Каментары да закона аб жыллёвых накапляльных кааператывах. Прынцыпы стварэння кааператыва, сістэма узносаў, правы і абавязкі членаў ЖНК.
Федэральны закон №215 ад 30.12.2004г. "Аб жыллёвых накапляльных кааператывах" ўступіў у сілу 1апреля2005г.Он стварае для грамадзян нашай краіны яшчэ адзін механізм набыцця жылля ў растэрміноўку.
Аднак спачатку трэба разабрацца, у чым складаюцца адрозненні жыллёвых накапляльных кааператываў (ЖНК) ад іх собратьев- жыллёвых кааператываў і ЖСК.
Члены двух апошніх арганізацый набываюць / будуюць адзін-адзіны шматкватэрны дом, размешчаны ў нейкім канкрэтным населеным пункце ў пэўным месцы. У адрозненне ад іх члены-пайшчыка ЖНК першапачаткова прэтэндуюць на жылыя памяшканні, якія адпавядаюць патрабаванням кожнага з іх (свае пажаданні будучыя ўладальнікі нерухомасці фармулююць ў заяве на ўступленне ў кааператыў) і знаходзяцца дзе заўгодна, у любым пункце Расіі. Вось чаму гэтыя людзі не рызыкуюць апынуцца суседзямі па хаце і пад'езда.
Усе члены аднаго жыллёвага кааператыва або ЖСК ўязджаюць у свае кватэры адначасова. Апайщики ЖНК самі выбіраюць для сябе так званыя формы ўдзелу ў дзейнасці кааператыва (з прапанаваных). Гэтыя фінансавыя схемы прадугледжваюць розныя тэрміны, перыядычнасць узносаў, іх памер іт.д. Нарэшце, у накапляльных кааператывах прысутнічае такое паняцце, як «чарговасць».
Уносячы паявыя ўзносы ў ЖНК, вы можаце набыць у растэрміноўку не толькі кватэру, але і індывідуальны жылы дом (катэдж). Тады як у выпадку з жыллёвым кааператывам і ЖСК гаворка ідзе толькі пра кватэры.
ЖНК, у адрозненне ад двух іншых сваіх «братоў», ўкладвае ўласныя сродкі ў набыццё / будаўніцтва жылля для членаў кааператыва. Калі пайшчыка назапасіць суму, прадугледжаную яго формай удзелу ў дзейнасці ЖНК (30 ці 50% ад кошту жылля), кааператыў дадасць яму такую ж суму (максімум).
Лік пайшчыкаў ЖНК можа расці і ў выніку дасягнуць 5000человек, у той час як колькасць членаў ЖСК і жыллёвых кааператываў абмежавана лікам кватэр у канкрэтным доме.
ЖНК мае права займацца прадпрымальніцкай дзейнасцю, а іншыя кааператывы самі зарабляць грошы не могуць. Выключэнне складаюць даходы, атрыманыя жыллёвым кааператывам або ЖСК у выніку здачы ўнаём вызваліліся жылых памяшканняў (ст.128 Жыллёвага кодэкса).
Члены жыллёвых кааператываў і ЖСК абавязкова ўдзельнічаюць у рэканструкцыі і наступным змесце свайго шматкватэрнага дома (арт.110 Жыллёвага кодэкса). ЖНК жа ствараюцца толькі "ў мэтах задавальнення патрэбнасцяў членаў кааператыва ў жылых памяшканнях шляхам аб'яднання ... паявых узносаў" (арт.1 Закона №215). Пасля выплаты паю ў поўным аб'ёме і афармлення жылля ва ўласнасць чалавек перастае быць членам кааператыва, становіцца паўнавартасным уладальнікам кватэры або хаты і можа ўступаць у любыя аб'яднання уласнікаў.
У ЖСК грошы трэба ўносіць даволі хутка: усю суму на працягу аднаго-двух гадоў, пакуль будуецца шматкватэрны дом. ВЖНК працэс ідзе заведама павольней, прычым тэмп ўнясення паявых узносаў выбірае будучы ўласнік жылля.
