Прыватызацыя жылля: плюсы і мінусы працэдуры, юрыдычныя тонкасці афармлення права ўласнасці на кватэру, неабходныя дакументы.
Калі вы ўсё яшчэ задаецца пытаннем, прыватызаваць жыллё ці не, вырашыць яго хутчэй у вашых жа інтарэсах. Тэрмін бясплатнай прыватызацыі мінае, і хутка, каб юрыдычна аформіць права ўласнасці на кватэру, у якой вы жывяце, вам прыйдзецца выплачваць яе кошт ўласніку жилья- дзяржаве. Прапануем вам вывучыць працэдуру прыватызацыі і ацаніць яе плюсы і минусы- гэта дапаможа прыняць дакладнае рашэнне.
Асноўная маса уласнікаў жылля прыватызацыю ўжо правяла, аднак яшчэ засталіся тыя, хто такое рашэнне па розных прычынах не прыняў.
Плюсы і мінусы
Разгледзім некаторыя юрыдычныя аспекты. Асобы, якія пражываюць у непрыватызаваных кватэр, выкарыстоўваюць яе ў адпаведнасці з дамовай сацыяльнага найму, дакументальным пацвярджэннем якога з'яўляецца ордэр. Гэты дагавор мае на ўвазе толькі валоданне і карыстанне квартирой- яе нельга прадаць або адпісваць.Ўвыніку прыватызацыі кватэра становіцца ўласнасцю асоб, якія ў ёй пражываюць. Якое выдаецца пасведчанне аб рэгістрацыі права ўласнасці на жылое памяшканне дакументальна пацвярджае, што працэдура прыватызацыі завершана.
Уласнік можа здзейсніць з кватэрай здзелку куплі-продажу, падарыць яе ці перадаць па завяшчанні, здаць у арэнду або аформіць дагавор рэнты.
Прыватызаваўшы кватэру, вы набываеце дадатковыя гарантыі абароненасці ад неправамерных дзеянняў з боку дзяржаўных органаў: напрыклад, ніхто не мае права выселіць з прыватызаванай кватэры яе уласнікаў ў выпадку нявыплаты камунальных плацяжоў або збораў на ўтрыманне і рамонт жылога дома.
Теперь- матэрыяльны пытанне. З аднаго боку, прыватызацыя кватэры ніяк не адлюстроўваецца на сумах камунальных плацяжоў. Сдругой- ўласніку кватэры трэба будзе плаціць падатак на маёмасць. Падатак на будынкі, памяшканні і збудаванні адносіцца да ліку мясцовых падаткаў (на практыцы гэта азначае, што яго стаўку усталёўваюць муніцыпальныя ўлады) і выплачваецца штогод. Стаўка падатку змяняецца ў залежнасці ад Інвентарызацыйныя кошту нерухомасці (той, якую вызначае бюро тэхнічнай інвентарызацыі): пры кошце маёмасці да 300тыс. руб.- не больш 0,1%; 300-500тыс. руб.- адпаведна 0,1-0,3%; звыш 500тыс. руб.- 0,3-2%. ВМоскве стаўкі налога- 0,1 альбо 0,3 ці 2% ад Інвентарызацыйныя кошту. Падатак на кватэру, прыватызаваную ў долевую ўласнасць, выплачвае кожны з уласнікаў ў суме, якая адпавядае памеру долі ў агульным маёмасці.
Ці варта прыватызаваць кватэру, калі вы стаіце ў чарзе на паляпшэнне жыллёвых умоў або ваш дом ідзе пад знос? На жаль, у такіх выпадках з прыватызацыяй вашага цяперашняга жылля вы аўтаматычна страціце ў метражы будучага новага: пры перасяленні вам пададуць кватэру, роўную па агульнай плошчы папярэдняй (бльшую вы можаце атрымаць толькі з даплатай, і кошт 1м2 пры выкупе будзе ўстаноўлена не рынкавая, а Інвентарызацыйныя).
Калі вас перасяляюць з непрыватызаваную памяшкання, можаце разлічваць на большае, паколькі пры выдзяленні кватэры будуць улічаныя шматлікія параметры. У прыватнасці, па палажэннях арт. 8 Закона г.Масквы "Асновы жыллёвай палітыкі горада Масквы" №6 ад 11.03.1998г. сацыяльная норма складае 18м2 агульнай плошчы на аднаго чалавека.
