Купля жылля на другасным рынку. Цяжкасці, з якімі даводзіцца сутыкацца чалавеку пры аглядзе кватэры і унясенні авансу.
Якія праблемы даводзіцца вырашаць чалавеку, які сабраў набыць жыллё на другасным рынку? Пра што часам не падазрае будучы ўладальнік не новай кватэры?
Між тым на паўтара-двамесяца, якія звычайна займае увесь працэс з моманту выбару нерухомасці да перадачы ключоў, неабходна максімальна сканцэнтравацца і паспрабаваць не прапусціць ніводнага нюансу. Апроблемы пільнуюць пакупніка літаральна на кожным кроку. Менавіта пра іх мы і хочам сёння пагаварыць.
Якую кватэру абраць?
Вядома, усё залежыць ад вашых магчымасцяў і патрэбаў. Не сакрэт, што за адны і тыя ж грошы можна набыць кватэры рознай велічыні і камфортнасці, размешчаныя ў больш ці менш экалагічна чыстых раёнах, у межах горада або прыгарадзе іт.д. Да прыкладу, сціплай па сталічных мерках сумы ў $ 80000 зараз хопіць на куплю невялікі "двухпакаёўкі" у тыпавым панэльным доме на ўскраіне мегаполіса, прыстойнай трохпакаёвай кватэры ў аналагічным жыллёвым фондзе блізкага Падмаскоўя або велізарнай шматпакаёвай кватэры на краі Маскоўскай вобласці. А, скажам, для набыцця малюсенькай «аднапакаёўкі» у самым цэнтры сталіцы можа спатрэбіцца і нашмат вялікая сума.Канчатковая кошт нерухомасці залежыць ад мноства фактараў. Любая дробязь, якая характарызуе кватэру з станоўчай або адмоўнай боку, уплывае на яе кошт. Вышэй за ўсё цэніцца свежеотремонтированное жыллё з балконам, лоджыяй або эркерам, размешчанае на сярэдніх паверхах дома з ліфтам і смеццеправодам, які знаходзіцца ў непасрэднай блізкасці ад станцый метро і іншых транспартных вузлоў. Вокны ідэальнага набыцця павінны выходзіць у ціхі двор і / або на паўднёвы бок, комнаты- мець вялікі пляц, а ў чыстым сімпатычным пад'ездзе нядрэнна б убачыць кансьержку або вахцёра. І, наадварот, кватэру без балкона, з маленькімі сумежнымі пакоямі на першым ці апошнім паверсе дома, які стаяў ля шумнай дарогі, у якім адсутнічае ліфт і элементарны парадак у пад'ездзе, напэўна можна будзе набыць па мінімальнай цане. Усе гэтыя фактары дарэчы выкарыстоўваць, гандлюючыся з прадаўцом: кожны параметр патэнцыйна зніжае або падвышае кошт нерухомасці на 1-2% ці нават больш, што ў выніку дасць эканомію ў некалькі сотняў, а часам і тысяч даляраў.
Кслов, адна з апошніх тэндэнцый расійскага рынка нерухомасці-памяншэнне попыту на няякаснае жыллё і які расце попыт на так званае элітнае.
З якімі праблемамі можа сутыкнуцца чалавек, які вырашыў купіць кватэру самастойна, без дапамогі рыэлтараў?
Адказвае Галіна Утешева, кіраўнік кірунку другаснага рынку жылля кампаніі «ДОМ-нерухомасць»:
"Купля кватэры- заўсёды не толькі хвалюючы, радасны, але і адказны момант у жыцці кожнага чалавека, асабліва калі сродкі на яе збіраліся гадамі, у шкоду водпуску і любімым захапленням. Ипредставьте сабе, які гэта будзе ўдар, калі права ўласнасці на толькі што набытую жыллё апынецца аспрэчаных ў судзе ранейшымі ўладальнікамі або трэцімі асобамі. аусе з-за таго, што пакупнік не змог самастойна праверыць гісторыю нерухомасці. Вядомыя рэальныя выпадкі, калі трэція асобы (раней зарэгістраваныя на гэтай плошчы, спадчыннікі ранейшых гаспадароў і іншыя людзі) звярталіся ў суд з пазовамі аб прызнанні за імі права ўласнасці, цалкам або часткова, або права карыстання жыллём на падставе дакументаў (сведчанняў), пра існаванне якіх пакупнік пры заключэнні здзелкі нават не падазраваў.
