Праблема далучэння лоджый і гаўбцоў да жылой плошчы. Наколькі ж бяскрыўдныя такія намеры?
Лагічным завяршэннем інтэр'еру гасцінай ў стылі загараднага дома стала далучаная лоджыя з двума ўваходамі (пяціпавярхоўка пасля рэканструкцыі набыла мансарду), аформленая ў выглядзе сельскай панадворка
"Французскае" акно лоджыі зачынілі каванымі кратамі ў мэтах бяспекі. Сонечныя прамяні, пранікальныя па раніцах ў памяшканне праз вялікія мяжы новага эркера, ствараюць атмасферу бадзёрасці, што немалаважна для суровага клімату Сярэдняга Урала, дзе размешчаны гэты дом
Ўцепленая лоджыя прытуліла міні-кабінет, зусім не лішні для "аднапакаёўкі" ў панэльным доме. Абаграваецца яна ад дадатковага электроконвекторов
Арыгінальнае рашэнне пытання: куток прыроды, створаны на лоджыі (зімовы сад, фантан, дзікі камень), паслужыў адпраўной кропкай для стварэння "экалагічнага" інтэр'еру спальні
Падлогу на лоджыі прыпаднялі, збудаваўшы подыум. На ім размясціўся будуар гаспадыні, а днём пад яго заварушаць складваецца ложак. Тарэц подыўма абліцаваны ламінатам
З канапавай зоны гасцінай круглы мармуровы эркер і далучаная лоджыя з фальшкамином, крэсламі і часопісным столікам выглядаюць нібы сцэнічныя прасторы тэатра жыцця
У "однушке" ложак-подыум "асядлала" падваконную частка праёму і абаграваецца знізу захаваным радыятарам
Ўцепленая, але не далучаная лоджыя можа выдатна выкарыстоўвацца, прычым без звышскладанага ўзгаднення
а- папярочны разрэз па прасценка;
Б месца прымыкання да верхняй пліце;
у- месца прымыкання да ніжняй пліце
а- папярочны разрэз па аконнага праёму;
Б будынак падлогавага "сэндвіча": плітка; сцяжка 40мм; фольгоизол; слойЦСП; пліта "Лайт БАТТС" 100мм; каркас (дошка 10050мм); ж / бплита
Сёння колькасць тых, хто жадае пашырыць сваю жылую плошчу за кошт далучэння да яе лоджый ці гаўбцоў, няўхільна павялічваецца. Наколькі ж бяскрыўдныя такія намеры?
далікатная стабільнасць
Праблема дапушчальнага пры перабудове кватэр не губляе сваёй актуальнасці. Впоследнее час яна нават абвастрылася ў сувязі з масавай продажам жылля, які мае незавершаную планіроўку.
Винотека як рэдкі госць айчынных інтэр'ераў не прэтэндуе на плошчу гасцінай і ўтульна размясцілася на лоджииЕсть тры варыянты перапланіровак, звязаных з лоджыямі: а) халоднае шкленне; б) шкленне з уцяпленнем якія агароджваюць канструкцый лоджыі; в) аб'яднанне ўнутранага памяшкання з лоджыяй, гэта значыць ператварэнне зашклёнай лоджыі (балкона) у эркер- ва ўжытку менавіта гэта называюць далучэннем лоджыі. Яно, па сутнасці, азначае выдаленне часткі вонкавай сцяны дома, якая выходзіць на лоджыю.
Згодна з новым Жыллёваму кодэксу Расіі (Закон №188-ФЗ ад 29.12. 2004г.), Усе перапланіроўкі і перабудовы, уключаючы, натуральна, і вышэйпералічаныя, павінны праводзіцца з захаваннем патрабаванняў заканадаўства і па ўзгадненні з органам мясцовага самакіравання. Толькі не прывучана наша насельніцтва выконваць усе законы! Небяспека несанкцыянаванага далучэння не ў тым, што метраж, "прыхоплены з паветра", вялікі ці што робіцца гэта "без попыту". Сапраўдная бяда ў наступным: такая практыка багатая разбурэннем будынкаў, пагаршэннем умоў пражывання суседзяў і стратай архітэктурнай цэласнасці аблічча горада. Каб пераканацца ў апошнім, дастаткова зірнуць на стракатасць самавольна зашклёных лоджый, якія выходзяць на нашы вуліцы. Пакінуць усё як ёсць ўлады не могут- дакладней сказаць, не павінны, але і вярнуць у зыходнае становішча мільёны кватэр у краіне ніхто не здольны. Пакуль стан праблемы перабудовы лоджый можна назваць напружана-стабільным. Пошукі разумнага дазволу супярэчнасцяў паміж «хачу» і «можна» працягваюцца.
