Дагавор дарэння кватэры: асаблівасці здзелкі, падрыхтоўка і афармленне дагавора, перадача правоў уласнасці на нерухомую маёмасць
фота А.Медведева
фота К.Манько
фота К.Манько
Квартира- падарунак асаблівы: такі не кожны дзень атрымліваеш. Бо гэты прэзент мае спецыфічныя рысы, характар дакументальнага замацавання дарэння нерухомай маёмасці адрозніваецца ад агульнай працэдуры дарэння. Сёння мы раскажам аб тым, як паднесці чалавеку кватэру, каб гэта не прынесла яму лішніх клопатаў.
Здавалася б, што прасцей: подарок- любы прадмет або маёмаснае права, якое адзін бок перадае на бязвыплатнай аснове іншай. Аднак у дагавора дарэння, у сутнасці сапраўды простага, ёсць свае складанасці.
Што такое падарунак?
Грамадзянскім кодэксам РФ замацавана, што дамова дарения- гэта пагадненне, па якім адзін бок (дарыльнік) бязвыплатна перадае другім баку (одаряемому) рэч ва ўласнасць або маёмаснае права ў адносінах да сябе ці трэцяй асобе альбо вызваляе гэты бок ад маёмаснай абавязкі перад сабой або трэцім тварам. Іна баку дарыльшчыка, і на баку одаряемому могуць быць некалькі асоб: скажам, дораць кватэру, якая належыць некалькім людзям, ці ж робяць падарунак у долевую альбо сумесную ўласнасць. Напрыклад, бацькі могуць зрабіць падарунак дзецям.Якія характэрныя прыкметы адрозніваюць дагавор дарэння? Перш за ўсё гэта бязвыплатнасьць, то ёсць дарыльшчык ад одаряемому не атрымлівае нічога наўзамен свайго падарунка. Тым не менш пры заключэнні дагавора дарэння магчымая сітуацыя, пры якой одаряемому абцяжарваць маёмаснымі абавязацельствамі, што само па сабе не выключае бязвыплатнасць дагавора дарэння. Такія выпадкі бываюць, калі маёмасць дораць у агульнакарысныя мэтах, то бок, кажучы іншымі словамі, ахвяруюць. Напрыклад, арганізацыя можа падарыць памяшканне дабрачыннаму фонду ці ж дабрачынны фонд- ахвяраваць кватэру шматдзетнай сям'і. Калі ж дагавор дарэння ўключае ў якасці аднаго з умоў сустрэчнае патрабаванне да одаряемому, такую здзелку могуць прызнаць прытворнай.
Акрамя таго, бязвыплатнасьць мяркуе, што ў одаряемому не ўзнікае ніякіх сустрэчных абавязацельстваў у адносінах да дарыльшчыку і ў рамках гэтай здзелкі, і ў рамках любы іншы. Фактычна, калі правамернасць дарэння абскардзяць у судзе, абавязкова правяраюцца ўсе здзелкі, якія былі заключаны паміж дарыльшчыкам і одаряемому. Калі одаряемому набыў якія-небудзь абавязацельствы перад дарыльшчыкам ў рамках іншага пагаднення, суд будзе цікавіць, ці звязаныя паміж сабой дарэнне жылплошчы і абцяжаранне одаряемому нейкімі абавязацельствамі. Зразумела, у гэтым выпадку дарэнне прызнаюць несапраўдным.
Дарэнне павінна быць добраахвотным. Калі ж дагавор дарэння заключаны пад уплывам падману, гвалту, пагрозы, зламыснага пагаднення аднаго боку з другога ці дарыльшчык вымушаны заключыць дамову з прычыны збегу цяжкiх абставінаў на вельмі нявыгадных для сябе ўмовах, такі дагавор можа быць прызнаны судом несапраўдным.