На жаль, пакуль жыллёвых накапляльных кааператываў даволі мала. Напрыклад, тыя з іх, пра якія ўдалося знайсці згадку ў Інтэрнэце (а кожны ЖНК абавязаны мець уласны сайт!), Знаходзяцца далёка ад столиц- ў Іркуцку, Пермі і іншых гарадах. Часта гэтыя арганізацыі зарэгістраваны да 1 красавіка 2005г., Гэта значыць іх ўстаноўчыя дакументы і парадак ажыццяўлення дзейнасці могуць не ў поўнай меры адказваць патрабаванням закона №215. Уподобных кааператываў ёсць час да адпаведнай даты 2006г. (Гэта значыць каля паўгода), каб пачаць яму адпавядаць (паводле арт.57 новага закона).
Акрамя ўсяго іншага, цяпер падрыхтаваны папраўкі да закона аб ЖНК, якія плануецца разгледзець на восеньскай сесіі Дзяржаўнай думы. Іх лёс пакуль не вызначана.
Асноўныя паняцці, якія выкарыстоўваюцца ў законе (ст.2)
Жыллёвы назапашвальны кааператыў - спажывецкі кааператыў, створаны як добраахвотнае аб'яднанне грамадзян на падставе сяброўства ў мэтах задавальнення патрэбаў ў жылых памяшканнях шляхам аб'яднання яго членамі паявых узносаў.
дзейнасць кааператыва па прыцягненні і выкарыстанні грашовых сродкаў грамадзян на набыццё жылых помещений- гэта прыцягненне і выкарыстанне кааператывам грашовых сродкаў грамадзян-членаў кааператыва і іншых прыцягнутых сродкаў на набыццё або будаўніцтва жылых памяшканняў (у тым ліку ў шматкватэрных дамах) у мэтах перадачы іх пасля ўнясення паявых узносаў у поўным аб'ёме ва ўласнасць членам кааператыва.
жылое памяшканне - кватэра ці жылы дом, якія адказваюць патрабаванням, устаноўленым жыллёвым заканадаўствам РФ (арт.15 Жыллёвага кодэкса).
паявы ўзнос - грашовыя сродкі, якія ўносяцца членам кааператыва ў тым парадку і ў тыя тэрміны, якія прадугледжаны формай яго ўдзелу ў дзейнасці кааператыва па прыцягненню і выкарыстанню грашовых сродкаў грамадзян на набыццё жылых памяшканняў. Сума вызначаецца ў адпаведнасці з гэтым законам. Всостав паявога ўзносу ўключаюцца даходы, атрыманыя кааператывам ад сваёй прадпрымальніцкай дзейнасці і размеркаваныя паміж яго членамі прапарцыянальна iх паях.
Ўступны членскі ўзнос - грашовыя сродкі, адначасова унесеныя грамадзянінам для пакрыцця выдаткаў на адукацыю кааператыва і прыём грамадзяніна ў члены кааператыва.
членскі ўзнос - грашовыя сродкі, перыядычна ўносяцца членам кааператыва. Яны накіроўваюцца на пакрыццё расходаў, якія звязаны з ажыццяўленнем кааператывам дзейнасці, прадугледжанай яго статутам, за выключэннем дзейнасці па прыцягненню і выкарыстанню грашовых сродкаў грамадзян на набыццё жылых памяшканняў.
дадатковы ўзнос - грашовыя сродкі, якія ўносяцца членам кааператыва для пакрыцця страт кааператыва.
Паенакопление - частка паявога ўзносу, якую член кааператыва унёс на пэўную дату.
пай - доля паенакопления кожнага члена кааператыва ў паявы фондзе дадзенага ЖНК.
Паявы фонд кааператыва - гэта сума паенакоплений ўсіх членаў кааператыва.
Сапраўдная кошт паю - частка кошту чыстых актываў кааператыва, прапарцыйная памеры паю. (Чыстыя активы- гэта велічыня, якая атрымліваецца ў выніку аднімання сумы абавязацельстваў з сумы актываў арганізацыі.)
