Yeni bina problemlərində mənzil alarkən göründüyü zaman görünür. Mənzilin tarixini yoxlamaq lazım deyil - yalnız tikilir; Qeydiyyatdan dayandırılmayan icarəçilərin qalmadığına əmin olmaq lazım deyil. Ancaq orada deyildi!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Geliştirici öhdəliklərini yerinə yetirməyibsə, yeni binadakı mənzil alıcısı kompensasiya hüququ vardır. Əlbəttə ki, inşaatda (DDU) kapitalının iştirakı müqaviləsinin düzgün şəkildə tərtib olunduğunu nəzərdə tutulmuşdur.
Müqaviləni dayandırırsınız?
Əmlakın daşınmaz əmlakın köçürülməsi müddəti, inşaatda kapital iştirakı müqaviləsi üçün, buna görə də qanunda təsdiqlənmişdir. Müddəti göstərilməyibsə, müqavilə dövlət reyestrində qeydiyyata alınmayacaqdır. Nədənsə geliştirici evin tikintisini başa çatdıra və bu zaman müqavilədə qurulan o dövrdə işə salınan işçi şəxsə müvafiq məlumatlarla və müqavilənin şərtlərini dəyişdirmək üçün təklifi verməyə borcludur.214 nömrəli Qanunun 6-cı maddəsinin tələblərinə görə "Mənzil binaları və digər daşınmaz əmlak obyektlərinin payı inşaatında iştirak haqqında", müqaviləndə göstərilən müddətin sonundan sona qədər 2 aydan gec olmayaraq edilməlidir . Səhmdarın bir az gözləməsinə razı olduğu təqdirdə, geliştirici tikinti vaxtında dəyişiklik və mənzilin köçürülməsinin vaxtı haqqında əlavə bir müqavilə hazırlayır.
Xahiş edirik unutmayın: İştirak müqaviləsi üçün əlavə bir razılaşma Rosreestra ərazi rəhbərliyində dövlət qeydiyyatından keçməlidir
Alıcının fərqli hərəkətlər versiyasına malikdir - o, inşaatın sonunu gözləməyə və DTD-ni birtərəfli şəkildə dayandıra bilər. Bunun üçün, geliştiricini qeydiyyatdan keçmiş poçtla müvafiq yazılı bildirişlə göndərmək kifayətdir. Müqaviləni dayandırın və ya gözləməyə razılıq verin - yalnız səhmdarını həll etmək. Əvvəla, geliştiricinin müəyyən edilmiş tarix üçün müqavilənin bir hissəsini yerinə yetirmək üçün vaxtının olmadığını analiz etmək lazımdır. Səbəblər aradan qaldırıla bilər (məsələn, podratçı tikinti materiallarının çatdırılma müddətini pozdu) və inşaatın uzadılması müddəti çox böyük deyil, inşaatın sonunu gözləmək mümkündür. Developerin dəyişməsinin və ya məsələn, icazələrin olmaması və ya inşaatın başa çatması müddətində bir il və ya daha çox müddətə təxirə salınmasının səbəbi, alıcının müqavilənin dayandırılmasının lehinə qərar verməsi üçün hər səbəbi var.
Seçimlə yanılmamaq üçün mütəxəssislərə etibar etmək və paylaşılan inşaatda ixtisaslaşmış bir vəkilin məsləhətini almaq yaxşıdır.
