Расказваем пра тое, што такое кампенсацыйны фонд, эскроу-рахунак, што рабіць, калі забудоўшчык збанкрутаваўся і пра новыя правілы па абароне падманутых дольшчыкаў ў 2019 годзе.
У сярэднім ад 2 да 6% дольшчыкаў штогод не атрымліваюць свае аб'екты ў тэрмін, і гэта стварае істотную праблему для рынку нерухомасці. Абарона правоў дольшчыкаў, прадугледжаныя прынятым у 2005 г. Законам № 214-ФЗ, апынуліся недастатковымі, таму яго працягнулі ўдасканальваць. Новыя правілы закліканы абараніць правы падманутых дольшчыкаў. Пераходны перыяд іх падоўжыўся да ліпеня 2019 г.
Усе пра новаўвядзенні ў закон
Прадметы і паняцціХто такія ашуканыя дольшчыкі
Праблемы долевага будаўніцтва
Патрабаванні да забудоўшчыку
Патрабаванні да ДДУ
Адказнасць за змяненне тэрмінаў
кампенсацыйны фонд
банкруцтва дэвелапера
Эскроу-рахунак
гарантыі
перспектывы новаўвядзенняў
Аб прадметах і паняццях
Такім чынам, маюцца два асноўных фігуранта. Першы - забудоўшчык - юрыдычная асоба, які мае ва ўласнасці або на праве арэнды зямельны ўчастак і які прываблівае грашовыя сродкі ўдзельнікаў долевага будаўніцтва для стварэння шматкватэрных дамоў і (або) iншых аб'ектаў нерухомасці на падставе атрыманага дазволу.
Другі - удзельнік долевага будаўніцтва - грамадзянін або юрыдычная асоба. Сумесна яны могуць будаваць не толькі жылыя дамы, але і гаражы, аб'екты аховы здароўя, грамадскага харчавання, прадпрымальніцкай дзейнасці, гандлю, культуры і іншыя аб'екты нерухомасці, за выключэннем аб'ектаў вытворчага прызначэння. Гэта запісана ў артыкуле 2 закона.
Тут жа даецца дакладнае вызначэнне аб'екта долевага будаўніцтва, гэта значыць таго, што ў будучыні павінна стаць вашай кватэрай, гаражом або месцам у падземным паркінгу пад домам. Гэта жылое або нежылое памяшканне, падлягае перадачы дольшчыку пасля атрымання дазволу на ўвод у эксплуатацыю шматкватэрнага дома і (або) iншага аб'екта нерухомасці і якое ўваходзіць у склад гэтага дома або аб'екта нерухомасці, які будуецца, у тым ліку, з прыцягненнем грашовых сродкаў ўдзельніка.
Хто такія ашуканыя дольшчыкі
Для таго каб пакупнік праблемнай будуецца нерухомасці быў прызнаны падманутым дольшчыкам, неабходны наступныя ўмовы:- быў заключаны менавіта дагавор долевага ўдзелу;
- выконваючая бок не выканаў абавязацельствы па дагавору долевага ўдзелу даўжэй 9 мес. і ня павялічваў інвестыцыі ў будаўніцтва дома больш за два справаздачных перыядаў запар;
- у забудоўшчыка няма правапераемніка па будаўніцтве аб'екта;
- абавязацельствы будаўнічай кампаніі перад дольшчыкамі не забяспечаны паручыцельствам банка або страхаваннем грамадзянскай адказнасці.
Звярніце ўвагу: у некаторых выпадках нават наяўнасць дагавора долевага ўдзелу ў будаўніцтве не можа абараніць пакупніка-дольшчыка. Федэральны закон № 214-ФЗ «Аб удзеле ў долевым будаўніцтве шматкватэрных дамоў і іншых аб'ектаў нерухомасці» (Закон № 214-ФЗ) не абараняе дольшчыкаў, калі:
- у пабудаваным доме адны і тыя ж памяшкання прададзеныя па некалькі разоў;
- дом будуецца на участку, не аформленым ва ўласнасць або арэнду;
- дом будуецца на ўчастку, дзе гэта не дапускаецца;
- дом будуецца з парушэннем горадабудаўнічага плану, праектных патрабаванняў.
Злоўжыванне дольшчыкамі сваімі прывілеямі (напрыклад, магчымасцю аднабаковага адмовы ад дамовы ці атрымання пені за парушэнне тэрміну перадачы аб'екта) можа прывесці да таго, што суд адмовіць ім у абароне правоў, калі будзе ўсталяваны зламысны характар дзеянняў.
