Bir kompensasiya fondu, bir escro-hesab, geliştirici iflas edərsə nə etməli və 2019-cu ildə aldanmış səhmdarların qorunması üçün yeni qaydalar barədə nə etməli olduğunu söyləyirik.
Orta hesabla, hər il səhmdarların 2-dən 6% -i öz imkanlarını vaxtında almır və daşınmaz əmlak bazarı üçün əhəmiyyətli bir problem yaradır. 2005-ci ildə 214-cü il üçün nəzərdə tutulmuş səhmdarların hüquqlarının qorunması, 214-FZ qanunları ilə kifayət deyildi, buna görə də onu yaxşılaşdırmağa davam etdi. Yeni qaydalar aldanmış səhmdarların hüquqlarını qorumaq üçün hazırlanmışdır. Keçid dövrü 2019-cu ilin iyul ayına qədər başlanılıb.
Qanundakı yeniliklər haqqında
Əşyalar və anlayışlarBu cür aldadılmış səhmdarlar kimlərdir
Kapital inşasının problemləri
Geliştirici üçün tələblər
DDU üçün tələblər
Son tarixləri dəyişdirmək üçün məsuliyyət
Kompensasiya fondu
İflas tərtibatçısı
Əmanət hesabı
Zəmanət
Yeniliklər üçün perspektivlər
Obyektlər və anlayışlar haqqında
Beləliklə, iki əsas xüsusiyyət var. Birincisi, geliştirici - torpaq icarəsi olan və ya hüquq icarəsi olan və kapital inşaatında nağd pul iştirakçılarını, (və ya) əldə edilmiş icazəyə əsaslanan digər daşınmaz əmlak obyektlərini yaratmaq üçün kapital konstruksiyasında nağd pul iştirakçılarını cəlb edən bir hüquqi şəxsdir.
İkincisi, paylaşılan tikinti - vətəndaşın və ya hüquqi şəxsin iştirakçısıdır. Birlikdə yalnız yaşayış binalarını, həm də qarajlar, səhiyyə müəssisələri, iaşə, iş fəaliyyəti, ticarət, mədəniyyət və digər daşınmaz əmlak obyektləri, sənaye obyektləri istisna olmaqla, həm də qarajlar, səhiyyə müəssisələri, ticarət, mədəniyyət və digər daşınmaz əmlak obyektləri qura bilərlər. Bu, Qanunun 2-ci maddəsində qeyd olunur.
Səhm inşası obyektinin dəqiq bir tərifi də var, yəni gələcəkdə evin yaxınlığında yeraltı dayanacaqda bir qaraj və ya yer olmalıdır. Bu yaşayış və ya qeyri-yaşayış binaları, mənzil binası və (və ya) başqa bir daşınmaz əmlak obyekti və bu evin və ya daşınmaz əmlak obyekti, o cümlədən iştirakçının nağdlaşdırılması da daxil olmaqla, bu evin və ya daşınmaz əmlak obyekti almaq üçün icazə alan bu yaşayış və ya yaşayış məntəqələri .
Bu cür aldadılmış səhmdarlar kimlərdir
İnşaat zamanı problemli daşınmaz əmlakın alıcısı üçün aşağıdakı şərtlərə ehtiyac var:- Səhmdar müqaviləsi bağlandı;
- İcra edən Tərəf, 9 aydan çox kapital iştirakı müqaviləsi ilə öhdəlikləri yerinə yetirmədi. və bir sıra iki hesabat dövrünün bir evinin inşasına sərmayəni artırmadı;
- Geliştiricinin bir obyekt qurmaq üçün varisi yoxdur;
- Səhmdarlar qarşısında tikinti şirkətinin öhdəlikləri bankın zəmanəti və ya mülki məsuliyyət sığortası ilə təmin olunmur.
Diqqət edin: Bəzi hallarda, tikintidə kapital iştirakı müqaviləsinin mövcudluğu da alıcı-səhmdarını qoruya bilmir. Federal qanunu 214-FZ "Mənzil binaları və digər daşınmaz əmlak obyektlərinin kapitalının inşası" (214-cü ildə 214-FZ) səhmdarları qorumur.
- Quraşdırılmış evdə eyni otaqlar bir neçə dəfə satıldı;
- Ev verilməyən və ya icarəyə verilməyən bir süjet üzərində qurulur;
- Ev icazə verilmədiyi bir süjet üzərində qurulur;
- Ev şəhər planlaşdırma planının pozulması, layihə tələbləri ilə qurulmuşdur.