Форма ўдзелу члена кааператыва ў дзейнасці кааператыва па прыцягненню і выкарыстанню грашовых сродкаў грамадзян на набыццё жылых помещений- гэта парадак унясення членамі кааператыва паявых узносаў (іх памер, перыядычнасць і інш.) у паявы фонд ЖНК ў усталёўваных кааператывам у адпаведнасці з патрабаваннямі гэтага закона варыянтах для выбару аднаго з іх членамі кааператыва.
стварэнне кааператыва
Але статут таксама трэба напісаць (для чаго запрашаюць юрыста, які спецыялізуецца на гэтым відзе дзейнасці), а затым правесці агульны сход членаў ЖНК, на якім, згодна з арт.11 закона, дакумент неабходна будзе зацвердзіць. Гэта сход з'яўляецца вышэйшым органам кіравання кааператывам (арт.34): яго трэба праводзіць штогод, і кожны член арганізацыі мае на ім адзін голас.
Кисключительной кампетэнцыі агульнага сходу членаў ЖНК, акрамя зацвярджэння статута, ставяцца ўнясенне ў яго змяненняў і дапаўненняў; зацвярджэнне ўнутраных дакументаў, якія рэгулююць дзейнасць кааператыва; прыняцце рашэння аб рэарганізацыі або ліквідацыі кааператыва; абранне і датэрміновае спыненне паўнамоцтваў членаў праўлення і рэвізійнай камісіі (рэвізора). Атаксама абранне ці прызначэнне выканаўчых органаў кааператыва (дырэктара або дырэкцыі; кіраўніка або кіруючай арганізацыі); датэрміновае спыненне іх паўнамоцтваў (калі Статутам дадзенага ЖНК вырашэнне гэтых пытанняў не аднесена да кампетэнцыі праўлення кааператыва). На агульным сходзе зацвярджаюцца формы ўдзелу ў дзейнасці кааператыва; вызначаецца максімальны кошт жылля, якое можа быць набыта ці пабудавана кааператывам для аднаго члена; фіксуецца парадак фарміравання і выкарыстання фондаў кааператыва, за выключэннем паявога фонду. Акрамя таго, сходам устанаўліваюцца гранічныя памеры расходавання сродкаў на забеспячэнне дзейнасці ЖНК, зацвярджаюцца гадавы справаздачу і бухгалтарская справаздачнасць, аўдытарскае заключэнне аб дакладнасці бухгалтарскай справаздачнасці, прыходна-расходныя каштарысу, каштарысу на ўтрыманне кааператыва і справаздачы аб іх выкананні.
Кааператыў ствараецца без абмежавання тэрміну дзейнасці і пачынае сваю працу з дня ўнясення адпаведнага запiсу ў адзіны дзяржаўны рэестр юрыдычных асоб (ст.3). ЖНК валодае маёмасцю, можа ад свайго імя набываць і ажыццяўляць маёмасныя і немаёмасныя правы, выконваць абавязкі, быць істцом і адказчыкам у судзе, адкрываць рахункі ў банках на тэрыторыі РФ. Ён павінен мець круглую пячатку з назвай арганізацыі, а таксама можа размяшчаць штампамі, бланкамі, уласнай эмблемай і іншымі сродкамі індывідуалізацыі.
механізм працы
На якія мэты можа выкарыстоўвацца паявы фонд ЖНК? У першую чаргу, на набыццё і будаўніцтва жылля для членаў кааператыва (арт.26). Атаксама на пагашэнне выдаткаў, указаных у ст.24. Втом ліку на ажыццяўленне дзейнасці па прыцягненню і выкарыстанню грашовых сродкаў грамадзян на набыццё і страхаванне жылля; павышэнне спажывецкіх якасцяў (рамонт, аздабленне) набытага або пабудаванага памяшкання да ўзроўню, адпаведнага тым патрабаванням, якія пазначаны ў заяве аб прыёме ў члены ЖНК; змест, рамонт жылля; аплату камунальных паслуг (да перадачы памяшкання ў карыстанне члену кааператыва); абслугоўванне і пагашэнне прыцягнутых ЖНК крэдытаў і пазык; выплату падаткаў, збораў і іншых абавязковых плацяжоў іт.д.
