Вось ужо паўтара года дзейнічаюць новыя правілы рэгістрацыі права на садовыя і дачныя ўчасткі і хаты. Расказваем, якія ашуканскія схемы паўсталі пры іх і як не стаць ахвярай махляроў.
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
Вырашэнне спрэчак аб межах зямельных участках у судах даўно стала штодзённасцю, суседзі часта высвятляюць, хто і ў каго «прырэзаў» лішні метр або на чыёй зямлі стаіць плот. Аднак бывае і так: адсутнасць звестак аб межах надзела выкарыстоўваецца рознага роду ашуканцамі.
новыя правілы
Інфармацыю аб наяўнасці (або адсутнасці) звестак аб межах зямельных участкаў можна атрымаць з трëх крыніц:
- публічнай кадастравай карты, размешчанай на партале Росреестра;
- кадастравага пашпарты (выпіска з дзяржаўнага кадастра нерухомасці);
- пры асабістым звароце ў офіс прыёму філіяла Росреестра або МФЦ з запытам аб прадастаўленні звестак, унесеных у дзяржаўны кадастр нерухомасці.
Пры пастаноўцы на учëт зямельнага надзела неабходна памятаць, што зрабіць гэта можна праз электронны партал. Уладальнік ўчастка павінен будзе прайсці рэгістрацыю на партале, замовіць паслугу, аплаціць пошліну і зьявіцца ў прызначаны дзень у офіс Росреестра або МФЦ (альбо зможа, аплаціўшы гэтую дадатковую паслугу, атрымаць электронны дакумент па пошце або з кур'ерам).
Улічыце, што пералік дакументаў, неабходных для пастаноўкі на учëт, можа змяняцца ў залежнасці ад выгляду ўласнасці, складу аб'екта валодання, рэгіёна, у якім ён знаходзіцца.
Звярніце ўвагу: немагчымасць ідэнтыфікацыі асобы заяўніка з'яўляецца падставай для адмовы ў прыняцці заявы. Такім чынам, працэдура рэгістрацыі абараняе землеўладальнікаў ад ашуканскіх спробаў зарэгістраваць чужой ўчастак на сваё імя.
Акрамя таго, для таго каб не «страціць» пры пастаноўцы на дзяржаўны кадастравы ўлік ні аднаго з уладальнікаў участкаў, у орган рэгістрацыі правоў ўяўляецца адзінае заяву на ўсе зноў адукаваныя ўчасткі. Пры гэтым з заявамі звяртаюцца ўсе ўдзельнікі агульнай уласнасці - у тым выпадку, калі зыходны зямельны ўчастак знаходзіўся ва ўласнасці некалькіх асоб.
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
Ашуканцам стала лягчэй жыць?
Выпіска з ЕГРН, гэтак жа як і пасведчанне аб праве ўласнасці, завяраецца гербавай пячаткай і падпісваецца дзяржаўным рэгістратарам, а на электроннай выпіскі прастаўляецца электронна-лічбавы подпіс. Гэтыя сродкі дазваляюць надзейна абараніць выпіску і гарантуюць яе сапраўднасць.
Адзіным пацверджаннем зарэгістраванага права ўласнасці на аб'ект нерухомасці з'яўляецца наяўнасць запісы пра гэта ў Адзіным дзяржаўным рэестры нерухомай маёмасці. Таму неабходна памятаць, што выдаецца пасля правядзення рэгістрацыйных дзеянняў дакумент адлюстроўвае звесткі, актуальныя толькі на момант іх занясення ў рэестр.
Аднак з цягам часу ў аб'екта нерухомасці можа змяніцца ўласнік, ды і сам аб'ект мог зведаць змены, на яго мог быць накладзены арышт. Менавіта таму заўсёды застаецца шчыліна для несумленных прадаўцоў. Ні ў выпісцы, ні ў пасведчанні старога ўзору змены не адбіваюцца - калі толькі гэты дакумент не атрыманы непасрэдна перад заключэннем здзелкі. Зразумела, такую здзелку не дадуць зарэгістраваць спецыялісты Росреестра, але гэта не перашкодзіць ашуканцам атрымаць, напрыклад, аванс і схавацца з грашыма ў невядомым накірунку.