Пры зносе хаты перасяленцы турбуюцца пра тое, дзе будзе размешчана новае жыллё. Захаваць раён пражывання можна ў двух выпадках: па-першае, ваша кватэра прыватызаваная; па-другое, ваш дом мяркуецца рэканструяваць і пераабсталяваць памяшкання ў нежылыя. Пры перасяленні з непрыватызаваную кватэры (пры гэтым жыллёвыя ўмовы палепшацца), а таксама калі ваш дом прызнаны аварыйным, жылплошчу вам пададуць ў межах горада без захавання раёна пражывання.
тонкасці працэдуры
Уласна працэдура прыватызацыі складаецца ў наступным: вы пішаце заяву аб жаданні перавесці кватэру ў вашу ўласнасць, збіраеце дакументы і перадаеце іх у адпаведныя дзяржаўныя органы. ВМоскве падача заявы на прыватызацыю, выраб тэхнічнага пашпарта і плана-даведкі ў ГУП РК РГЦ "Нерухомасць" абыдуцца вам у 1127руб. Затым, праз 2-2,5мес, вы павінны будзеце падпісаць дамову аб перадачы кватэры ў вашу ўласнасць, а неўзабаве пасля этого- атрымаць выпіску з рэестра уласнікаў. Наступны этап- дзяржаўная рэгістрацыя права ўласнасці ва Ўпраўленні Федэральнай рэгістрацыйнай службы (500руб. За кожнага ўласніка). Тэрмін регистрации- 1мес. Нарэшце, апошняе мерапрыемства: на працягу 5 дзён неабходна паставіць кватэру на тэхнічны ўлік і атрымаць тэхнічны пашпарт у РГЦ "Нерухомасць" (190руб. З кожнага ўласніка).
Вы не жадаеце праходзіць усе этапы прыватызацыйнай працэдуры самастойна? Можна перадаручыць ўсе клопаты фірмам-пасярэднікам. Паслугі па прыватызацыі жылога памяшкання аказваюць і спецыялізаваныя канторы, і рыэлтарскія агенцтва. За збавенне ад галаўнога болю, выкліканай прыватызацыяй, вы аддасце 15- 30тыс. руб.- ў такім выпадку прыйдзецца чакаць атрымання пасведчання 2-2,5мес. Калі ж вы хочаце атрымаць дакументы хутчэй (за 1-1,5мес), сума ўзрасце. Вкаждом выпадку спецыялісты агенцтваў вызначаюць кошт паслуг індывідуальна. Магчымыя і скидки- калі, напрыклад, прыватызацыяй адначасова займаецеся і вы, і вашы суседзі: падача ўсіх дакументаў "оптам" на прыватызацыю кватэр з аднаго дома абыйдзецца танней на 5-20% (у залежнасці ад колькасці прыватызуемых кватэр).
Уласнік набывае наступныя правы на валоданне (ўладанне) маёмасцю, карыстанне ім (эксплуатацыю ў любой дазволенай законам форме) і распараджэнне (абмен, продаж, дарэнне, завяшчанне). Гэта і ёсць вядомая яшчэ з рымскага права трыяда паўнамоцтваў ўласніка. Аформіўшы кватэру ва ўласнасць, вы атрымліваеце права не толькі жыць у ёй, але і ажыццяўляць розныя дзеянні, напрыклад прадаць, здаць у арэнду або завяшчаць жылплошчу. Праўда, з'явяцца і дадатковыя обязанности- ўласнік павінен плаціць падатак на маёмасць.
Па агульнаму правілу прысутнічаць пры афармленні дагавора перадачы кватэры ва ўласнасць прыватызуе яе асоб павінны ўсе, згаданыя ў гэтым дагаворы. Менавіта таму ў аддзел прыватызацыі неабходна прыбыць і вам, і вашым домашним- уласнікам жылля. Хоць у некаторых выпадках вы можаце прадстаўляць інтарэсы адсутных, атрымаўшы ад іх адпаведную даверанасць. Калі хто-небудзь з вашых хатніх знаходзіцца на вучобе, то такую даверанасць запэўнівае натарыус, калі праходзіць тэрміновую службу ў армии- натарыус ці камандзір часткі. Даверанасць на прыватызацыю кватэры ад чалавека, які адбывае пакаранне ў месцах пазбаўлення волі, запэўнівае начальнік установы, дзе адбываецца пакаранне.
