Любы рыэлтар добра ведае, што некаторыя кватэры вельмі цяжка прадаць. Сярод найбольш праблемных здзелак - купля-продаж жылля, адным з уласнікаў якога з'яўляецца дзiця. Разгледзім, якія асаблівасці аперацый з такой нерухомасцю
Любы рыэлтар добра ведае, што некаторыя кватэры вельмі цяжка прадаць. Сярод найбольш праблемных здзелак - купля-продаж жылля, адным з уласнікаў якога з'яўляецца дзiця. Разгледзім, якія асаблівасці аперацый з такой нерухомасцю
Калі дзіця не з'яўляецца ўласнікам кватэры, а толькі зарэгістраваны ў ёй, атрымліваць дазвол органаў апекі на здзелку не трэба. Але калі будзе ўстаноўлена, што непаўнагадовы фактычна быў пазбаўлены бацькоўскага апекі альбо пры здзелцы парушаныя яго правы, дагавор куплі-продажу можа быць аспрэчаны на працягу 3 гадоў
правы дзяцей
Згоду органаў апекі і папячыцельства неабходна пры здзяйсненні здзелак, якія прыводзяць да памяншэння долі нерухомай маёмасці, адзіным уласнікам або уладальнікам часткі якога з'яўляецца непаўнагадовы. Да іх адносяцца:- купля-продаж;
- дарэнне;
- заклад нерухомасці;
- здача ў арэнду або ў арэнду, у бязвыплатнае карыстанне;
- абмен;
- адмова ад пераважнай куплі долі;
- падзел маёмасці;
- адмова ад спадчыны;
- вылучэнне долі з маёмасці непаўналетняга.
Па расейскаму заканадаўству паўналецце надыходзіць у 18 гадоў. Паўналетні выкарыстоўвае свае правы ў поўным аб'ёме, ён цалкам самастойны пры заключэнні любых здзелак (зразумела, гэта не адносіцца да тых людзей, праваздольнасць якіх абмежаваная з прычыны іх душэўнага захворвання (псіхічнага засмучэнні).
"Начны кашмар" рыэлтара - гэта непаўналетнія, то ёсць дзеці ва ўзросце да 18 гадоў. Малодшыя непаўналетнія (не дасягнулі 14 гадоў) мае права самастойна распараджацца кішэннымі грашыма, здзяйсняць дробныя бытавыя здзелкі. Усе астатнія юрыдычна значныя дзеянні выконваюць законныя прадстаўнікі дзіцяці (бацькi, усынавiцелi, апекуны - для дзяцей да 14 гадоў). Без візы законнага прадстаўніка здзелкі, учыненыя дзіцем, з юрыдычнага пункту гледжання нікчэмныя.
Старэйшыя непаўналетнія (ва ўзросце 14-18 гадоў) карыстаюцца значна большай свабодай: яны могуць самастойна распараджацца асабістымі даходамі (напрыклад, стыпендыяй, ганарарам), рабіць банкаўскія ўклады і выкарыстоўваць іх па ўласным жаданьні, а таксама ажыццяўляць правы аўтара творы навукі, літаратуры або мастацтва , вынаходкі альбо іншага ахоўнага законам выніку сваёй інтэлектуальнай дзейнасці. Акрамя таго, непаўналетнія ва ўзросце 14 гадоў і старэй мае права распісвацца ў дакументах, складаючы здзелку (аднак на здзяйсненне апошняй павінна быць атрымана пісьмовую згоду бацькоў або папячыцеляў).
Бываюць і выключэнні: непаўналетнія могуць атрымаць магчымасць ажыццяўляць свае правы ў поўным аб'ёме да 18 гадоў, калі органы апекі (у некаторых выпадках - суд) прынялі рашэнне аб іх эмансіпацыі (прызнанне цалкам дзеяздольным да дасягнення паўналецця). Гэта можа адбыцца, калі дзіця ва ўзросце 16 гадоў і старэй працуе па працоўнаму дагавору, або са згоды бацькоў (папячыцеляў) займаецца прадпрымальніцкай дзейнасцю, або ўступіў у шлюб. Рашэнне прымаюць органы апекі. Аднак ёсць істотная ўмова: абодва бацькі (або законныя прадстаўнікі) павінны даць згоду, інакш прызнаваць дзіцяці эмансіпаваным будуць у судовым парадку.
