Недабудаваныя дома, якія юрысты называюць аб'ектамі незавершанага будаўніцтва, з'яўляюцца па розных прычынах. Якія праблемы ўзнікаюць пры рэгістрацыі, страхаванні і куплі падобных «паўфабрыкатаў»?
Недабудаваныя дома, якія юрысты называюць аб'ектамі незавершанага будаўніцтва, з'яўляюцца па розных прычынах. Якія праблемы ўзнікаюць пры рэгістрацыі, страхаванні і куплі падобных «паўфабрыкатаў»?
Мы будавалі і не дабудавалі ...
Будаўніцтва - працяглы, затратны і заўсёды звязаны з рызыкай працэс. Да яго заканчэння дом фактычна ўяўляе сабой канструктар, набор будаўнічых матэрыялаў. Адназначнага юрыдычнага вызначэння ў аб'екта незавершанага будаўніцтва няма. Па сутнасці, гэта размешчаная на пэўным участку зямлі нейкая нерухомасць, будаўніцтва якой прыпынена (у асноўным з-за адсутнасці фінансавых сродкаў і матэрыяльна-тэхнічнага забеспячэння), а перамясціць яе, не прычыніўшы шкоды прызначэнні, немагчыма. Такі аб'ект мае шэраг асаблівасцяў, у прыватнасці ён не павінен з'яўляцца прадметам дзеючага дагавора будаўнічага падраду. Пакуль дагавор будаўнічага падраду яшчэ дзейнічае (напрыклад, тэрміны яго не скончыліся), зарэгістраваць права ўласнасці на нерухомасць не ўдасца. Таму, хто вырашыў прадаць недабудаваны дом, прыйдзецца скасаваць дагавор. Калі такая магчымасць не была прадугледжана і агаворана загадзя, падрадчык мае права ўжыць пэўныя штрафныя санкцыі.Менавіта з-за юрыдычнай нявызначанасці можа ўзнікнуць сітуацыя, калі драўляны дом прадаюць не як аб'ект нерухомасці, а як набор будаўнічых матэрыялаў ці ўвогуле як дровы, без пераўступцы правы уласнасці на зямлю. Такім чынам, у паняцці "недабуд" самае галоўнае - непарыўная сувязь з зямлёй, на якой стаіць падобная нерухомасць. Калі на ўчастку ёсць будаўнічы фургончык (бытоўка) на блокавым падмурку, які можна перанесці на іншую тэрыторыю, гэта не недабуд.
Ці важныя прычынаў спынення будаўніцтва? Безумоўна, асабліва пры куплі недабудаваных аб'ектаў. Адна справа, калі ўладальнікі не разлічылі свае сілы або змяніліся абставіны. Напрыклад, вырашылі пераехаць у іншы горад, купілі іншы ўчастак або скончыліся грошы на будоўлю (гэта здараецца нярэдка). Будуецца дом можа быць сапсаванае у выніку стыхійнага бедства (скажам, паводкі). Часцей за ўсё і прадаўца, і пакупніка ладзяць такія варыянты, калі перапынак у будаўніцтве звязаны з надыходам халадоў або з тэхналагічнымі асаблівасцямі ўзвядзення жылля (дапусцім, патрабуецца час на ўсаджванне падмурка). Але прычыны продажу бываюць і іншымі: напрыклад, прадаўцам больш не падабаецца праект, па якім будуецца дом. Калі справа толькі ў тым, што ў іх нарадзілася дзіця, а дзіцячая ў хаце не прадугледжана, - верагодна, гэта будзе не занадта важна для патэнцыйнага пакупніка. Але калі праблема ў тым, што недабудаваны дом займае большую частку ўчастка і нельга нават пагуляць вакол яго, пры продажы падобнай незавершенка магчымыя цяжкасці. Можа паўстаць і такая сітуацыя: дом амаль пабудаваны, але выявіліся пэўныя недахопы, ліквідаваць якія даволі накладна. Закахацца выпадку, ацэньваючы патэнцыйную куплю, варта даведацца прычыны продажу недабудаваных аб'ектаў.
Калі аб'екту незавершанага будаўніцтва надаць юрыдычны статус, яго можна прадаваць або здаваць у арэнду, выкарыстоўваць у якасці прадмета закладу пры звароце ў банк па крэдыт (нават недабудаваны дом каштуе больш, чым будматэрыялы, неабходныя для яго ўзвядзення). Яго таксама можна (і трэба) застрахаваць, каб зберагчы ад прыродных катаклізмаў і ад наўмысных ці неасцярожных дзеянняў трэціх асоб.
Каб купіць, прадаць, застрахаваць або выкарыстоўваць у якасці аб'екта залогу недабудаваны дом, трэба прайсці працэдуру дзяржаўнай рэгістрацыі правоў на яе
новы статус
Права ўласнасці на аб'ект незавершанага будаўніцтва неабходна зарэгістраваць, інакш здзяйсняць з ім здзелкі будзе немагчыма. Дом- «паўфабрыкат» можа быць пастаўлены на ўлік у Адзіным дзяржаўным рэестры аб'ектаў горадабудаўнічай дзейнасці.