Атрымаць выпіску (у адрозненне ад сведчанні) можна досыць аператыўна, тэрмін яе дзеяння законам не абмежаваны.
ашуканскія схемы
Пераезд супраць волі
Вельмі папулярная наступная схема махлярства з зямлёй: участак (часцей за ўсё знаходзіцца на неразграниченной тэрыторыі) можа «пераехаць» па волі парушальнікаў закона на дзясяткі кіламетраў. У гэтым выпадку пакупніку паказваюць ўчастак у маляўнічым месцы, часта - з падведзены газам і вадаправодам. І кошт у ўчастка падыходная, прама не купля, а здзелка стагоддзя! Аднак пасля афармлення ўгоды можа апынуцца, што ўчастак знаходзіцца зусім не на тым месцы, якое першапачаткова было паказана, а за некалькі кіламетраў ад яго.Рэестравыя памылкі ў месцазнаходжанні межаў участкаў, калі адхіленне плошчы па выніках выпраўлення памылкі будзе не больш за 5%, госрегистраторы мае права выконваць самастойна, без згоды праваўладальнікаў, па заканчэнні 6 мес з дня паведамлення.
Двайная продаж
Ашуканцы таксама могуць паспрабаваць прадаць аб'ект нерухомасці некалькі разоў. У гэтым выпадку пры заключэнні паўторных здзелак ашуканцы паспрабуюць скарыстацца дублікатамі дагавораў і сведчанняў рэгістрацыі права ўласнасці. Зразумела, для ўдалага завяршэння такой афёры ў ашуканцаў павінна быць падтрымка з боку службовых асоб.
Гэтая ашуканская схема магчымая выключна таму, што некаторыя ўладальнікі нерухомасці па розных прычынах не спяшаюцца з афармленнем здзелкі і рэгістрацыяй права ўласнасці.
Нагадваем вам, што ўладальнікам маёмасці будзе прызнаны той, хто першым зарэгістраваў права ўласнасці.
Завышэнне кадастравага кошту
Прадавец можа назваць пакупніку кошт ўчастка, якая завышана ў адносінах да кадастравай. Для таго каб патэнцыйны пакупнік паверыў у названую яму суму, ашуканцы выкарыстоўваюць дакументы, у якіх адлюстроўваюцца няслушныя каардынаты аб'екта, яго мяжы, вынікі здымкі (геалагічнай і тапаграфічнай). Бывае так, што кошт ўчастка павялічваецца ці ледзь не на палову сапраўднай цаны. Разлік у дадзеным выпадку зроблены на тое, што пакупнік не стане адразу праводзіць замеры ўчастка і правяраць дакументы.
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
Схаваная камунікацыі
Кошт ўчастка будзе ніжэй, калі пад ім размешчаны схаваныя пад зямлёй камунікацыі. Аднак прадаўцу гэта нявыгадна - будаўніцтва дома на такім участку немагчыма.
Пакупніку ў гэтым выпадку прад'яўляюць фальшывыя дакументы тапаграфічнай і геалагічнай здымкі аб'екта, з якіх вынікае, што падземны газа- ці вадаправод адсутнічае (або праходзіць на значнай адлегласці ад ўчастка).
Складанасць сітуацыі заключаецца не толькі ў тым, што пакупнік не здагадваецца, што пасля зямля будзе непрыдатная для будаўніцтва. Калі высветліцца, што на ўчастку знаходзяцца скрытыя падземныя камунікацыі, яго новага ўладальніка аштрафуюць і абавяжуць пераносіць камунікацыі за свой кошт.