Нарэшце, дарэнне павінна быць узаемным: важна не толькі жаданне дарыльшчыка зрабіць падарунак, але і жаданне одаряемому прыняць яго. Калі одаряемому не жадае атрымліваць падарунак, дагавор дарэння не будзе лічыцца зняволеным. Адпаведна і права ўласнасці на маёмасць ад дарыльшчыка да одаряемому не пяройдзе. А калі одаряемому адмовіўся ад атрымання падарунку ўжо пасля заключэння здзелкі, яго адмова прыняць падарунак неабходна зарэгістраваць у тым жа парадку, што і само дарэнне.
Блізкіх па змесце да дамовы дарэння з'яўляецца дагавор абяцанні дарэння. Яны адрозніваюцца тым, што дарыльнік набывае абавязацельства ажыццявіць перадачу одаряемому маёмасці ва ўласнасць або маёмаснага права альбо вызваліць одаряемому ад абавязацельствы. Такі дагавор таксама афармляюць пісьмова, аднак ён не прадугледжвае неадкладнай перадачы маёмасці.
Аб дарэнні ўчастка
Калі прадмет дарения- зямельны ўчастак, у дамове паказваюць кадастравы нумар, месцазнаходжанне і плошча зямлі, катэгорыю (землі сельскагаспадарчага прызначэння, паселішчаў, прамысловасці, энергетыкі, транспарту, сувязі, радыёвяшчання, тэлебачання, інфарматыкі; зямлі для забеспячэння касмічнай дзейнасці; зямлі абароны, бяспекі і іншага спецыяльнага прызначэння; зямлі асабліва ахоўных тэрыторый і аб'ектаў, лясной і воднай фондаў; землі запасу), а таксама робяць адзнаку аб тым, ці ёсць абмежаванні на выкарыстанне зямлі або абцяжаранне правамі трэціх асоб. Дамове прыводзяць апісанне межаў ўчастка (у адпаведнасці з кадастравых планам). Калі прадмет сделки- жылы дом з гаспадарчымі пабудовамі, у дагавор ўносяць адрас, тэхнічныя характарыстыкі жылога будынка, звесткі аб зямельным участку, на якім размешчаны аб'екты нерухомай маёмасці. Як і пры дарэнні кватэры, трэба пазначыць рэквізіты праваўстанаўліваючых дакументаў ўласніка жылога дома і гаспадарчых пабудоў.
падрыхтоўка дамовы
Дагавор дарэння нерухомай маёмасці складаюць у пісьмовай форме. Для заключэння дамовы і дарыльшчыку, і одаряемому неабходны дакумент, які сведчыць асобу (пры дарэнні праз прадстаўніка спатрэбіцца даверанасць, у якой павінны быць названы прадмет дарэння і одаряемому).
Права дарыльшчыка на кватэру павінна быць пацверджана сведчаннем аб дзяржаўнай рэгістрацыі права. Калі такога пасведчання няма, здзелка адбыцца не может- у гэтым выпадку няма пацверджання таго, што дарыльнік перадае одаряемому менавіта тое маёмасць, якое яму належыць.
Падаткі з маёмасці, якое вам было падорана, трэба плаціць толькі ў тым выпадку, калі дарыльнік не з'яўляецца вашым блізкім сваяком. Всоответствии з Сямейным кодэксам РФ такімі прызнаюцца муж (жонка), бацькі і дзеці (тое ж самае ставіцца і да ўсынавіцеляў і ўсыноўленым дзецям), дзядуля, бабуля і ўнукі, полнородные і неполнородные (якія маюць агульных бацьку ці маці) браты і сёстры
Нарэшце, патрэбны дакумент на квартиру- выпіска з тэхнічнага паспорта- для таго, каб ідэнтыфікаваць падарунак. Калі вам не трэба запрашаць тэхніка для ажыццяўлення замераў, выпіска з пашпарта і даведка аб кошце кватэры будуць гатовыя праз 10 дзён. Калі ж дарыльшчык праводзіў перапланіроўку ў кватэры і не зарэгістраваў яе ва ўстаноўленым законам парадку, для таго, каб вырабіць выпіску з тэхпашпарты, прыйдзецца выклікаць спецыяліста з БТІ, што падаўжаючы працэс падрыхтоўкі дакументаў да 30 дзён.