Становяцца Ці вашыя непаўналетнія дзеці, якія пражываюць разам з вамі, саўладальнікамі кватэры? Так, безумоўна. Всвидетельстве аб рэгістрацыі права ўласнасці на кватэру яны будуць фігураваць як уладальнікі доляй жылплошчы. Важна ведаць, што дзеці 14-18лет абавязкова прысутнічаюць пры заключэнні дагавора і нават ставяць у ім подпісы (якія, праўда, павінны быць завераныя подпісамі бацькоў).
Магчыма, вы не хочаце, каб непаўнагадовы рэалізаваў сваё права на прыватызацыю (верагодна, яму яшчэ можа спатрэбіцца гэта права ў будучыні, калі ён захоча прыватызаваць якую-небудзь іншую кватэру). Паспрабуйце выключыць яго з працэдуры прыватызацыі менавіта гэтага жылля. Але атрымаць дазвол органаў апекі і папячыцельства на тое, каб ваш непаўнагадовы дзіця быў выключаны з ліку уласнікаў кватэры, у якой ён пражывае, тэарэтычна (ды і практычна) не ўяўляецца магчымым. Застаецца адзінае выйсце: зарэгістраваць дзіцяці ў бліжэйшых сваякоў.
Якія яшчэ складанасці могуць высочваць? Напрыклад, калі чалавек, які пачаў працэдуру прыватызацыі жылля, памёр да афармлення дагавора на перадачу жылога памяшкання ў яго ўласнасць (альбо да рэгістрацыі такога дагавора), гэта не можа быць падставай для адмовы ў прыватызацыі кватэры яго спадчыннікам. Адзінае условие- спадчынадавец пры жыцці выказаў сваю волю на прыватызацыю кватэры і ня адклікаў заяву. У гэтым выпадку патрабаванні спадчыннікаў павінны быць задаволены ў поўнай меры.
Часта ўзнікае наступная праблема: у кватэры, якую збіраюцца прыватызаваць, праведзена няўзгодненых перапланіроўка. Калі ў БТІ невядома пра праведзеныя вамі зменах, то на працэсе прыватызацыі гэта не адаб'ецца. Спецыялісты БТІ ў курсе перапланіроўкі? Тады яна будзе адлюстравана на папавярховы план і эксплікацыі, якую для вас вырабяць ў БТІ на працягу 10 дзён. Вам неабходна яе ўзгадніць, а толькі потым прыступаць да прыватызацыі. Складанасць і працягласць працэдуры ўзгаднення залежаць ад тых зменаў, якія вы зрабілі.
Прыватызаваць можна і пакой у камунальнай кватэры або нават у інтэрнаце. Парадак афармлення і падачы дакументаў ад стандартнага адрознівацца не будзе, а вось рашэнне па кожным такім выпадку ўласнік жылля павінен прымаць асобна.
Калі вы ўдзельнічалі ў будаўніцтве кааператыўнага жылля, прыватызаваць яго не трэба. Такiя жылыя памяшканнi аўтаматычна перакладаюцца ва ўласнасць пакупніка з моманту поўнай выплаты паявога ўзносу. Праўда, у рэгістрацыйную палату вам усё ж давядзецца обратиться- менавіта там вы атрымаеце пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці.
Долевая або сумесная?
І нарэшце, істотнае пытанне: у які від собственности- долевую або совместную- трэба перакладаць кватэру пасля прыватызацыі? Гэта залежыць перш за ўсё ад вашай дамоўленасці з дамачадцамі.Сумесная собственность- разнавіднасць агульнай уласнасці, у якой долі кожнага з уласнікаў не вызначаныя. Гэта значыць саўласніка валодаюць і карыстаюцца агульнай маёмасцю на роўных правах (калі, вядома, дамовай не ўстаноўлены iншы парадак).