Geliştiriciyə iddia edir
Geliştirici inşaatın sonunda gecikmə barədə gecikmə barədə məlumat verməyib (və ya əlavə razılaşmada göstərilən müddət sona çatırsa, ev hələ verilmirsə), tərtibatçıya yazılı bir iddia göndərmək lazımdır öhdəliyi yerinə yetirmək, mənzili çatdırmaq və gecikmə üçün bir cəza ödəmək üçün düymələri vermək.Geliştiricinin səhmdarın cavab verməsi üçün son tarix on gündür (yazılı bir iddiada təyin edilməlidir). İddia, qəbz bildirişi ilə qeydə alınmış məktubla göndərilir. Səhmdar, həmçinin geliştiriciyə və ya onun nümayəndəsinə iddia edə bilər. Bu vəziyyətdə sənədin iki halını hazırlayın. Biri geliştiricidən, ikincisi, övladlığa götürülmüş tərəfin möhürü və imzası ilə özünüzü götürəcəksiniz. Məhkəməyə getməli olsanız faydalı olacaq. Geliştirici şikayətə cavab vermədi (əlavə bir razılaşma imzalamağı təklif etmədi, gecikmə səbəbini izah etmədi), məhkəməyə müraciət edin.
İddia müstəqil şəkildə tərtib edilə bilər və ya hüquqi məsləhətlərə müraciət etmək olar. Geliştirici və ya yaşayış yerinizdə bir iddia sənəd verə bilərsiniz. Qeyd edək ki, təkcə cəzaların ödənilməsini, həm də mənəvi ziyan üçün kompensasiya tələb edə bilərsiniz (lakin ölçüsü sənədləşdirilmişdir), həmçinin istehlakçının könüllü şəkildə uyğun olması üçün bir cərimə, həm də cərimə tələb edə bilərsiniz.
İddiaya aşağıdakı sənədlər əlavə edilməlidir:
- paylaşılan tikintidə iştirak üçün müqavilə;
- kapital quruluşu iştirakçısı tərəfindən obyektin köçürmə müddətini tənzimləsələr, razılaşmaya (əgər varsa) əlavə müqavilələr;
- hissəni təsdiqləyən sənədlər;
- əlavə xərcləri təsdiqləyən digər sənədlər (kreditin mənzilinin icarəsi və ya ödənilməsi);
- könüllü olaraq cəzaların ödənilməsi üçün tələbləri könüllü şəkildə yerinə yetirmək təklifi ilə geliştiriciyə iddianız;
- İddianın cavabı (əlbəttə ki, olarsa).
Son tarixlərin gecikmə halında qalib gəlmək ehtimalı çox böyükdür. Mütəxəssislərin diqqətini və məhkəmə təcrübəsinin təhlilinə diqqət yetirməsi və bu, iddianın əsasında elan edilmiş cəzanın ölçüsü əhəmiyyətli dərəcədə azaldıla bilər.
Gözləmə üçün kompensasiya
Gecikmə günü hər gün üçün kompensasiya etibar edir. Prolonel müqaviləni ləğv etmək istəyirsə, on iş günü ərzində müvafiq bildiriş aldıqdan sonra geliştirici mənzil üçün ödənilən pulu qaytarmağa və digər insanların pulundan istifadə üçün cəzanı ödəməyə borcludur. Cərimənin ölçüsü, pulun qaytarılması zamanı hərəkət edən 1/150 yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsinin hesablanmasından müəyyən edilir.
2016-cı ildən bəri, yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsinin ölçüsü əsas dərəcəyə bərabərdir, ölçüsü ayrıca göstərilməlidir
Məsələn, 06/18/2017 tarixində 9,25% idi. Məbləğ, səhmdarın geri qaytarıldıqları günə qədər müqavilə altında pul (tam və ya ilk hissəsini) pul qazandığı gündən hesablanır. Gəlin düşünək. Mənzil 8,5 milyon rubl, 96 gün ərzində təhvil verilir, yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsinin ölçüsü 9,25% -dir. Bu vəziyyətdə kompensasiya miqdarı: (mənzil qiyməti / 100 × yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsi / 150) × Gecikmə günlərinin sayı, yəni: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Geliştirici, "İstehlakçıların müdafiəsi haqqında" Federal Qanuna uyğun olaraq, geliştirici könüllü olaraq penaltaliyanı ödəməkdən imtina edərsə, məhkəmə, belə bir respondentin cəzanın 50% -nin cəriməsinin qarşısını ala bilər.Bundan əlavə, səhmdar, məsələn, uzun müddət gözlədiyi mənəvi ziyana səbəb olmaq üçün kompensasiyanı bərpa etmək hüququna malikdir. Zərər üçün kompensasiya olaraq təyin etdiyiniz məbləğ sənədləşdirilmiş təsdiqləməlidir. Bunu etmək üçün, son tarixlərin pozulmasına görə əlavə xərclər apardığınız bütün sənəd sübutlarını toplamaq lazımdır. Nümunələr veririk. Bir mənzil alsanız, hər zaman öz mənzilinizə keçə bilməyəcəyiniz zaman, əlavə pul xərcləyirsiniz. Mənzilin sahibinə (və ya məsələn, bir otel və ya yataqxana hesabında olacaq), yaşayış binaları və palatalarının bir nüsxəsini təqdim edərək xərclərinizi təsdiqləyə bilərsiniz.
