дачны рэйдэрства

Садовыя таварыствы, землі якіх знаходзяцца побач з буйнымі гарадамі, усё часцей аказваюцца пад пагрозай захопу. Хто такія рэйдэры і як з імі змагацца? Якім чынам засцерагчы і не страціць свой загарадны ўчастак?

Ўчастак зямлі можа каштаваць мільёны альбо не каштаваць практычна нічога, але пры гэтым быць прынадным кавалкам для рэйдэры.

Выпадкі з жыцця

Недасканаласць дзейнага заканадаўства, інертнасць і няведанне законаў членамі садаводчых таварыстваў прывялі да таго, што ўсё часцей у судовай практыцы з'яўляюцца пазовы ў дачыненні да так званых рэйдэры (гэты тэрмін да гэтага часу не узаконены). Як разабрацца, што лічыць захопам, а што не? Разгледзім некалькі жыццёвых сітуацый.

Найбольш распаўсюджаны выпадак: геадэзісты ў працэсе здымкі высвятляюць, што сапраўдныя межы надзела адрозніваюцца ад пазначаных у плане садовага таварыства. Цёмныя справункі рэйдэры? Няма, проста натуральны рэльеф мясцовасці з часам мяняецца, і суседзі дамаўляюцца аб пераносе платоў (забываючы пры продажы ўчастка папярэдзіць пра гэта новага ўладальніка), альбо межавання было праведзена памылкова іт.д.

Наступная сітуацыя: зямлі спатрэбіліся дзяржаве для пашырэння гарадскіх тэрыторый, будаўніцтва прамысловых або іншых аб'ектаў (напрыклад, ЛЭП), і было абвешчана аб выкупе надзелаў. Мы ўкладваем у дачны домік і ўчастак душу, а ўлады могуць прапанаваць нам толькі пагарджаныя грашзнакі - пра якую справядлівасці ідзе гаворка? Але ўсё ж дзяржава не забірае ўчастак, а выкупляе яго, хоць прапанаваная кошт не адпавядае працавыдаткам садоўніка.

Іншы прыклад: вакол артэзіянскай свідравіны, прасвідраванай і аформленай на сродкі садаводаў, раптоўна з'явіўся плот, а за карыстанне ёю (умоўна бясплатнае, бо грошы за абслугоўванне ўжо прыплюсаваць да сяброўскіх унёскаў) цяпер трэба аддаваць кругленькую суму. Прычым грошы збіраюцца "ў канверт", а не на банкаўскі рахунак, як гэта павінна быць. Не хочаш плаціць - заставайся без цэнтралізаванай падачы вады.

Яшчэ адна гісторыя: у даўно існуючым таварыстве побач з буйным горадам раптам пачалі павялічвацца сяброўскія складкі, павысілася плата за ваду, газ, вываз смецця і інш. Рост тарыфаў абумоўлены з'яўленнем новага суседа - шырока рэкламуемага пасёлка пад гучным назовам, напрыклад, "Дачны рай" . За пару гадоў членаў садаводчага некамерцыйнага таварыства (СНТ) са стажам проста выжылі, а зямлю пад шумок скупілі па заніжаных цэнах. Затым усе домікі зніклі з твару зямлі, а на месцы СНТ паўстаў тыпавой катэджны пасёлак "Дачны рай - 2».

Два апошнія выпадкі - гэта тыповыя прыклады ўмяшання «садовых рэйдэры» у жыццё таварыства.

Галоўнае правіла садоўніка: на зямлю і размешчаныя на ёй будынка неабходна аформіць дакументы, якія пацвярджаюць права ўласнасці, арыгіналы якіх павінны захоўвацца ва ўладальніка. Усім жадаючым азнаёміцца з дакументамі варта паказваць копіі, пры неабходнасці іх жа можна аддаць у кіраванне СНТ

тыпавыя схемы

Такім чынам, рэйдэрства - недружалюбнае (гэта значыць супраць волі ўласніка або саўласніка) паглынанне зямель садовага таварыства, звычайна з выкарыстаннем якога-небудзь пераважнага становішча, напрыклад ўладных паўнамоцтваў у дачыненні да зямельных участкаў.