Дазволіць нельга забараніць
Цёплая шкляная рассоўная перагародка, устаноўленая замест акна і падваконнай часткі сцяны, не парушае цеплавога контуру будынка, што вельмі спрашчае ўзгадненне праекта Не будзе перабольшаннем сказаць, што ў Маскве як ні ў адным іншым горадзе праблема далучэння лоджый знаходзіцца пад пільнай увагай мясцовых уладаў. Гісторыя пытання поўная інтрыг, і кропка ў ёй не пастаўленая. Магутны заслон супраць рамонтна-будаўнічай анархіі стаў Закон г.Масквы №37 ад 29.09.1999г. "Опорядке перабудовы памяшканняў у жылых дамах на тэрыторыі горада Масквы". Ён прызнаў права грамадзян на перабудову кватэр з мэтай паляпшэння ўмоў іх выкарыстання. Аднак агаварыў, што пры гэтым не павінны парушацца дзеючыя нормы, правы і законныя інтарэсы іншых асоб, а таксама захаванасць жылых дамоў. Внем, як і ў яго новай редакции- Законе №22 ад 07.04.2004г. "Овнесении змяненняў і дапаўненняў у Закон №37", далучэнне лоджый забаранялася пры перабудове, але дазвалялася пры рэканструкцыі будынкаў (арт.5, ч.1). "Недопускаются мерапрыемствы, якія ўплываюць на архітэктурнае аблічча жылых дамоў (прылада гаўбцоў, брылёў, эркераў, ператварэнне ў эркеры існуючых лоджый і балконаў ...) і падлягаюць афармленню і рэалізацыі ў парадку, устаноўленым для рэканструкцыі жылых дамоў».
Што ж тычыцца халоднага шклення лоджый і балконаў, у Маскве з 2000г. у новых і рэканструююцца будынках іх робяць ужо зашклёнымі (распараджэнне Урада Масквы №44-РП ад 25.01.2000г.). Пры гэтым для насельнікаў раней збудаваных дамоў некаторых тыпавых серый (напрыклад, П44М, П55М, П3М, ПД4) спрасцілі парадак узгаднення шклення.
Авот жыхарам дамоў тыпавых серый у гэтых адносінах пашанцавала менш. Ім свае планы вынікала ўзгадняць у праектных институтах- распрацоўніках дадзеных серый. Некаторыя іх эксперты меркавалі, што Пастанова №73-ПП не можа юрыдычна адмяніць нормы Закона№37, а таму на далучэнне лоджый ўсё яшчэ дзейнічае табу. Такому сутыкнення пунктаў гледжання паклаў канец новы Закон г.Масквы №66 ад 07.12.2005г. "Опризнании страціўшымі сілу Закона№37 ад 29.09.1999г." Опорядке перабудовы памяшканняў у жылых дамах на тэрыторыі горада Масквы "і Закона№22 ад 07.04.2004г." Овнесении змяненняў і дапаўненняў у Закон№37 ».
кончык ніткі
Радавацца з нагоды адмены Закона №37 з яго забароннымі нормамі заўчасна. Свобода- не сінонім анархіі. Бо запреты- не вынік злой волі чыноўнікаў; яны зыходзяць з патрабаванняў бяспекі жыхароў. Давайце ж паглядзім на вытокі гэтых "няўзгодненых».
Пажарныя будуць правяраць наяўнасць розных шляхоў эвакуацыі людзей і адстойныя зон. Калі ў кватэры ёсць яшчэ лоджыя або балкон, то з іх боку
Яшчэ адзін аспект тэмы звязаны са зменай статусу лоджыі. Пераклад яе з катэгорыі дапаможнага памяшкання ў катэгорыю жылога павялічвае плошчу кватэры і змушае ўносіць змены ва ўсе ўлікова-Інвентарызацыйныя дакументы. Такія клопаты не кожнаму даспадобы. Як зменіцца гэтая тэндэнцыя ў новых умовах, пакуль незразумела.
