İlkin satış müqaviləsi: niyə ehtiyac duyulur və onu necə düzəldəcək

Bəzi hallarda, əmlak alqı-satqısı edilməzdən əvvəl ilkin müqavilə bağlanır. Bu barədə və onun tərtibatının incəliklərini daha çox deyirik.

Daşınmaz əmlak almaq niyyətini qanuni olaraq təsdiqləmək üçün bir neçə mexanizm var: depozit, əvvəlcədən ödəmə və ilkin müqavilənin nəticəsi. Hər bir variant öz qaydasında təsirli olur.

İlkin müqavilə olduqda

Əmlakın alqı-satqısı və satışının ilkin razılaşması tərəflərin birinin dərhal əsas müqavilə daxil olmağa hazır olmadığı halda yatır. Bu, aşağıdakı səbəblərə görə baş verə bilər:

• Satıcı əmlak mülkiyyətini təsdiq edən sənədləri hazırlamır;
• Alıcının satın almaq üçün tələb olunmadığı, lakin yaxın gələcəkdə görünməlidir;
• Daşınmaz əmlak alarkən, ipoteka kreditləşməsi vasitələri istifadə olunur, lakin, bankın müəyyən bir təhlili, o cümlədən əməliyyatın qanuni şəffaflığını yoxlamaq və peşəkar qiymətləndiricinin hesabatını araşdırmaq üçün vaxt (3 həftəyə qədər) vaxt tələb edir;
• Satılmış əmlak girov götürülür və yükü qaldırmaq üçün proseduru həyata keçirmək üçün vaxt lazımdır.

Unutmayın ki, inşaatda kapital iştirak şərtlərinə görə bir mənzil alarkən, satış üçün ilkin satış müqaviləsi lazımi hüquqi zəmanətlərin səhmdarı təmin etmədiyi üçün deyil

• 

Müqaviləni nə təmin edir

İlkin müqavilə əməliyyatın hər bir hissəsi üçün bir növ zəmanətdir. Alıcının öhdəliklərini satıcıya öhdəliklərini həll etmək üçün müqavilə müqavilədə bağlanmışdır. Eyni zamanda, müqavilə müəyyən edilir və alıcının alış-verişə qədər alıcının toxunuşunu təmin edən alıcının təminatına zəmanət verilir.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi ilkin müqavilə şərtlərinin yerinə yetirilməsinə zəmanət verdi. 6 ay ərzində alıcının və ya satıcıya nədənsə əsas müqavilənin nəticəsini qaçırsa, digər tərəf məhkəməyə müraciət edə bilər. Əməliyyatın nəticəsi üçün heç bir maneə olmadığı təqdirdə, məhkəmə əsas müqavilənin nəticəsinə uyğun qərar verəcəkdir.

Məhkəmə belə bir iddianı qəbul etməsi üçün, ilkin razılaşma bağlayarkən, daşınmaz əmlak obyektini xarakterizə edən, eləcə də müqavilənin qiymətini, ardıcıllığını və prosedurunu göstərən, mümkün qədər satış obyektini müəyyənləşdirməlidir qarşılıqlı məskunlaşanlar. Bundan əlavə, müqavilənin müqaviləsində müəyyən edilməlidir, hücumu əsas müqaviləni başa çatdırmaq üçün törədilmişdir. Bu dəfə ilkin müqavilədə göstərilən halların meydana gəlməsindən sonra dəyişdirilə bilər.

Məhkəmə müsbət bir qərar alırsa, ilkin müqavilə bağlandı. Müqavilənin şərtləri məhkəmə qərarı ilə müəyyən edilir və bu sənədin qanuni qüvvəyə mindiyi andan hərəkət edəcəkdir.

• 

Müqavilə necə etmək olar

Sənət mənasında. Rusiya Federasiyası Partiyasının Mülki Məcəlləninin 429-cu il İlkin satış müqaviləsi ilə nəticələnməyə qərar verdi, əvvəllər razılaşdırılmış şəraitdə satışın əsas müqaviləsi

İlkin satış müqaviləsi yazılı şəkildə bağlanmalıdır. Tərəflərin istəyi ilə, bu notarius tərəfindən tərtib edilə və təmin edilə bilər (Rusiya Federasiyası Mülki Məcəlləsinin 163.163). Bu vəziyyətdə, qanuni əhəmiyyətli hərəkətlərin törədilməsi üçün tarifin ölçüsü əməliyyat qiymətindən (bəndlərin 1-ci bəndinin 4-cü bəndindən 4-ü 42.1. Belə bir müqavilənin dövlət qeydiyyatı tələb olunmur.

