Калі сума ў апавяшчэнні аб падатку на сціплую дачу ў падмаскоўным Пушчына здалася вам моцна завышанай, то цалкам магчыма, што пры вызначэнні кадастравага кошту былі дапушчаныя недакладнасці. Што можна зрабіць, калі вы не згодныя з кадастравай ацэнкай прысядзібнага ўчастка?
Фота: varbasevisch / Fotolia.com
У мінулым годзе ў Міністэрства маёмасных адносін Маскоўскай вобласці паступіла каля 90 тыс. Запытаў. Дзве траціны з іх удалося задаволіць ўжо пасля звароту уласнікаў на партал ведамства. У астатніх выпадках патрабуецца падаваць заяву ў спецыяльную камісію або ў суд.
кадастравая ацэнка
Кадастравы кошт участка - гэта пэўная разліковы велічыня, якая ўсталёўваецца ў выніку дзяржаўнай ацэнкі зямлі з улікам яе месцазнаходжання і класіфікацыі па мэтавым прызначэнні.З пункту гледжання юрыдычна пісьменнага землеўладальніка, кадастравы кошт ўяўляе сабой публічны эквівалент фактычнай кошту ўчастка і па логіцы рэчаў павінна прыкладна адпавядаць яго рынкавай цане. На практыцы ж кадастравы кошт нярэдка завышаная у параўнанні
з рынкавай, паколькі пры ацэнцы не ўлічваюцца асаблівасці зямельнага надзела. Як адзначаюць спецыялісты, вельмі складана прадаць ўчастак за суму, роўную яго кадастравага кошту. Але гэта толькі палова бяды. Кадастравы кошт - аснова для разліку зямельнага падатку, арэнднай платы і платы за карыстанне участкам, яго выкупнога кошту (у выпадку выкупу з дзяржаўнай або камунальнай уласнасці, а таксама пры продажы гэтых зямель гаспадарам размешчаных на участках будынкаў, будынкаў і збудаванняў).
Кадастравы кошт участка можна праверыць па Публічнай кадастравай карце, прадстаўленай на афіцыйным сайце Росреестра. Для таго каб атрымаць адказ, у пошукавы радок карты неабходна ўвесці кадастравы нумар ўчастка або яго геаграфічныя арыенціры (калі вы не памятаеце нумар)
Звесткі аб кадастравым кошце аб'екта, занесеныя ў дзяржаўны кадастр нерухомасці (у тым ліку на канкрэтную дату, а таксама дату ўнясення ў рэестр і дату вызначэння цаны), можна атрымаць бясплатна ў выглядзе кадастравай даведкі па зацверджанай Мінэканамразвіцця форме. Для гэтай мэты неабходна звярнуцца з запытам у філіял ФГБУ «ФКП Росреестра» па суб'екту Расійскай Федэрацыі.
Кадастравы кошт вызначаюць двума спосабамі:
- у ходзе дзяржаўнай кадастравай ацэнкі альбо ў працэсе кадастравага ўліку аб'екта нерухомасці (або уліку змяненняў апошняга). Удакладніць спосаб і атрымаць інфармацыю
- пра заказчыка работ можна ва Ўпраўленні Росреестра па суб'екту РФ. Гэтыя звесткі спатрэбяцца, калі ўладальнік ўчастка захоча знайсці падставы для перагляду кадастравага кошту.
Падставы для перагляду
Разам з ростам кадастравага кошту участкаў (што стала асабліва прыкметна пасля пераацэнкі ў 2013 годзе) павялічыліся сумы зямельнага падатку, а таксама кошт арэнды зямель, якія знаходзяцца ў дзяржаўнай уласнасці. Таму з'явілася неабходнасць для перагляду вынікаў і вызначэння кадастравага кошту, выніковых сум разлікаў, у аснову якіх пакладзена кадастравая ацэнка.