Парушэнне цеплавога контуру будынка. Гэта не зусім відавочны, але тым не менш рэальна існуючы фактар, які ўлічвае канструктарамі пры вызначэнні даўгавечнасці будынкі. Кожнае будынак валодае пэўнай прасторавай калянасцю і ўстойлівасцю. Гэтага дапамогай разлічваюць значэння дэфармацый ў розных вузлах канструкцыі ад механічных нагрузак і тэмпературнага ўздзеяння. Такія вылічэнні вырабляюць для строга устаноўленага ўзаемнага размяшчэння цёплых і халодных памяшканняў хаты. Ператварэнне халоднай лоджыі ў цёплую мяняе схему дэфармацый частак будынка. Узровень ўнутраных высілкаў у матэрыялах вузлоў канструкцыі дзесьці можа падвысіцца і як следствие- знізіцца тэрмін службы вузла. Дом датэрмінова запатрабуе рамонту. Дзе гэта адбудзецца і якія будуць змены, здольны сказаць толькі канструктар-расчетчик або аўтар праекта будынка. Ивполне магчымы варыянт, калі суседу далучэнне лоджыі ўзгаднілі, а вам адмовілі, таму што рэзерв надзейнасці канструкцыі скончыўся.
Убудаваны каркасна-маналітнай канструкцыі гэтая праблема не гэтак вострая, як у панэльных і блокавых дамах. Каб не парушаць цеплавой контур ў такіх будынках, па сведчанні супрацоўнікаў "ЖИЛЭКСПЕРТИЗЫ" і будаўнікоў з фірмы "Глэйзер", замест выдаленай вонкавай сцяны пакоя ставяць светопрозрачную рассоўную або складваецца перагародку. Трэба толькі, каб яе супраціў цеплаперадачы складала не менш 0,35м2С / Вт (не "халадней" старога аконнага блока). Так і ваўкі сыты, і авечкі цэлыя. Надзейны варыянт- прымяненне аднакамерных шклопакетаў.
Закранута апорных канструкцый будынка. Вонкавыя сцены з'яўляюцца апорнымі ў цагляных дамах і часткова апорнымі ў некаторых новых будынках. Калі частка такіх сцен выдаляюць для далучэння лоджыі (балкона), праём варта ўмацоўваць (парай калон, металічнай рамай ці іншым спосабам) і пацвярджаць разлікамі, што зыходная трываласць і ўстойлівасць будынка пасля вашага ўмяшання ў канструкцыю ня парушацца. Ня докажете- праект не ўзгодняць.
Ўбольшасці тыпавых серый панэльных і блокавых дамоў вонкавыя сцены не з'яўляюцца апорнымі, і прычына галаўнога боли- не ў іх, а ў вузлах замацавання пліт перакрыцця балконаў (часам і лоджый). Яны мантуюцца кансольна, і пры выдаленні падваконнай часткі сцяны трываласць іх злучэння з асноўным перакрыццем істотна памяншаецца. Таму праекты далучэння гаўбцоў маюць мала шанцаў атрымаць "зялёнае святло". Втаких дамах разумней не ліквідаваць падваконную частка сцяны. Пакінуты дзвярны парог і пласт ўцяпляльніка на падлозе закрываюць невысокім подыўмам.
Павелічэнне нагрузкі на перакрыцце лоджыі. Дапушчальная нагрузка на перакрыцце лоджыі з цягам часу зніжаецца (прыкладна на 1-1,5% у год). Для дамоў пабудовы 70-хгг.XXв. яе значэнне варта паменшыць да ўзроўню 200кг / м2. Гэта азначае, што парапет пад шкленне лепш ўзводзіць каркаснага тыпу або складваць з пенобетонных блокаў, пласт тынкоўкі на яго наносіць не тоўшчы 15мм, сцяжку на падлозе рабіць не больш 30мм. Ну і вядома, пры эксплуатацыі новай плошчы на ёй не павінна быць ніякіх піяніна і шаф, забітых банкамі з квашаннем.