Парадак унясення паявога ўзносу вызначаецца ў адпаведнасці з абранай членам кааператыва формай удзелу ў дзейнасці ЖНК- фінансавай схемай, у адпаведнасці з якой вы будзеце ўносіць паявыя ўзносы. Гэтыя формы задаюць мінімальны і максімальны перыяды ўнясення, а таксама мінімальны памер той часткі паявога ўзносу, пасля ўнясення якой у члена ЖНК ўзнікае права на набыццё або будаўніцтва для яго кааператывам жылога памяшкання, перыяд ўнясення астатняй часткі паявога ўзносу, памер і перыядычнасць плацяжоў у кошт паявога ўнёску. Акроме таго, умовы прыцягнення пазыковых сродкаў (арт.27), памер якіх не можа перавышаць 70% ад паявога ўзносу члена кааператыва (арт.47). Ўгэтай жа артыкуле ўтрымліваецца шэраг абмежаванняў па тэрмінах. Так, мінімальны тэрмін, на працягу якога вы павінны ўносіць паявыя ўзносы да таго моманту, як зможаце прэтэндаваць на куплю / будаўніцтва для вас кааператывам жылля, абмяжоўваецца двума гадамі (пачынаючы з другога года дзейнасці кааператыва). Асрок ўнясення астатняй часткі паявога ўзносу можа не больш чым у паўтара раза перавышаць першы тэрмін.
Вось самы просты і наглядны прыклад. Вы мяркуеце назапасіць палову кошту будучай кватэры (дома) на працягу двух гадоў (на меншы тэрмін разлічваць нельга; згодна з арт.47, ён можа быць толькі больш). Вы плаціце частка гэтай сумы, дапусцім, штомесяц, пасля чаго набываеце права на атрыманне жылля ў карыстанне. Затым вы- ў идеале- заязджае ў кватэру (ці кааператыў пачынае яе для вас будаваць). Сэтого моманту на працягу цяпер ужо трох гадоў вы ўносіце пакінутыя грошы. Але ў гэтай выдатнай схеме ёсць тры вузкіх месцы. Первое- кошт жылля, якая за два гады можа ўзрасці, і вы павінны будзеце кампенсаваць розніцу дадатковымі паявым ўнёскамі, каб атрымаць нерухомасць у карыстанне. Наколькі сума павялічыцца? Пытанне застаецца адкрытым. Другое вузкае месца-час, на працягу якога кааператыў павінен даць вам у карыстанне патрабаванае жыллё. Верагодная чарга з такіх жа членаў ЖНК, якія імкнуцца ажыццявіць аналагічнае намер. Итогда жыллё будзе прадастаўляцца ў парадку чарговасці (арт.28). Третье- калі вы прэтэндуеце на новую кватэру, то з моманту, калі кааператыў пачне яе для вас будаваць, да моманту здачы дома ў эксплуатацыю можа прайсці некалькі гадоў, перш чым вы зможаце аформіць кватэру ва ўласнасць.
Ад вас як члена кааператыва могуць запатрабаваць выплаты дадатковых узносаў (акрамя членскіх і паявых). Але гэтыя грошы павінны быць выкарыстаны толькі на пакрыццё страт ЖНК, калі, не дай бог, яны паўстануць (ст.2).
Што павінна быць зафіксавана ў Статуце кааператыва (арт.11):
найменне кааператыва і месца яго знаходжання;
прадмет і мэты дзейнасці дадзенага кааператыва;
парадак прыёму ў члены ЖНК і спынення членства ў ім;
парадак вызначэння памеру, склад і парадак унясення паявых і іншых узносаў;
адказнасць членаў кааператыва за парушэнне абавязацельстваў па ўнясенню паявых і іншых узносаў;
парадак выплаты члену ЖНК сапраўднага кошту паю пры спыненні сяброўства ў кааператыве;
правы і абавязкі членаў дадзенага кааператыва;
правы і абавязкі кааператыва перад сваімі членамі;
структуру і кампетэнцыю органаў ЖНК, парадак іх стварэння і прыняцця імі рашэнняў па розных пытаннях;
крыніцы фарміравання і парадак выкарыстання маёмасці кааператыва;
фонды, ствараныя ЖНК;
парадак пакрыцця членамі кааператыва панесеных кааператывам страт;
парадак прадастаўлення органамі кааператыва інфармацыі яго членам і адказнасць за яе непадаванне;
парадак правядзення чарговых і пазачарговых знешніх праверак фінансавай дзейнасці кааператыва;
звесткі аб філіялах і прадстаўніцтвах кааператыва;
парадак рэарганізацыі і ліквідацыі кааператыва;
іншыя прадугледжаныя дадзеным федэральным законам становішча.