Крыху статыстыкі (на прыкладзе Падмаскоўя)
Падатковая стаўка (усталёўваецца асобна для кожнага суб'екта РФ) не павінна перавышаць 0,3% ад кадастравага кошту надзела, калі ўчастак мае сельскагаспадарчае прызначэнне, выкарыстоўваецца для ўтрымання і вядзення асабістай гаспадаркі (агародніцтва, садаводства, жывёлагадоўлі), адносіцца да жыллёвага фонду (у тым ліку землі, на якіх знаходзіцца ці праходзіць інжынерная інфраструктура жыллёва-камунальных комплексаў, а таксама набытыя з мэтай будаўніцтва жылля). У дачыненні да іншых участкаў стаўка падатку складае 1,5%.Для аднаўлення кадастравай справядлівасці фізічныя асобы могуць адразу ж звяртацца ў суд, а вось юрыдычныя асобы і дзяржаўныя органы павінны спачатку скардзіцца ў камісію па разглядзе спрэчак пра вынікі вызначэння кадастравага кошту пры тэрытарыяльным упраўленні Росреестра.
Калі вы не ўпэўненыя ў тым, што зможаце прайсці ўсе працэдуры да 1 кастрычніка (даты, калі выплачваецца зямельны падатак), лепш заплаціць указаную ў квітанцыі суму, інакш будуць налічвацца пені. У тым выпадку, калі камісія або суд вырашыць справу ў вашу карысць, пераплаты ўлічаць ў наступным падатковым перыядзе. На дадзены момант зваротаў не так шмат, таму спецыялісты рэгіянальных органаў, якім падведамасны спрэчкі ў галіне маёмасных адносін, аператыўна рэагуюць на скаргі, якія паступаюць з кастрычніка па жнівень.
Прычынамі для звароту ў упаўнаважаныя дзяржаўныя органы могуць служыць: недакладнасць звестак аб зямельным надзеле, на падставе якіх была вызначана яго кадастравы кошт; разьлік плацяжоў або кошту ўчастка зыходзячы з яго рынкавай цаны, пры тым што ўжо была ўсталяваная кадастравы кошт і яна апынулася ніжэй рынкавай.
Каб знайсці падставы для перагляду вынікаў кадастравай ацэнкі, уладальнік ўчастка мае права звярнуцца з запытам аб прадастаўленні звестак аб аб'екце нерухомасці, выкарыстаных пры вызначэнні яго кадастравага кошту, да заказчыка работ або ва Упраўленне Росреестра па суб'екту Расійскай Федэрацыі. Заказчык работ або орган, які выконвае дзяржаўную кадастравую ацэнку, абавязаны прадаставіць заяўніку адпаведныя дадзеныя на працягу сямі рабочых дзён з даты паступлення запыту.
Калі вы хочаце паменшыць суму падатку (пры гэтым выгляд выкарыстання зямлі пазначаны дакладна), спатрэбіцца справаздачу незалежнага ацэншчыка. Праца гэтага спецыяліста каштуе ад 30 да 50 тыс. Руб., Таму Спрачальнікі з аднаго садовага таварыства варта аб'яднацца і замовіць адзін справаздачу на ўсіх
разгляд заявы
Нягледзячы на тое што зварот у камісію па разглядзе спрэчак пра вынікі вызначэння кадастравага кошту пры тэрытарыяльным упраўленні Росреестра (далей - Камісія) для землеўладальнікаў - фізічных асоб не з'яўляецца абавязковым, пачаць варта менавіта з яго.
Перш за ўсё неабходна падрыхтаваць заяву ў Камісію, якая ствараецца ў кожным суб'екце Расійскай Федэрацыі. Будзьце ўважлівыя: вынікі вызначэння бягучай кадастравай вартасці можна аспрэчыць толькі да правядзення наступнай ацэнкі, але не пазней за 5 гадоў пасля ўнясення іх у дзяржаўны кадастр нерухомасці.
У заяве называюцца: пашпартныя дадзеныя заяўніка; характарыстыка спрэчнага аб'екта нерухомасці (кадастравы нумар, адрас); прычына падачы заявы (правы, якія былі парушаныя) і падставы для перагляду кадастравага кошту; пералiк прыкладаемых дакументаў.
Заява не будзе прынята да разгляду, калі адсутнічаюць неабходныя дакументы, або парушаны тэрмін яго падачы, альбо велічыня кадастравага кошту, вынікі вызначэння якой аспрэчваюцца, раней была ўстаноўлена ў памеры рынкавай кошту.
Калі заява прынята да разгляду, то на працягу аднаго месяца адбудзецца пасяджэнне Камісіі, пра дату якога вам павінны паведаміць загадзя, каб вы змаглі на ім прысутнічаць. У сямідзённы тэрмін з даты паступлення заявы Камісія паведамляе аб звароце орган мясцовага самакіравання, на тэрыторыі якога размешчаны спрэчны аб'ект нерухомасці, а таксама ўласніка зямельнага надзела.