Razılaşma olmadan
Federal Qanunun "Mənzil binaları və digər daşınmaz əmlak obyektlərinin payında iştirak haqqında iştirak haqqında" № 214-Фз münaqişəsi, səhmdarların və geliştiricinin iştirakı ilə münaqişə vəziyyəti daha kiçik oldu. Buna baxmayaraq, bəzən tikinti işlərində kapital iştirakı müqaviləsi (DDU) mənzil alıcısını tam qoruya bilməz.
Digər tərəfdən, inşaat dövrlərinin pozulmasına görə kompensasiya mənzilin kapital iştirak müqaviləsi ilə alınmadığı təqdirdə əldə edilə bilər. Bu daha çətin olacaq (tez-tez investisiya müqavilələrində və ya ilkin satış müqavilələri üzərində tikinti sonu və mənzilin ötürülməsi üçün son tarix yoxdur).
Müqavilənin müddəti göstərilibsə, o zaman məhkəməyə etibarlı şəkildə müraciət edə bilərsiniz. Məhkəmə prosesi zamanı kompensasiya haqqında qərar verilməlidir və sənət müddəalarından sonra. Rusiya Federasiyasının 332 Mülki Məcəlləsi, müqavilə, satıcıya ziyan üçün kompensasiya üçün öhdəlikləri yazmasa da, alıcı bir cəzanın ödənilməsini tələb edə bilər. Ölçüsü sənət qaydaları ilə müəyyən ediləcəkdir. Rusiya Federasiyasının 395 Mülki Məcəlləsi, yəni Rusiya Federasiyasının Mərkəzi Bankının mühasibat uçotu dərəcəsi əsasında öhdəliyin yerinə yetirilməsi günü. Müddəti müqavilə ilə müəyyən edilmədiyi təqdirdə daha çətindir. Ancaq və sonra alıcı ruhdan düşməməlidir - son tarixlərin pozulduğu sözlərini təsdiqləmək üçün düzgün bir dəlil toplaya bilərsiniz. Bu vəziyyətdə yeganə şey səlahiyyətli hüquqi dəstək olmadan edə bilməz.
Yaşlanma
Ev istismara verildikdən sonra, geliştirici obyektin hazırlığına və mənzilləri qaydada qəbul etməyə dəvət edən səhmdarlara mesaj göndərməlidir. Geliştirici səhmdarlarının kvadrat metrlərini almaları ilə maraqlanırsa, bir poçt mesajı ilə məhdudlaşa bilməz və onlara bir e-poçt mesajı göndərmək üçün səhmdarlara və ya (və) zəng edə bilməz. Yoxsa daima sosial şəbəkələrdə və saytdakı saytdakı geliştiricinin səhifəsini yoxlaya bilərsiniz, onda ən son məlumatınız olacaq.