гаспадар невядомы
Тэрыторыі, права ўласнасці на якія дакументальна не замацавана (або вызначана толькі на аснове так званых прававых звычаяў), пакуль яшчэ ёсць на карце нашай краіны. Па змаўчанні такія надзелы лічацца прыналежнымі органам мясцовага самакіравання.
Для таго каб заявіць свае прэтэнзіі на ўчастак, неабходна размяшчаць дакументам, даказваюць права на нерухомасць. Для таго каб афёра адбылася, неабходна, каб у такім пасведчанні не паказваўся адрас ўчастка, але была плошча надзела. І вядома, патрэбен зацікаўлены кадастравы інжынер, які выканае межавання і выдасць дакумент, у якім нумар ўчастка і плошча застаюцца ранейшымі, але будуць пазначаны іншы адрас і кропкі прывязкі каардынатаў.
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
Доступ да базы
Якія валодаюць доступам да базы дадзеных кадастравыя інжынеры могуць даведацца, якія зямельныя ўчасткі на тэрыторыі пэўнага садовага таварыства з'яўляюцца нявыкарыстанымі, а значыць, можна аформіць на іх падробленыя дакументы і прадаць.З тых жа баз можна атрымаць інфармацыю пра тое, якія ўчасткі ня прыватызаваныя. Ашуканцы змяняюць мяжы такіх участкаў, пры гэтым яны далучаюць пустуючыя землі.
Другі варыянт гэтай жа схемы заключаецца ў тым, што нячыстыя на руку інжынеры могуць змяніць межы ўчастка такім чынам, каб вынесці яго за межы садовага таварыства. Гэта можа быць актуальна для тых таварыстваў, якія мяжуюць з сельскімі селішчамі. Выгада ашуканцаў у тым, каб прадаць ўчастак жыхарам пасёлка, жадаючым павялічыць плошчу надзела.
Іншая боку праблемы ў тым, што па ўсіх дакументах законапаслухмяныя ўладальнікі будуць захопнікамі зямлі. У гэтым выпадку аднавіць становішча спраў магчыма толькі ў судовым парадку. Некаторыя землеўладальнікі аддадуць перавагу пазбавіцца ад праблемнай уласнасці, прадаўшы надзелы па нізкай цане.
Як абараніцца ад ашуканцаў
Далёка не заўсёды мы можам супрацьстаяць ашуканцам, аднак ёсць некаторыя правілы, якія дапамогуць уладальнікам нерухомасці засцерагчы сябе, а таксама стандартныя алгарытмы паводзін у трывожных сітуацыях.
Па-першае, неабходна старанна захоўваць усе дакументы, якія адносяцца да аб'екта нерухомасці. Згодна з новымі правіламі асобныя часткі Адзінага дзяржаўнага рэестра нерухомасці, кадастравыя карты і кнігі ўліку дакументаў вядуцца ў электроннай форме. Самі ж рэестравыя справы пакуль захоўваюцца і ў электроннай форме, і на папяровым носьбіце.
Звярніце ўвагу: выдача пасведчанняў аб дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці на паперы не прадугледжаная, а звесткі аб рэгістрацыі правоў будуць пацвярджацца выпіскай з ЕГРН. Гэта азначае, што дата атрымання выпіскі пры падрыхтоўцы любых аперацый павінна быць максімальна свежай.
Па-другое, кожнаму землеўладальніку мэтазгодна пераканацца ў адпаведнасці межаў яго ўчастка дадзеных, названым у дакументацыі. Неабходна разумець, што захоўваюцца толькі правы на зямлю, якія былі замацаваны раней выдадзенымі дакументамі. Таму з-за змены правілаў межавання участкаў неабходна афармленне кадастравых дакументаў у адпаведнасці з новымі правіламі.
