Расказваем, як правільна аформіць дагавор для здачы кватэры і падабраць падыходную схему падаткаабкладання, каб мінімізаваць выдаткі, пазбегнуць канфлікту з законам і не стаць ахвярай аферыстаў.
Наслухаўшыся гісторый пра нядобрасумленных кватэранаймальнікаў, разважныя домаўладальнікі рана ці позна прыходзяць да вырашэння здаваць жыллё легальна. Пры пісьменна складзеным дамове найму або арэнды арандатару не пазбегнуць адказнасці за учынены ў кватэры пагром і непагашаныя даўгі, а спроба пракруціць афёру з чужой жылплошчай павернецца супраць саміх махляроў.
Фота: Instagram omega_group_spb
Збіраем дакументы для здачы кватэры
Для законнай здачы кватэры, дома або пакоя ў арэнду патрэбен афіцыйны дакумент - пісьмовы дагавор паміж арэндадаўцам і арандатарам. Калі нерухомасць здаецца фізічнай асобе, складаецца дамова найму, калі арандатарам выступае арганізацыя - дагавор арэнды. Розніца заключаецца ў тым, што рэгістраваць дамову найму неабавязкова, а дамова арэнды тэрмінам дзеяння больш за адзін год уносіцца ў Росреестр ў абавязковым парадку.
Фота: Instagram andom_1991
Практыка паказвае, што дамова найму, які заключаецца на год і больш, лепш зарэгістраваць. З іншага боку, заключэнне доўгатэрміновага дагавора найму пашырае правы наймальніка. Калі вы не давяраеце арандатару, пракансультуйцеся з юрыстам, як скласці дагавор такім чынам, каб ён не быў вытлумачаны як доўгатэрміновы.
Пры заключэнні доўгатэрміновага дагавора найму сям'я з дзецьмі можа прэтэндаваць на пашыраныя правы наймальніка. Фота: Instagram kompromiss9402
Падрыхтаваць дакументы для заключэння дагавора найму або арэнды нерухомай маёмасці прасцей за ўсё аднаасобным уласнікам.
Калі ў кватэры больш ніхто не зарэгістраваны, ад вас спатрэбіцца толькі пашпарт і дакумент, які пацвярджае права ўласнасці на жыллё. Калі вы дзеліце жылплошчу з кімсьці яшчэ, таксама спатрэбіцца выпіска з асабовага рахунку.
Фота: Instagram omega_group_spb
Здаваць кватэру, у якой некалькі уласнікаў, дазваляецца толькі пры згодзе саўладальнікаў, а рэшту муніцыпальнага жылля неабходна ўзгадняць з наймодателя. Згоду завяраецца натарыяльна, а пры заключэнні дагавора павінны прысутнічаць усе ўласнікі нерухомасці. Ніжэй у табліцы падрабязна разгледжаны парадак узгаднення арэнды кватэр і пакояў у камуналках.
Фота: Instagram rieltor_irina_gan
| згоду саўладальнікаў | згоду наймодателя | Згоду грамадзян, зарэгістраваных у кватэры | згоду суседзяў | |
|---|---|---|---|---|
| прыватызаванае жыллё | + | - | - | - |
| муніцыпальнае жыллё | - | + | + | - |
| Доля ў прыватызаванай кватэры | + | - | - | - |
| Пакой у муніцыпальнай кватэры | - | + | + | - |
| Прыватызаваная пакой у камуналцы | + | - | - | + |
| Непрыватызаваную пакой у камуналцы | - | + | + | + |
Як скласці дамову, які будзе працаваць на вас?