Крыміналогіі вылучаюць "чорных" (рэалізуюць сілавыя метады захопу), "шэрых" (ужываюць фармальна законныя дзеянні ў спалучэнні з нелегальнымі метадамі) і "белых" (дзеючых строга ў рамках закона, але супраць волі уладальнікаў) рэйдэры. Пры атацы на СНТ звычайна выкарыстоўваюць "шэрыя" схемы - сілавы захоп, складаныя многоходовые камбінацыі, юрыдычныя хітрыкі ў такіх выпадках не патрэбныя.

Юрысты, якія маюць справу з рэйдэрскі захопамі, адрозніваюць дзве асноўныя схемы, якія выкарыстоўваюцца супраць СНТ. Першая звязана з землямі агульнага карыстання і закінутымі ўчасткамі. Нягледзячы на так званы закон «аб дачнай амністыі», досыць складана аформіць дакументы на права ўласнасці на зямельныя надзелы і будынкі. Кошт паслуг межавання і цяжкасці, непазбежна якія ўзнікаюць у працэсе афармлення кадастравых дакументаў, прывялі да таго, што многія дачныя супольнасці да гэтага часу выкарыстоўваюць генеральныя планы таго часу, калі была выдзелена зямля. За мінулы перыяд межы змяняліся, суседнія калгасы-саўгасы-прадпрыемствы-таварыства таксама праводзілі межавання або здавалі ў арэнду частка тэрыторый, таму зараз СНТ можа займаць "не свае» ўладанні.

Акрамя таго, узнікаюць праблемы з дакументамі на зямлю, якую выдавалі калгаснікам, - у пачатку 1990-х існавалі часовыя пасведчанні аб общедолевой уласнасці на ўсе гаспадарка, якія дзейнічаюць да выдачы пастаяннага дакумента кожнаму ўласніку. Аднак пры змене рэгіструючых органаў (зямельныя камітэты, кадастравыя палаты, рэгістрацыйныя палаты), якім перадавалася функцыя вядзення рэестра правоў на зямельныя ўчасткі, паўстала блытаніна, і інфармацыя аб праве ўласнасці і уладальніках была часткова страчана.

Такім чынам, калі межы СНТ размытыя і іх нельга пацвердзіць дакументальна, з'яўляецца магчымасць з дапамогай нейкіх фірмаў атрымаць права ўласнасці на зямельныя надзелы, з юрыдычнага пункту гледжання лічацца нічыйнымі (гэта датычыцца і закінутых участкаў, вярнуць якія ў абарот можна толькі па рашэнні суда). Мясцовая адміністрацыя мае права вылучыць безгаспадарную зямлю таму, хто прапануе план яе развіцця і акультурвання, чым і карыстаюцца рэйдэры.

Другая схема асабліва добра працуе там, дзе ёсць незадаволеныя старшынёй або праўленнем. Менавіта іх наведваюць мілыя людзі, якія нібыта ўяўляюць мясцовую адміністрацыю, або ініцыятыўная група, якая ўзнікла ўнутры таварыства (праўда, звычайна ёю кіруе чалавек з боку). Прапанова гучыць прывабна: стварыце новае таварыства, а мы дапаможам перарэгістраваць дакументы, а затым арганізуем дружны калектыў з вадакачка і газавай калонкай ў прыдачу, знізім ўнёскі і пабудуем дарогі. Ўвыніку землі агульнага карыстання аказваюцца ў чыёй-то адзінаасобнай уласнасці (напрыклад, члена той самай ініцыятыўнай групы), а вось ўнёскі чамусьці не памяншаюцца.

Землі агульнага карыстання ў складзе СНТ таксама павінны быць аформленыя юрыдычна, а ў статутных дакументах варта прапісаць парадак прыняцця любых рашэнняў, якія тычацца гэтых участкаў. Усе аб'екты на такіх зямельных надзелах неабходна зарэгістраваць у адпаведных органах

Падрыхтоўка да захопу

Практычна заўсёды існуе магчымасць адсачыць, не рыхтуецца Ці захоп садаводства, бо такое паглынанне адбываецца паэтапна і патрабуе працяглай падрыхтоўкі.