İlkin müqavilə aşağıdakı olmalıdır:

• Müqavilə mövzusunun yaradılması şərtləri (ilkin razılaşmalardan mütləq təqib etməlidir ki, ilkin müqavilə üzrə müəyyən edilmiş şərtlərdə müəyyən əmlak obyektinin satışına müqavilə bağlamaq barədə razılığa gəlməlidir);
• Tərəflərdən birinin fikrincə, ilkin razılaşma bağlandıqdan sonra müqavilə bağlamaq üçün əsas müqavilənin şərtləri;
• Mənzilin qiyməti haqqında şərtlər;
• Bu yaşayış binalarından istifadə etmək hüquqlarını göstərən (əgər varsa) onun içində yaşayan şəxslərin siyahısı.

Əmlak obyektinin ilkin alqı-satqısı və satması olmadıqda, ən azı bir sənədin belə bir sənəd əhəmiyyətsiz hesab ediləcək və əməliyyat uğursuz olur

Mövzu və qiymət müqaviləsi

Müqavilənin mövzusunu təsvir edərkən - daşınmaz əmlak obyekti - bütün əsas xüsusiyyətlərini tam və düzgün göstərməlidir, yəni:

• ünvan;
• kadastr sayı;
• Texniki İnventarlaşdırma Bürosunun sertifikatının məlumatlarına uyğun olaraq meydan;
• otaqların sayı;
• Mənzil üçün mənzilin yerləşdiyi və evin yerləşdiyi evin ümumi mərtəbələrini göstərə bilərsiniz.

İlkin müqavilə üzrə daşınmaz əmlak obyektinin xüsusiyyətlərini təsdiqləmək üçün mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənədləri göstərmək tövsiyə olunur. Bundan əlavə, əmlak hüquqlarının və ya daşınmaz əmlakın vahid dövlət reyestrindən alınmasının dövlət qeydiyyatı Dövlət qeydiyyatı sertifikatları verilməlidir.

Unutmayın ki, əməliyyatın obyekti kimi çıxış edən əmlakın qiyməti rubl-da tam şəkildə göstərilir. Əgər ilkin müqavilə bağlandıqda, tərəflər depozit və ya avans ödəməsi ilə tanış olmağa razılıq verdilər, ölçüsü də göstərilməlidir.

Əsas müqavilənin mətni əvvəlcədən razılığa bağlı olmalıdır. Qeyd: İlkin və əsas müqavilələrdə müxtəlif miqdarda əməliyyatları təyin etsəniz, bu qanunun pozulmasıdır.

İlkin müqavilədəki əmlakın dəyərinə əlavə olaraq, tərəflərin notariat xidmətləri üçün ödəniş xərcləri, bir bank hüceyrəsi, bir mənzilin mülkiyyətinin verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün ödəniş xərcləri olduğunu göstərmək lazımdır.

Assrooms

Müqavilənin mətnini tərtib edərkən, tərəflərin məlumatlarının - satıcı və alıcının şəxsiyyətini təsdiq edən sənədlərdə məlumatlarla tamamlayaraq, alıcının düzgün göstərilməsinə diqqət yetirin. DİQQƏT: Daşınmaz Əmlak Bazarı mütəxəssisləri müqavilədə yalnız qeydiyyat ünvanları deyil, tərəflərin də həqiqi ünvanlarını göstərməyi məsləhət görürlər (telefonları, e-poçt ünvanlarını da göstərə bilərsiniz). Anormal vəziyyətlər olduqda, bu qədər ehtiyatlılıq müqavilə çərçivəsində qarşı tərəfi tapmağa imkan verəcəkdir.

Qeyd edək ki, mənzildə bu, yalnız satıcı deyil, həm də satışdan sonra yerləşən şəxslərin, məsələn, sahibinin keçmiş üzvləri, həm də sahibinin keçmiş üzvləri olan şəxslərin də olduğunu unutmayın Mənzilin özəlləşdirilməsinin vaxtı sahibi ilə özəlləşdirmək üçün bərabər hüquqlara sahib idi, lakin bundan imtina etdilər). Bu vəziyyətdə mənzildən istifadə hüququ qeyri-müəyyən bir xarakterdir, buna görə də belə insanlar ilkin müqavilə ilə mütləq göstərilməlidir. Onların siyahısı mənzilin satılması və satışı üçün əhəmiyyətli bir şərtdir.