Гэта могуць быць дакументы, якія пацвярджаюць права на набытую вамі кватэру непаўналетніх дзяцей ранейшых уласнікаў (чые інтарэсы былі ўшчэмленыя пры прыватызацыі жылля ў 1991-1993 гг.), Трэціх асоб, якія могуць мець права ўласнасці або карыстання жыллём, але знаходзяцца ў месцах пазбаўлення волі, праходзяць лячэнне ў псіханеўралагічным дыспансеры, забраныя ў войска. Бывае, што нерухомасць знаходзіцца пад бранёй, арыштам або закладам, а прадаўцы кватэры- гэта людзі, якія належаць да групы рызыкі (непаўналетнія дзеці, самотныя старыя, наркаманы, псіхічна хворыя), асобы, якія дзейнічаюць па падробленай даверанасці, т.п.
Што даручыць рыэлтара?
Агенцтва нерухомасці аказваюць сваім клиентам- пакупнікам жылля цэлы спектр разнастайных паслуг:
падбор варыянтаў;
праверка камплекты дакументаў, прадстаўленых прадаўцом;
высвятленне гісторыі абранай кватэры па уласнікам;
падрыхтоўка і заключэнне папярэдняга дагавора або дагавора авансу і кантроль яго выканання;
правядзенне здзелкі (падрыхтоўка і заключэнне дагавора куплі-продажу);
падача і атрыманне дакументаў з дзяржаўнай рэгістрацыі;
прысутнасць у якасці сведкі пры закладцы грошай у банкаўскую вочка і перадачы грошай прадаўцу;
афармленне акта приема- перадачы кватэры (часам з вопісам маёмасці), кантроль перадачы жылля новаму ўласніку і некаторыя іншыя дзеянні.
"Найбольшы набор паслуг ўключае поўнае суправаджэнне здзелкі, пачынаючы з падбору варыянтаў і сканчаючы дзяржаўнай рэгістрацыяй і перадачай кватэры ад прадаўца пакупніку, - каментуе Святлана Корсакава, эксперт кампаніі" БЕСТ-Нерухомасць ".- Мінімальны складаецца ў праверцы юрыдычнай чысціні кватэры, якую кліент абраў сам , і афармленні здзелкі ».
Многія людзі спрабуюць эканоміць і самі займаюцца пошукам жылля. Але яго юрыдычную чысціню ў любым выпадку трэба праверыць, нават калі вы купляеце кватэру у добрага знаёмага. Вось выпадак з практыкі Святланы Корсакава. "Да нас па дапамогу ў афармленні здзелкі звярнуўся кліент, які набыў кватэру 7лет назад у свайго лепшага сябра і зараз які вырашыў яе прадаць. Да таго кватэра ўжо тройчы перапрадавала, але ўвесь гэты час у ёй заставаліся прапісанымі маці і дочь- першыя гаспадары. Куды яны дзеліся , ніхто не ведаў. Праверыўшы гісторыю кватэры, мы высветлілі, што на той момант старэйшая з жанчын памерла і была пахавана за кошт горада, а малодшую нам давялося выпісваць па судзе. Гэтым займаўся штатны адвакат нашай кампаніі ».