Па-трэцяе, пры здзяйсненні ўгоды неабходна правесці юрыстамі спецыяльную экспертызу дакументацыі. Асабліва ўважліва трэба паставіцца да тых выпадкаў, калі здзелка здзяйсняецца ў два этапы: спачатку заключаецца дагавор аб намерах, а толькі потым вырабляецца асноўная частка здзелкі.
Па-чацвёртае, настойвайце на тым, што вы самі вылучыце натарыуса для афармлення здзелкі, не варта згаджацца на кандыдатуру прадаўца, асабліва калі заключэнне здзелкі менавіта гэтым натарыусам вам навязваюць асабліва настойліва.
Дарэчы, пакупнік можа звярнуцца да натарыуса па кансультацыю да сустрэчы з прадаўцом. Натарыус растлумачыць, якім чынам будзе афармляцца здзелка.
Спецыялісты кажуць, што многія схемы махлярства з зямлёй цалкам могуць быць раскрытыя яшчэ да заключэння папярэдняга дагавора, калі пакупнікі будуць заключаць здзелку па ўсіх правілах, у прысутнасці і пры ўдзеле дасведчанага юрыста.
У адпаведнасці з новымі правіламі кадастравага ўліку, копію межавага плана, тэхнічнага плана і іншых дакументаў, на падставе якіх унесены запісу ў Адзіны дзяржаўны рэестр нерухомасці, могуць атрымаць толькі самі праваўладальнікі або іх прадстаўнікі.
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
Тэрміны афармлення дакументаў
Пераход на электронны спосаб афармлення і ўзаемадзеяння прадвызначае тое, што межавыя планы і акты абследавання будуць выконвацца кадастравымі інжынерамі ў электроннай форме. Згодна з новымі правіламі дакументы ў папяровым фармаце выдаюцца заяўніку толькі тады, калі гэта прадугледжана дагаворам падраду.Спецыялісты Росреестра будуць інфармаваць заяўніка аб усіх дзеяннях па электроннай пошце і СМС.
Звяртаем вашу ўвагу, што з 1 студзеня 2018 г. немагчыма здзейсніць здзелку з зямельным участкам, межы якога не ўстаноўлены ў адпаведнасці з заканадаўствам, таму ўсім уладальнікам зямлі неабходна заклапаціцца атрыманнем адпаведных дакументаў.
Тэрміны праходжання дакументаў у Росреестре складаюць:
- сем працоўных дзён - для дзяржаўнай рэгістрацыі правоў;
- пяць рабочых дзён - для кадастравага ўліку;
- дзесяць рабочых дзён - для працэдуры адначасовай рэгістрацыі правоў і кадастравага ўліку;
- тры працоўныя дні - рэгістрацыя натарыяльна засведчанай здзелкі, права ўласнасці на падставе пасведчання аб праве на спадчыну.
- адзін працоўны дзень - пры падачы дакументаў у электронным выглядзе.
Звярніце ўвагу: калі дакументы перадаюцца праз МФЦ, усе тэрміны трэба павялічыць на два дні.
Раней спрэчныя пытанні, звязаныя з сапраўднасцю подпісаў у акце ўзгаднення межаў ўчастка, наяўнасць узгодненых межаў, карэктнасць публікацыі дадзеных аб межах можна было праверыць самастойна - цяпер жа для гэтага неабходна звяртацца ў суд.
кадастравы карта
Публічная кадастравы карта, якую Росреестр вядзе з 2010 г., дапаможа даведацца не толькі кадастравы нумар аб'екта нерухомасці, але і яго статус; катэгорыю зямель і выгляд дазволенага выкарыстання; прысвоены адрас; кадастравы квартал, раён і акруга ўчастка; плошчу надзела і яго кадастравы кошт; дату пастаноўкі на ўлік. Акрамя таго, на карце можна знайсці інфармацыю аб тым, які кадастравы інжынер працаваў з участкам.
Такім чынам, публічная карта можа дапамагчы ў падборы першапачатковай інфармацыі аб тым аб'екце, які вы маеце намер набыць або арандаваць.
