Кватэра ад забудоўшчыка: як купіць жыллё на першасным рынку

Расказваем, як абраць забудоўшчыка, якія дакументы вам спатрэбяцца, а таксама дзелімся іншымі тонкасцямі куплі кватэры на першасным рынку.

Фота: Усевалад Чуванов / Fotolia.com

Абарону ад памылак забудоўшчыка, ад затрымкі здачы будаўніцтва гарантуе Дамова долевага ўдзелу ў будаўніцтве ДДУ. Ён жа забяспечвае якасць будоўлі.

Як выбраць забудоўшчыка

Пачынаць пошукі адпаведнага забудоўшчыка стаіць на прасторах інтэрнэту. Вывучыце сайты забудоўшчыкаў (або сайты саміх новабудоўляў). Звярніце ўвагу на наступныя моманты:

• устаноўчыя дакументы;
• водгукі аб забудоўшчыку;
• інфармацыю аб будуецца хаце;
• фатаграфіі з будоўлі або вэб-трансляцыю.

У кожнага забудоўшчыка павінен быць пакет устаноўчых дакументаў, у які ўваходзяць як мінімум статут, пасведчанне аб рэгістрацыі і пасведчанне аб пастаноўцы на ўлік у падатковых органах. Праверыць дакументы забудоўшчыка можна праз сайт падатковай службы.

Чытаючы водгукі аб працы забудоўшчыка, памятаеце, што многія з іх пішуцца па заказу. Па гэтай прычыне пастаўцеся да атрыманай інфармацыі крытычна.

Насцярожыць вас можа паведамленне пра тое, што да забудоўшчыку прад'яўляліся патрабаванні аб банкруцтве, што азначае, што яму не хапала грошай на аплату працы падрадчыкаў.

Абавязкова вывучыце фотасправаздачы (або вэб-трансляцыю) з будоўлі. Калі прасоўванне ў ходзе будаўніцтва ёсць, значыць, забудоўшчык кантралюе падрадчыкаў, будоўля не варта.

Можна наведаць ўжо скончаныя аб'екты забудоўшчыка і паглядзець, у якім выглядзе кватэры перадаюцца пакупнікам.

Шукайце забудоўшчыка, які атрымаў праектнае фінансаванне надзейнага банка, спецыялісты якога прааналізавалі магчымыя будаўнічыя рызыкі і пралічылі ўсе плацяжы падрадчыкаў.

Як выбраць дом

Наступнае, на што варта звярнуць самую пільную ўвагу, гэта звесткі пра самую новабудоўлі, а менавіта - дазвол на будаўніцтва і праектную дэкларацыю.

Дазвол на будаўніцтва выдаюць тэрытарыяльныя органы ўлады, яно пацвярджае, што забудоўшчык прайшоў праверку на дзяржаўным узроўні.

Праектную дэкларацыю забудоўшчык складае сам, яна завяраецца пячаткай і подпісам дырэктара. У праектнай дэкларацыі павінны быць указаны:

тэрміны пачатку і заканчэння будаўніцтва;

• падрабязнае апісанне дома;
• крыніца фінансавання;
• магчымыя фінансавыя рызыкі.

Фінансаванне будоўлі могуць ажыццяўляць самі пакупнікі, ці ж забудоўшчык можа скарыстацца пазыковых капіталам. Улічыце, што забудоўшчыку грошы патрэбныя пастаянна, паколькі ён разлічваецца з падрадчыкамі і за пастаўку матэрыялаў, і за кожны этап працы. Таму забудоўшчыку выгадна прадаць першыя кватэры яшчэ да таго, як завершыцца нулявы цыкл, гэта значыць на стадыі катлавана.

Некаторыя дальнабачныя забудоўшчыкі заключаюць з банкамі дагавор аб праектным фінансаванні, у адпаведнасці з якім крэдытная арганізацыя (банк) падае забудоўшчыку крэдыт на будаўніцтва дома, а забудоўшчык разлічваецца за крэдыт грашыма, якія атрымлівае ад пакупнікоў.

Фота: SGr / Fotolia.com

Дагавор долевага ўдзелу

Праекты дагавораў долевага ўдзелу ў будаўніцтве (ДДУ) варта вывучыць яшчэ да таго, як вы вызначыцеся з выбарам забудоўшчыка.

ДДУ з'яўляецца двухбаковым, ён заключаецца паміж забудоўшчыкам і пакупніком. Па сваім змесце ён консенсуальный і выплатнага. Гэта азначае, што правы і абавязкі бакоў дагавора узаемаўвязаны такім чынам, што права аднаго боку пацверджана абавязкам іншага боку.