Здавалася б, кароткая гісторыя змены ўласнікаў кватэры павінна казаць пра юрыдычную чысціні жылля. Але гэта не заўсёды так. Вось прыклад. Дама абрала кватэру, у якой перш была ўсяго адна гаспадыня, і вырашыла яе набыць. Вагентство нерухомасці кліентка звярнулася па дапамогу ў правядзенні здзелкі куплі-продажу. Рыэлтары праверылі гісторыю кватэры і высветлілі, што яна знаходзілася ва ўласнасці ўсяго парумесяцев, а затым была выстаўлена на продаж (яе гаспадыня збіралася купляць жыллё ў новабудоўлі). Гэты факт насцярожваў, і яны вырашылі капнуць глыбей. Выявілася, што дадзеная нерухомасць у Маскве была атрымана па дамове абмену, а затым прыватызаваная. Ранейшыя жыхары (злоўжываў спіртным, пра што распавялі суседзі) у выніку праведзенай здзелкі пераехалі ў Калужскай вобласць. Што з імі стала, высветліць не ўдалося. Захоўвалася магчымасць падачы імі пазову ў суд з мэтай прызнання папярэдняй здзелкі несапраўднай. Таму рыелтары параілі сваёй кліентцы кватэру не купляць, з чым яна пагадзілася.
Прафесіянал сваім дасведчаным вокам ўбачыць тое, чаго непадрыхтаваны чалавек проста не заўважыць. Скажам, адразу папярэдзіць кліента, што яго пашпарт хутка стане несапраўдным (напрыклад, па дасягненні 45 гадоў) або знойдзе несупадзення ў подпісах прадаўца на розных дакументах. Пагаворыць з натарыусамі, запэўніваюць папярэднія здзелкі з набываемай кватэрай, возьме архіўную выпіску з дамавой кнігі і асабіста пагутарыць з пашпартыстка.
Дакументы, неабходныя для заключэння здзелкі куплі-продажу кватэры
Праваўстанаўліваючых дакументы (пасведчанне аб праве ўласнасці, аб праве на спадчыну, даведка аб выплачаных пае ў кааператыве і інш.).
Даведка БТІ аб Інвентарызацыйныя кошту кватэры.
Эксплікацыі.
Копія папавярховага плану.
Копія фінансава-асабовага рахунку.
Даведка аб адсутнасці запазычанасці па квартплаце і камунальных плацяжах.
Дазвол на перабудову / перапланіроўку кватэры (калі яна праводзілася).
Выпіска з дамавой кнігі.
Перадатачны акт па папярэднім дамове куплі-продажу.
Распіска ў атрыманні грошай.
Даведка з падатковай інспекцыі аб выплаце падатку (калі кватэра атрымана ў спадчыну або ў дар).
Пашпарт прадаўца.
Калі падрыхтоўкай камплекты дакументаў з боку пакупніка займаецца рыэлтар, ён павінен зверыць усе прадастаўленыя прадаўцом дакументы і праверыць адпаведнасць Прозвішча, імя, адрасоў, дат, подпісаў і пр. Вдополнение да дадзенага пераліку ён можа атрымаць выпіску з Адзінага дзяржаўнага рэестра правоў аб адсутнасці абцяжаранняў па набываемай кватэры, даведкі з псіханеўралагічнага і наркалагічнага дыспансераў, якія пацвярджаюць дзеяздольнасць прадаўца, а таксама іншыя дакументы.
Як будаваць адносіны з прадаўцом?
агляд . Такім чынам, у вас сабралася некалькі варыянтаў кватэр, і трэба адпраўляцца іх глядзець. Отом, наколькі адпавядаюць заяўленым характарыстыках дом, двор і пад'езд, вы зможаце судзіць самастойна. Параметры самай кватэры (стан да або пасля рамонту, вокны ў двор ці на праезную частку, вышыня столяў, планіроўка, плошча розных памяшканняў іт.д.) таксама не схаваюцца ад вашых вачэй. Авот пра тое, што цяперашні гаспадар пакіне на месцы і як гэта адаб'ецца на кошце набыцця, мае сэнс пагандлявацца. Скажам, калі ў кватэры маюцца убудаваныя шафы, кухонная мэбля, ідэальна ўпісаная ў канфігурацыю памяшкання, дарагая сантэхніка і іншае абсталяванне, ўладальнік будзе настойваць на дадатковай аплаце або матываваць гэтым завышаную цану жылля. Вы, у сваю чаргу, мае права не купляць чужыя рэчы, але тады прадавец з вялікай верагоднасцю адмовіцца ад здзелкі. Больш разумна будзе пагандлявацца адносна кошту якія застаюцца на месцы прадметаў і знізіць яе да мінімуму.
