Капрамонт: новыя правілы

Эксперты мяркуюць, што прыкладна траціна дамоў у нашай краіне маюць патрэбу ў тэрміновым капітальным рамонце. Жылы фонд паступова прыходзіць у заняпад і патрабуе ўкладанняў, але праводзіць капрамонт за кошт дзяржавы практычна немагчыма. Таму была распрацавана і рэалізуецца праграма сумеснага фінансавання капітальнага рамонту будынкаў

Фота: Legion-Media

Дзяржава гатова аплаціць да 95% кошту капрамонту пры ўмове, што астатнюю частку сумы ўласнікі жылля збяруць самастойна.

Рамонт - як шмат у гэтым слове!

Еўрапейская горадабудаўнічая практыка заснавана на падставе, што дзяржава не настолькі багата, каб будаваць новыя дамы, таму трэба рэканструяваць і мадэрнізаваць старыя. Улічваючы неспрыяльныя тэндэнцыі ў эканоміцы, расійскія кіраўніка горада, па ўсёй бачнасці, вырашылі ўзяць на ўзбраенне пазітыўны замежны вопыт.

Капітальны рамонт шматкватэрнага дома мяркуе ліквідацыю няспраўнасцяў зношаных канструктыўных элементаў (у тым ліку іх аднаўленне або замену) у мэтах паляпшэння эксплуатацыйных характарыстык. Рамонт можа быць поўным і выбарачным. Калі плануецца рамантаваць дом цалкам, уласнікам і арандатарам жылля могуць прапанаваць адсяленне на час правядзення работ. Аднак сёння ў мэтах эканоміі жыхароў не адсяляць, а праводзяць паэтапны рамонт. З аднаго боку, жыхарам не трэба пакаваць рэчы, пераязджаць у незнаёмы раён, перажываць за захаванасць таго, хто застаўся ў кватэры маёмасці. З другога боку, на працягу несколькихмесяцев ім прыйдзецца дзяжурыць у кватэры падчас правядзення работ. Выбарачны капітальны рамонт часцей за ўсё закранае аднатыпныя ўчасткі, напрыклад фасады і дах. Звычайна работы фінансуюцца дзяржавай і органамі мясцовага самакіравання ў рамках мэтавых праграм.

Паколькі грамадзянскіх і жыллёвым заканадаўствам замацавана адказнасць уласнікаў за ўтрыманне жылля, прадугледжана два варыянты фінансавання капітальнага рамонту. Першы - поўная аплата за кошт уласнікаў (па каштарысе, прапарцыйна плошчы кватэры). Другі - сафінансаванне (асноўную частку грашовых сродкаў вылучае Дзяржаўная карпарацыя "Фонд садзейнічання рэфармаванні жыллёва-камунальнай гаспадаркі», уладальнікі і арандатары жылля аплачваюць каля 5% ад каштарыснай кошту, памер ўнёску суразмераны долі ў агульнай уласнасці).

Хто плаціць унёскі на капрамонт?

Абавязак уласнікаў жылых памяшканняў несці выдаткі на капітальны рамонт замацаваная на заканадаўчым узроўні. Наймальнікі муніцыпальных кватэр ўласнікамі не з'яўляюцца, яны толькі карыстаюцца жылплошчай, таму вызваляюцца ад выплаты ўзносу на капрамонт.

Тыя, хто набываюць жыллё з дапамогай іпатэчнага крэдыту, не атрымліваюць пасведчання аб праве ўласнасці да поўнай выплаты сумы пазыкі, але таксама робяць ўзносы на капрамонт. Паколькі кватэра належыць банку-крэдытору толькі фармальна, а фактычна ёю валодае пазычальнік, цяжар утрымання маёмасці павінен несці пакупнік. Такім чынам, нават "няпоўныя" ўласнікі жылля абавязаны плаціць унёскі, хоць гэта патрабаванне заканадаўча не замацавана. Ад абавязку выплачваць узносы на капрамонт афіцыйна вызваленыя ўласнікі памяшканняў у шматкватэрным доме, прызнаным аварыйным і падлеглым зносу. Тое ж тычыцца ўладальнікаў кватэр у будынку, размешчаным на зямельным участку, які вырашана выключыць для дзяржаўных або муніцыпальных патрэб.

