Здавалася б, пры куплі жылля ў новабудоўлі праблем быць не павінна. Правяраць гісторыю кватэры не трэба - яна толькі пабудавана; ня трэба які сведчыць у тым, што ў ёй не засталося жыхароў, якія не знятыя з рэгістрацыйнага ўліку. Але не тут-то было!
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
Калі забудоўшчык не выканаў свае абавязацельствы, пакупнік кватэры ў новабудоўлі мае права на кампенсацыю. Пры ўмове, вядома, што дамова долевага ўдзелу ў будаўніцтве (ДДУ) быў складзены пісьменна.
Скасоўвае дамову?
Тэрмін перадачы аб'екта нерухомасці дольшчыку - абавязковая ўмова дагавора долевага ўдзелу ў будаўніцтве, так замацавана ў законе. Калі ж тэрмін не пазначаны, то дамова не будзе зарэгістраваны ў дзяржаўным рэестры. Калі забудоўшчык па якіх-небудзь прычынах не можа скончыць будаўніцтва дома і ўвесці яго ў эксплуатацыю ў той тэрмін, што ўсталяваны ў дамове, ён абавязаны накіраваць ўдзельніку долевага будаўніцтва адпаведную інфармацыю і прапанову аб змене ўмоў дагавора.Па патрабаванням артыкула 6 Закона № 214-ФЗ «Аб удзеле ў долевым будаўніцтве шматкватэрных дамоў і іншых аб'ектаў нерухомасці», гэта неабходна зрабіць не пазней чым за 2 месяцы да заканчэння названага ў дагаворы тэрміну. У тым выпадку, калі дольшчык згодны пачакаць ещe трохі, забудоўшчык рыхтуе дадатковае пагадненне аб змяненні тэрмінаў будаўніцтва і тэрмінаў перадачы кватэры.
Звярніце ўвагу: дадатковае пагадненне да дагавора долевага ўдзелу павінна прайсці дзяржаўную рэгістрацыю ў тэрытарыяльным упраўленні Росреестра
У пакупніка ёсць і іншы варыянт дзеянняў - ён можа не чакаць заканчэння будоўлі і скасаваць ДДУ ў аднабаковым парадку. Для гэтага дастаткова накіраваць забудоўшчыку адпаведнае пісьмовае паведамленне заказным лістом. Скасоўваць дамову або пагадзіцца пачакаць - вырашаць толькі дольшчыку. Перш за ўсё неабходна прааналізаваць прычыны, па якіх забудоўшчык не паспеў выканаць сваю частку дамовы да прызначанага тэрміну. Калі прычыны могуць быць ліквідаваны (напрыклад, падрадчык парушыў тэрміны пастаўкі будматэрыялаў), а тэрмін падаўжэння будаўніцтва не занадта вялікі, магчыма, варта дачакацца заканчэння будаўніцтва. Калі ж прычына ў змене забудоўшчыка або, напрыклад, у адсутнасці дазвольнай дакументацыі, ці ж тэрміны завяршэння будаўніцтва адкладаюцца на год і больш, у пакупніка ёсць усе падставы прыняць рашэнне ў карысць скасавання дагавора.
Для таго каб не памыліцца з выбарам, лепш за ўсё даверыцца прафесіяналам і атрымаць кансультацыю юрыста, які спецыялізуецца на долевым будаўніцтве.
Прэтэнзіі да забудоўшчыкам
Калі забудоўшчык не паведаміў пра затрымкі заканчэння будаўніцтва (ці калі падыходзіць да канца тэрмін, які ўказаны ў дадатковым пагадненні, а дом всe ещe не здадзены), неабходна накіраваць забудоўшчыку пісьмовую прэтэнзію, патрабуючы выканаць прадпісаныя законам абавязацельствы, выдаць ключы, перадаць кватэру і выплаціць няўстойку за затрымку.Тэрмін, на працягу якога забудоўшчык павінен адказаць дольшчыку, складае дзесяць дзён (яго неабходна пазначыць у пісьмовай прэтэнзіі). Прэтэнзія накіроўваецца заказным лістом з паведамленнем аб ўручэнні. Дольшчык можа таксама ўручыць прэтэнзію забудоўшчыку або яго прадстаўніку асабіста. У гэтым выпадку падрыхтуйце два асобніка дакумента. Адзін застанецца ў забудоўшчыка, другі, з пячаткай і подпісам якая прыняла боку, вы возьмeте сабе. Ён спатрэбіцца ў тым выпадку, калі придeтся звяртацца ў суд. Калі забудоўшчык не адрэагаваў на прэтэнзію (не прапанаваў падпісаць дадатковае пагадненне, не патлумачыў прычыну затрымкі), звяртайцеся ў суд.