Ацэніце геаграфічнае размяшчэнне вашага СНТ і яго суседзяў. Таварыствы, землі якіх знаходзяцца недалёка ад буйнога горада ці прывабнага турыстычнага аб'екта, жывапіснага вадаёма, у першую чаргу пакутуюць ад садовых рэйдэры. У падобных выпадках не мае значэння, што, напрыклад, пабудаваная ў паўкіламетра ад дачных участкаў гоначная траса - наймагутны крыніца шуму, перш за ўсё гэта крыніца даходу, бо гонкі любяць многія, а гасцініц вакол практычна няма.

Звярніце ўвагу на ўладальнікаў зямельных надзелаў. Маладыя члены таварыстваў звычайна адразу афармляюць ўсе якія патрабуюцца дакументы, іх не напалохаць неабходнасцю атрымаць кадастравы пашпарт. А вось пажылыя садоўнікі часта не жадаюць (ды і не могуць) аформіць пасведчанне аб праве ўласнасці, спадзеючыся, што на іх век за ўсё хопіць. Рэйдэрамі не складзе працы атрымаць дакументы на такія ўчасткі.

Задайцеся пытаннем: ці ведаеце вы статут свайго таварыства? Не старшыню, не сябраў праўлення ў твар, а тэкст таго дакумента, на падставе якога вы аб'яднаны ў садоўніцтва. Часцей за ўсё дачнікі ведаюць старшыні, бухгалтара, электрыка, а са статутам звычайна не знаёмыя, хоць яго палажэнні павінны пастаянна знаходзіцца ў адкрытым доступе.

Яшчэ адзін нюанс - наколькі дружно жыве СНТ. Любому захопніку спатрэбіцца інфармацыя з першых рук, а значыць, хтосьці абавязкова будзе нешта выпытваць, вызнавать, шукаць незадаволеных, прасіць ацаніць якасць кіравання іт.д. Калі ўсе рашэнні прымаюцца сумесна, чальцы таварыства збіраюцца для абмеркавання важных пытанняў, існуе магчымасць кантролю за выкананнем прынятых рашэнняў і выдаткам сродкаў - небяспека мінімальная. Але калі фінансавыя патокі ня празрыстыя, рызыка паглынання вялікі.

Звычайна пра "перавароце" сведчыць з'яўленне ініцыятыўнай групы з ліку тых, хто на сходы не ходзіць, а пра дачныя ўнёскі і іншыя плацяжы рэгулярна забывае. Як ні дзіўна, гэтыя людзі часцей за ўсё ў курсе даўно забытых і, здавалася б, ужо дазволеных супярэчнасцяў, якія тым не менш здольныя падзяліць таварыства на супрацьстаялыя групы. Іх мэта - правесці альтэрнатыўнае сход, вынікам якога стане змена старшыні, праўлення і статута. Калі гэта адбылося, значыць, улада юрыдычна перайшла да чалавека, што дзейнічае ў інтарэсах рэйдэры

трывожныя сімптомы

1. - У СНТ шмат зямельных участкаў, права ўласнасці на якія дакументальна не пацверджана. - Зямлі агульнага карыстання не аформлены ў сумесную ўласнасць садаводаў. - Згодна са статутам, старшыня таварыства можа аднаасобна прымаць рашэнне аб іх лёсе.

2. У сціплага таварыства з'явіліся "заможныя суседзі" - катэджныя пасёлкі, гандлёвыя цэнтры, модныя аздараўленчыя цэнтры.

3. Прадстаўнікі нейкай грамадскай арганізацыі па абароне правоў садаводаў праводзяць сустрэчы (часцяком таемныя) з асобнымі чальцамі таварыства і прапаноўваюць уступіць у свае шэрагі, аформіць членскія карткі (ці "карткі садоўніка"), якія даюць ашаламляльныя льготы і скідкі ў будаўнічых крамах і кафе- марожаных у акрузе. Неабходна толькі адно - на час аддаць ім дакументы на загарадны ўчастак.

4. "Добрыя Самарыцяне" з камерцыйнай арганізацыі, "якая дзейнічае па даручэнні мясцовай адміністрацыі", дапамагаюць аформіць дакументы на землi агульнага карыстання, а ў адказ чакаюць нязначнай паслугі - работы па добраўпарадкаванні правядуць менавіта яны, прычым "вельмі-вельмі танна".