Ўвыпадку канфіскацыі зямельнага ўчастка рэгіянальны аператар абавязаны выплаціць уласнікам памяшканняў сродкі з фонду капітальнага рамонту прапарцыйна памерах узносаў (у тым ліку выплачаных папярэднімі ўладальнікамі кватэр). Пры гэтым ўласнікі захоўваюць права на атрыманне выкупнога кошты за Адбірацца жыллё.

Па дадзеных статыстыкі, пасля ўвядзення ўнёску на капітальны рамонт жыллёвыя паслугі ў Маскве падаражэлі на 41%, у рэгіёнах рост склаў ад 5 да 16%. Жыллёвы кодэкс РФ прадугледжвае меры падтрымкі уласнікаў кватэр з нізкімі даходамі пры унясенні узносаў на капітальны рамонт. Такім уладальнікам можа быць прадастаўлена субсідыя на аплату жылля і камунальных паслуг.

нюансы працэдуры

Закон ад 25 снежня 2012г. N 271-ФЗ (рэдакцыя 2015г.), Якім былі змененыя Жыллёвы кодэкс РФ і шэраг іншых актаў жыллёвага заканадаўства, замацаваў механізм правядзення капітальнага рамонт жылога фонду ў планавым парадку.

Для ініцыяцыі працэдуры капрамонту неабходна прыняць на агульным сходзе уласнікаў рашэнне аб удзеле ў праграме сумеснага фінансавання, зацвердзіць пералік работ і каштарыс. Відавочна, што на складанне гэтых дакументаў спатрэбіцца шмат часу: трэба ацаніць стан дома, вызначыць неабходныя работы, падлічыць іх кошт і кошт матэрыялаў. Таму варта загадзя падрыхтавацца да агульнага сходу, папярэдне правёўшы апытанне жыхароў, і атрымаць прынцыповую згоду на правядзенне капрамонту. Кожная экспертыза стаіць даволі дорага, так што марнаваць грошы з агульнага фонду хаты варта толькі ў тым выпадку, калі ўласнікі гатовыя рамантаваць жыллё.

Спецсчет шматкватэрнага дома, які кіруючая кампанія адкрывае ў адным з банкаў (іх спіс зацверджаны ЦБ РФ), неабходны не толькі для назапашвання сродкаў. Дамавікі рахункі павінны быць застрахаваны, а размешчаныя на іх грошы індэксуюцца з улікам інфляцыі. КК па патрабаванні жыхароў абавязаная папоўніць спецсчет капрамонту сродкамі, сабранымі з 2005г.

Па агульнаму правілу рашэнне прымаецца простай большасцю галасоў удзельнікаў сходу. Калі ж патрабуецца зацвердзіць жаданне уладальнікаў жылля рэканструяваць будынак (у тым ліку з яго пашырэннем або надбудовай), ўзвесці гаспадарчыя пабудовы, адрамантаваць або перадаць у карыстанне агульную маёмасць, увесці абмежаванне на выкарыстанне прыдамавой тэрыторыі, то неабходна набраць не менш як дзве трэці ад агульнай колькасці галасоў уласнікаў.

Сапраўды гэтак жа (двума трацінамі галасоў) вырашаецца і самы важны пытанне сходу - дзе будуць назапашвацца сродкі. Законам прадугледжана два варыянты: перадаць грошы рэгіянальнаму аператару (дзяржаўнаму прадпрыемству, створанаму ў кожным суб'екце спецыяльна для кіравання сродкамі капрамонту) або змясціць на спецыяльны рахунак у банку (іх спіс вызначаны дзяржавай).

Cтепень зносу жылля вызначаюць прадстаўнікі БТІ па замове кіруючай кампаніі, якая можа на працягу многіх гадоў не праводзіць экспертызы. таму, па словах спецыялістаў, фактычная колькасць дамоў, якія патрабуюць капрамонту, прыкладна ўдвая больш заяўленага