Праблемы долевага будаўніцтва
У сутнасці, падводныя камяні становяцца зразумелыя кожнаму, хто старанна вывучае гэтую схему інвеставання ў нерухомасць.
Плюсы схемы відавочныя: пакупнік атрымлівае нерухомасць на 30-40% танней, чым сярэдняя рынкавы кошт; забудоўшчык атрымлівае сродкі для ўзвядзення аб'ектаў нерухомасці і канал рэалізацыі гатовага прадукту.
На жаль, такое інвеставанне заўсёды спалучана з немалымі рызыкамі. Невялікія адтэрміноўкі - цалкам звычайная справа, далёка не заўсёды графік выконваецца дасканала. Аднак бывае і так, што забудоўшчык спецыяльна адкладае завяршэнне будаўніцтва ці ж адцягвае момант уводу жылля ў эксплуатацыю.
Прыняты ў 2005 г. Закон № 214-ФЗ увёў забарону для дэвелапераў на предпродажу кватэр да атрымання дазваленчых дакументаў; абавязаў дэвелапераў прапісваць у дагаворы ўсе тэрміны і няўстойкі за яго невыкананне, а таксама рэгістраваць кожны дагавор долевага ўдзелу (ДДУ) у мэтах выключэння двайных продажаў.
Аднак гэтага аказалася недастаткова і ў закон пачалі ўводзіць змены.
Па-першае, жыллёвае будаўніцтва павінна быць адасоблены ад іншых відаў дзейнасці з накладаннем на забудоўшчыка абмежаванняў на здзяйсненне аперацый, якія не звязаны з рэалізацыяй праекта.
Па-другое, павінен выконвацца прынцып «адна кампанія - адзін дазвол на будаўніцтва». Адначасова ажыццяўляць будаўніцтва з долевым удзелам па некалькіх дазволах цяпер забаронена. Пры гэтым буйным забудоўшчыкам не ўдасца дэлегаваць свае функцыі даччыным структурам для таго, каб узяць на сябе выкананне адразу некалькіх праектаў, таму што вопыт работы павінен быць не менш за 3 гады (хоць бы ў якасці генеральнага падрадчыка або заказчыка).
Па-трэцяе, дзейнасць дэвелапера ў абавязковым парадку павінна суправаджацца прызначанай банкаўскай крэдытнай арганізацыяй. Рахункі кампаніі, тэхнічнага заказчыка і генеральнага падрадчыка павінны быць адкрыты ў адным і тым жа банку.
Па-чацвёртае, становяцца больш жорсткімі патрабаванні да дзелавой рэпутацыі органаў кіравання дэвелапера і яго ўдзельнікаў. Сярод заснавальнікаў забудоўшчыка не могуць знаходзіцца асобы з нязнятай або непагашанай судзімасцю, а таксама тыя асобы, чыя дзейнасць стала прычынай банкруцтва юрыдычнай асобы.
Кампанія абавязкова павінна атрымаць заключэнне экспертызы нават для малоэтажных хат, ня мець даўгоў (акрамя мэтавых крэдытаў на будаўніцтва). У упаўнаважанай банкаўскай крэдытнай арганізацыі павінны быць дэпанаваныя сродкі ў памеры не менш за 10% ад кошту будаўніцтва (своеасаблівы парашут, які павінен абараніць і забудоўшчыка, і дольшчыкаў ў выпадку зацягвання тэрмінаў або банкруцтва).
Па-пятае, закон устанаўлівае ліміт выдаткаў дэвелапера на фонд аплаты працы, аплату паслуг банка, паслуг кіравальнай кампаніі, рэкламы, камунальных паслуг, паслуг сувязі, арэнды. Гэты ліміт складае 10% ад праектнай кошту будаўніцтва.
Як выбраць надзейную кампанію
Калі вы збіраецеся купляць кватэру ў якая будуецца хаце:- Вывучыце даступную інфармацыю аб забудоўшчыку, праверце яго рэпутацыю.
- Самы просты спосаб пацвердзіць тое, што вы прачытаеце ў інтэрнэце, - з'ездзіць на любую з будоўляў і на свае вочы пераканацца ў тым, што працы вядуцца.
- Перш чым падпісваць дамову долевага ўдзелу ў будаўніцтве, уважліва яго прачытайце, не спяшайцеся.