Dəvət aldıqdan sonra, geliştirici ilə əlaqə qurmalı və proseduru aydınlaşdırmalısınız. Adətən mənzillər ümumi növbənin qaydasında verilir (əvvəlcədən paylanmamışsa). Sənədləri almaq və mənzili yoxlamaq üçün müqaviləni çağıran bütün səhmdarların olması zəruridir. Co-investorlarınızdan kimsə gələ bilmirsə (məsələn, həyat yoldaşımla bir mənzil aldın, yenisinin vaxtı üçün bir mənzil aldın, o, işgüzar səfərdə idi), vəkil gücünü etmək lazımdır Mənzil alacaq səhmdarların bu barədə. Bir mütəxəssis köməyi lazımdırsa - məsələn, mənzilinizi bitirəcək təmir və tikinti qrupunun layihəsi də yoxlanışa dəvət edilə bilər. DİQQƏT: Tez-tez görüşdə inkişaf etdiricilər dərhal qəbul və ötürmə aktı və sonradan sonra qəbul etməyi təklif edir. Əks halda, əks halda çatışmazlıqlar varsa, onları öz hesabınızda aradan qaldırmalı olacaqsınız.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Çatışmazlıqlar axtarırıq
Deilerməlidir ki, prolonel mükəmməl divarları və ya cinsi görməyəcəyinə əmin olmaq üçün əmin olmalıdır. Digər tərəfdən, bütün aşağı endirimlə razılaşar. Qanunun mətnində, çatışmazlıqların dəqiq təsnifatı yoxdur, ümumiyyətlə əhəmiyyətli və əhəmiyyətsiz şəkildə bölünürlər.Bir mənzildə yaşamaq mümkün olmayanların hamısı var. Məsələn, bunlar belə çatışmazlıqlardır: işləməyən kanalizasiya, divarlarda və pəncərələrdəki dəliklər, qırılan giriş qapıları, pəncərələrdə bağlama mexanizmləri yoxdur. Birinin əhəmiyyətli bir hissəsi olsa belə, qəbul və ötürmə aktı imzalaya bilməzsiniz.
Lazımsız olaraq mənzildə yaşamağa mane olmayan qüsurlar adlandırıla bilər: gips və suvaqdakı səhvlər, pəncərələrdə cızıqlar. Həm əhəmiyyətli, həm də əhəmiyyətsiz çatışmazlıqlar, müəyyən edilmiş çatışmazlıq olduğunu göstərən, qəbul və ötürmə aktı ilə bağlı bir qüsurlu bir bəyanat üçün edilməlidir. Bununla birlikdə, aktın imzalanması ilə tələsmək lazım deyil, çünki geliştirici vacib qüsurların aradan qaldırılacağı bir tarix təyin etməlidir. Yalnız aradan qaldırıldıqdan sonra, səhmdar, cüzdanın qəbul edilməsi aktını imzalamaq üçün nisbətən təhlükəsizdir.
Geliştirici mənzildə müəyyən edilmiş defaulsların əhəmiyyətsiz olduğunu düşünürsə, müstəqil bir tikinti təcrübəsindən istifadə edərək bunu sübut etməlidir. Xahiş edirik unutmayın: Qəbul aktı imzaladıqdan sonra hər hansı bir çatışmazlıq tapsanız da, onları aradan qaldırmaq üçün geliştiriciyə müraciət edə bilərsiniz. 214 nömrəli federal qanun, evin özü üçün zəmanət müddəti 5 il, mühəndislik avadanlıqları (boru kəmərləri, istilik və havalandırma sistemləri) - 3 ildir.
Ən çox inkişaf etdiricilər, çatışmazlıqların aradan qaldırılması üçün səhmdar xərclərinin xərclərini kompensasiya etməyə razı deyillər və onları podratçıların qüvvələri ilə düzəltməyi təklif edirlər. Bu sizin vəziyyətinizdirsə, gözləməyə hazır olun. Qanun geliştiricini "ağlabatan müddətdə" çatışmazlıqları aradan qaldırmaq üçün məcbur edir, lakin termin özü yaratmır. Adətən bitmə ayına qədər ayırır. Əgər düymələri artıq almış olsanız, inkişaf etdirici mənzilinizdə bir tikinti və təmir qrupu işləyərkən sizinlə razılaşmalı olacaq.
