Асаблівасці жыллёва-назапашвальнага і спажывецкага іпатэчнага кааператываў: падабенства і адрозненні, плюсы і мінусы, прынцыпы працы
Каб набыць кватэру, як вядома, патрэбна буйная сума, але яна ёсць не заўсёды. Здзейсніць такую куплю можна пры дапамозе адмысловых праграм. Найбольш распаўсюджаныя іпатэка і долевы ўдзел у будаўніцтве. Жыллёва-назапашвальныя кааператывы асаблівай папулярнасцю не карыстаюцца, а жаль ...
Галоўная перавага ўдзелу ў жыллёва-накапляльным кааператыве ў параўнанні з звычайнай ипотекой- несумненная эканамічнасць і зручнасць: у ЖНК бяруць усіх, да таго ж і пазыка практычна беспрацэнтная. Пайшчыка трэба штогод плаціць 3-5% ад пазыковых сродкаў, якія фактычна з'яўляюцца членскімі ўнёскамі і ідуць на ўтрыманне кааператыва
ВРоссии ёсць дзве разнавіднасці будаўнічых ашчадных кас: жыллёва-назапашвальны кааператыў (ЖНК) і спажывецкі іпатэчны кааператыў (пік). Гэтыя арганізацыі-спадкаемцы дарэвалюцыйных таварыстваў ўзаемнага крэдыту. Зараз у краіне, па дадзеных Федэральнай падатковай службы, дзейнічае каля 4 тыс. Разнастайных жыллёвых кааператываў. Разабрацца ў іх асаблівасцях даволі складана, але мы ўсё ж паспрабуем.
Падабенства і адрозненні
Па сваёй прававой прыродзе жыллёвыя кааператывы з'яўляюцца некамерцыйнымі арганізацыямі, а гэта азначае, што правы самастойна купляць, прадаваць, укладваць грошы пайшчыкаў ў каштоўныя паперы яны не маюць. Іх функция- інвеставаць сродкі сваіх удзельнікаў у будаўніцтва жылых дамоў. Жилкооперативом кіруюць старшыня і праўленне, а найбольш важныя рашэнні прымаюць на агульным сходзе пайшчыкаў.
Вчем жа розніца паміж ЖНК і Пік? Жыллёва-назапашвальны кааператыў аб'ядноўвае магчымасці іпатэчнага крэдытавання, паявых інвестыцыйных фондаў, жыллёва-будаўнічых кааператываў. На практыцы гэта азначае, што людзі ў колькасці 50-5000 чалавек (дадзеную колькасць преду- глядзім Федэральным законам ад 30 снежня 2004г. №215-ФЗ «Аб жыллёва-накапляльных кааператывах») кансалідуюцца на добраахвотнай аснове для таго, каб, як сказана ў законе, задаволіць патрэбнасць у жылых памяшканнях шляхам аб'яднання паявых узносаў. Стаць уласнікам жылля пайшчыка ЖНК можа толькі пасля таго, як цалкам пагасіць пай.
Схема працы жыллёва-назапашвальнага кааператыва
1. Фарміраванне ініцыятыўнай групай на падставе дагавора агульнага фонду, сродкі якога выкарыстоўваюцца для будаўніцтва жылля
2. Запрашэнне да ўдзелу ўкладчыкаў. Адзінае патрабаванне да вкладчику- магчымасць заплаціць першапачатковы ўзнос, а таксама ўносіць штомесячныя плацяжы для пагашэння пазыкі
3. Назапашванне 30-50% ад кошту кватэры на асабістым рахунку пайшчыка
4. Купля кватэры
5. Выплата пакінутай часткі пазыкі ў касу жилкооператива
Спецыяльнага закона аб спажывецкіх іпатэчных кааператывах не створана, а таму іх дзейнасць рэгулюецца Грамадзянскім кодэксам РФ. Дзейнасць Пік (як і ЖНК) не ліцэнзуецца, але, як і любую юрыдычную асобу, ён падлягае дзяржаўнай рэгістрацыі. Асноўная функцыя Пік падобная з мэтай работы ЖНК, аднак член Пік набывае жыллё ва ўласнасць па іпатэчнай схеме, гэта значыць адразу атрымлівае кватэру ва ўласнасць, але да моманту выплаты паю яна знаходзіцца ў закладзе ў кааператыва.
Адрозненне заключаецца і ў тым, што за дзейнасцю ЖНК ажыццяўляе жорсткі кантроль дзяржава, і гэта ідзе толькі на карысць. Фінансавыя нарматывы, па якіх можна правесці дыягностыку фінансавай стабільнасці, вызначае Федэральная служба па фінансавых рынках. У прыватнасці, правяраюць магчымасць кааператыва выканаць свае абавязацельствы ў кароткатэрміновай і доўгатэрміновай перспектыве, баланс паступлення узносаў, выдачы пазык і пагашэння пайшчыкам доўгу, выкананне ўстаноўленых нормаў дапушчальнай пратэрміноўкі па даўгах і іншыя параметры. Дзейнасць Пік кантралююць дзяржаўныя органы ў агульным парадку, то ёсць праверка фінансавай стабільнасці не праводзіцца.