Калі органы апекі прынялі станоўчае рашэнне аб эмансіпацыі, непаўнагадовы атрымлівае поўную дзеяздольнасць, гэта значыць права самастойна здзяйсняць любыя здзелкі (і, адпаведна, адказваць па ўласных абавязацельствах). У гэтым выпадку дазвол на заключэнне пагаднення з нерухомасцю не спатрэбіцца, а бацькі не змогуць уплываць на тое, як дзіця распарадзіцца маёмасцю, якая ёй маёмасцю.
Каб атрымаць згоду на здзяйсненне ўгоды з жыллём, неабходна асабістая прысутнасць бацькі і маці ў аддзеле апекі і папячыцельства. Нават калі шлюб скасаваны або адзін з бацькоў зарэгістраваны па іншым адрасе, абодва павінны напісаць заяву
рыхтуем дакументы
- заява бацькоў у органы апекі і папячыцельства з просьбай даць згоду на здзяйсненне ўгоды (калі бацькоў няма, трэба прадставіць дакумент, які пацвярджае гэта, напрыклад пасведчанне аб смерці, рашэнне суда аб пазбаўленні бацькоўскіх правоў або аб прызнанні аднаго з бацькоў без вестак);
- заяву з просьбай даць згоду на заключэнне здзелкі ўдзельнічае ў ёй непаўналетняга ва ўзросце 14 гадоў і старэй;
- распіскі ўсіх паўналетніх уласнікаў, якія ўдзельнічаюць у пагадненні, пра тое, што яны згодныя на ўдзел дзіцяці ў аперацыі з нерухомасцю;
- сведчанне (пасведчання) аб нараджэнні дзіцяці (дзяцей) або пашпарта (тых, каму ўжо споўнілася 14 гадоў);
- дакументы, якія пацвярджаюць права ўласнасці на ўсе жылыя памяшканні, якія ўдзельнічаюць у пагадненні (пасведчанне аб праве ўласнасці на жыллё, дагавор мены, куплі-продажу, пасведчанне аб праве на спадчыну па законе);
- даведкі БТІ аб кошту жылых памяшканняў, якія ўдзельнічаюць у пагадненні (асобная даведка на кожны аб'ект);
- эксплікацыі і папавярховы план (у тым выпадку, калі купляюць дом, - кадастравы план) ўсіх аб'ектаў;
- сапраўдныя выпіскі з дамавых кніг на ўсе жылыя памяшканні, якія ўдзельнічаюць у пагадненні;
- выпіскі аб стане фінансава-асабовых рахункаў на ўсе жылыя памяшканні, якія ўдзельнічаюць у пагадненні;
- даведкі з ЕИРЦ аб адсутнасці запазычанасці па камунальных плацяжах на ўсе жылыя памяшканні, якія ўдзельнічаюць у пагадненні (наяўнасць гэтых даведак не абавязкова, але на ўсялякі выпадак лепш назапасіцца імі - атрымаць такія дакументы не надта дакучае).