İlkin müqavilə, pasport məlumatları, həmçinin satıcıdan başqa mənzildə qeydiyyatdan keçmiş mənzillərin satılması üçün əsas müqavilənin sonunda qeydiyyat hesabından çıxarılması üçün son tarixlər göstərilməlidir.

Digər müqavilə şərtləri

İlkin müqavilədə, tərəflərinin hüquq və vəzifələri müəyyən edilməlidir, həmçinin müqavilənin şərtləri üçün son tarixlər. Müqavilə çərçivəsində öhdəliklərin yerinə yetirilməsində gecikmənin gecikməsinin cəzalarını verən obyektin alıcıya köçürülməsi proseduru haqqında xüsusilə diqqətlidir. Bu, satıcı transfer vaxtını gecikdirdiyi vəziyyətləri aradan qaldıracaq.

İlkin müqavilə bağlayaraq qərar vermək, əsas müqavilənin sonuna və ya olmaması müddətində göstərməyə qərar verməyə haqqınız var. Bunu təyin etmək niyyətindəsinizsə, demək lazımdır:

• və ya müəyyən bir tarix ("03/10/10/2019");
• və ya bir tarix, əsas müqavilənin bağlanmasının daha gec olmayaraq ("10.03.2019-dan gec olmayaraq));
• və ya əsas müqavilənin bağlanacağı dövr ("ilkin müqavilə bağlandıqdan sonra üç ay ərzində").

Diqqət edin: Qanun vaxt üçün tələblər vermir. Beləliklə, termin qısa ola bilər (məsələn, ilkin razılaşmanın imzalandığı gündən 1 aydan sonra) və ya uzun müddətdir (məsələn, ilkin müqavilə imzalandığı gündən sonra 15 aydan sonra).

Əvvəlcədən müqavilə əsas müqavilənin yekunlaşdırmasının müddətini göstərmirsə, il ərzində ilkin müqavilənin imzalandığı gündən nəticə çıxarmaq lazımdır.

Əsas müqavilə ilkin müqavilədə göstərilən müddətdə yekunlaşmasa və tərəflərin heç biri əsas müqavilənin nəticəsi bağlamaq üçün bir təklif göndərmirsə, ilkin müqavilənin gücünü itirir və göstərilən öhdəliklərin yerinə yetirilməsindən azaddır o.

• 

İlkin müqavilənin sonunda risklər

Birincisi, ilkin satış müqaviləsi mövzusu bir mənzil almaq deyil, gələcəkdə yalnız tərəflərin əsas müqaviləni bağlamaq niyyətidir. Bu səbəbdən, ilkin razılaşma, alıcı tərəfindən artıq ödənilmiş olsa belə, mənzilin zəmanəti ola bilməz.

İkincisi, məhkəmə mənzilin mülkiyyətini tanımır, çünki müqavilə satıcının mənzili alıcıya köçürmək öhdəliyini ehtiva etmir. Alıcı, satışın əsas müqaviləsinin nəticəsi üçün iddia ilə məhkəməyə müraciət edərsə, əks iddia qaldırma ehtimalı böyükdür. Belə bir iddianın mövzusu, etibarsız və ya dəyişdirilməyən mənzilin satılması üçün ilkin müqavilənin tanınması olmalıdır.

• 

Üçüncüsü, daşınmaz əmlakla cüt satış riski var. İlkin müqavilənin sonunda alıcı mülkiyyət hüququ yaranmır, müqavilə dövlət qeydiyyatına məruz qalmır. Təəssüf ki, bu hal, vicdansız geliştiricinin eyni müqaviləni başqa bir alıcı ilə bağlaya biləcəyinə kömək edir.

Dördüncüsü, məhkəmə iddiasında, alıcı yalnız Rusiya Bankının yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsi məbləğində cəzanın ödənilməsi ilə investisiya edilmiş vəsaitlərin geri qaytarılmasına müraciət edə bilər. Geliştirici iflas etməklə tanınırsa, alıcının bu ehtimaldan məhrum ola biləcəyi ehtimalı var.

Mənzilin satışının ilkin müqaviləsində mənzilin həbs olunmadığı, hər hansı bir ağırlıq və məhdudiyyətlərdən azad olmadığı ifadə edilməlidir

Sazişi ləğv etmək mümkündürmü?