Вельмі важна праверыць, ці праводзіліся ў кватэры перапланіроўка і перабудову. Иесли так, трэба абавязкова паглядзець дазвольныя дакументы і пераканацца ў адпаведнасці ўзгодненых змяненняў фактычным. Калі пераабсталяванне ажыццяўляліся без дазволу, лепш за ўсё адмовіцца ад куплі кватэры, каб не мець праблем з мясцовымі ўладамі. Апринимая рашэнне набыць менавіта гэтую нерухомасць (тым больш што яна звычайна прадаецца па заніжаным кошце), трэба разумець, што, у адпаведнасці з новым Жыллёвым кодэксам РФ, вам прыйдзецца ўзгадняць незаконную перапланіроўку або прыводзіць кватэру ў ранейшы выгляд (інакш яна можа быць прададзеная з публічных таргоў). Ігэта будзе каштаваць немалых грошай. Ктому жа, калі вы з часам памкняцеся прадаваць цяперашняе набыццё, вам зноў-такі трэба будзе прывесці ў парадак дазвольныя дакументы.
Ў працэсе агляду (які, паўторымся, лепш праводзіць у прысутнасці «свайго» рыэлтара) трэба вырашыць мноства пытанняў, калі, вядома, кватэра вам спадабалася. Прадавец павінен падаць камплект дакументаў, сапраўднасць якіх неабходна будзе праверыць.
ўнясенне авансу . Падчас першага або другога агляду кватэры прадавец і пакупнік вусна дамаўляюцца паміж сабой аб цане, умовах і тэрмінах яе вызвалення. Пасля чаго пакупнік (з дапамогай рыэлтара) правярае ўсе прадастаўленыя прадаўцом дакументы. Калі з імі ўсё ў парадку, настаў час ўносіць аванс ці задатак і пісьмова афармляць адносіны. Звычайна прадавец і пакупнік заключаюць папярэдні дагавор або дагавор авансу / задатку. Ён здзяйсняецца ў простай пісьмовай форме (у рыэлтарскіх кампаніях прапануюцца тыпавыя дагаворы, распрацаваныя юрыстамі). Втексте трэба паказаць усе дэталі будучай здзелкі: калі яна будзе праведзена і ў якой форме будзе заключацца дагавор куплі-продажу (у простай пісьмовай або натарыяльнай), якая цана нерухомасці будзе паказаная ў дамове і якім будзе памер авансу / задатку, хто бярэ на сябе выдаткі па здзяйсненні здзелкі, у дэпазітарыі якога банка будуць вырабляцца разлікі, калі сапраўды будуць зняты з уліку зарэгістраваныя ў кватэры людзі, у які тэрмін пасля дзяржаўнай рэгістрацыі дагавора будзе ажыццёўлена перадача нерухомасці іт.д. Асобна агаворваюцца ўмовы перадачы маёмасці паводле акту прыёму-перадачы і вопісу, тэрміны вяртання прадаўцом авансу або задатку ў выпадку невыканання дагавора і іншыя падрабязнасці.
Чым адрозніваецца аванс ад задатку?
авансам называецца плацёж, які папярэднічае перадачы маёмасці, выкананню работы цi аказання паслуг. У адрозненне ад задатку, ён не з'яўляецца спосабам забеспячэння выканання абавязацельства. Памер і парадак выплаты авансу ў адносінах паміж грамадзянамі вызначаецца пагадненнем бакоў у адпаведным дагаворы.