Пазоў можна скласці самастойна або звярнуцца ў юрыдычную кансультацыю. Падаць пазоў можна па месцы знаходжання забудоўшчыка або па вашым месцы жыхарства. Улічыце, што вы можаце патрабаваць не толькі выплаты няўстойкі, але і кампенсацыі маральнай шкоды (праўда, яго памер придeтся абгрунтаваць дакументальна), а таксама штрафу за невыкананне патрабаванняў спажыўца ў добраахвотным парадку.
Да іскавай заявы неабходна прыкласці наступныя дакументы:
- дагавор аб удзеле ў долевым будаўніцтве;
- дадатковыя пагадненні да дамовы (пры наяўнасці), калі імі рэгулюецца тэрмін перадачы аб'екта ўдзельніку долевага будаўніцтва;
- дакументы, якія пацвярджаюць аплату з вашага боку;
- іншыя дакументы, якія пацвярджаюць дадатковыя выдаткі (арэнду жылля або пераплаты па крэдыце);
- вашу прэтэнзію да забудоўшчыку з прапановай добраахвотна выканаць патрабаванні па выплаце няўстойкі;
- адказ на прэтэнзію (калі такі быў, зразумела).
Верагоднасць выйграць справу аб затрымцы тэрмінаў вельмі вялікая. Адзінае, на што звяртаюць увагу спецыялісты і што паказвае аналіз судовай практыкі, памер няўстойкі, заяўленай у пазове, можа быць істотна паменшаны.
КАМПЕНСАЦЫЯ ЗА чаканняў
За кожны дзень пратэрміноўкі належыць кампенсацыя. Калі дольшчык хоча скасаваць здзелку, забудоўшчык пасля атрымання адпаведнага паведамлення на працягу дзесяці рабочых дзён абавязаны вярнуць заплачаныя за кватэру грошы і аплаціць няўстойку за карыстанне чужымі грашовымі сродкамі. Памер няўстойкі вызначаецца з расчeта 1/150 стаўкі рэфінансавання, якая дзейнічае на момант вяртання грошай.
Паколькі з 2016 г. памер стаўкі рэфінансавання прыроўнены да ключавой стаўцы, яе памер неабходна ўдакладняць асобна
Напрыклад, на 2017/06/18 ён складаў 9,25%. Сума налічваецца з дня, калі дольшчык внeс грашовыя сродкі (цалкам або іх першую частку) па дамове, да дня, калі яны будуць вернутыя. Давайце палічым. Кватэра каштавала 8,5 млн руб., Здачу пратэрмінавалі на 96 дзён, памер стаўкі рэфінансавання складае 9,25%. Сума кампенсацыі ў гэтым выпадку складзе: (кошт кватэры / 100 × стаўку рэфінансавання / 150) × колькасць дзён пратэрміноўкі, гэта значыць: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,99 руб. Калі ж забудоўшчык адмаўляецца плаціць няўстойку добраахвотна, у адпаведнасці з Федэральным законам "Аб абароне правоў спажыўцоў" суд можа спагнаць з такога адказчыка штраф у памеры 50% ад сумы няўстойкі.Акрамя таго, дольшчык мае права спагнаць кампенсацыю за прычыненне маральнай шкоды, выкліканага, да прыкладу, доўгім чаканнем. Суму, якую вы вызначыце ў якасці кампенсацыі шкоды, давядзецца пацвярджаць дакументальна. Для гэтага неабходна сабраць усе папяровыя сведчанні таго, што вы несяце дадатковыя выдаткі з-за парушэнні тэрмінаў рэшты. Прывядзём прыклады. Калі вы здымаеце жыллё, увесь час, якое вы не можаце пераехаць ва ўласную кватэру, вы марнуеце дадатковыя грошы. Пацвердзіць вашыя выдаткі можна, прад'явіўшы копію дамовы арэнды жылога памяшкання і плацёжкі, якія сведчаць аб тым, што вы перакладаеце грошы ўладальніку кватэры (ці, напрыклад, падыдзе кошт з гасцініцы або інтэрната).
БЕЗ ДАГАВОРА
З прыняццем Федэральнага закона «Аб удзеле ў долевым будаўніцтве шматкватэрных дамоў і іншых аб'ектаў нерухомасці» № 214-ФЗ канфліктных сітуацый з удзелам дольшчыкаў і забудоўшчыка стала значна менш. Тым не менш часам і дагавор долевага ўдзелу ў будаўніцтве (ДДУ) не можа цалкам абараніць пакупніка жылля.
З іншага боку, кампенсацыю пры парушэнні тэрмінаў будаўніцтва можна атрымаць і ў тым выпадку, калі кватэра набываецца ня праз дагавор долевага ўдзелу. Гэта будзе складаней (часцяком дагаворы інвеставання або папярэднія дамовы куплі-продажу не ўтрымліваюць тэрміну заканчэння будаўніцтва і перадачы жылля).