Парадак афармлення дагавораў найму і арэнды нерухомасці ўстаноўлены артыкуламі 34 і 35 ГК РФ. Дакумент складаецца ў простай пісьмовай форме; галоўнае - выразна і недвухсэнсоўна зафіксаваць правы і абавязкі бакоў на выпадак спрэчкі. У дагаворы павінны быць указаны:
- рэквізіты арэндадаўца і арандатара;
- звесткі аб іншых уласніках жылплошчы;
- дадзеныя аб прыватызацыі жылля;
- тэрмін дзеяння дагавора;
- колькасць будучых жыхароў;
- памер месячнай арэнднай платы;
- дакладныя тэрміны ўнясення плацяжоў і спосаб перадачы грошай;
- адказнасць за аплату камунальных паслуг (хто і ў якім аб'ёме ўносіць плацяжы);
- ўмовы карыстання бытавой тэхнікай і асабістымі рэчамі гаспадароў;
- умовы вяртання грошай за нявыплату і памеры кампенсацый за прычыненне шкоды маёмасці арэндадаўца;
- дазвол ці забарону на ўтрыманне жывёл у кватэры;
- парадак правядзення праверак стану кватэры;
- дадатковыя дамоўленасці.
Дакладнае размеркаванне камунальных плацяжоў зберажэ ўладальніка кватэры ад непрыемных сюрпрызаў. Фота: Instagram ogranovskii
Агаворваецца час візітаў для праверкі стану кватэры, інакш вас могуць абвінаваціць у падлогу. Фота: Instagram nadezhnyirieltor
Да дагавора найму прыкладаецца акт прыёму-перадачы маёмасці ўладальніка з падрабязным апісаннем становішча. На падставе гэтага дакумента вы ў выпадку неабходнасці зможаце даказаць, што ўрон нанесены менавіта кватэраздымальнікам.
Патоп ў кватэры не сыдзе кватарантам з рук, калі ёсць дагавор найму з актам прыёму-перадачы маёмасці. Фота: Instagram silana.dance
Закон не абавязвае наймальніка прадстаўляць доказы сваёй плацежаздольнасці, аднак арэндадаўца мае права патрабаваць даведку аб даходах або выпіску з банкаўскага рахунку арандатара, каб загадзя адсеяць патэнцыйных даўжнікоў. Але і кватэраздымшчык не абавязаны разбірацца з чужымі абавязкамі, таму будзьце гатовыя прад'явіць дакументы, якія пацвярджаюць, што кватэра не закладзена і за вамі не лічыцца запазычанасцяў па аплаце паслуг ЖКГ.
Разбіраемся з падаткамі: як плаціць менш?
Падатковы кодэкс РФ прадугледжвае не толькі адміністрацыйную, але і крымінальную адказнасць за ўхіленне ад выплаты падаткаў на арэнду нерухомасці. Часцей за ўсё ў ролі інфарматараў ФНС выступаюць незадаволеныя суседзі, так што прасцей раз у год здаваць дэкларацыю ў падатковую інспекцыю па месцы знаходжання кватэры, чым жыць у вечным страху перад даносам.
Фота: Instagram ogranovskii
Калі арэндадаўца выступае як фізічная асоба, сума падатковых плацяжоў разлічваецца па форме 3 НДФЛ. Рэгістрацыя ІП дае магчымасць выбіраць паміж трыма схемамі падаткаабкладання: агульнай, патэнтнай або спрошчанай. Сума выплат разлічваецца зыходзячы з памеру месячнай арэнднай платы, прапісанай у дамове. У большасці выпадкаў найбольш выгаднай аказваецца спрошчаная сістэма - памер выплат не перавышае 6% ад прыбытку, атрыманага з кватэры.
Фота: Instagram ocinkaua
Падатак на арэнду нерухомасці для фізічных асоб, як правіла, складае 13% прыбытку, атрыманага з кватэры на працягу года. Калі сума даходу ад здачы жылля ў арэнду за апошні месяц у 10 разоў больш мінімальнай зарплаты, стаўка павышаецца да 17% ад сумы перавышэння.
Як бачыце, падатак на арэнду нерухомасці не так страшны, як здаецца спачатку. Штрафы і цяжбы абыходзяцца даражэй!
Засталіся пытанні па здачы кватэры? Азнаёмцеся з гэтым видеогидом.