Sazişin dayandırılması qaydaları Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin normaları ilə müəyyən edilir. Müqaviləyə xitam veriləcək:

1. Əsas müqavilə tərəflərin razılaşdırıldığı müddətdə yekunlaşdırılmırsa, tərəflərin heç biri satış müqaviləsi bağlamaq üçün bir təklif göndərmədi;
2. Alıcının daşınmaz əmlakın geri alınması üçün lazım olan məbləği toplamağa vaxt tapmasa və eyni zamanda tərəflər arasında ilkin müqavilənin müddətinin uzadılması və ya yeni sazişin nəticəsi verilmir;
3. Tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə;
4. Əgər müqavilə bağlandıqdan sonra satılan daşınmaz əmlakdakı əhəmiyyətli çatışmazlıqlar aşkar edilmişdir.

İlkin müqavilənin nəticəsi alıcı tərəfindən əhəmiyyətli bir əvvəlcədən ödəmə ilə müşayiət olundu, sonra daşınmaz əmlak satışı müqaviləsi bağlandıqda, satıcı ona ödənilən məbləği qaytarmağa borcludur.

• 

Satıcı bir əmanəti geri qaytarmaqdan imtina edərsə, zərərçəkənin respondentin qeydiyyatı yerində iddianı məhkəməyə göndərmək hüququna malikdir. Hesab edin: Pul köçürməsinin alınmasının alınmadığı təqdirdə, satıcıın qanunsuz zənginləşdirilməsi üçün iddia etmək mümkündür. Təsdiqləmə bank qurumundan və ya şahidlərin yazılı şəhadətindən çıxarış olacaqdır.

Əməliyyatın ləğvi barədə bir bildiriş tərtib etmək üçün, Rusiya Federasiyasının mülki qanunun normalarının sənədin vahid formasını tənzimləmədiyini nəzərə almaq lazımdır, buna görə də diqqət mərkəzində diqqəti ödəmək mümkün deyil, Ancaq bu sənədin məzmunu.

Bildiriş ehtiva etməlidir:

• Tam adı və sənədləşdirmə tarixi;
• satış müqaviləsinin dayandırılmasının müddəaları;
• Müqavilənin pozulmasının təsviri (baş verdikləri təqdirdə);
• ərizəçinin və müttəhimin rekvizitləri;
• İmza.

Bir sənəd göndərmə vaxtını yazmaq üçün bir bildiriş göndərərkən çox vacibdir, çünki bu tarixdir, çünki bu tarixdir ki, daha yüksək məhkəməyə müraciət etmək halında son tarixləri müəyyənləşdirəcəkdir.

Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı üçün ilkin razılığa xitam verilməsi barədə razılığda, müəyyənləşdirmə nömrəsini, dizaynı tarixini, eləcə də əmlakın yerləşdiyi şəhəri qoymaq lazımdır. Sonrakı, qeydlər, əməliyyatın tərəfləri arasındakı əlaqənin ləğvi kimi xidmət edən əsaslar siyahısının detallı şəkildə göstərildiyi göstərilmişdir.

İlkin müqavilənin dayandırılması qaydası

1. Müqavilənin müddəalarını diqqətlə araşdırın, bütün müddəalarını yoxlayın, habelə əməliyyatın dayandırılması şərtlərini yoxlayın. Müqavilənin düzgün şəkildə edildiyini, tərəflərin düzgün göstərildiyini, səhv icra olunan sənədin qanuni qüvvəni avtomatik olaraq sıraladığını yoxlayın.
2. İlkin müqavilənin bütün müddəalarının icra olunduğundan əmin olmaq lazımdır. Əgər yox - bu, satışın ilkin müqaviləsini ləğv etmək üçün yaxşı bir səbəbdir.
3. İlkin müqavilənin ləğvi təşəbbüskarı ikinci tərəfə yazılı bildiriş göndərir. Məsələni həll etməkdən imtina edildiyi təqdirdə, təşəbbüskar məhkəməyə müraciət etmək hüququna malikdir.
4. Əməliyyat iştirakçıları qarşılıqlı anlaşmaya gəlinsə, müqavilə öhdəliklərinin ləğvi "Əks müqavilə" nin imzalanması yolu ilə həyata keçirilir. Bu vəziyyətdə əməliyyatın tərəfləri yerlərdə dəyişir, yəni keçmiş alıcı satıcı statusuna malikdir və satıcı alıcıdır.