Калі тэрмін у дамове паказаны, то можна смела падаваць іскавую заяву ў суд. У ходзе разбору павінна быць прынята рашэнне аб кампенсацыі, прычым, вынікаючы палажэнням арт. 332 Грамадзянскага кодэкса РФ, нават калі ў дамове не зафіксаваныя абавязацельствы прадаўца па кампенсацыі страт, пакупнік можа патрабаваць выплаты няўстойкі. Яе памер будзе вызначацца па правілах арт. 395 Грамадзянскага кодэкса РФ, гэта значыць зыходзячы з уліковым стаўкі Цэнтральнага банка РФ на дзень выканання абавязацельства. Складаней, калі тэрміны не вызначаны дагаворам. Аднак і тут пакупніку не варта сумаваць - пацвердзіць свае словы пра тое, што тэрміны парушаныя, можна карэктна сабранымі доказамі. Адзінае, у гэтым выпадку без пісьменнага юрыдычнага суправаджэння не абысціся.
АКТ ПРИEМА-ПЕРАДАЧЫ
Пасля таго як дом введeн ў эксплуатацыю, забудоўшчык павінен накіраваць дольшчыкам паведамленне, у якім гаворыцца аб гатоўнасці аб'екта і запрашэнні прыняць кватэры ў парадку очерeдности. Калі забудоўшчык зацікаўлены ў тым, каб яго суінвестараў-дольшчыкі атрымалі свае квадратныя метры, ён можа не абмяжоўваць сябе паштовых паведамленнем, а патэлефанаваць дольшчыкам або (і) накіраваць ім паведамленне па электроннай пошце. Ці ж вы можаце пастаянна правяраць старонку забудоўшчыка ў соцсетях і сайт у Інтэрнэце, тады ў вас будзе самая свежая інфармацыя.
Пасля таго як вы атрымалі запрашэнне, неабходна звязацца з забудоўшчыкам і ўдакладніць працэдуру. Звычайна кватэры выдаюцца ў парадку агульнай чарзе (калі яны не былі размеркаваны загадзя). Для таго каб атрымаць дакументы і агледзець кватэру, неабходна прысутнасць ўсіх дольшчыкаў, названых у дагаворы. Калі хто-небудзь з вашых суінвестараў не можа прыйсці (напрыклад, вы купілі кватэру разам з мужам, на час приeмки ён ці яна апынуліся ў рабочай камандзіроўцы), неабходна аформіць даверанасць на таго з дольшчыкаў, які будзе прымаць кватэру. Калі вам неабходная дапамога спецыяліста - напрыклад, прараба рамонтна-будаўнічай брыгады, якая будзе праводзіць аздабленне вашага жылля, яго таксама можна запрасіць на агляд. Звярніце ўвагу: часцяком забудоўшчык прама на сустрэчы прапануе адразу падпісаць акт прыёмкі-перадачы, а аглядаць ўжо потым. Згаджацца ня варта, інакш, калі будуць выяўленыя недахопы, ўстараняць іх вам давядзецца ўжо за свой кошт.
Фота: ShutterStock / Fotodom.ru
шукаем недахопаў
Трэба сказаць, што дольшчык павінен заведама быць гатовы да таго, што ён ня ўбачыць ідэальных сцен або полу. З іншага боку, згаджацца з усімі недаробкамі таксама не варта. У тэксце закона няма выразнай класіфікацыі недахопаў, іх прынята дзяліць на істотныя і неістотныя.Да ліку істотных недахопаў адносяцца ўсе тыя, пры якіх жыць у кватэры немагчыма. Напрыклад, гэта такія недаробкі, як: непрацуючая каналізацыя, дзіркі ў сценах і вокнах, зламаныя ўваходныя дзверы, адсутнасць запорных механізмаў на вокнах. Нават калі істотны недахоп адзін, падпісваць акт прыёмкі-перадачы нельга.
Неістотнымі можна назваць дэфекты, якія не перашкаджаюць жыць у кватэры: ямы і груды ў тынкоўцы, драпіны на вокнах. І істотныя, і неістотныя недахопы неабходна ўнесці ў дэфектную ведамасць, якая прыкладаецца да акта прыёмкі-перадачы, паказаўшы, якім з'яўляецца выяўлены недахоп. Аднак спяшацца з падпісаннем акта не варта, паколькі забудоўшчык павінен прызначыць дату, да якой будуць ліквідаваны істотныя дэфекты. Толькі пасля іх ліквідацыі дольшчык можа адносна бяспечна для свайго кашалька падпісаць акт прыёмкі-перадачы.
