləri, mənzil almaq aktı, mülkiyyət qeydiyyatı və ya reyestrdən çıxarış haqqında bir akt.
Birgə mülkiyyətdə bir mənzil alan həyat yoldaşları, evlilik şəhadətnaməsinin və ya evlilik müqaviləsinin payının və nüsxəsinin bir nüsxəsinin müəyyən edilməsi ilə bağlı bir bəyanat lazımdır.