Статут кааператыва можа таксама ўтрымліваць іншыя якiя не супярэчаць заканадаўству РФ палажэнні, што рэгулююць стварэнне і дзейнасць кааператыва і яго органаў, у тым ліку абмежаванне ўдзелу блізкіх сваякоў у дзейнасці органаў кааператыва. Статут сцвярджаецца агульным сходам членаў кааператыва. Змены ў статут уносяцца па рашэнні агульнага сходу.
Сяброўства ў кааператыве
Член кааператыва абавязаны выконваць статут і выконваць рашэнні, прынятыя органамі кааператыва, своечасова ўносіць паявыя і іншыя ўзносы, ня перашкаджаць ажыццяўленню правоў і выканання абавязкаў іншымі членамі кааператыва і яго органамі (ст.8). Ён нясе адказнасць па сваіх абавязацельствах перад ЖНК, напрыклад, калі затрымлівае ўнясенне паявых і іншых узносаў (арт.6). Памер няўстойкі за гэтыя парушэнні фіксуецца ў Статуце кааператыва, але не можа быць вышэй 1/300 стаўкі рэфінансавання Цэнтральнага банка РФ (сейчас- 13%) за кожны дзень пратэрміноўкі плацяжу.
Сяброўства ў кааператыве спыняецца ў выпадку добраахвотнага выхаду з ЖНК, выключэнні члена кааператыва з кааператыва, перадачы паю іншаму чалавеку, смерці члена ЖНК, абарачэння спагнання на пай, ўнясення паявога ўзносу ў поўным памеры і перадачы жылля ва ўласнасць члена кааператыва і, вядома, ліквідацыі кааператыва , у тым ліку ў сувязі з яго банкруцтвам (арт.9). Перастаўшы быць членам кааператыва, чалавек і члены яго сям'і павінны вызваліць жыллё, займанае імі на правах карыстання, на працягу двухмесяцев (ст.31). Апринудительно высяліць іх, згодна з новым Жыллёваму кодэксу, можна толькі па рашэнні суда (прычым без прадастаўлення іншага жылля).
Выключаюць з кааператыва за невыкананне абавязкаў таксама толькі ў судовым парадку (!), На падставе рашэння агульнага сходу або праўлення кааператыва (арт.10). Але да ўступлення рашэння суда ў законную сілу чалавек, ужо які атрымаў ад ЖНК ў карыстанне жыллё, мае права ўнесці астатнюю частку свайго паявога ўзносу і, такім чынам, аформіць кватэру або дом у ўласнасць.
ЖНК не павінны стаць фінансавымі пірамідамі новай Расеі. Дзяржава будзе жорстка кантраляваць выкананне нарматываў, адмыслова прыдуманых для ацэнкі фінансавай устойлівасці падобных кааператываў, а таксама выкананне самога закона аб ЖНК.
органы кіравання
Члены праўлення і рэвізійнай камісіі, насуперак устоянаму думку, зарплату за сваю дзейнасць звычайна не атрымліваюць (калі гэта не прадугледжана Статутам ЖНК або рашэннем агульнага сходу). Але ім могуць вяртацца расходы, "панесеныя ў сувязі з ажыццяўленнем дзейнасці" ў органах кааператыва. Инаоборот, дырэкцыя і управляющие- людзі нанятыя, прынятыя на працу ў ЖНК, як у любую іншую арганізацыю або фірму. Абіраюцца члены праўлення на агульным сходзе членаў кааператыва, якое, нагадаем, праводзіцца штогод. Икаждый раз у дзень, калі гэта сход адбыўся, паўнамоцтвы праўлення мінаюць.