- Пры ўзнікненні найменшых сумненняў звярніцеся да юрыстаў, якія дапамогуць вам разабрацца ва ўсіх прававых хітраспляценнях.
Новыя патрабаванні да забудоўшчыку
Да дня заключэння дагавора з першым удзельнікам долевага будаўніцтва дэвелапер не пазней чым за 14 дзён абавязаны апублікаваць у сродках масавай інфармацыі або ў інтэрнэце праектную дэкларацыю, дзе ўказаны звесткі аб кампаніі і інфармацыя аб праекце.
Забудоўшчык абавязаны прадастаўляць дольшчыку па яго патрабаванню:
- дазвол на будаўніцтва;
- тэхніка-эканамічнае абгрунтаванне праекта;
- заключэнне дзяржаўнай экспертызы праектнай дакументацыі;
- праектную дакументацыю, якая ўключае ў сябе ўсе унесеныя ў яе змены;
- дакументы, якія пацвярджаюць права забудоўшчыка на зямельны ўчастак.
Таксама ён павінен укласці ў праект ўласныя сродкі ў памеры не менш за трэць ад агульнага бюджэту праекта; прыцягнутыя ад дольшчыкаў грошы павінны ісці строга на рэалізацыю пэўнага праекта, і нікуды больш.
Патрабаванні да дагавора долевага ўдзелу
У адпаведнасці з ДДУ, адзін бок (дольшчык) абавязваецца аплаціць зафіксаваную ў дакуменце долю ў будаўніцтве і прыняць гатовы аб'ект, а другі бок абавязваецца за кошт прыцягнутых або ўласных сродкаў у прадугледжаны дамовай тэрмін пабудаваць і здаць дадзены аб'ект у эксплуатацыю.Дагавор у абавязковым парадку павінен змяшчаць:
- вызначэнне падлягае перадачы канкрэтнага аб'екта долевага будаўніцтва ў адпаведнасці з праектнай дакументацыяй забудоўшчыкам;
- указанне тэрміну перадачы аб'екта долевага будаўніцтва дольшчыку;
- звесткі аб цане дамовы, тэрмінах і парадку аплаты;
- інфармацыю пра гарантыйнае тэрміне, якое дзейнічае ў дачыненні да аб'екта, які будуецца.
Пры адсутнасці ў дамове хоць бы аднаго з пералічаных умоў дамова лічыцца несапраўдным. Кожны ДДУ павінен быць зарэгістраваны ў рэгіянальным падраздзяленні Росреестра для таго, каб пазбегнуць двайных продажаў.
Дольшчык мае права скасаваць дамову ў аднабаковым парадку, калі, напрыклад:
- ўзніклі праблемы з тэрмінамі;
- істотна парушаны патрабаванні да якасці аб'екта нерухомасці;
- мяняецца прадугледжаная першапачатковым праектам планіроўка кватэр.
У выпадку скасавання дагавора дольшчыкам забудоўшчык абавязаны вярнуць дольшчыкам не толькі грашовыя сродкі, але і працэнты за карыстанне пазыковых сродкаў у памеры 1/150 стаўкі рэфінансавання Цэнтральнага банка РФ, якая дзейнічае на дзень выканання абавязацельства па вяртанню грашовых сродкаў, выплачаных дольшчыкамі. Пры гэтым кампанія можа скасаваць дамову толькі праз суд па заканчэнні 3 мес.
Адказнасць за змяненне тэрмінаў
Забудоўшчык абавязаны перадаць аб'ект ўдзельнікам долевага будаўніцтва не пазней тэрміну, прадугледжанага дагаворам. Тэрмін перадачы усталёўваецца для ўсіх удзельнікаў, ён адзіны.Калі працэс зацягваецца, дэвелапер абавязаны выплаціць няўстойку (пеню) пакупнікам у памеры 1/75 стаўкі рэфінансавання Цэнтральнага банка РФ, якая дзейнічае на дзень выканання абавязацельства, ад цаны дагавора за кожны дзень пратэрміноўкі.
У выпадку, калі пабудаваць дом у зафіксаваны ў дамове тэрмін немагчыма, кампанія абавязаная на працягу 2 мес. пісьмова паведаміць пра гэта дольшчыкаў і прапанаваць унесці змены ў дамову.
Акрамя таго, у ДДУ ўсталёўваюцца пэўныя тэрміны перадачы нерухомасці дольшчыкам пасля атрымання дазволу на ўвод хаты ў эксплуатацыю.