Одаряемому неабходна напісаць заяву аб рэгістрацыі дагавора дарэння ў рэгістрацыйную палату.
Што яшчэ спатрэбіцца? Паколькі дзяржаўная рэгістрацыя дагавора абавязковая, спатрэбіцца квітанцыя аб аплаце дзяржаўнай пошліны за рэгістрацыю дагавора дарэння. Пытанне аб тым, хто будзе яе аплачваць, застаецца открытым- тут няма ніякіх правілаў, усё вырашаецца па дамоўленасці паміж бакамі.
Калі дораць маёмасць, якая знаходзіцца ў сумеснай уласнасці, неабходна пісьмовую згоду ўсіх саўласніка на дарэнне такой маёмасці. Таму дарыльшчык павінен падаць натарыяльна засведчаныя згоду жонкі або мужа для здзяйснення здзелкі па распараджэнні сумесна нажытай нерухомасцю. Калі ў кватэры, якую збіраюцца дарыць, зарэгістраваныя непаўналетнія дзеці, патрабуецца атрымаць згоду іх законнага прадстаўніка на дарэнне (гэтак жа ідзе справу з зарэгістраванымі ў кватэры недзеяздольнымі грамадзянамі).
Такім чынам, мы пачынаем падрыхтоўцы тэксту дагавора. Першае, што паказваюць у дамове, - якія ўдзельнічаюць у ім боку. Абавязкова павінны быць пашпартныя дадзеныя і дарыльшчыка, і одаряемому.
Ёсць некаторыя абмежаванні ў дачыненні да і дарыльшчыкаў, і одаряемому. Напрыклад, непаўналетнія не могуць быць дарыльшчыку (хай нават і праз законнага прадстаўніка). У лік одаряемому, у сваю чаргу, не мае права выступаць работнікі лячэбных, выхаваўчых устаноў, сацыяльнай абароны і іншых аналагічных устаноў, калі дарыльшчыкам з'яўляецца грамадзянін, які знаходзіцца ў іх на лячэнні, змесце, выхаванні, а таксама дзяржаўныя служачыя і служачыя органаў муніцыпальных утварэнняў, калі дарэнне нерухомасці звязана з iх службовым становішчам або выкананнем імі службовых абавязкаў. Акрамя таго, немагчыма падарыць кватэру замежнаму грамадзяніну ці асобе без грамадзянства ў тым выпадку, калі дораць нерухомую маёмасць, якая знаходзіцца на тэрыторыі Расійскай Федэрацыі.
Наступны абавязковы момант- прадмет дагавора. Ён складаецца з двух элементаў: першы- найменне і апісанне перадаванага маёмасці (кватэры, дома, зямельнага ўчастка); другі, не менш важны, - дзеянні дарыльшчыка ў адносінах да одаряемому (бязвыплатная перадача маёмасці).
Паколькі дарэнне мяркуе, што дарыльшчык бязвыплатна перадае одаряемому рэч ва ўласнасць, пасля рэгістрацыі адпаведнага дагавора ў рэгістрацыйнай палаце ўсе правы і абавязкі па дадзенай нерухомасці пераходзяць да одаряемому. Гэта азначае, што дамова дарэння выключае магчымасць з'яўлення іншых прэтэндэнтаў на маёмасць, як можа быць пры атрыманні ў спадчыну
Каб з тэксту дагавора было зразумела, якая маёмасць пераходзіць да вас у дар, неабходна ўказаць прыкметы, якія з'яўляюцца вызначальнымі для гэтага падарунка. Калі дораць кватэру, у дамове паказваюць яе адрас (уключаючы найменне суб'екта Расійскай Федэрацыі, назвы населенага пункта і вуліцы, нумар дома, пад'езда, паверху і кватэры), тэхнічныя характарыстыкі дорым маёмасці: тып хаты, колькасць пакояў, плошча (агульная і жылая). Втекст дагавора таксама павінны быць уключаны рэквізіты праваўстанаўліваючых дакументаў дарыльшчыка. Напрыклад: "А.В.Козлов перадае на бязвыплатнай аснове А.К.Матвееву аднапакаёвую кватэру агульнай плошчай 40м2 (жылая площадь- 24м2) на 5-м паверсе цаглянага 10-павярховага дома, размешчанага па адрасе: Маскоўская вобл., Г.Фрязино , ул.Просторная, д.9, кв.19. Кватэра належыць А.В.Козлову на падставе пасведчання аб праве ўласнасці №5677 ».