Удзел у Пік наогул больш рызыкоўна, чым у ЖНК. Тлумачэнне простае: адзіная гарантыя захаванасці інвестыцый і набыцця жылля для пайшчыкаў ПИК- статут кааператыва. Згодна з ім, сродкі іпатэчнага кааператыва фармуюцца толькі за кошт пайшчыкаў. Гэта значыць, што для росту фонду патрэбен прыток новых ўкладчыкаў. Акрамя таго, ЖНК па сваіх абавязацельствах адказвае уласным маёмасцю, а вось Пік такога абавязку не мае. Для ўкладчыка гэта можа быць багата тым, што пры банкруцтве кааператыва яго пай знікне без якога-небудзь кампенсацыі.
Мадэль працы жилкооператива
Давайце ўспомнім іпатэчных мадэль набыцця кватэры. Вы атрымліваеце згоду банка на выдачу крэдыту, падшукваць кватэру, ўносіце 30-50% ад кошту жылля, а астатняе плаціце ў растэрміноўку на працягу 10-25 гадоў. Пры гэтым кватэра застаецца ў закладзе ў банка, нягледзячы на тое што яна ўжо ў вашай уласнасці. Для таго каб правесці перапланіроўку або зрабіць рамонт, вам трэба спытаць дазволу ў банка, а перад тым як вы зберацеся зарэгістраваць на сваёй жылплошчы каго-небудзь з членаў сям'і, прыйдзецца паставіць банк у вядомасць.
Гісторыя ЖНК і Пік
ВВеликобритании будаўнічыя ашчадныя кааператывы паступова былі выцеснены іпатэчнымі банкамі, а ў Францыі будаўнічыя зберажэнні наогул заўсёды акумуляваліся ў банках, на спецыяльных жыллёвых ашчадных рахунках.
...І ў нас. ВРоссии прабацькі сучасных будаўнічых ашчадных кааператываў паўсталі яшчэ ў 60-х гг. XIX ст., Калі былі ўтвораны таварыствы ўзаемнага пазямельнага крэдыту, таварыствы ўзаемнага крэдыту, таварыствы ўзаемнага страхавання, сялянскія таварыствы для куплі зямлі пры садзейнічанні Сялянскага пазямельнага банка. Пазней сфармаваліся гандлёвыя спажывецкія грамадства і спажывецкія кааператывы нарыхтоўча-скупачных і гандлёвай накіраванасці. Але такога бурнага развіцця, як у Еўропе і ЗША, будаўнічыя грамадства ў нас не атрымалі. Магчыма, прычынай таму было доўгі існаванне прыгоннага права, а можа быць- стагнационные тэндэнцыі ў эканоміцы ... Уисториков няма адназначнага адказу.
Пасля Кастрычніцкай рэвалюцыі сістэма спажывецкай кааперацыі стала агульнадзяржаўнай, прыватнае будаўніцтва не заахвочвалася. Вялікія змены адбыліся напрыканцы Вялікай Айчыннай вайны, калі з'явіліся спецыялізаваныя спажывецкія кааператывы: жыллёва-будаўнічыя, дачна-будаўнічыя, гаражна-будаўнічыя. Ствараемыя аб'екты нерухомасці былі сацыялістычнай ўласнасцю спецыялізаваных кааператываў, членам якіх належала толькі права карыстання. Вперестроечный перыяд дзяржава скараціла дапамогу будаўнічым кооперативам- гэта прывяло да таго, што такія арганізацыі практычна перасталі ствараць, а ў канцы 90-х гг. ХХ ст. наогул сталі выкарыстоўваць для рознага роду афёр.
На сённяшні дзень ўдзел у будаўнічых кааператывах не такое папулярнае, як банкаўская крэдытаванне. Нягледзячы на гэта, у краіне створана Гільдыя народных кааператываў Расіі, а розныя віды будаўнічых кааператываў працягваюць развівацца.
Назапашвальныя жыллёва-будаўнічыя системы- замкнёныя, прыток новых членаў ім не патрабуецца. Адзін і той жа укладчык на накапляльным этапе свайго ўдзелу ў сістэме з'яўляецца крэдыторам іншых пайшчыкаў, а на наступным, крэдытным этапе- ўжо пазыкаатрымальніка. Пры гэтым грашовыя рэсурсы не прыцягваюцца з вонкавага фінансавага рынку, што значна патанняе пазыку. Ктому ж умовы прадастаўлення пазыкі ў накапляльных сістэмах ў меншай ступені залежаць ад сітуацыі на рынку.
Ёсць і яшчэ адна перавага: скарачаецца час чакання куплі нерухомасці і памяншаецца памер узносаў. Штогадовыя адлічэнні ў рэзервовы фонд жилкооператива, складнікі не меней 1,5% ад памеру пазыкі, пры нармальным развіцці сітуацыі залічваюцца ў кошт набытага жылля.