У пакупніка некалькі больш правоў, чым у забудоўшчыка. Аднак і ў яго ёсць свае абавязкі. Пакупнік абавязаны заплаціць прадугледжаную ў дамове суму, а таксама прыняць аб'ект долевага будаўніцтва пры наяўнасці дазволу на ўвод у эксплуатацыю шматкватэрнага дома.

Дагавор долевага ўдзелу ў будаўніцтве абавязкова павінен змяшчаць наступныя пункты:

1. інфармацыю аб аб'екце дагавора, якая дазваляе дакладна ідэнтыфікаваць аб'ект (найменне аб'екта, будаўнічы адрас, нумар і размяшчэнне кватэры на плане, характарыстыкі кватэры, меркаваны метраж);
2. разліковую кошт жылля (улічваючы, што метраж кватэры можа змяніцца ў ходзе будаўніцтва, дакладную суму дасведчаны забудоўшчык у дагавор ўносіць не стане, дасць толькі прыкладны разлік);
3. тэрмін заканчэння будаўніцтва і тэрмін перадачы аб'екта дольшчыку (дагавор, у якім не пазначаны тэрмін, нельга зарэгістраваць у дзяржаўным рэестры, гэта значыць ён не будзе лічыцца);
4. гарантыйны тэрмін на аб'ект (не менш 5 гадоў, у тым ліку 3 гады на інжынернае абсталяванне), у рамках якога забудоўшчык бясплатна будзе ўстараняць недахопы ці ж выплаціць кампенсацыю;
5. спосабы забеспячэння выканання забудоўшчыкам абавязацельстваў па дагавору (страхаванне грамадзянскай адказнасці забудоўшчыка або даручальніцтва банка, прычым ўмовы паручыцельства і звесткі аб паручыцеля / страхоўшчыкі павінны быць вядомыя дольшчыкам).

рэгістрацыя дагавора

Для таго каб забудоўшчык не мог прадаць адну і тую ж кватэру некалькім дольшчыкам, а потым забраць грошы і схавацца, Федэральным законам ад 30.12.2004 № 214-ФЗ «Аб удзеле ў долевым будаўніцтве шматкватэрных дамоў і іншых аб'ектаў нерухомасці» прадугледжана абавязковая рэгістрацыя дагавора долевага ўдзелу ў будаўніцтве ў Федэральнай службе дзяржаўнай рэгістрацыі, кадастра і картаграфіі (Росреестр).

У тэрытарыяльным падраздзяленні Росреестра правераць абставіны заключэння здзелкі, а інфармацыю пра яе занясуць ў Адзіны дзяржаўны рэестр нерухомасці (ЕГРН).

Для рэгістрацыі ДДУ неабходна будзе выплаціць дзяржаўную пошліну і пакупніку, і забудоўшчыку. Можна ўнесці плату ў аддзяленні банка або жа скарыстацца парталам дзяржаўных паслуг.

Афармляць дакументы вы можаце самастойна ці ж вольныя перадаць паўнамоцтвы забудоўшчыку па даверанасці. Калі вы хочаце прайсці працэдуру рэгістрацыі самастойна, вы можаце прынесці ў падраздзяленне Росреестра заяву аб тым, што ва ўсіх мерапрыемствах будзеце ўдзельнічаць асабіста.

Для рэгістрацыі першага дагавора долевага ўдзелу забудоўшчык павінен прадставіць у рэгіструючы орган:

• заяву аб дзяржаўнай рэгістрацыі;
• дакумент аб выплаце дзяржаўнай пошліны;
• дакументы, якія пацвярджаюць паўнамоцтвы прадстаўніка праваўладальніка і ўдзельнікаў здзелак, у тым ліку паўнамоцтвы прадстаўніка юрыдычнай асобы дзейнічаць ад яго імя;
• дакументы, якія ўстанаўліваюць наяўнасць права;
• дакумент, які сведчыць асобу;
• ўстаноўчыя дакументы юрыдычнай асобы або натарыяльна засведчаныя копіі гэтых дакументаў;
• дакументы з апісаннем аб'екта долевага будаўніцтва з указаннем яго месцазнаходжання на плане ствараемага аб'екта нерухомай маёмасці і планаванай плошчы;
• дазвол на будаўніцтва;
• праектную дэкларацыю;
• план ствараемага аб'екта нерухомай маёмасці з указаннем яго месцазнаходжання і колькасці змешчаных у яго складзе жылых і нежылых памяшканняў і планаванай плошчы кожнага з іх.

Калі вы гатовыя даверыць рэгістрацыю ДДУ прадстаўніку забудоўшчыка, неабходна падрыхтаваць адпаведны натарыяльна засведчаны дакумент. Даверанасць павінна быць аформлена толькі для рэгістрацыі дамовы ў Росреестре, такім чынам вы абароніце сябе ад магчымага самавольства з боку забудоўшчыка або яго прадстаўніка. На рэгістрацыю дагавора звычайна сыходзіць каля дзесяці рабочых дзён.