Səhmdarların imtiyazları olan sui-istifadə (məsələn, müqavilənin bir tərəfli rədd edilməsi və ya obyektin ötürülməsinin pozulmasına görə cəzalar almaq imkanı) məhkəməyə zərərli təbiət olduqda hüquqları qorumaq üçün onlardan imtina edə bilər hərəkətlər qurulur.
Kapital inşasının problemləri
Əslində, bu daşınmaz əmlak investisiya sxemini diqqətlə öyrənən hər kəs üçün tələlər aydın olur.
Sxemin üstünlükləri göz qabağındadır: Alıcı orta bazar qiymətindən 30-40% ucuzdur; Geliştirici daşınmaz əmlak obyektlərinin inşası və hazır məhsulun kanalının həyata keçirilməsi üçün vəsait alır.
Təəssüf ki, belə bir investisiya həmişə xeyli risklərlə əlaqələndirilir. Kiçik təxirə salınmalar olduqca yaygındır, həmişə cədvəl hərtərəfli törədilmir. Bununla birlikdə, geliştirici, quruluşun tikintinin tamamlanmasını xüsusi olaraq təxirə salıb və ya mənzilin girmə anını çəkir.
2005-ci ildə qəbul edilmiş 214-FZ 14 nömrəli qanun, tərtibatçılar üçün icazələrin qəbul etməzdən əvvəl preselektiv mənzillərə qadağanı təqdim etdi; Geliştiricilərə müqavilənizdə bütün şərtlər və cəzalarını yerinə yetirməməsinə, həmçinin, ikili satışdan kənarlaşdırılması üçün kapital iştirakının (DDU) hər müqaviləsini qeydiyyata almağı tapşırdım.
Ancaq bu kifayət deyildi və dəyişikliklər dəyişikliklər etməyə başladı.
Birincisi, mənzil tikintisi, layihənin icrası ilə əlaqəli olmayan əməliyyatlar üçün inkişaf etdiriciyə məhdudiyyətlərin məhdudlaşdırılması ilə digər fəaliyyətlərdən ayrılmalıdır.
İkincisi, "bir şirkət bir bina icazəsidir" prinsipi müşahidə edilməlidir. Eyni zamanda, bir neçə icazədə paylaşılan iştirakı ilə tikinti artıq qadağandır. Eyni zamanda, böyük inkişaf etdiricilər bir neçə layihənin icrasını aparmaq üçün, bir neçə layihənin icrasını almaq üçün funksiyalarını uşaq strukturlarına həvalə edə bilməyəcəklər, çünki təcrübə ən azı 3 il (ən azı baş podratçı və ya müştəri kimi) olmalıdır.
Üçüncüsü, geliştiricinin fəaliyyəti təyin olunmuş bank kredit təşkilatı ilə müşayiət olunmalıdır. Şirkətin hesabları, texniki müştəri və baş podratçı eyni bankda açılmalıdır.
Dördüncüsü, inkişaf etdiricinin idarəetmə orqanlarının və iştirakçılarının işgüzar nüfuzuna dair tələblər sərtləşdirilmişdir. Geliştiricinin təsisçiləri arasında diqqətdən kənarda və ya görkəmli məhkumlarla üzləşə bilməz, həmçinin fəaliyyəti olanlar hüquqi şəxsin iflasına səbəb olanlar da.
Şirkət, hətta aşağı mərtəbəli binalar üçün, borcların olmaması üçün (tikinti üçün hədəf kreditləri istisna olmaqla) imtahan nəticəsi əldə etməlidir. Səlahiyyətli bir bank kredit təşkilatında, vəsait tikinti xərcinin ən azı 10% -i (qorunması və geliştirici və ya tədris olunan və ya iflas zamanı səhmdarlar və səhmdarlar) miqdarında yerləşdirilməlidir).
Beşincisi, qanunu, Geliştiricinin xərcləri, bankın xidmətlərinin, idarəetmə şirkətin xidmətləri, reklam, kommunal xidmətləri, rabitə xidmətləri, icarəyə verilməsi üçün nəsillərin xərclərini müəyyən edir. Bu hədd inşanın dizayn dəyərinin 10% -ni təşkil edir.
Etibarlı bir şirkəti necə seçmək olar
İnşaat altında olan evdə bir mənzil almaq niyyətindəsinizsə:- Geliştirici haqqında mövcud məlumatı öyrənin, nüfuzunu yoxlayın.