Рэгіянальны аператар будзе праводзіць капітальны рамонт усіх дамоў у адпаведнасці з планам, які распрацуюць органы мясцовага самакіравання. (Рэестры будынкаў, якія патрабуюць рамонту, знаходзяцца ў агульным доступе, таму кожны жыхар можа даведацца, як прасоўваецца дом у доўгай чарзе.) Аднак у гэтым выпадку ўладальнікі кватэр плацяць і за сябе, і "за таго хлопца", а дачакаюцца яны рамонту - вялікае пытанне. Калі ж ўласнікі жылля прымаюць рашэнне аб адкрыцці спецыяльнага рахунку, то яны самі маюць права вызначаць тэрміны правядзення работ. Пры гэтым чарговасць рамонту будынкаў, устаноўленая мясцовымі ўладамі, не з'яўляецца догмай, да таго ж жыхары самастойна вызначаюць памер узносаў (і могуць хутка назапасіць патрабаваныя 5% сродкаў) і прымаюць рашэнне аб неабходнасці хутчэйшага правядзення работ. Рамонт стане выконваць кіруючая кампанія або любая іншая будаўнічая арганізацыя. Грошы са спецрахунку ў банку (ім будзе кіраваць ТСЖ) пералічаць падрадчыку толькі пасля падпісання акта прыёмкі работ.

Будзьце ўважлівыя: калі ўласнікі кватэр не вызначылі месца захоўвання сродкаў, то грошы па змаўчанні накіроўваюцца ў рэгіянальны фонд. На сённяшні дзень жыхары толькі каля 6% дамоў у Маскве прынялі рашэнне аб тым, хто кіруе збіранымі на капрамонт сродкамі; у рэгіёнах сітуацыя яшчэ больш сумная.

спецыяльны рахунак

плюсы

- Тэрмін капрамонту залежыць выключна ад ініцыятывы уласнікаў.

- Ці можна ўключыць у спіс дадатковыя працы.

- Памер узносаў вызначаецца уладальнікамі жылля.

мінусы

- Абслугоўванне спецрахунку ў банку платнае.

- Крэдыт, узяты пры недахопе сродкаў, прыйдзецца выплачваць уласнікам кватэр.

- Неабходны дадатковыя выдаткі на вядзенне бухгалтарскай справаздачнасці, стварэнне і працу рэвізійнай камісіі, арганізацыю ўзаемадзеяння з органамі ўлады.

агульная скарбонка

Рашэнне уласнікаў аб фарміраванні фонду на спецыяльным рахунку заносіцца ў пратакол сходу разам з інфармацыяй аб памеры штомесячнага ўнёску, пераліку паслуг і (або) работ і тэрмінах правядзення рамонту агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме (усе паказчыкі павінны карэляваць з запланаванымі рэгіянальнай праграмай капітальнага рамонту). Акрамя таго, у дакументах паказваюцца ўладальнік спецрахунку (рэгіянальны аператар, таварыства ўласнікаў жылля, жыллёвы ці іншай спецыялізаваны кааператыў) і банк, у якім будзе адкрыты спецсчет. Вкопилку фонду капрамонту трапляюць: штомесячныя ўзносы уласнікаў памяшканняў; працэнты, выплачаныя уладальнікамі жылля за пратэрміноўку ўнясення узносаў; працэнты, якія налічае крэдытная арганізацыя за карыстанне грашовымі сродкамі на спецыяльным рахунку (частка 1 артыкула 170 ВК). Па рашэнні ўладальнікаў кватэр або членаў таварыства ўласнікаў жылля ў фонд капітальнага рамонту можна накіроўваць даходы ад перадачы ў карыстанне аб'ектаў агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме (напрыклад, даходы ад размяшчэння на будынку рэкламы, здачы ў арэнду нежылых памяшканняў), а таксама сродкі ТСЖ (скажам, даходы ад гаспадарчай дзейнасці). Мінімальны памер ўзносу ўсталёўвае суб'ект Расійскай Федэрацыі. Ўласнікі могуць на агульным сходзе дамовіцца аб павелічэнні (але не аб памяншэнні!) Гэтай сумы.

Калі жыхары не прынялі рашэння адносна ўдзелу ў праграме капрамонту, але плацяць унёскі (не гледзячы ў плацёжку), то гэтыя сродкі спачатку трапляюць у агульны фонд, а затым размяркоўваюцца для правядзення рамонту ў адпаведнасці з планам, зацверджаным мясцовымі органамі ўлады

Рэгіянальныя ўлады прымаюць рашэнне аб мінімальным памеры ўзносу ў тэрмін да 1 кастрычніка года, які папярэднічае чарговага трохгадовага перыяду рэалізацыі праграмы капрамонту. Сума ўзносу (у рублях) вызначаецца з разліку на 1м2 агульнай плошчы якая належыць ўласніку кватэры. Для таго каб разлічыць штомесячны плацёж за капітальны рамонт, трэба памножыць ўстаноўлены мінімальны памер ўнёску на агульную плошчу памяшкання, які належыць жыхару. Калі чаргу праводзіць рамонт падышла, а сродкаў недастаткова, ТСЖ можа ўзяць крэдыт у банку пад даручальніцтва рэгіянальнага фонду. Пры гэтым спецсчет пяройдзе ва ўпраўленне рэгіянальнага аператара да таго часу, пакуль не будзе выплачана сума, выдаткаваная на капрамонт.