«Пасведчанне асобы» кватэры
Кожны чалавек незалежна ад узросту, полу, краіны пражывання, а таксама музычных ці кулінарных прыхільнасцяў павінен мець дакументы. Сапраўды гэтак жа дакументы патрэбныя і нашаму жыллю.
Дакумент, якім устанаўліваецца права ўласнасці (або права карыстацца, валодаць і распараджацца жыллём па ўласным меркаванні гаспадара), залежыць ад таго, як гэта права ўзнікла. Фактычна можна вылучыць чатыры варыянту пераходу жылля ва ўласнасць: як следства прыватызацыі, па дагавору (ихсуществует некалькі відаў), па рашэнні суда і ў выніку поўнай выплаты паю.
Калі жыллё стала вашымі пасьля прыватызацыі кватэры ў індывідуальную, долевую, сумесную або агульную долевую ўласнасць, вы павінны мець дагавор перадачы кватэры і пасведчанне аб праве ўласнасці на жылое памяшканне.
Другі случай- пераход права ўласнасці па дамове. Пасля куплі або абмену кватэры ў вас на руках застаецца дагавор куплі-продажу або адпаведна дагавор мены- яны замацоўваюць факт пераходу права ўласнасці на жыллё ад аднаго ўладальніка да іншага. Магчыма, кватэра перайшла да вас па спадчыне або была подарена- тады пацвердзіць вашыя паўнамоцтвы ўласніка закліканы пасведчанне аб праве на спадчыну (яго запэўнівае толькі натарыус) або дагавор дарэння. Існуе і яшчэ адзін варыянт пераходу собственности- дапамозе заключэння дагавора рэнты (пажыццёвага пражывання з утрыманнем). Усе дагаворы рэгіструюць у Федэральнай рэгістрацыйнай службе.
Калі вы ўдзельнічалі ў жыллёва-будаўнічым кааператыве, выплачваючы кошт кватэры па частках, дакумент, які сведчыць ваша права на жыллё, - даведка аб поўнай выплаце паю. Яе падпісвае старшыня ці галоўны бухгалтар, змацоўваюць пячаткай ЖСК, а затым рэгіструюць у Федэральнай рэгістрацыйнай службе.
Нарэшце, пры пераходзе права ўласнасці паводле судовага рашэння ў вас павінны быць зарэгістраванае ў Федэральнай рэгістрацыйнай службе рашэнне суда, якое ўступіла ў законную сілу, і пасведчанне аб праве ўласнасці на жылое памяшканне.
Для здзяйснення любы здзелкі з нерухомай маёмасцю на праваўстанаўліваючых дакументах (незалежна ад даты іх атрымання) павінен стаяць штамп аб дзяржаўнай рэгістрацыі (з датай і нумарам) у Адзіным дзяржаўным рэестры, які з 2005г. вядзе Федэральная рэгістрацыйная служба. Пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі права ўяўляе сабой бланк блакітнага колеру з вадзянымі знакамі.
Правы і абавязкі
Апошняе, на што мы рэкамендуем вам звярнуць увагу, - гэта правы і абавязкі бакоў, якія з'яўляюцца адным з вельмі важных кампанентаў дагавора.
Яшчэ раз адзначым, што ў одаряемому ёсць два правы: прыняць падарунак або адмовіцца ад яго. Адмова ад прыняцця дару неабходна аформіць письменно- ён будзе прыкладзены да дамовы.