Агульны сход членаў - вышэйшы орган кааператыва (арт.34) - прымае ўсе асноўныя рашэнні, якія датычацца жыццядзейнасці ЖНК. Рашэнне па пытанні, пастаўленаму на галасаванне, прымаецца большасцю галасоў (у кожнага члена-адзін голас). Дзве траціны галасоў неабходныя для зацвярджэння Статута ЖНК, унясення змяненняў і дапаўненняў у яго, зацвярджэння ўнутраных дакументаў, якія рэгулююць дзейнасць кааператыва, палажэнні аб парадку фарміравання паявога фонду і яго выкарыстання, а таксама для прыняцця рашэння аб рэарганізацыі або ліквідацыі ЖНК і прызначэння ліквідацыйнай камісіі.
Форма правядзення агульнага сходу можа быць вочнай і завочнай (арт.36). А калі колькасць членаў кааператыва перавышае 500человек, агульны сход можа праводзіцца ў выглядзе сходу ўпаўнаважаных. Яны абіраюцца з ліку членаў ЖНК, якія не ўваходзяць у склад праўлення або выканаўчых органаў кааператыва (ст.41). Члены кааператыва (не менш за 10% ад агульнай колькасці) і, вядома, праўленне, рэвізійная камісія і выканаўчыя органы ЖНК могуць ініцыяваць правядзенне пазачарговага агульнага сходу (арт.35). Яно, дарэчы, абавязкова павінна склікацца ў выпадку выяўлення страт, якія перавышаюць 25% паявога фонду. Бо іх прыйдзецца пагашаць за кошт дадатковых узносаў ўсіх членаў кааператыва!
праўленне "Ажыццяўляе кiраўнiцтва дзейнасцю кааператыва ў перыяды паміж агульнымі сходамі членаў кааператыва" (арт.42). Членаў праўлення павінна быць не менш за тры, з іх адзін- старшыня. Адна трэць ад колькасці чальцоў кіравання (напрыклад, адзін з трох) мае права сумяшчаць сваю дзейнасць з працай у ЖНК па працоўным дагаворы.
Ккомпетенции праўлення кааператыва звычайна адносяцца:
прыём у члены кааператыва і спыненне сяброўства ў ім;
скліканне і правядзенне агульных сходаў членаў кааператыва;
абранне ці прызначэнне выканаўчых органаў кааператыва, кантроль за іх дзейнасцю, датэрміновае спыненне іх паўнамоцтваў;
зацвярджэнне парадку перадачы жылля ў карыстанне члену ЖНК;
зацвярджэнне аўдытара і ацэншчыка кааператыва і ўмоў дагавора з імі;
папярэдняе зацвярджэнне формаў удзелу ў дзейнасці кааператыва, гадавой справаздачы і бухгалтарскай справаздачнасці, аўдытарскага заключэння;
прыняцце рашэнняў аб стварэнні філіялаў і адкрыцці прадстаўніцтваў дадзенага ЖНК;
адабрэнне дагавораў пазыкi і крэдытных дагавораў;
іншыя прадугледжаныя заканадаўствам пытанні.
Ўсе рашэнні прымаюць на пасяджэннях праўлення і афармляюць у выглядзе пратаколаў, якія падпісваюцца старшынёй праўлення і сакратаром пасяджэння. Усваю чаргу, члены кааператыва на працягу шестимесяцев мае права абскардзіць у судзе рашэння, прынятыя праўленнем з парушэннем патрабаванняў заканадаўства, статута або іншых унутраных дакументаў кааператыва.
рэвізійная камісія (Рэвізор) ЖНК ад імя агульнага сходу членаў кааператыва ажыццяўляе кантроль фінансава-гаспадарчай дзейнасці арганізацыі. Рэвізоры не могуць сумяшчаць сваю дзейнасць з працай у кааператыве па працоўнаму дагавору (ст.43).