Уступаючы ў жилкооператив, вы пішаце заяву, у якім паказваеце свае патрабаванні да кватэры: колькасць пакояў, агульны метраж, месцазнаходжанне іт.д. Сучетом сярэдняй рынкавай кошту вызначаюць прыкладную кошт жылля. Яе ўзгодняць з грамадзянінам, якi падаў заяву аб прыёме ў члены кааператыва, і паказваюць у вырашэнні старшыні кааператыва аб прыёме грамадзяніна ў члены ЖНК. Пасля набыцця або будаўніцтва кааператывам для члена ЖНК жылога памяшкання памер паявога ўзносу ўдакладняюць на падставе фактычнай кошту набытага або пабудаванага кааператывам жылога памяшкання і ўпісваюць у рашэнне старшыні кааператыва, узгодненае з членам ЖНК.
Падлічым: удзельнічаючы ў жилкооперативе, мы набываем кватэру коштам 5 млн руб. Памер пазыкі хай будзе роўны палове кошту кватэры, гэта значыць за 2,5 млн руб. Суму членскіх узносаў вызначым у адпаведнасці з сярэднімі паказчыкамі дзеючых на сённяшні дзень кооперативов- 5% ад памеру пазыкі (125 тыс. Руб.). Плюс каля 75 тыс. Руб. (1,5-3% ад памеру пазыкі) у год трэба пералічваць у рэзервовы фонд. Акрамя таго, памер плацяжоў будзе павялічаны на суму падатку на даходы фiзiчнай асобы (паколькі па падатковаму заканадаўству бясплатны пазыку раўнацэнны атрымання матэрыяльнай выгады) - працэнты за карыстанне рублёвай пазыкай вылічаюць, зыходзячы з 3/4 дзеючай стаўкі рэфінансавання, усталяванай Цэнтральным банкам на дзень атрымання такіх сродкаў. Такім чынам, пайшчыка жилкооператива трэба будзе плаціць крыху больш за 250 тыс. Руб. у год. Пры гэтым штогадовы ўнёсак пры выхадзе з кааператыва ўкладчыку вернуць.
Плюсы і мінусы ЖНК
для ўступлення ў жилкооператив не патрабуецца ніякіх працяглых папярэдніх працэдур, як пры звароце ў банк за іпатэчным крэдытам; ніякіх абмежаванняў па полу, узросту, сямейным становішчы, месцы жыхарства няма;
ня трэба пацвярджаць свае даходы даведкай або шукаць паручыцеляў;
можна набыць жыллё ў любым населеным пункце нашай краіны;
паколькі паявыя ўнёскі могуць быць выкарыстаны толькі на набыццё або будаўніцтва жылля, жыллёвыя кааператывы досыць надзейныя, да таго ж яны падлягаюць абавязковай штогадовай аўдытарскай праверцы;
грашовыя сродкі пайшчыкаў ўлічваюцца паасобна: сяброўскія складкі і паявыя ўзносы залічваюцца на асобныя банкаўскія рахункі, то ёсць грошы не змешваюцца і выдаткоўваюцца толькі на строга пэўныя мэты;
кватэра набываецца пасля ўзгаднення з пайшчыкаў і ў строгай адпаведнасці з патрабаваннямі, якія ён выклаў у заяве пры уступленні ў жилкооператив;
да куплі жылля член жыллёвага кааператыва можа змяніць свае патрабаванні да яго, а таксама велічыню штомесячнага плацяжу, тэрмін і суму назапашвання, паменшыць час пагашэння пакінутай часткі паявога ўзносу;
ў кватэру можна ўязджаць тады, калі назапашаная 1/3 яе рынкавай кошту (пры ўмове, што хата ўжо пабудаваны);
магчымы залік кошту наяўнага жылля ў якасці паявога ўзносу, а таксама выкарыстанне фінансавай дапамогі, якая прадастаўляецца працадаўцамі, прафсаюзамі або сваякамі і сябрамі;
свой пай ўкладчык мае права перадаць, прадаць ці падарыць іншаму члену жилкоо-ператива; да таго ж можна разлічваць на куплю адразу двух кватэр- напрыклад, бацькам і дзецям;
астатнюю частку паявога ўзносу можна выплаціць датэрмінова, а ў выпадку выхаду з жилкооператива- атрымаць назад суму членскіх узносаў.
Теперь- пра мінусы. Любы жилкооператив мяркуе большы рызыка, чым іпатэка. Банк нашмат стабільней, а кааператыў можа стаць урадлівай глебай для махляроў.
Спажывецкія іпатэчныя кааператывы (пік) з часам павінны быць ператвораныя ў ЖНК. Праблема складаецца ў тым, што хоць існаванне Пік фармальна не супярэчыць заканадаўству, ні ў адным законе іх дзейнасць не адлюстравана. Аэто азначае, што любы зварот у суд са скаргай на дзеянні Пік заведама асуджана на проигрыш- бо яны, у адрозненне ад ЖНК, не адказваюць па сваіх абавязацельствах уласным маёмасцю
Што выгоднее- ўзяць крэдыт у банку або ўступіць у ЖНК? Нашы рэкамендацыі: пралічыце усе варыянты, вызначыце свае фінансавыя магчымасці і, што вельмі важна, ацаніце надзейнасць той арганізацыі, пры пасродку якой збіраецеся набываць кватэру.