Калі непаўнагадовы з'яўляецца ўласнікам, але зарэгістраваны па іншым адрасе, неабходна прадаставіць выпіску з дамавой кнігі па месцы ягонай прапіскі, а таксама дакументы, якія пацвярджаюць, што здзяйсняная з кватэрай здзелка выгадная для дзіцяці. Адзін з самых важных дакументаў - заява бацькоў, якое перадаюць непасрэдна ў органы апекі і папячыцельства. Вышэй прыведзены прыклад такой заявы. Ўлічыце: звяртацца ў органы апекі і папячыцельства мэтазгодна толькі пры наяўнасці поўнага камплекта арыгіналаў дакументаў. Вельмі важна не прапусціць тэрміны: заяву (як і іншыя распарадчыя дакументы) сапраўды на працягу 1 мес. Пры гэтым подпісы на ім ставяць у прысутнасці прадстаўнікоў органаў апекі і папячыцельства. Иеще адзін важны момант: тэарэтычна тэрмін падачы дакументаў можна падоўжыць, аднак прычыны прамаруджання павінны быць слушнымі. Ктаковым не адносяцца заканчэнне тэрмінаў дзеяння прадстаўляюцца да разгляду дакументаў або тэрмінаў ўнясення закладу за кватэру, а таксама любыя вусныя або пісьмовыя дамоўленасці паміж бакамі.
Спіс дакументаў не падлягае пашыранаму тлумачэнню, але ў некаторых выпадках спецыялісты органаў апекі могуць зменшыць яго. Па словах рыэлтараў, тэрмін зняволення здзелкі куплі-продажу з кватэрай, у якой ёсць непаўнагадовы ўласнік або саўласніка, павялічваецца прыкладна на 2 нед (гэты час неабходна органам апекі для праверкі пададзеных дакументаў).
Уладальнікі кватэры, у якой зарэгістраваны дзеці, абавязкова павінны прысутнічаць пры заключэнні здзелкі ў натарыуса - яны не могуць даслаць законнага прадстаўніка
жыллёвая арыфметыка
Прымаючы рашэнне даць згоду на здзелку з нерухомай маёмасцю або адмовіць, супрацоўнікі органаў апекі і папячыцельства кіруюцца правілам "Можна лепш, горш - нельга". Гэта азначае, што параметры новага жылля непаўналетняга не павінны апынуцца горш, чым за папярэдні. Аднак трэба ведаць, што магчымыя два варыянты тлумачэння дадзенага правілы: строга арыфметычны (больш метраў - значыць лепш) і якасны (ацэнку вырабляюць з улікам усіх фактараў у сукупнасці: не толькі плошчы, але і месцазнаходжання, наяўнасці асноўных камунікацый, асобнага пакоя для дзіцяці, ступені развіцця інфраструктуры).У некаторыя выпадках спецыялісты органаў апекі выкарыстоўваюць арыфметычны метад, зыходзячы з таго, што ў выніку здзелкі кошт маёмасці дзіцяці не павінна паменшыцца. Гэта азначае, што непаўнагадовы атрымае ва ўласнасць іншую кватэру альбо долю ў кватэры, раўнацэнную той, якая была ў яго ў прадаваным жыллё.
Пры выкарыстанні якаснага варыянту ацэнкі здзелкі разглядаюць значна больш параметраў, чым плошча пакоя, якая адводзіцца непаўналетняму ўласніку. Таму, калі бацькі хочуць змяніць гарадскую кватэру на прасторны дом у вёсцы, ім прыйдзецца пераканаць органы апекі ў тым, што дзецям будзе забяспечаны такой жа ўзровень камфорту, які быў у горадзе.
Разгледзім некалькі прыкладаў жыллёвай арыфметыкі.
Двухпакаёвую кватэру мяняюць на аднапакаёвую. Сітуацыя складаная: здзейсніць раўнацэнны абмен відавочна не атрымаецца, нават калі колькасць квадратных метраў, якія прыходзяцца на дзіця-саўласніка, у аднапакаёвай кватэры будзе больш, чым у старым жыллё. Рашэнне такое: непаўнагадовы становіцца адзіным уласнікам новай кватэры (у дамове куплипродажи дзіця будзе пазначаны як адзіны пакупнік). Альтэрнатыўны варыянт: дзіця атрымлівае кампенсацыю ў выглядзе долі ў іншым жыллё (напрыклад, у дзеда і бабулі) або ў выглядзе грашовага ўкладу ў памеры кошту долі непаўналетняга ў прадаванай кватэры. Ўклад у банку павінен быць адкрыты на імя дзіцяці, але скарыстацца ім ён зможа, толькі дасягнуўшы 18 гадоў.