Прыватызацыя кватэры ў агульную сумесную ўласнасць магчымая толькі пры прыватызацыі яе мужам і жонкай. У гэтым выпадку саўласніка па сваім меркаванні могуць прадаць, падарыць, завяшчаць кватэру, але толькі пры ўзаемнай згодзе. Калі муж і жонка разводзяцца, для часткі сумеснай уласнасці трэба змяніць прававы рэжым уласнасці. Па агульнаму правілу абодва жонка атрымаюць роўныя долі кватэры. Калі адзін з мужа і жонкі вырашыць прадаць сваю долю ўласнасці, то другі мае пераважнае права куплі долі ў параўнанні з іншымі пакупнікамі (гэта замацавана ў арт. 246 і 250 Грамадзянскага кодэкса РФ). Цану і ўмовы продажу вызначае той, хто вырашыў расстацца са сваёй доляй. Юрысты рэкамендуюць аформіць прапанову аб продажы вашай долі пісьмова і запэўніць яго натарыяльна, а потым перадаць вашаму былому мужу (або жонцы). Тады будзе дакументальна засведчана, што вы прапаноўвалі мужу (жонцы) скарыстацца правам выкупу.
Акрамя таго, абавязковы раздзел сумеснай маёмасцi можа быць праведзены ў выпадку прад'яўлення прэтэнзій крэдыторамі на долю мужа ў кватэры (п. 1ст. 38 Сямейнага кодэкса РФ). Втакой сітуацыі зноў жа другому мужу будзе дадзена права пераважнага выкупу долі жонка-даўжніка. Нарэшце, падзел маёмасці павінен быць выраблены пры атрыманні ў спадчыну маёмасці памерлага мужа перажылі яго мужам. Асабліва гэта важна, калі спадчыннікаў некалькі, - у гэтым выпадку частка маёмасці на долі неабходны для вызначэння памеру маёмасці, якое атрымае кожны з згаданых у тэстаменце.
Скажам, вы плануеце прыватызаваць кватэру не толькі на сябе і мужа (ці жонку), гэта значыць у склад асоб, на якіх ажыццяўляецца прыватызацыя, увойдуць і іншыя людзі (напрыклад, вашыя дзеці ці бацькі). У гэтым выпадку прыватызацыя ў сумесную ўласнасць апрыёры немагчымая. Застаецца толькі адзін варыянт: жыллё павінна быць прыватызавана ў долевую ўласнасць. Рэжым долевай уласнасці мяркуе, што кватэра адразу ж будзе падзеленая паміж прыватызуюць на роўныя долі. У адрозненне ад рэжыму сумеснай уласнасці згоды саўладальнікаў на здзелку з належыць вам доляй агульнай маёмасці не патрабуецца. Пры неабходнасці долю ў кватэры можна будзе прадаць, падарыць або адпісваць. Главное- выканаць патрабаванні заканадаўства: памятаеце, што права пераважнай куплі належыць вашым саўласніка.
падрыхтуем дакументы
Для прыватызацыі кватэры вам спатрэбіцца сабраць наступны пакет дакументаў:
арыгіналы і копіі пашпартоў усіх зарэгістраваных на прыватызуюцца плошчы, у тым ліку дзяцей ад 14 гадоў (для дзеючых афіцэраў і афіцэраў запаса- копіі пасведчанняў асобы афіцэра ці даведку з ваенкамата, якая змяшчае рэквізіты гэтага дакумента);
копіі пасведчанняў аб нараджэнні ўсіх непаўналетніх, якія зарэгістраваныя ў прыватызуюцца жыллё (хай нават ім ужо споўнілася 14 гадоў і яны ўжо атрымалі пашпарт);
арыгіналы і копіі дакументаў, якія пацвярджаюць змену прозвішчы, імя, імя па бацьку (напрыклад, сведчанняў аб шлюбе або пра развод);
пры необходимости- даведку аб тым, што які-небудзь ваш гадунец, раней пражываў у іншым рэгіёне Расіі, не выкарыстоўваў там сваё права на прыватызацыю (чалавек, зарэгістраваны ў якім-небудзь рэгіёне з верасня 1991г. па снежань 1997г., такую даведку атрымлівае ў БТІ па месцы жыхарства, пасля студзеня 1998г.- ў рэгіянальным аддзяленні Федэральнай рэгістрацыйнай службы);