5. «Толькі-што-створаная-таму-невядомая» фірма гатовая прыняць на абслугоўванне электрасеткі або аператыўна пракласці газаправод па вельмі выгаднай цане, але толькі пры ўмове перадачы ёй права ўласнасці на гэтыя камунікацыі, а садоўнікі будуць атрымліваць электрычнасць або газ па нізкай цане . 6. закінутыя ўчасткі (яны ёсць практычна ў любым таварыстве) сталі цікавіцца староннія, а не члены СНТ, якія імкнуцца пашырыць свой надзел, ці іх знаёмыя і сваякі, якія жадаюць набыць зямлю ва ўжо вядомым па «гасцявым набегам» месцы.

Лекі ад страху

Змагацца з захопам неабходна разам, яшчэ да з'яўлення найменшых яго прыкмет. Зразумела, вы не ў сілах спыніць будаўніцтва буйнога забаўляльнага цэнтра побач з каханай рэчкай, але стаць актыўным членам дачнага супольнасці вы можаце.

Па-першае, старайцеся прымаць удзел у жыцці таварыства. Шмат што залежыць ад старшыні або праўлення, але і радавы садоўнік здольны выступіць з ініцыятывай - інфармаваць членаў СНТ, напрыклад, па электроннай пошце аб змене плацяжоў і тарыфаў на электраэнергію. Рассылка павінна дублявацца ў друкаваным выглядзе: інфармацыю варта размясціць каля хаткі вартаўніка і ў крамы - цэнтраў грамадскага прыцягнення любога пасёлка.

Па-другое, азнаёмцеся са Статутам і высвятліце, якім чынам прымаюцца рашэнні аб лёсе агульнай маёмасці. Прапануеце ўнесці ў Статут пункты, якія абмяжоўваюць магчымасць аднаасобнага прыняцця рашэння аб адчужэнні аб'ектаў агульнага карыстання старшынёй або праўленнем таварыства. Такія паўнамоцтвы павінны належаць толькі агульнаму сходу садаводаў.

Па-трэцяе, аформіце дакументы на свой участак, дапамажыце зрабіць тое ж самае пажылым членам СНТ.

Па-чацвёртае, удзельнічайце ў працы рэвізійных органаў, правярайце якасць падрыхтоўкі пратаколаў агульных сходаў - інакш у іх заўсёды можна дадаць неабходныя фразы.

Калі захоп усё-такі адбыўся, не адчайвайцеся. Існуе магчымасць адстаяць свае правы, звярнуўшыся ў суд. Калектыўны пазоў - добры інструмент, але і дзясятак індывідуальных пазоваў таксама дапамогуць.

Парайцеся з юрыстамі, прычым не ў абласны юркансультацыі, а ў горадзе, каб мінімізаваць рызыку звароту да баку, зацікаўленай ў непажаданым для вас зыходзе справы. Рыхтуйцеся да працяглага судовага працэсу - «лячэнне» запушчанай "хваробы" можа быць доўгім і вельмі непрыемным. Калі мяркуеце магчымасць падробкі (фальсіфікацыі) дакументаў, паведаміце пра яе праваахоўным органам, але памятайце: адказнасць за загадзя ілжывы данос ніхто не адмяняў. Хутчэй за ўсё, прыйдзецца абыйсці цэлы шэраг інстанцый і наведаць мноства судовых пасяджэнняў.

Нарэшце, паведаміў грамадскасці - пішыце на тэматычныя форумы ў Інтэрнэце, у мясцовыя газеты, у Таварыства садаводаў. Грамадскі рэзананс - магутны рычаг уздзеяння ў выпадку рэйдэрскага захопу.

Нават калі рэйдэры падтрымліваюць мясцовыя органы ўлады, памятаеце: у адпаведнасці з арт. 249 Грамадзянска-працэсуальнага кодэкса РФ, пры звароце ў суд з заявай аб аспрэчванні рашэнняў, дзеянняў або бяздзейнасці чыноўнікаў менавіта на іх ускладаецца абавязак даказаць законнасць прынятых рашэнняў.