Мяняем пыльны горад на вёску. З кватэры, у якой у кожнага з дзяцей няма асобнага пакоя, сям'я пераязджае ў загарадны дом. Бліжэйшая школа знаходзіцца ў суседнім населеным пункце. Органы апекі і папячыцельства, хутчэй за ўсё, не дадуць згоды на здзяйсненне ўгоды. Прычына - аддаленасць школы або магчымае пагаршэнне якасці адукацыі. Аднак выхад з гэтай сітуацыі ёсць: ацэнку якасці адукацыі дапамогуць, напрыклад, статыстычныя дадзеныя аб колькасці медалістаў і выпускнікоў школы, паступілі ва ўніверсітэты, а таксама пра колькасць настаўнікаў - лаўрэатаў розных прэмій у педагагічным калектыве навучальнай установы. Калі вы плануеце вучыць дзіця дома, улічыце: супрацоўнікі органаў апекі з вялікай неахвотай пагаджаюцца на гэта, справядліва мяркуючы, што дзіця павінна сацыялізаваныя ў калектыве (калі хатняе навучанне не абумоўлена прычынамі медыцынскага характару).
Амаль раўнацэнны абмен . У гэтым выпадку мяркуецца, што правы непаўналетняга не парушаны. Аднак нават пры роўнай метражы кватэры могуць мець зусім непадобны планіроўку, а пры аднолькавай агульнай плошчы - розную жылую плошчу і розную планіроўку. Адзіна правільнае рашэнне - адвесці дзіцяці лепшую пакой.
Купля жылля па іпатэчным крэдыце (кватэра пад закладам). Каб знайсці выхад з заведама невыигрышной сітуацыі, трэба ўзгадніць заклад кватэры, у якой зарэгістраваны дзіця, з органамі апекі і папячыцельства. Туды ж пры афармленні дагавора натарыус накіруе запыт, узгоднены ці заклад. Акрамя таго, могуць быць запатрабаваныя дадатковыя звесткі па дамове, што дазволіць спецыялістам органаў апекі паўней ацаніць сітуацыю (ці сапраўды крэдыт будзе выплачаны, не застанецца Ці дзіця без даху над галавой) і паскорыць прыняцце рашэння.
Пакупнікам і прадаўцам
Дасведчаныя рыелтары раяць пакупнікам высветліць, хто з'яўляецца законным прадстаўніком непаўналетняга і хто дае згоду на здзяйсненне ўгоды. Лепшы варыянт - дзіця, які жыве з бацькамі, шчасная сям'я. У гэтым выпадку няма падставы шукаць законных прадстаўнікоў.
Але магчыма, вам прыйдзецца сутыкнуцца з сітуацыяй, калі бацька і / або маці дзіцяці-ўласніка пазбаўленыя бацькоўскіх правоў, асуджаныя на пазбаўленне волі, пакутуюць на псіхічныя расстройствы, іх месцазнаходжанне невядома ці яны памерлі. Втаком выпадку прадстаўляць інтарэсы дзіцяці будуць органы апекі і папячыцельства.
Апродавцу варта задумацца пра тое, як пераканаць пакупніка пачакаць, пакуль ідзе ўзгадненне здзелкі з органамі апекі. Пры гэтым варта памятаць, што сумленнасць - лепшая палітыка. Пакупніка трэба адразу папярэдзіць, што тэрміны здзяйснення аперацыі з нерухомасцю трохі павялічацца. Сабраць дакументы трэба загадзя - гэта дапаможа скараціць час падрыхтоўкі да ўгоды. Ипоследнее: памятаеце, што органы апекі сочаць толькі за выкананнем правоў дзяцей, але не правяраюць юрыдычную чысціню здзелкі і правільнасць афармлення дакументаў.