- İnternetdə oxuduğunuzu təsdiqləməyin ən asan yolu, binanın hər hansı birinə getmək və işin həyata keçirildiyinə əmin olun.
- İnşaatda kapital iştirakı müqaviləsi imzalamadan əvvəl, diqqətlə oxuyun, tələsməyin.
- Ən kiçik bir şübhə varsa, bütün qanuni incəlikləri başa düşməyinizə kömək etmək üçün vəkillərə müraciət edin.
Geliştirici üçün yeni tələblər
Günə qədər 14 gündən gec olmayaraq geliştiricinin səhm inşaatında ilk iştirakçı ilə müqavilə mediada və ya internetdə şirkətin və layihə məlumatları haqqında məlumatların göstərildiyi bir layihə bəyannaməsi verilib.
Geliştirici onun istəyində bir paylama verməyə borcludur:
- Tikinti icazəsi;
- Layihənin texniki və iqtisadi əsaslandırılması;
- Layihə sənədlərinin dövlət ekspertizasının nəticəsi;
- ona edilən bütün dəyişiklikləri əhatə edən layihə sənədləri;
- Torpaq sahəsinə geliştirici qaydalarını təsdiq edən sənədlər.
Layihənin ən azı üçdə biri layihəsinin ən azı üçdə bir hissəsində öz vəsaiti layihəsinə investisiya qoymalıdır; Səhmdarlardan cəlb olunan pul, müəyyən bir layihənin icrası üçün ciddi şəkildə getməlidir.
İştirak üçün tələblər
DTU-ya uyğun olaraq bir tərəfə (lolşler) sənəddə sabit bir pay ödəməyi və hazır bir obyekti qəbul etməyi öhdəsinə götürür və digər tərəf bu obyekti müqavilə ilə təmin edilən razılaşmaya təqdim edir və təqdim edir.Müqavilə uyğun olmalıdır:
- Developer tərəfindən layihə sənədlərinə uyğun olaraq paylaşılan tikinti obyektinin müəyyənləşdirilməsi;
- Səhm inşası obyektinin səhmdarına köçürülməsi üçün son tarixi müəyyənləşdirmək;
- müqavilənin qiyməti, vaxtı və ödəniş qaydası haqqında məlumat;
- İnşaat altındakı obyektlə əlaqəli zəmanət müddəti haqqında məlumat.
Siyahıda göstərilən şərtlərdən ən azı biri olmadıqda, müqavilə etibarsız sayılır. Hər bir DDU ikiqat satışdan qaçmaq üçün Rosreestra Regional Bölməsində qeydiyyatdan keçməlidir.
Səhmdar, məsələn, birtərəfli qaydada müqaviləni ləğv etmək hüququ vardır.
- Şərtlərlə bağlı problemlər var idi;
- Daşınmaz əmlak obyektinin keyfiyyətinə dair tələblər əhəmiyyətli dərəcədə pozulur;
- İlkin layihə dəyişiklikləri tərəfindən nəzərdə tutulan mənzillərin planlaşdırılması.
Müqavilənin dayandırılması halında, geliştirici yalnız səhmdarlara pul deyil, həm də Rusiya Federasiyasının Mərkəzi Bankının 1/150 maliyyələşdirmə dərəcəsi məbləğində borc vəsaitlərinin istifadəsinə də maraq göstərməyə borcludur. Səhmdarların ödəndiyi vəsaiti geri qaytarmaq öhdəliyinin yerinə yetirilməsi günündə fəaliyyət göstərir. Eyni zamanda, şirkət müqaviləni yalnız 3 aydan sonra məhkəmə yolu ilə ləğv edə bilər.
Son tarixləri dəyişdirmək üçün məsuliyyət
Geliştirici, obyekti müqavilənin nəzərdə tutulmuş müddətdən gec olmayaraq kapital inşaatında iştirakçılara köçürməyə borcludur. Transfer dövrü bütün iştirakçılar üçün qurulur, bu.Proses təxirə salınıbsa, geliştirici, Rusiya Federasiyasının Mərkəzi Bankının 1/75 yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsi məbləğində alıcılara (cəza), borcun yerinə yetirilməsi günü, qiyməti gecikmə günü üçün müqavilənin.
Müqavilədə qeydə alınan müqavilədə bir ev tikmək mümkün olmadığı təqdirdə, şirkət 2 ay borcludur. Səhmdarlara məlumat vermək və müqavilənin dəyişməsini təklif etmək üçün yazılı şəkildə.