дырэктар (Дырэкцыя) - выканаўчы орган ЖНК- ажыццяўляе кіраўніцтва бягучай дзейнасцю кааператыва (ст.44). Калі ў арганізацыі больш 500членов, неабходная менавіта дырэкцыя, калегіяльны орган. Кааператыў можа адмовіцца ад найму наяўных выканаўцаў і перадаць гэтыя паўнамоцтвы іншай юрыдычнай асобе ці індывідуальнаму прадпрымальніку. Яны будуць выступаць у ролі кіруючай арганізацыі або кіраўніка. Тэрмін паўнамоцтваў выканаўчых органаў ЖНК прапісаны ў Статуце кааператыва і не можа перавышаць пяці гадоў. Яго падаўжаюць, калі гэта неабходна, толькі на падставе рашэння агульнага сходу членаў кааператыва.
Закон прад'яўляе даволі жорсткія патрабаванні да службовых асоб кааператыва (арт.45). Членам праўлення і рэвізійнай камісіі, дырэктарам або членам калегіяльнага выканаўчага органа ЖНК не можа быць чалавек, які ўжо займаў адну з пералічаных пасад у якой-небудзь іншай кааператыве, калі да таго моманту са дня прыняцця судом рашэння аб ліквідацыі гэтай арганізацыі або аб ужыванні да яе працэдур банкруцтва прайшло менш за тры гады. Нельга кіраваць ЖНК і асобам, якія маюць судзімасць за злачынства ў сферы эканомікі.
Кожны які стаіць на чале арганізацыі павінен дзейнічаць у інтарэсах кааператыва, ажыццяўляць свае правы і выконваць абавязкі "добрасумленна і разумна" (ст.46). Службовыя асобы ЖНК нясуць адказнасць (адміністрацыйную, а ў некаторых выпадках і крымінальную) за страты, нанесеныя кааператыву іх дзеяннем або бяздзейнасцю. Адсутнасць віны яны павінны даказваць самі. Адказнасць не нясуць толькі тыя члены калегіяльных органаў кааператыва, якія галасавалі супраць рашэння, што пацягнула за сабою страты.
Пра асаблівасці ЖНК
Хацелася б звярнуць асаблівую ўвагу на тое, што членам ЖНК можа лічыцца адзін з мужа і жонкі, але на паявыя ўзносы распаўсюджваецца рэжым сумеснай уласнасці мужа і жонкі. Па жаданні аднаго з іх пры рэгістрацыі права ўласнасці на набытую жыллё могуць быць вызначаны долі, і кожны з мужа і жонкі атрымае Пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі права на нерухомую маёмасць. Кожны член кааператыва мае права па сваім меркаванні распарадзіцца маёмасцю, якая ёй паем, у тым ліку завяшчаць яе і перадаць іншаму члену кааператыва або трэцяй асобе, якому не можа быць адмоўлена ў прыёме ў члены ЖНК. Ўвыпадку смерці члена кааператыва спадчыннікі па законе або па завяшчанні атрымліваюць яго паявыя ўзносы і маюць пераважнае права на ўступленне ў члены ЖНК.
Дзяржкантроль і гарантыі
Схема набыцця жылля праз ЖНК здаецца вельмі прывабнай. Але ці не можа атрымацца так, што падобныя кааператывы стануць чарговымі фінансавымі пірамідамі новай Расеі? Не, не павінна. Іў законе №215 цэлая частка прысвечана забеспячэнню фінансавай устойлівасці ЖНК і кантролі іх дзейнасці.