Уцяпленне лоджый. Няправільнае уцяпленне далучанай лоджыі прыносіць будынку і суседзям больш шкоды, чым карысці. Вадзяныя пары з кватэры пранікаюць праз тоўшчу агароджваюць канструкцый і пры дрэннай цеплаізаляцыі зімой пачынаюць кандэнсавацца на паверхнях перакрыццяў бліжэйшых халодных лоджый. Пол вышэйлеглымі лоджыі ператвараецца ў каток, а столь у суседа знізу абрастае ледзяшамі. Скаргі, аж да звароту ў суд, у такім выпадку забяспечаныя. Рэцэпт выратавання вядомы: з боку памяшкання трэба ставіць надзейную параізаляцыю (напрыклад, з фальгіраваны матэрыялаў), хаваючы ёю толстый- не менш 130мм- пласт добрага ўцяпляльніка. Для шклення ўжываюць цёплыя профілі і двухкамерныя шклопакеты.
Ацяпленне лоджый. Падаўжаць трубы падводкі і пераносіць радыятары ацяплення ў зашклёныя лоджыі (на балконы) забаронена (Пастанова №73-ПП ад 08. 02.2005г.). Логіка гэтага вельмі простая. Воднотрубных сістэмах зацяканне гарачай вады ў выдалены радыятар пагаршаецца, хуткасць вадзяных струменяў у ім падае, вада астуджаецца мацней, а суседзі знізу недаатрымліваюць цёпла. Ктому ж увесь стаяк ацяплення патрабуе паўторнай гідраўлічнай рэгулявання, без чаго цэлы пад'езд абаграваецца няўстойліва. Таму радыятар пераважваюць на бліжэйшую да стояку сцяну, а на далучанай плошчы выкарыстоўваюць электрычныя ацяпляльныя прыборы.
Пажарная бяспека. Згодна з патрабаваннямі БНіП 31/01 (п.7.1.11), агароджы лоджый павінны выконвацца з негаручых матэрыялаў. Таму, спаруджаючы новыя прылады агароджы, варта выкарыстоўваць пенабетон, цэгла, метал для каркаса і базальтавай вату для ўцяплення. Калі для цеплаізаляцыі ўжывалі пенаполіурэтану, Пеноплекс ці іншыя цяжкападпальных матэрыялы, то іх варта зачыніць: на стенах- пластом тынкоўкі або гіпсакардону, а на паў- бетоннай сцяжкай.
меркаванне спецыяліста
Пры пераходзе ў парадку атрымання ў спадчыну або дарэння кватэры, у якой былі ажыццёўлены несанкцыянаваная перапланіроўка альбо перабудова, у одаряемому або спадчынніка узнікаюць вялікія, а часам і непераадольныя цяжкасці пры афармленні маёмасных правоў і здзяйсненні далейшых здзелак з гэтай нерухомасцю. Паглядзім чаму.
Дакументы, неабходныя для прыняцця спадчыны:
пасведчанне аб смерці;
пасведчанне аб нараджэнні, пасведчанне аб заключэнні шлюбу (дакументы падаюцца для ўстанаўлення і пацверджання роднасных адносін);
папавярховы план і эксплікацыі спадчыннага памяшкання;
даведка аб кошце кватэры на дзень смерці спадчынадаўца (рынкавай або па ацэнцы БТІ);
выпіска з дамавой кнігі (для спадчыннага памяшканні);
фінансава-асабовы рахунак;
даведка аб сумесным пражыванні іт.д.
Калі заказваеце дакументы ў БТІ, магчымыя тры зыходу:
вам могуць прызначыць выезд інспектара для ўдакладнення фактычнай планіроўкі (калі планавая праверка кватэры праводзілася даўно);
адразу выдадуць запытаныя дакументы, на якіх недазволеных перапланіроўка пазначаная чырвонымі лініямі, калі гэты факт быў па якіх-небудзь прычынах усталяваны яшчэ пры жыцці нябожчыка;
выдадуць калькі без ўказанні змяненняў у праектнай дакументацыі, калі выезд інспектара чаму-небудзь немагчымы. Впоследнем выпадку ўся адказнасць за самавольныя змены ў кватэры аўтаматычна кладзецца на спадчынніка, што перашкаджае далейшаму распараджэнню маёмасцю пры здзяйсненні з ім розных здзелак.