для замежных грамадзян, якія бяруць удзел у прыватызацыйным працэсе, - даведку, якая пацвярджае пастаянную рэгістрацыю па ранейшым месцы жыхарства, з указаннем адраса пражывання да пераезду (прычым у даведцы павінна быць адзнака аб тым, што жыхар "выбыў на пастаяннае месца жыхарства ў РФ", і паказаны горад, напрыклад Масква). Ипомните, што такі дакумент неабходна апостилировать, то ёсць замовіць афіцыйны пераклад даведкі і запэўніць яго ў натарыуса (часцей за ўсё натарыяльныя канторы і фірмы, якія займаюцца аказаннем паслуг апастыль, працуюць сумесна);
пісьмовую адмову ў тым выпадку, калі хто-небудзь з жыхароў вашай кватэры адмаўляецца ад удзелу ў прыватызацыі (адмова таксама павінен быць завераны натарыусам; пры неабходнасці яго можна запрасіць на дом). Адмова павінен быць складзены на карысць ўсіх якія ўдзельнічаюць у прыватызацыі жылога памяшкання. Альбо які адмаўляецца можа асабіста прысутнічаць пры падпісанні дагавора перадачы кватэры- тады пісьмовую адмову падарункі не трэба;
арыгіналы дакументаў на кватэру (ордэр, абменны ордэр, пашпарт жылога памяшкання, выпіска з Распараджэння Дэпартамента жыллёвай палітыкі і жыллёвага фонду горада Масквы аб прадастаўленні жылой плошчы ў права карыстання і дагавор сацыяльнага найму) - патрэбныя будуць і арыгінал, і дзве копіі. Пры страце ордэра неабходна атрымаць даведку ў ДЕЗ аб тым, што ордэр не захаваўся. Саму даведку, якая пацвярджае права ўласнасці на кватэру, выдасць гарадскі архіў (у Маскве Цэнтральны архіў размешчаны па адрасе: вул. Прафсаюзная, 80). Акрамя таго, неабходная выпіска з пратакола пасяджэння жыллёвай камісіі прэфектуры па месцы размяшчэння прыватызуемай памяшкання аб дазволе прыватызацыі без ордэра;
выпіску з дамавой кнігі (з інфармацыяй аб грамадзянах, зарэгістраваных на дадзенай плошчы з моманту атрымання ордэра) у двух асобніках. Калі хто-небудзь з членаў сям'і выпісаны па рашэнні суда, неабходна прадаставіць ксеракопію гэтага рашэння;
два асобніка фінансавага асабовага рахунку. Ўвыпадку смерці адказнага кватэраздымшчыка да моманту заканчэння прыватызацыі працэдура не зменіцца. Аднак асабісты рахунак трэба перавесці на каго-небудзь з паўналетніх, зарэгістраваных у кватэры;
арыгіналы і копіі папавярховага плану і эксплікацыі, завераныя БТІ;
копіі квітанцый аб аплаце камунальных паслуг за апошнія 3 мес.
Трэба заўважыць, што спіс дакументаў можна і расширить- усё залежыць ад канкрэтнай сітуацыі. Напрыклад, у выпадку скону адказнага кватэраздымшчыка або аднаго з якія пражывалі ў кватэры спатрэбіцца даведка пра смерць.
У выпадку, калі вы ўжо прыватызавалі кватэру, але страцілі дакумент, які пацвярджае права ўласнасці на жылое памяшканне, неабходна атрымаць яго дублікат. За ім трэба звярнуцца ў рэгістрацыйную палату вашага рэгіёну.
Права на прыватызацыю вы можаце выкарыстоўваць толькі аднойчы, таму паводле арт. 7 Рашэнні Камітэта РФ па камунальнаму гаспадарцы «Аб зацвярджэнні прыкладнага палажэння аб бясплатнай прыватызацыі жыллёвага фонду ў Расійскай Федэрацыі» варта прадставіць даведку, якая пацвярджае, што раней права на прыватызацыю жылля выкарыстана не было. Такім чынам, які-небудзь член вашай сям'і, ужо прыватызавала жылплошчу, не зможа скарыстацца правам на прыватызацыю другаснае.
Памятаеце, што чэргі за дакументамі, неабходнымі для праходжання ўсіх прыватызацыйных працэдур, растуць. Па-за залежнасці ад таго, ці будзеце вы займацца атрыманнем дакументаў самастойна або даверыце гэта спецыялістам, вы выдаткуеце на праходжанне фармальнасцяў ад 3мес да 1 год. Менавіта таму, улічваючы змены, якія адбудуцца ў хуткім часе ў працэдуры прыватызацыі, паспрабуйце прыняць рашэнне своечасова, каб зэканоміць ўласныя грошы і час.