Фота: NGYNA / Fotolia.com

аплата кватэры

Пасля таго як зарэгістраваны ДДУ, можна аплаціць працу забудоўшчыка. Звычайна аплата паступае на спецыяльны акрэдытыўнай рахунак у банку пасля заключэння дагавора з забудоўшчыкам. У гэтым выпадку на час рэгістрацыі дамовы ў Росреестре банк рэзэрвуе унесеных вамі суму, але не перадае яе забудоўшчыку да таго часу, пакуль яго прадстаўнік не прад'явіць гатовы дагавор.

Пасля таго як ДДУ прайшоў рэгістрацыю, банк самастойна перакладае грошы на разліковы рахунак забудоўшчыка. Калі ж дагавор не зарэгістравалі, вы заўсёды можаце забраць унесеныя на акрэдытыў грашовыя сродкі.

Часам забудоўшчык адмаўляецца ад практыкі выкарыстання акрэдытыва. У гэтым выпадку грошы забудоўшчыку вы будзеце перакладаць на разліковы рахунак самі, але толькі пасля рэгістрацыі дамовы ў Росреестре.

Застаецца яшчэ адзін шлях, які таксама павінен быць згаданы. Заплаціць можна наяўнымі ў касу забудоўшчыка. У гэтым выпадку вам павінны выдаць квітанцыю да прыходнага касавага ордэра, якая і пацвярджае факт аплаты.

Вы можаце заплаціць забудоўшчыку за сваё жыллё адначасова або з дапамогай некалькіх плацяжоў, перыядычнасць якіх устанаўліваецца дагаворам; цана можа быць зменена, але толькі ў выпадках і на ўмовах, названых у дагаворы.

Дадатковае пагадненне

У выпадку затрымкі будаўніцтва або немагчымасці ўвесці аб'ект у эксплуатацыю, забудоўшчык абавязаны, у адпаведнасці з ч. 3 арт. 6 Федэральнага закона № 214-ФЗ, не пазней чым за 2 мес да заканчэння названага ў ДДУ тэрміну ўводу ў эксплуатацыю паведаміць дольшчыка аб сітуацыі, якая склалася і прапанаваць заключыць дадатковае пагадненне да дамовы.

Практыка паказвае, што падпісваць дадатковае пагадненне стаіць у наступны выпадках:

• у дамове былі спецыяльна пазначаны меншыя тэрміны заканчэння будаўніцтва для павышэння інвестыцыйнай прывабнасці (і забудоўшчык папярэдзіў пра гэта);
• затрымка дастаўкі на будоўлю будматэрыялаў;
• прыродныя катаклізмы;
• змена падрадчыка.

Не варта падпісваць дадатковае пагадненне ў тых выпадках, калі, напрыклад, адбылася перадача правоў ад аднаго забудоўшчыка іншаму, была адмова ў атрыманні дазвольных дакументаў, выявілася недастатковасць сродкаў на ўвод у эксплуатацыю аб'ектаў, або калі забудоўшчык прапануе перанесці тэрміны здачы на ​​год і больш без аб'ектыўных прычын. Дадатковае пагадненне, як і ДДУ, падлягае дзяржаўнай рэгістрацыі ў тэрытарыяльным упраўленні Росреестра.

У любым выпадку для ацэнкі сітуацыі варта звярнуцца да юрыстаў, якія на аснове аналізу сітуацыі змогуць даць кансультацыю па магчымых рызыках.

Акт прыёмкі-перадачы

Пасля таго як дом уведзены ў эксплуатацыю, забудоўшчык адпраўляе дольшчыкам запрашэнне прыйсці на агляд кватэры. Па патрабаванням закона запрашэнне адпраўляецца заказным лістом. У офіс забудоўшчыка павінны прыйсці ўсе дольшчыкі, названыя ў ДДУ. Можна аформіць даверанасць на аднаго з пакупнікоў, тады далейшыя працэдуры ён будзе праходзіць за ўсіх. Пасля таго як прадстаўнік забудоўшчыка праверыць дакументы дольшчыка (пасведчанне асобы, даверанасць, арыгінал ДДУ), вам прызначаць час агляду кватэры. Агляд і прыёмка кватэры - справа вельмі адказная. Вам неабходна ўважліва агледзець новае жыллё на прадмет недахопаў.

Усе недахопы можна ўмоўна падзяліць на дзве групы:

• істотныя, пры наяўнасці якіх немагчыма жыць у кватэры;
• неістотныя, якія маюць больш касметычны характар, але не выключаюць магчымасці жыць у кватэры (напрыклад, няроўнасці ў тынкоўцы).