Всоответствии з Федэральным законам «Аб дзяржаўнай рэгістрацыі правоў на нерухомую маёмасць і здзелак з ім», каб зарэгістраваць права ўласнасці на аб'ект незавершанага будаўніцтва, неабходны наступныя дакументы:
Такім чынам, усе неабходныя паперы перададзены на рэгістрацыю. Пасля гэтага арганізацыя, якая яе вырабляе, мае права на падставе дакумента, які змяшчае апісанне аб'екта нерухомасці, і проектносметной дакументацыі даць ацэнку адпаведнасці узведзенага аб'екта незавершанага будаўніцтва дадзенай дакументацыі. Гэта робяць для таго, каб выключыць рэгістрацыю самавольна збудаваных будынкаў, а таксама выявіць такія будоўлі, дзе парушаюцца горадабудаўнічыя нормы і правілы і БНіП. Акрамя самога будынка рэгістрацыі падлягаюць і ўсе яго абцяжарання (напрыклад, такія, як сэрвітуту, іпатэка, давернае кіраванне, арэнда, арышт маёмасці іінш.), Паколькі аб'ект незавершанага будаўніцтва можа быць аб'ектам закладу.
Даволі часта ўладальнікі недабудаваных не спяшаюцца рэгістраваць яго. Прычына гэтага, як правіла, - жаданне зэканоміць і не плаціць падатак на нерухомую маёмасць. Безумоўна, ніхто не можа прымусіць вас зарэгістраваць ва ўстаноўленым парадку яшчэ не гатовы дом. Аднак і аформіць рэгістрацыю жыхароў у такім доме- «паўфабрыкаце» будзе немагчыма.
Калі будаўніцтва адноўлены пасля першаснай рэгістрацыі права ўласнасці, на падставе новай тэхнічнай дакументацыі аб'екта па заяве праваўладальніка ў адпаведны запіс Адзінага дзяржаўнага рэестра правоў на нерухомую маёмасць і здзелак з ім ўносяць змены. Втаком выпадку недабуд спыняе сваё існаванне, а дабудаванай аб'ект падлягае дзяржаўнай рэгістрацыі.
Незавершенка - гэта нейкая нерухомасць на пэўным участку зямлі, перамясціць якую без шкоды для яе прызначэння немагчыма. яна не можа быць прадметам дзеючага дагавора будаўнічага падраду
страхаванне незавершенка
Будаўніцтва заўсёды спалучана з пэўнай рызыкай. Таму няма лепшага спосабу абараніць свае грошы, чым застрахаваць будоўлю. Большасць страхавальнікаў гатовыя заключыць дамову на любым этапе - ад разгрузкі будматэрыялаў да ўзвядзення дома (пакуль не скончыўся гарантыйны тэрмін на якасць работ).Пры заключэнні дагавора страхавання будаўніча-мантажных рызык можна застрахаваць не толькі сам аб'ект незавершанага будаўніцтва, але і наступнае:
Абавязковы кампанент дагавора страхавання - рызыкі, якія бываюць як стандартнымі (пажар, выбух, удар маланкі, падзенне лятальных апаратаў і іх абломкаў, стыхійныя бедствы, супрацьпраўныя дзеянні трэціх асоб), так і спецыфічнымі (памылкі пры будаўніцтве і мантажы, аварыі інжынерных сетак, прасяданне грунту, падтапленне грунтавымі водамі, абвальванне або пашкоджанне аб'ектаў, якія будуюцца, недахопы праекта). Можна таксама застрахаваць грамадзянскую адказнасць падрадчыка перад трэцімі асобамі і послепусковые гарантыйныя абавязацельствы. Впоследнем выпадку пакрыццю падлягаюць страты, нанесеныя гібеллю або пашкоджаннем пабудаванага аб'екта, калі яны з'явіліся вынікам недахопаў, дапушчаных пры выкананні будаўніча-мантажных, пусканаладачных небудзь гарантыйных работ і выяўленых у перыяд дзеяння послепусковые гарантыйных абавязацельстваў.
Нарэшце, пры заключэнні дагавора страхавання неабходна звярнуць увагу на страхавую суму. Звычайна пры страхаванні аб'екта незавершанага будаўніцтва страхавая сума ўстанаўліваецца ў памеры праектнай (каштарыснай) кошту дома, а пры страхаванні будаўнічай тэхнікі і абсталявання - у памеры іх сапраўднага кошту.
Для атрымання пасведчання аб дзяржаўнай рэгістрацыі дома «паўфабрыката» неабходна, каб зямельны ўчастак быў прызначаны для жыллёвага будаўніцтва
Купляем «паўфабрыкат»
Варта таксама ацаніць праект дома, калі пабудаваная частка не дазваляе атрымаць уяўленне аб тым, якім будзе вынік. Иобязательно даведайцеся прычыну продажу. Калі пры будаўніцтве паўсталі праблемы, з-за якіх першы ўладальнік адмовіўся даводзіць яго да канца, вы можаце атрымаць цалкам неліквіднай нерухомы груз.
Звярніце ўвагу на кошт недабудаваных аб'ектаў. Кошт складаецца з кошту ўчастка, камунікацый, будматэрыялаў і работ, выкананых на момант продажу. Прадаўцу давядзецца знізіць цану, калі пакупніку трэба будзе не толькі будоўля, але і вываз і ўтылізацыя будаўнічага смецця.
Пры заключэнні дамовы куплі-продажу аб'екта незавершанага будаўніцтва асаблівых складанасцяў звычайна не ўзнікае. Важна ўлічыць наступнае:
Падводзячы вынік, адзначым, што купля недабудаванага дома можа апынуцца вельмі выгаднай, калі ўсе дакументы ў парадку, няма канфлікту з органамі мясцовай улады і праблем з інжынерна-тэхнічнымі камунікацыямі. Дбайная праверка і кансультацыя экспертаў у галіне будаўніцтва дапамогуць вам набыць «паўфабрыкат» дома сваёй мары.