Згодна з Законам № 214-ФЗ, забудоўшчык абавязаны перадаць усе кватэры пакупнікам на працягу 2 мес. пасля прыёмкі дзяржкамісіяй.
Кампенсацыйны фонд для абароны падманутых дольшчыкаў
Забяспечваць страхаванне грамадзянскай адказнасці забудоўшчыкаў па дагаворах долевага ўдзелу зараз закліканы кампенсацыйны фонд.
Усе кампаніі, якія прадаюць кватэры на стадыі будаўніцтва, па законе павінны пералічваць у кампенсацыйны фонд для забеспячэння абавязацельстваў па дамове 1,2% ад цаны кожнага ДДУ. Законам прадугледжана штогадовая адзнака абавязацельстваў для карэкціроўкі памеру узносаў па выніках ацэнкі, але не часцей 1 раз у год.
Сродкі кампенсацыйнай фонду будуць накіроўвацца на дабудаванне праблемных аб'ектаў нерухомасці. Узначальвае кампенсацыйны фонд генеральны дырэктар Агенцтва па жыллёвым і іпатэчным крэдытаванні (АИЖК). Вельмі важна тое, што ў задачы фонду не ўваходзіць збор пэўнай сумы, трэба толькі, каб ён забяспечваў фінансавае пакрыццё існуючых рызык.
Максімальны памер магчымага грашовай кампенсацыі вызначаецца зыходзячы з агульнай плошчы аб'ектаў, якія будуюцца і кошты аднаго квадратнага метра жылля ў дадзеным аб'екце нерухомасці. Пры гэтым агульная плошча аб'екта долевага будаўніцтва не можа перавышаць 120 м², а кошт 1 м² ў ім не можа быць вышэй сярэдняга кошту на аналагічнае жыллё на першасным рынку ў тым жа рэгіёне.
Кампенсацыйны фонд дапаможа абараніць правы новых дольшчыкаў; для дапамогі тым дольшчыкам, хто ўжо сутыкнуўся з цяжкасцямі, рэгіянальныя ўлады склалі графікі дабудоўкі праблемных аб'ектаў з указаннем тэрмінаў і механізмаў рашэння.
Калі забудоўшчык - банкрут
Агульны тэрмін правядзення працэдуры банкруцтва скарочаны за кошт адмены працэдур фінансавага аздараўлення і аптымізацыі мерапрыемстваў, якія праводзяцца арбітражным кіраўнікам і судом у справе аб банкруцтве. Першай ўводзіцца працэдура конкурснага вядзення, пры гэтым кіраваць кампаніяй-банкрутам павінен прафесійны кіраўнік, які ўжо мае досвед працы ў будаўнічай сферы. Новы конкурсны кіраўнік накіроўвае дольшчыкам ліст, у якім будзе апісана далейшая працэдура і алгарытм дзеянняў.
Закон «Аб банкруцтве» ўсталёўвае, што патрабаванні ўсіх дольшчыкаў прад'яўляюцца конкурснаму кіраўніку, а не ў арбітражны суд не пазней за 2 мес. з дня атрымання паведамлення конкурснага кіраўніка. Кіраўнік разглядае патрабаванні і ўключае іх у рэестр.
Калі ж у ходзе конкурснага вядзення з'явіліся дастатковыя падставы меркаваць, што плацежаздольнасць забудоўшчыка-даўжнiка можа быць адноўлена, магчымы пераход да знешняга кіраванні.
Конкурсны кіраўнік абавязаны ажыццяўляць неабходныя дзеянні для пошуку і прыцягнення іншага выканаўцы. Ёсць і іншы варыянт - сход дольшчыкаў мае права вырашаць пытанне пра спосаб выканання абавязацельстваў шляхам атрымання кампенсацыі ад кампенсацыйнай фонду. Акрамя таго, застаецца магчымасць пагашэння патрабаванняў шляхам перадачы дольшчыкам аб'екта пачатак будаўніцтва або перадачы жылых памяшканняў (калі аб'ект ужо пабудаваны). Рашэнне прымаецца асобна па кожнаму будуецца хаце агульным сходам будучых жыхароў, неабходна атрымаць адабрэнне ¾ дольшчыкаў.
Звярніце ўвагу: пры банкруцтве дэвелапера найбольш ўразлівай катэгорыяй уладальнікаў нерухомасці аказваюцца ўладальнікі нежылых памяшканняў, у лік якіх уваходзяць апартаменты.