Для атрымання інфармацыі, неабходнай для працы Камісіі, яе старшыня мае права звярнуцца з запытам да выканаўца работ па вызначэнні кадастравага кошту, вынікі якой аспрэчваюцца, і (або) да ацэншчыка-складальнікам справаздачы.
рашэнне камісіі
Калі ў заяве ў якасці падставы падачы указана недакладнасць звестак аб аб'екце нерухомасці, выкарыстаных пры вызначэнні яго кадастравага кошту, Камісія мае права адхіліць заяву (калі дадзеныя аб зямельным надзеле прызнаны сапраўднымі) або прыняць рашэнне аб пераглядзе вынікаў кадастравай ацэнкі (калі характарыстыкі ўчастка няслушныя).Калі падставай падачы заявы аб пераглядзе кадастравай ацэнкі з'яўляецца больш нізкая (у параўнанні з кадастравай) рынкавы кошт аб'екта нерухомасці, што пацвярджаецца справаздачай, то Камісія прымае рашэнне аб вызначэнні кадастравага кошту ўчастка ў памеры яго рынкавай кошту ці ж адхіляе заяву (у залежнасці ад парадку работы ).
Пасяджэнне Камісіі з'яўляецца правамоцным, калі прысутнічае не менш за палову яе членаў. Працэдура галасавання абумоўлена парадкам стварэння і працы Камісіі.
На працягу пяці дзён пасля прыняцця рашэння Камісія паведамляе пра яго заяўніку (калі апошні не прысутнічаў на пасяджэнні), а таксама органу мясцовага самакіравання, на тэрыторыі якога размешчаны аб'ект нерухомасці. Калі было прынята рашэнне аб пераглядзе кадастравага кошту, то Камісія таксама паведамляе тэрытарыяльнае кіраванне Росреестра і кадастравую палату суб'екта. Рашэння Камісіі могуць быць аспрэчаныя ў судзе.
Калі сума падатку занадта вялікая, пераканайцеся, што ў пасведчанні аб уласнасці на ўчастак правільна пазначаны прызначэнне і размяшчэнне зямлі. Для таго каб пералік выканалі максімальна аператыўна, можна пакінуць скаргу на партале Міністэрства маёмасных і зямельных адносін
судовы парадак
У суд можна звярнуцца, каб перагледзець кадастравы кошт ўчастка або аспрэчыць рашэнні або дзеянні (бяздзейнасць) Камісіі. Працэдура разгляду пазову будзе залежаць ад заяўленых у ім патрабаванняў. У любым выпадку спатрэбіцца адміністрацыйнае зыскавую заяву.
У пазове павінны быць указаны:
- найменне суда, у які падаецца заява;
- дадзеныя істца (месца жыхарства або знаходжання, дата і месца нараджэння, кантактная інфармацыя - нумар тэлефона, адрас электроннай пошты) або яго прадстаўніка;
- назва арганізацыі-адказчыка, месца яе знаходжання, нумары тэлефонаў, адрасы электроннай пошты (калі вядомыя);
- звесткі пра тое, якія правы, свабоды і законныя інтарэсы асобы, які звярнуўся ў суд, ці іншых асоб, у чыіх інтарэсах пададзена заява, парушаныя, альбо пра прычыны, якія могуць пацягнуць за сабой іх парушэнне;
- падставы і довады, якія абгрунтоўваюць патрабаванні істца;
- звесткі пра зварот у Камісію і аб выніках яе разгляду (калі такі зварот падавалася);
- пералік дакументаў, якiя прыкладаюцца да заявы.
Па справах аб усталяванні кадастравага кошту ў памеры рынкавай адміністрацыйнымі адказчыкамі з'яўляюцца дзяржаўны орган або орган мясцовага самакіравання, якія зацвердзілі вынікі кадастравай ацэнкі, і Федэральная служба дзяржаўнай рэгістрацыі, кадастра і картаграфіі (Росреестр). Па справах аб аспрэчванні вынікаў кадастравай ацэнкі ў сувязі з выяўленнем недакладных звестак аб зямельным надзеле да ўдзелу таксама прыцягваецца орган, на які ўскладзены абавязак па выпраўленні кадастравай або тэхнічнай памылкі (Росреестр). Па справах аб аспрэчванні рашэнняў, дзеянняў (бяздзейнасці) Камісіі адміністрацыйнымі адказчыкамі з'яўляюцца сама Камісія і аддзяленне Росреестра, пры якім яна створана.