Bundan əlavə, DDD, evin istismara verilməsinə icazə aldıqdan sonra daşınmaz əmlakın daşınmaz əmlak investisiyalarına köçürülməsi üçün müəyyən şərtlər yaradır.
214 nömrəli qanuna görə, geliştirici bütün mənzilləri 2 ay ərzində müştərilərə köçürməyə borcludur. Dövlət Komissiyasını qəbul etdikdən sonra.
Aldanmış səhmdarları qorumaq üçün kompensasiya fondu
İştirak edənlərin mülki məsuliyyət sığortasını təmin etmək üçün iştirak müqavilələri artıq kompensasiya fondudur.
İnşaat mərhələsində mənzillər satan bütün şirkətlər qanuna görə hər DDU-nun qiymətinin 1,2% -i müqaviləsi ilə öhdəliklər vermək üçün kompensasiya fonduna köçürülməlidir. Qanun, qiymətləndirmə qiymətləndirməsinin ölçüsünü tənzimləmək üçün illik qiymətləndirmənin illik qiymətləndirilməsini təmin edir, lakin ildə 1 dəfə çox deyil.
Kompensasiya fondunun vəsaiti problemli daşınmaz əmlak obyektlərinin tamamlanmasına yönəldiləcəkdir. Mənzil və İpoteka Kreditləri (AHML) Agentliyin kompensasiya fondu baş direktoru başçıları. Vəqfin vəzifəsinin müəyyən bir məbləğ toplanmaması çox vacibdir, bu, yalnız mövcud risklərin maliyyə işıqlandırılmasını təmin etmək lazımdır.
Mümkün olan pul kompensasiyasının maksimal miqdarı inşaatına əsasən tikinti və bir kvadrat metrlik mənzilin qiyməti əsasında müəyyən edilir. Eyni zamanda, kapital inşası obyektinin ümumi sahəsi 120 m²-dən çox ola bilməz və 1 m² qiyməti eyni bölgədəki ilkin bazarda oxşar mənzil üçün orta dəyərdən yüksək ola bilməz.
Kompensasiya fondu yeni səhmdarların hüquqlarını qorumağa kömək edəcəkdir; Artıq çətinliklərlə qarşılaşan bu yoldaşlara kömək etmək üçün regional orqanlar, həll obyektlərinin bitməsinin qrafiklərini və həllin vaxtını və mexanizmlərini göstərərək qrafikləri çəkdi.
Geliştirici iflas edirsə
İflas prosedurunun ümumi müddəti Arbitraj meneceri və iflas məhkəməsi tərəfindən həyata keçirilən fəaliyyətlərin maliyyə bərpası və optimallaşdırılması prosedurlarının ləğvi ilə azalır. Birinci prosedur, rəqabətçi istehsal proseduru ilə tətbiq olunur, peşə lideri isə tikinti sektorunda təcrübəsi olan iflas şirkətinə rəhbərlik etməlidir. Yeni bir iflas meneceri, sonrakı proseduru və aksiyaların alqoritminin təsvir ediləcəyi səhmdarlara bir məktubu istiqamətləndirir.
"İflas haqqında" qanun, bütün səhmdarların tələblərinin 2 aydan gec olmayaraq arbitraj məhkəməsinə deyil, müsabiqə menecerinə təqdim olunduğunu müəyyən edir. Rəqabətli menecerin bildirişinin alındığı gündən. Menecer tələbləri nəzərdən keçirir və reyestrdə daxildir.
Əgər iflas icraatı zamanı, borclunun geliştirici ödəmə qabiliyyətinin bərpa oluna biləcəyinə inanan, xarici idarəetmə üçün keçid mümkündürsə, kifayət qədər səbəb ortaya çıxdı.
Rəqabətli menecer, başqa bir ifaçını axtarmaq və cəlb etmək üçün lazımi tədbirlər görməyə borcludur. Başqa bir seçim var - səhmdarların iclası Kompensasiya Fondundan kompensasiya alaraq öhdəliklərin icrası üsulu barədə qərar qəbul etmək hüququna malikdir. Bundan əlavə, yarımçıq tikinti obyekti və ya yaşayış binalarının köçürülməsi və ya yaşayış binalarının köçürülməsi ilə tələbləri ödəmək imkanı olaraq qalır (obyekt artıq qurulubsa). Qərar, hər bir ev üçün ayrıca qurulmuş, gələcək kirayəçilərin ümumi iclası, səhmdarların təsdiqini əldə etmək lazımdır.