Зямельны ўчастак і будуецца дом знаходзяцца ў закладзе ў удзельнікаў долевага будаўніцтва да моманту выканання забудоўшчыкам сваіх абавязацельстваў; пры гэтым права ўласнасці на нерухомую маёмасць пераходзіць да дольшчыку ў момант рэгістрацыі дагавора долевага ўдзелу.
Што такое эскроу-рахунак
Эскроу - спецрахунку ўмоўнага дэпаніраванню, на якіх акумулююцца грашовыя сродкі дольшчыкаў да завяршэння будаўніцтва хаты. Сістэма эскроу-рахункаў у Расіі з'явілася ў 2014 г., але выкарыстоўваць гэтую схему пачалі толькі у 2018 г.
Працэнты на сродкі, размешчаныя на эскроу-рахунках, не налічваюцца, і банк, дзе адкрыты такія рахункі, не атрымлівае ўзнагароды. Па сутнасці, эскроу-рахунак - беспрацэнтны дэпазіт, грошы на якім замарожваюцца на тэрмін, які не перавышае дату ўводу аб'екта ў эксплуатацыю па праектнай дэкларацыі плюс 6 мес. Пры выкарыстанні рахункаў эскроу дольшчыкі не прымаюць фінансавы рызыка, звязаны з канкрэтным забудоўшчыкам, а прымаюць рызыка толькі на упаўнаважаны банк, які павінен вярнуць ім грошы ў прадугледжаных законам выпадках. У тым выпадку, калі банк будзе абвешчаны банкрутам, дэвелапер перазаключаюцца дагавор з новым банкам-агентам, застрахаваныя грошы будуць пералічаныя на новы рахунак.
Кампанія атрымлівае сродкі з эксроу-рахункаў пасля ўводу аб'екта ў эксплуатацыю і рэгістрацыі права ўласнасці хоць бы на адну кватэру.
Сродкі з эскроу-рахункаў могуць пераводзіцца альбо на аплату абавязацельстваў кампаніі па крэдытнай дамове, альбо пералічваюцца напрамую забудоўшчыку (для разліку з крэдыторам ў тым выпадку, калі будаўніцтва ажыццяўлялася на пазыковыя сродкі.
Тэрмін гарантыі - 5 гадоў
Дольшчык мае права патрабаваць бясплатнага ліквідацыі выяўленых дэфектаў або зьмяншэньне кошту кватэры на адпаведную суму. Акрамя таго, дольшчык можа запатрабаваць кампенсацыі сваіх выдаткаў на ліквідацыю недахопаў.перспектывы новаўвядзенняў
З 1 ліпеня 2019 г. змены ў Федэральны закон № 214-ФЗ пачалі дзейнічаць у поўным аб'ёме. Долевае будаўніцтва павінна быць заменена праектным, павінен быць створаны рэестр (ён дапаможа правяраць надзейнасць дэвелапера).
Таксама з 1 ліпеня 2019 года памянялася працэдура продажу кватэр у новабудоўлях. У адпаведнасці з законам цяпер кампанія будзе атрымліваць грошы не ад дольшчыка на працяг будаўніцтва, а ад акрэдытаваных банкаў і захоўваць іх на эскроу-рахунках.
Але не ўсе забудоўшчыкі будуць працаваць па дадзенай схеме. Згодна з пастановай, дэвелаперы могуць прадаваць кватэры па старых умовам, калі дома гатовыя хоць бы на 30%, а колькасць заключаных дагавораў - не менш за 10% .Юристы, якія спецыялізуюцца на нерухомасці, ужо адзначаюць, што дэвелаперы шукаюць абыходныя схемы, пры рэалізацыі якіх пакупнікі нерухомасці не будуць заключаць ДДУ.
Гарантаваць абарону правоў дольшчыка можа толькі дагавор долевага ўдзелу, таму пакупніку нельга згаджацца на прапанову забудоўшчыка аформіць замест яго вэксаль, або дагавор саступкі правы, або дагавор сумеснага фінансавання.
Эксперты ў галіне нерухомасці мяркуюць, што змены ў Закон № 214-ФЗ прымусіць дробныя і сярэднія кампаніі сысці з рынку, паколькі мэта новаўвядзенняў складаецца ў санацыі будаўнічай галіны. З іншага боку, такая сітуацыя можа выклікаць істотныя змены на рынку іпатэчных крэдытаў, прымусіўшы банкі прапанаваць больш выгадныя крэдытныя рашэнні для тых, хто хоча купіць жыллё.