Незалежна ад наяўнасці чырвоных ліній на планах натарыус выдае Пасведчанне аб праве на спадчыну, якое неабходна зарэгістраваць у рэгістрацыйных органах і атрымаць Пасведчанне аб праве ўласнасці. З-за гэтых чырвоных ліній вам могуць нават адмовіць у прыёме дакументаў да таго часу, пакуль вы не ўзаконіць перапланіроўку. Калі сведчанне выдадуць, то ў ім будзе зафіксавана абцяжаранне. Каб зняць яго, варта ўзаконіць перапланіроўку і атрымаць новае пасведчанне. Значыць, вам належыць зрабіць тое, чаго не здолеў ці не захацеў ажыццявіць пры жыцці нябожчык.
Калі ж перапланіроўку дапусціць нельга, давядзецца ўсё разбурыць і вярнуць кватэру ў зыходны стан. Довад, што ў вас на гэта няма сродкаў, не прымаецца: кватэру варта прадаць, абмяняць пры ўмове, што пакупнік пагодзіцца на ўзаконеньне далейшай перапланіроўкі. Ну а калі сведчанне выдадуць, з ім вы будзеце жыць спакойна, пакуль да вас ня наведаецца жилинспектор (ён прыйдзе абавязкова, так як аб вашай кватэры вядома, што тут зроблены несанкцыянаваная перапланіроўка). Калі да гэтага моманту вы вырашыце яе прадаць, у дамове куплі-продажу пакупнік павінен паказаць, што ён згодны з праведзенымі зменамі і бярэ на сябе ўсю адказнасць за іх. Далей ён будзе хадзіць па апісаным крузе.
У.М. Афанасьева, эксперт аддзела куплі-продажу
«ЦЭНТРА ЮРЫДЫЧНЫХ ПРАВАВЫХ ПАСЛУГ»
Онесанкционированном аб'яднанні
Распрацоўка праекта аб'яднання Лод-жии і пакоі і яго ўзгадненне ў Маскве каштуюць каля $ 2000. (прыкладна па $ 500 за праект і паслугі фірмы і $ 1000- афіцыйныя плацяжы ў ўзгадняючыя інстанцыі). Хтосьці можа палічыць дадзеныя выдаткі залішнімі, апісаныя вышэй ограничения- неабавязковымі і зрабіць перапланіроўку па сваім разуменні і без дазволу. Такое нярэдка адбываецца на практыцы. Толькі ці разумна гэта? Бо ў далейшага лёсу падобнай кватэры ёсць толькі два сцэнара. Калі ажыццёўленыя ў ёй змены бясшкодныя для тых, хто жыве побач з вамі, і для будынка, у рэшце рэшт давядзецца зрабіць праект, правесці шэраг дадатковых экспертыз па схаваным работах і ўзгадніць усе перамены, выдаткаваўшы значна больш грошай і нерваў. Ібольш таго, пакінуць яе ў перабудаваным выглядзе можна, калі гэта дазволіць суд (арт.29, п.4 ЖКРФ)! А калі тое, што вы "наварацілі", выклікала пагрозу для здароўя суседзяў або захаванасці дома, кватэру вернуць у зыходны стан за кошт владельца- у рэшце рэшт па рашэнні суда (арт.293 Грамадзянскага кодексаРФ). Гэта не абавязкова здарыцца асабіста з вамі, але з вашымі спадчыннікамі або пакупніком жилища- абавязкова. Усе дзеянні з нерухомасцю звязаныя са зваротам у БТІ, а там падман адразу выяўляецца. Ды і новыя наглядныя органы зафіксуюць любыя змены на фасадах, так што жилинспектор да вас наведаецца.
Для тых, хто ўжо зрабіў несанкцыянаваную перапланіроўку, зараз самы зручны час пачаць працэдуру яе ўзгаднення. Напэўна замест адмененых законаў з'явяцца новыя. Іне абавязкова, што ў іх аб'яднанне пакояў з лоджыямі будзе дазволена.
Рэдакцыя дзякуе фірмы "Глэйзер", "акно ХХI СТАГОДДЗЕ", "ЖИЛЭКСПЕРТИЗА", "ЦЕНТРЮРСЕРВИС", "ЦЭНТР ЮРЫДЫЧНЫХ ПРАВОВЫХУСЛУГ», а таксама «МОСЖИЛИНСПЕКЦИЮ» за дапамогу ў падрыхтоўцы матэрыялу.