Кобеспечению фінансавай устойлівасці кааператыва прад'яўляюцца вельмі жорсткія патрабаванні (арт.47). Па-першае, памер часткі паявога ўзносу, пасля ўнясення якой у члена ЖНК ўзнікае права на набыццё або будаўніцтва для яго кааператывам жылля, не можа быць менш за 30% ад сумы за ўсё меркаванага паявога ўзносу. (Зразумела, што чалавек, які ўклаў сур'ёзныя грошы і які атрымаў кватэру ў карыстанне, будзе кроўна зацікаўлены ў тым, каб хутка аддаць доўг і аформіць жыллё ва ўласнасць.) Па-другое, ЖНК можа дадаць такому чалавеку максімум столькі ж грошай, колькі ён унёс сам . (Такім чынам, у выпадку з 30% -ным паявым назапашваннем не будзе хапаць яшчэ 40% ад кошту жылля.) Пры недахопе сродкаў на набыццё або будаўніцтва жылля для члена кааператыва, які ўнёс частка паю, могуць, вядома, прыцягвацца і пазыковыя сродкі, але ужо пад салідны банкаўскі працэнт. Так што больш выгадна назапасіць 50% ад кошту жылля. Тады кааператыў дадасць другую палову, калі гэта прадугледжана яго статутам. Па-трэцяе, мінімальны тэрмін ўнясення членам ЖНК часткі паявога ўзносу, пасля якога ў яго ўзнікае жаданне атрымаць ад кааператыва ў карыстанне жыллё, не можа быць менш за два гады. Асрок ўнясення астатняй часткі паявога ўзносу не павінен перавышаць тэрміну ўнясення першай яго часткі больш чым у паўтара раза. (Так, калі вы першую палову паю назапашвалі, скажам, на працягу трох гадоў, то другую павінны будзеце пагасіць максімум за 4,5года.) Па-чацвёртае, сам кааператыў, рэалізуючы права сваіх членаў на атрыманне жылля ў карыстанне, не можа ўкладаць у набыццё правоў на жыллё, якое будуецца і непасрэдна ў яго будаўніцтва больш за 20% ад кошту маёмасці ЖНК. Асноўныя грошы ён павінен пускаць на куплю жылля на другасным рынку, каб рызыкаваць па минимуму- раптам дом так і не будзе дабудаваны?
Абмежаванні, апісаныя ў законе №215, датычацца і здзяйснення кааператывам здзелак (арт.48). Напрыклад, ЖНК не мае права выдаваць пазыкі, дарыць жылыя памяшканні, перадаваць жыллё ў бязвыплатнае карыстанне, выступаць чыім-небудзь паручыцелем, уносіць сваю маёмасць у статутны капітал тых ці іншых арганізацый. Ажилое памяшканне, якое набываецца або якое будуецца кааператывам, можа перадавацца ў заклад (іпатэку), але толькі для забеспячэння патрабаванняў па абавязацельству аб вяртанні крэдыту (пазыкі) на яго куплю або будаўніцтва.
Для ацэнкі фінансавай устойлівасці дзейнасці ЖНК прыдуманыя спецыяльныя нарматывы, методыкі вызначэння якіх і велічыня ўстанаўлiваюцца Урадам РФ (арт. 49). Гэта нарматывы бягучай забяспечанасці абавязацельстваў кааператыва, агульнай забяспечанасці абавязацельстваў ЖНК, бягучай збалансаванасці дзейнасці кааператыва, сярэднетэрміновай збалансаванасці дзейнасці ЖНК, максімальнай запазычанасці членаў кааператыва, пазыковай нагрузкі ЖНК, запазычанасці членаў кааператыва, а таксама іншыя, устаноўленыя законамі і нарматыўнымі актамі правительстваРФ. За іх выкананнем будзе сачыць федэральны орган выканаўчай улады, які ажыццяўляе функцыі па кантролі і наглядзе ў сферы фінансавых рынкаў, і яго тэрытарыяльныя органы. Маецца на ўвазе Федэральная служба па фінансавых рынках (ФСФР). Механізм кантролю дзейнічае так: калі кааператыў не выконвае хоць бы адзін з сямі прадпісаных нарматываў, ён не мае права ажыццяўляць дзейнасць па прыцягненню новых членаў.
Спадзяемся, што зусім хутка ў Расіі з'явіцца шмат ЖНК. Итогда яны аб'яднаюцца ў самарэгулявальныя арганізацыі- добраахвотныя аб'яднаннi аднолькавых па сутнасці кааператываў. Гэтыя арганізацыі будуць самі распрацоўваць і ўсталёўваць правілы і стандарты, якія забяспечваюць захаванне інтарэсаў членаў ЖНК і ажыццяўленне эфектыўнай дзейнасці па прыцягненню і выкарыстанню сродкаў, на якія будуць набываць жыллё, кантраляваць выкананне патрабаванняў заканадаўства іт.д. Всеэто-справа бліжэйшай будучыні.
Рэдакцыя дзякуе адваката Каханне Данілаву за дапамогу ў падрыхтоўцы матэрыялу.