Адміністрацыйнае іскавую заяву аб пераглядзе кадастравага кошту падаецца ў суд па месцы знаходжання заказчыка работ небудзь дзяржаўнага органа, які вызначыў кадастравы кошт. Тэрміны падачы пазову - 5 гадоў з даты ўнясення ў дзяржаўны кадастр нерухомасці аспрэчваемых вынікаў або 3 мес з дня прыняцця рашэння Камісіяй.
Па агульнаму правілу суд абавязаны разгледзець адміністрацыйнае іскавую заяву аб пераглядзе кадастравага кошту на працягу 2 мес, а заяву аб аспрэчванні рашэння або дзеянняў (бяздзейнасці) Камісіі - на працягу месяца.
У першым выпадку пры разглядзе справы пазоўнік павінен самастойна даказаць недакладнасць звестак аб зямельным участку, на падставе якіх вызначалася яго кадастравы кошт, а таксама рынкавую цану, устаноўленую на тую ж дату ў якасці кадастравай. Прыгатуйцеся да сур'ёзных марнаванняў, паколькі для пацверджання вашай правасці спатрэбіцца справаздачу аб кошце аб'екта нерухомасці, падрыхтаваны незалежным ацэншчыкам.
Калі суд прымае станоўчае рашэнне, то новая кадастравы кошт (на дату падачы пазову) адлюстроўваецца ў рэзалютыўнай часткі рашэння. Звесткі пра яе прымяняюцца з 1 студзеня каляндарнага года, у якім пададзена заява, але не раней за дату ўнясення ў дзяржаўны кадастр нерухомасці аспрэчванай кадастравага кошту.
пералік дакументаў
Для звароту ў Камісію акрамя заявы спатрэбяцца наступныя дакументы:- даведка аб кадастравым кошце зямельнага ўчастка;
- натарыяльна завераная копія праваўстанаўліваючых або правазасведчвальных дакумента на ўчастак;
- калі заява падаецца на падставе недакладнасці дадзеных - дакументы, якія пацвярджаюць памылковасць звестак аб зямельным надзеле, выкарыстаных пры вызначэнні яго кадастравага кошту;
- калі падставай служыць ўстанаўленне рынкавай кошту аб'екта - справаздача аб ацэнцы рынкавай кошту зямлі ў папяровым і электронным выглядзе (вельмі важна, каб яна была вызначана на тую ж дату, што і кадастравы кошт надзела);
- у выпадках, устаноўленых ўпаўнаважаным федэральным органам, які рэгулюе ацэначную дзейнасць, - станоўчае экспертнае заключэнне ў папяровым і электронным выглядзе аб справаздачы па вызначэнні рынкавага кошту зямельнага ўчастка. (Заключэнне павінна быць падрыхтавана экспертам або экспертамі самарэгуляванай арганізацыі ацэншчыкаў, членам якой з'яўляецца ацэншчык, які склаў справаздачу.)
Пры звароце ў суд акрамя названых вышэй дакументаў неабходныя:
- апавяшчэння аб ўручэнні іншым асобам, якія ўдзельнічаюць
- у справе, копій адміністрацыйнага іскавай заявы і прыкладзеных да яго дакументаў альбо копіі заявы і дакументаў па ліку адміністрацыйных адказчыкаў і зацікаўленых асоб;
- рашэнне камісіі (пры наяўнасці);
- квітанцыя аб выплаце дзяржаўнай пошліны.
Прыблізны памер падатку на зямлю ў залежнасці ад размяшчэння садовага ўчастка (на прыкладзе подмосковья)
| Адлегласць ад горада, км | Рынкавы кошт адной соткі зямлі, руб. | Памер падатку (пры участку плошчай дзесяць сотак), руб. |
| да 15 | 300-500 тыс. | 10-15 тыс. |
Да 15 (па заходняму напрамку) | Ад 1,5 млн | Ад 45 тыс. |
| Новая Масква | ||
| да 50 | 100-150 тыс. | 4-6 тыс. |
| 51-100 | 20-70 тыс. | 1-3 тыс. |