Дзяленне ўмоўна, таму як ні ў адным нарматыўным акце яно не замацавана. Дольшчык, які прымае кватэру, сам вызначае, ці будзе для яго выяўлены недахоп істотным ці не. Калі недахоп з'яўляецца неістотным, але дольшчык яго лічыць такім, забудоўшчык павінен сам даказаць адваротнае (для гэтага звычайна звяртаюцца да дапамогі незалежных экспертаў).

Усе недахопы, што вы выявілі, неабходна ўнесці ў дэфектны акт, які складаецца ў двух экземплярах. Па гэтаму акту забудоўшчык абавязаны ліквідаваць недахопы ў кватэры ці кампенсаваць затраты на іх выпраўленне.

Калі вы падпісалі акт прыёмкі-перадачы, але потым выявілі недахопы, то на працягу гарантыйнага тэрміну вы ўсё роўна можаце звярнуцца да забудоўшчыку для іх выпраўлення. Калі ж вы зацягваеце падпісанне акта прыёмкі-перадачы, хоць выяўленыя недахопы не носяць істотнага характару, то забудоўшчык мае права праз 2 месяцы скласці аднабаковы акт.

Калі забудоўшчык не здаў жыллё ў тэрмін, пазначаны ў ДДУ, то за кожны дзень пратэрміноўкі дольшчыку пакладзена кампенсацыя ў памеры 1/150 стаўкі рэфінансавання, якая дзейнічае на момант вяртання грошай.

Пасведчанне аб праве ўласнасці

Пасля таго як вы падпісалі акт прыёмкі-перадачы, забудоўшчык перадаў вам ключы, застаецца яшчэ некалькі пачатак спраў.

Забудоўшчык абавязаны звярнуцца ў органы мясцовага самакіравання для таго, каб будынку прысвоілі паштовы адрас, а таксама аформіць кадастравы і тэхнічны пашпарт, гэта значыць паставіць новы аб'ект на кадастравы ўлік і ўнесці запіс пра яго ў рэестр. Звычайна гэта займае каля 4 мес.

Пасля таго як гэтыя дакументы будуць атрыманы, неабходна зарэгістраваць права ўласнасці ў Адзіным дзяржаўным рэестры нерухомасці (ЕГРН). Са студзеня 2017 г. гэты Рэестр вядзецца ў электронным выглядзе ў адзіным для ўсёй краіны парадку, таму падаць дакументы на рэгістрацыю правоў і кадастравы ўлік аб'ектаў нерухомасці можна ў любым рэгіёне незалежна ад таго, дзе сам аб'ект размешчаны.

У рэгіструючы орган неабходна звярнуцца з дакументам, які сведчыць асобу, заявай і ДДУ. Рэгістрацыя зойме каля сямі дзён. Само сведчанне не выдадуць - інфармацыя назапашваецца ў Рэестры, а пры неабходнасці пацвердзіць факт таго, што гэта жыллё знаходзіцца ў Вас у уласнасці, атрымліваюць выпiску з ЕГРН.

падатковы вылік

Падатковы вылік - гэта 13% вашага даходу, якія дзяржава вяртае вас пасля куплі кватэры, паколькі падаходны падатак на гэтую суму вамі ўжо выплачаны. Не могуць атрымаць вылік тыя, хто не адлічвае падаходны падатак.

Падаць дакументы на вылік можна ў любы момант пасля набыцця кватэры. Гранічны памер падатковага выліку складае 260 тыс. Руб. У тым выпадку, калі кватэра каштавала танней 2 млн руб., У суму выліку можна ўключыць і выдаткі на аздабленне.

Падатковы вылік атрымлівае той, хто ўносіў плацяжы. Ваш працадаўца не ўтрымлівае з вашай заработнай платы падаходны падатак да таго часу, пакуль вам не будзе цалкам выплачана сума выліку, ці ж можна аформіць і атрымаць выплату праз падатковую інспекцыю. У гэтым выпадку плаціць будуць раз у год.

Перад тым як звяртацца за вылікам, неабходна сабраць наступныя дакументы:

1. падатковую дэкларацыю па форме 3-НДФЛ;
2. даведку аб даходах па форме 2-НДФЛ;
3. заяву на вылік;
4. копіі пашпарта, дагавора долевага ўдзелу, квітанцыі аб аплаце, акта прыёму-перадачы кватэры, пасведчання аб рэгістрацыі права ўласнасці або выпіску з рэестра.

Мужам, якія набылі кватэру ў сумесную ўласнасць, спатрэбіцца заяву аб вызначэнні доляй і копія пасведчання аб шлюбе ці ж шлюбную дамову.

•