Пералік правоў, якімі закон надзяляе дарыльшчыка, некалькі шырэй: дарыльнік мае права патрабаваць кампенсацыі рэальнага ўрону, прычыненага адмовай одаряемому прыняць дар (пакрыццю падлягаюць выдаткі дарыльшчыка, звязаныя з афармленнем дагавора дарэння); дарыльнік можа адмовіцца ад выканання дамовы дарэння, які змяшчае абяцанне перадаць одаряемому маёмасць у будучыні. Гэта можа здарыцца, калі пасля заключэння дагавора дарэння маёмаснае або сямейнае становішча зменіцца настолькі, што выкананне дагавора ў новых умовах прывядзе да істотнага зніжэння ўзроўню жыцця дарыльшчыка, а таксама калі одаряемому здзейсніць замах на жыццё каго-небудзь з членаў яго сям'і або блізкіх сваякоў альбо наўмысна прычыніць дарыльшчыку цялесныя пашкоджанні. У гэтых выпадках одаряемому не мае права патрабаваць кампенсацыі страт, выкліканых адмовай дарыльшчыка ад выканання дагавора дарэння. Ва ўсіх астатніх сітуацыях одаряемому можа патрабаваць кампенсацыі шкоды, прычыненай адмовай дарыльшчыка ад выканання ўмоў здзелкі.
Кчислу абавязацельстваў дарыльшчыка перад одаряемому ставіцца захаванне парадку і ўмоў перадачы маёмасці. Дарыльнік жа абавязаны папярэдзіць одаряемому аб усіх вядомых яму на момант заключэння дагавора правах трэціх асоб на маёмасць.
Законам прадугледжаны дадатковыя гарантыі абароны правоў асобных груп дарыльшчыкаў і одаряемому: малалетні або недзеяздольны грамадзянін не можа быць дарыльшчыкам, а одаряемый- работнікам лячэбнага, выхаваўчай установы, установы сацыяльнай абароны і іншых аналагічных устаноў, калі дарыльнік знаходзіцца ў такой установе на лячэнні, змесце, выхаванні
Дагавор складаюць у трох экзэмплярах: па адным застаецца ў дарыльшчыка і одаряемому, а яшчэ адзін асобнік спатрэбіцца для рэгістрацыі пераходу права ўласнасці на нерухомую маёмасць. Падпісваюць дагавор абодва бакі. Натарыяльнае запэўненне такой дамовы ажыццяўляюць па жаданні бакоў, а вось яго дзяржаўная рэгістрацыя абавязковая.
Памеры дзяржаўнай пошліны за натарыяльнае пасведчанне дагавора дарэння нерухомасці залежаць ад кошту нерухомай маёмасці, якое пераходзіць ва ўласнасць одаряемому. Трэба ведаць Інвентарызацыйныя кошт жылога памяшкання (пра яе можна справіцца ў БТІ). Неабходна таксама ўнесці змены ў Адзіны дзяржаўны рэестр правоў. Гэта робяць адначасова з дзяржаўнай рэгістрацыяй дагавора або асобна. Памер дзяржаўнай пошліны за рэгістрацыю дагавора ад кошту маёмасці не залежыць. Рэгістрацыя дагавора дарэння абыйдзецца фiзiчнай асобе ў 500руб., Столькі ж каштуе і рэгістрацыя пераходу правоў на нерухомую маёмасць.
Кватэра пераходзіць ад дарыльшчыка да одаряемому ў той момант, калі пад дамовай ставяць подпісы, але працэдуру рэгістрацыі дагавора праводзяць абавязкова. Дарыльнік перадае одаряемому ключы, кніжкі па аплаце камунальных паслуг, электраэнергіі, тэлефона. Акрамя таго, пасля 1 сакавіка 1996г. пры перадачы нерухомай маёмасці афармляюць акт прыёму-перадачы кватэры. Форма акта- адвольная; яго падпісваюць былыя і новыя ўласнікі жылля пасля юрыдычнай або фiзiчнай вызвалення кватэры. Акт прыёму-перадачы служыць пацвярджэннем таго, што бакі не маюць прэтэнзій адзін да аднаго і здзелка завершана.