Калі забудоўшчык лічыць, што выяўленыя ў кватэры недахопы з'яўляюцца неістотнымі, ён павінен гэта даказаць з дапамогай незалежнай будаўнічай экспертызы. Звярніце ўвагу: нават калі вы знайшлі якія-небудзь недахопы ўжо пасля падпісання акта прыёмкі-перадачы, можна звярнуцца да забудоўшчыку для іх ліквідацыі. Федэральны закон № 214-ФЗ прадугледжвае, што гарантыйны тэрмін на сам дом складае 5 гадоў, на інжынернае абсталяванне (трубаправоды, сістэмы ацяплення і вентыляцыі) - 3 гады.
Часцей за ўсё забудоўшчыкі не згаджаюцца кампенсаваць дольшчыку выдаткі на ліквідацыю недахопаў, а прапаноўваюць выправіць іх сіламі сваіх падрадчыкаў. Калі гэта ваш выпадак, рыхтуйцеся чакаць. Закон абавязвае забудоўшчыка ліквідаваць недахопы «у разумны тэрмін», але сам тэрмін не ўсталёўвае. Звычайна на даробкі вылучаюць да месяца. Калі вы ўжо забралі ключы, то забудоўшчык павінен будзе ўзгадніць з вамі час, калі будаўніча-рамонтная брыгада будзе працаваць у вашай кватэры.
ПРЫМАЦЬ АБО НЕ ПРЫМАЦЬ?
Пасля таго як вы атрымалі запрашэнне ад забудоўшчыка прыняць кватэру, неабходна:
- сабраць усіх дольшчыкаў, указаных у вашай дамове;
- атрымаць даверанасці на тых, хто не можа прыняць удзел у приeмке жылля;
- прыгатаваць пашпарта, даверанасці (калі ёсць) і дагавор долевага ўдзелу ў будаўніцтве;
- старанна агледзець кватэру, не спяшацца і не падпісваць акт приeмки да завяршэння агляду;
- калі выяўлены істотныя недочeты, настойваць на тым, каб яны былі зафіксаваныя дакументальна, але акт приeмки не падпісваць.
Забудоўшчык абавязаны ліквідаваць недочeты ў кватэры ў названы тэрмін або агаварыць магчымасць грашовай кампенсацыі пакупніку затрат на іх выпраўленне. Федэральны закон № 214-ФЗ не гарантуе ні якасць кватэры, ні паказаныя ў дамове параметры (метраж, планіроўку), паколькі забудоўшчык мае права ўносіць змены ў праектную дакументацыю, атрымаўшы адабрэнне на гэта ў дольшчыкаў, дасягнуць згоды з якімі проста, бо ім хочацца хутчэй пераехаць ва ўласнае жильe.
Лішніх і не хапае, метрах
Калі будоўля скончана, можа выявіцца, што плошча кватэры, якую вы купілі, адрозніваецца ад праекту. Па законе, каб увесці аб'ект у эксплуатацыю, забудоўшчык абавязаны замовіць абмер ўсіх памяшканняў будынка ў спецыялістаў Бюро тэхнічнай інвентарызацыі (БТІ). Пасля проведенияэтой працэдуры высвятляецца канчатковы памер кожнай кватэры. Калі жыллё аказалася больш, забудоўшчык запатрабуе з дольшчыкаў даплату; калі плошчу менш - павінен будзе сам кампенсаваць дольшчыку розніцу.
Калі выяўлены адхіленні праекта ад рэальнасці, дольшчык павінен падаць заяву (у двух экзэмплярах) аб кампенсацыі на імя дырэктара забудоўшчыка, у якім выкласці ўсе факты і прасіць аб пераразлік (з указаннем банкаўскіх рэквізітаў). Свой асобнік дольшчыку неабходна захаваць як мінімум да таго часу, пакуль не будуць прынятыя канчатковыя рашэнні аб кошце жылля. Некаторыя забудоўшчыкі ўключаюць у ДДУ пункт, згодна з якім адхіленне праектнай плошчы ад фактычнай ў межах 1-2% лічыцца дапушчальным, а таму пераразлік не патрабуе. Звярніце ўвагу: калі забудоўшчык не ўстанаўлівае максімальна магчымае значэнне разыходжанні праектнай і фактычнай плошчаў, пакупнік не зможа запатрабаваць ад забудоўшчыка грошы за недаатрыманыя квадратныя метры.
Калі забудоўшчык зацягвае вырашэнне пытання аб вяртанні вам сумы пераплаты або адмаўляецца праводзіць пераразлік пры змене функцыяналу памяшканняў, дольшчык мае права спагнаць пераплаты праз суд. Для гэтага трэба падаць іскавую заяву аб абароне правоў спажыўца, паралельна заявіўшы патрабаванні аб спагнанні няўстойкі за пратэрміноўку здачы кватэры і кампенсацыі маральнай шкоды.