Diqqət edin: İnkişaf etdiricinin iflasında, mülk sahiblərinin ən həssas kateqoriyası, mənzillər də daxil olmaqla qeyri-yaşayış binalarının sahibləridir.
Torpaq sahəsi və tikilən ev, geliştirici öhdəliklərini yerinə yetirənə qədər kapital inşaatında iştirakçılar ilə gililib; Eyni zamanda, daşınmaz əmlakın mülkiyyəti kapital iştirakının müqaviləsi qeydiyyatı zamanı səhmdarlara gəlir.
Bir eskro hesabı nədir
Eskrow - Evin inşasına qədər nağd dərəcələrin toplanmasına qədər olan şərti depozitin ixtisası. Rusiyadakı eskro hesabları 2014-cü ildə ortaya çıxdı, ancaq bu sxemi yalnız 2018-ci ildə istifadə etdi.
Escrow hesablarına qoyulan vəsaitlərə maraq doldurulmur və bu cür hesabların açıq olduğu banklar mükafat almır. Əslində, bir escrow hesabı, maraqsız bir əmanətdir, bu, 6 aylıq dizayn bəyannaməsində obyektin istismara verilmə tarixindən çox olmayan bir müddət üçün dondurulmuş puldur. Escrow hesablarından istifadə edərkən, səhmdarlar müəyyən bir geliştirici ilə əlaqəli maliyyə riskini qəbul etmir və yalnız səlahiyyətli bir banka, qanunla təmin olunan hallarda onları geri qaytarmalı olan bir səlahiyyətli banka riskə atmırlar. Bankın iflasa elan etdiyi təqdirdə, geliştirici yeni bank agenti ilə müqaviləni yenidən qiymətləndirdi, sığortalı pul yeni bir hesaba köçürüləcəkdir.
Şirkət obyekti işə saldıqdan sonra exoruum hesablarından vəsait alır və ən azı bir mənzilə sahib olmaq hüququnu qeyd edir.
Escrow hesabları ilə birlikdə şirkətlərin kredit müqaviləsi üzrə öhdəlikləri üçün ödəməyə və ya birbaşa geliştiriciyə verilmişdir (borclanmış vəsaitlərdə tikinti işində borc verənlə hesablanacaq).
Zəmanət müddəti - 5 il
Yuyucu, aşkar edilmiş qüsurların sərbəst aradan qaldırılmasını və ya mənzilin qiymətini müvafiq məbləğə endirmək hüququna malikdir. Bundan əlavə, səhmdar, xərclərinin çatışmazlıqları aradan qaldırmaq üçün kompensasiya tələb edə bilər.Yeniliklər üçün perspektivlər
1 iyul 2019-cu il tarixindən etibarən 214-FZ federal qanuna dəyişikliklər tam işləməyə başladı. Paylaşılan tikinti layihə ilə əvəz olunmalıdır, reyestrin yaradılmalıdır (bu geliştiricinin etibarlılığını yoxlamağa kömək edəcək).
Ayrıca 1 iyul 2019-cu il tarixindən etibarən yeni binalarda mənzillərin satılması qaydası dəyişdi. Qanuna uyğun olaraq, şirkət inşaatın davam etməsi üçün səhmdardan deyil, akkreditə olunmuş banklardan və eskro hesablarında saxlayacaqdır.
Ancaq bu sxemdə bütün inkişaf etdiricilər işləməyəcəklər. Qətnaməyə əsasən, inkişaf etdiricilər, evdə ən azı 30% hazır olduqda və bağlanmış müqavilələrin sayı, 10% -dən az olan müqavilələrin sayı DDD-yə girməyəcəklər.
Yalnız kapital iştirakı müqaviləsi səhmdarı hüquqlarının qorunmasına zəmanət verə bilər, buna görə alıcı geliştiricinin əvəzinə qanun layihəsi və ya qanunun təyin edilməsi və ya birgə müqaviləsi müqaviləsi ilə razılaşa bilməz.
Əmlak mütəxəssisləri hesab edirlər ki, 214-FZ № 214-FZ-də dəyişikliklər kiçik və orta şirkətləri bazardan məcbur edəcəklər, çünki yeniliklərin məqsədi tikinti sənayesinə tanınır. Digər tərəfdən, bu vəziyyət ipoteka krediti bazarında əhəmiyyətli dəyişikliklərə səbəb ola bilər, bankları mənzil almaq istəyənlər üçün daha sərfəli kredit həlləri təklif etməyə məcbur edir.