рэгіянальныя аператары

плюсы

- Дзейнасць аператара кантралюецца дзяржавай (у тым ліку з дапамогай правядзення конкурсаў і аўкцыёнаў для прыцягнення падрадчыкаў).

- Калі сродкаў не хопіць, не спатрэбіцца крэдытаванне.

- Ці не прадугледжаны дадатковыя ўзносы для паскарэння рамонту.

мінусы

- Усе ўнёскі збіраюцца на адным агульным рахунку, няма дыферэнцыяцыі па хатах.

- ТСЖ не зможа самастойна выбіраць падрадчыка і вызначаць аб'ём работ.

- Чарговасць рамонту дома усталёўваюць мясцовыя органы выканаўчай улады.

На што выдаткуюць грошы?

Сродкі фонду капітальнага рамонту могуць выкарыстоўвацца для аплаты паслуг і (або) работ па рамонту агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме; для пагашэння крэдытаў, пазык, атрыманых і выкарыстаных у мэтах аплаты паслуг і работ; для выплаты працэнтаў за карыстанне крэдытамі або пазыкамі; для аплаты расходаў на атрыманне гарантый і паручыцельстваў па крэдытах і пазыках. Аднак Жыллёвым кодэксам прадугледжаны пэўныя абмежаванні па выкарыстанні сродкаў. Тую частку фонду, якая сфарміравана за кошт мінімальных узносаў уласнікаў памяшканняў, можна расходаваць выключна для аплаты ўстаноўленага пераліку паслуг і работ па капрамонту, для пагашэння крэдытаў і пазык, якія былі атрыманы для выканання работ і выплаты працэнтаў.

Прывядзём пералік паслуг і работ, якія могуць быць аплачаны за кошт мінімальных узносаў:

- рамонт унутрыдамавых інжынерных сістэм, ліфтавага абсталявання, даху (у тым ліку перабудова невентилируемой ў вентыляваных), збудаванне выхадаў на дах, рамонт агульнай маёмасці шматкватэрнага дома, падмурка будынка;

- уцяпленне і рамонт фасада;

- ўстаноўка калектыўных (агульнадамавыя) прыбораў уліку спажывання рэсурсаў, а таксама вузлоў кіравання і рэгулявання (напрыклад, цеплавой энергіі).

Заканадаўча замацаваны дадатковы спіс паслуг і работ, якія таксама могуць аплачвацца за кошт сродкаў ад мінімальнага ўнёску. Вэтот пералік уваходзяць распрацоўка праектнай дакументацыі (калі яна неабходная); правядзенне экспертызы праектна-каштарыснай дакументацыі; энергетычнае абследаванне будынка; распрацоўка тэхнічнай інвентарызацыі і пашпартызацыя шматкватэрнага дома. Акрамя таго, прымаючы рашэнне аб правядзенні капітальнага рамонту, ўласнікі мае права прадугледзець замену тых элементаў агульнай маёмасці, якія яшчэ не знасіліся, але састарэлі маральна.

Уладальнікі кватэр у новабудоўлі таксама адлічваюць ўнёскі на капрамонт, каб з цягам часу мець магчымасць падлатаць якія прыходзяць у заняпад інжынернае абсталяванне, даху і фасады. а Значыць, ім таксама неабходна адкрыць спецыяльны рахунак для назапашвання грашовых сродкаў

Пакуль не зусім зразумела, як менавіта будзе рэалізоўвацца на практыцы праграма капрамонту. Пакуль старшыні ТСЖ настроены скептычна: кантраляваць агульны фонд практычна немагчыма. Але і адмаўляцца ад капітальнага рамонту не варта, бо ўсё роўна будуць прыходзіць плацёжкі і прыйдзецца плаціць унёскі. Таму рэкамендуецца тлумачыць на агульных сходах, што сабраныя грошы павінны паступіць на спецрахунку, расшыфроўку аперацый па якім можа запатрабаваць у банку любы ўласнік жылля.