Qəbul etmək və ya qəbul etməmək?
Geliştiricinin bir mənzil almaq üçün dəvət aldıqdan sonra ehtiyacınız var:
- Müqavilənizdə göstərilən bütün səhmdarları toplayın;
- Mənzilin qəbulunda iştirak edə bilməyənlərə etibarnamə əldə etmək;
- pasportları, vəkilin gücünü (əgər varsa) və inşaatda kapital müqaviləsi hazırlamaq;
- Mənzili bir şəkildə araşdırın, tələsməyin və yoxlama başa çatana qədər texniki işçilərin hərəkətinə imza atmamalı;
- Əhəmiyyətli çatışmazlıqlar aşkar edilərsə, sənədləşdirildiyini israr edir, lakin qəbul aktı imzalamır.
Geliştirici, müəyyən bir müddət ərzində mənzildə çatışmazlıqları aradan qaldırmağa və ya onların düzəldilməsi xərclərinin alıcısına pul kompensasiyasının mümkünlüyünü müəyyənləşdirməyə borcludur. Federal qanun № 214-FZ-nin mənzilin keyfiyyətinə və ya keyfiyyətinə zəmanət vermir, nə də müqavilədə göstərilən parametrlər (metod, layout), bu üçün təsdiqləyici layihə sənədlərində dəyişiklik etmək hüququna malikdir. Səhmdarlar, sadəcə öz mənzilində sürətlə hərəkət etmək istədikləri üçün razılığa gəldilər.
Əlavə və itkin sayğaclar
Tikinti başa çatdıqda, satın aldığınız mənzilin sahəsinin layihədən fərqli olduğu aşkar edilə bilər. Qanunla, bir obyekti işə salmaq üçün, geliştirici binanın bütün binalarının texniki inventar bürosundan (BTI) mütəxəssislərindən olan bütün binaların ölçülməsini əmr etməyə borcludur. Prosedurdan sonra hər mənzilin son ölçüsü tapılır. Mənzil daha çox olduğu ortaya çıxsa, geliştirici əlavə ödəniş tələb edəcək; Bölgə daha azdırsa - səhmdarın fərqinə kompensasiya etmək lazımdır.
Layihənin sapmalarının gerçəkləşmələri aşkar edilərsə, səhmdar, bütün faktları ortaya qoyan və yenidən hesablaşmasını istəyən geliştiricinin direktoru üçün kompensasiya üçün (iki nüsxədə) bir ərizə təqdim etməlidir. Səhmdarın bir nümunəsi ən azı mənzilin qiyməti ilə bağlı son qərarlar qəbul edilməyincə qəbul edilməlidir. Bəzi tərtibatçılar DDA elementinə, layihə sahəsinin aktualdan etibarən 1-2% -dən aralığın icazəli hesab olunur və buna görə də yenidən hesablama tələb olunmur. DİQQƏT: Geliştirici layihənin uyğunsuzluğunun maksimum dəyəri və faktiki sahənin maksimum dəyəri qoymasa, alıcı natamam kvadrat metr üçün geliştiricidən pul tələb edə bilməyəcəkdir.
Geliştirici həddindən artıq ödəmə məbləğinin qaytarılması və ya binanın funksionalındakı dəyişikliklə yenidən hesablanmasından imtina etmək məsələsinin həllini təxirə salırsa, səhmdarın məhkəməyə görə aşınmalarını bərpa etmək hüququ vardır. Bunu etmək üçün, istehlakçıların hüquqlarının qorunması üçün, paralel olaraq, mənzilin çatdırılmasının gecikməsinin və mənəvi ziyan üçün kompensasiya üçün cəzanın bərpa olunmasına dair iddialarını ifadə etmək üçün iddia etmək tələbi vermək lazımdır.