задатак (Згодна з артыкулам 380 Грамадзянскага кодэкса РФ) - "грашовая сума, якая выдаецца адной з дагаворных бакоў (у нашым выпадку- пакупніком) у кошт належных з яе па дамове плацяжоў другім баку (прадаўцу), у доказ заключэння дагавора і ў забеспячэнне яго выканання». пагадненне заключаецца ў пісьмовай форме.
Істотная розніца паміж двума юрыдычнымі понятиями- авансу і задатка- выяўляецца пры невыкананні дагавора. Калі здзелка па якіх-небудзь прычынах знервавалася, аванс проста вяртаецца. Азадаток выплачваецца прадаўцом пакупніку ў падвойным памеры (!), Калі здзелка не адбылася па віне першага. Іне вяртаецца, калі купля- продаж не адбылася па віне пакупніка (у адпаведнасці са статьей381 Грамадзянскага кодэкса РФ).
Пры ўдзеле агенцтва нерухомасці звычайна заключаецца дагавор авансу або папярэдні дагавор, які прадугледжвае ўнясенне авансу. Дагавор задатку (калі на гэтай форме забеспячэння абавязацельствы настойвае адна з бакоў або абодва бакі) прадавец і пакупнік звычайна заключаюць адзін з адным самі, без дапамогі рыэлтара.
Якім павінен быць памер авансу / задатку? Звычайна гэта сума ў $ 500-2000, якая залежыць ад кошту кватэры і якая пацвярджае сур'ёзнасць намераў пакупніка. Але ў некаторых выпадках прадавец можа запатрабаваць ўнясення больш буйнога авансу. Иесли пакупнік моцна зацікаўлены ў набыцці менавіта гэтай кватэры, ён згаджаецца (часам нават нягледзячы на супраціў рыэлтара). Итогда можа паўстаць вельмі непрыемная сітуацыя, калі прадавец у выніку адмаўляецца ад здзяйснення здзелкі, а аванс вяртаць не спяшаецца. Пра адзін з такіх выпадкаў нам расказала Святлана Корсакава. Кліент вырашыў набыць кватэру, гаспадар якой запатрабаваў аванс у $ 8000. Рыэлтар не раіла ўносіць такую вялікую суму, але кліент настойваў і, падпісаўшы дагавор авансу, грошы заплаціў. Па заканчэнні тэрміну дагавора прадавец абавязаны быў вярнуць грошы, але адмовіўся, сказаўшы, што зробіць гэта, калі атрымае аванс з наступнага патэнцыйнага пакупніка. Рыэлтарская кампанія вырашыла дапамагчы свайму кліенту (і нават не ўзяла дадатковай платы) і падключыла да сітуацыі юрыста і адваката. Спачатку не адбыўся прадавец не хацеў нават па тэлефоне размаўляць з прадстаўнікамі агенцтва, але пасля яму нічога не заставалася, як аддаць грошы, прычым даволі хутка. Ці быў у яго дзеяннях злы намер, устанавіць не ўдалося.
Вяртання выплачанага авансу пакупнік можа запатрабаваць і сам, калі раптам выявяцца абставіны, пра якія ён не мог ведаць на момант перадачы грошай. Отаку выпадку, які адбыўся зусім нядаўна, нам распавяла Лілія Зар. Адна з яе кліентак на пачатку траўня ўнесла аванс за кватэру, якая знаходзіцца ў старым доме ў цэнтры сталіцы, і збіралася пасля рабіць тут дарагі рамонт з перапланіроўкай. За час падрыхтоўкі да правядзення здзелкі куплі-продажу выйшла Пастанова Урада Масквы N 383 ад 31 мая 2005г. «Аб капітальным рамонце і мадэрнізацыі жылых дамоў без адсялення жыхароў на 2005-2007 гады» з пералікам будынкаў у розных акругах, якія падлягаюць рэканструкцыі. Кватэра, абраная кліенткай Ліліі, знаходзілася ў адным з гэтых будынкаў. Патэнцыйная пакупніца запанікаваў і вырашыла адмовіцца ад куплі, і рыэлтарам ўдалося пераканаць прадаўца вярнуць аванс. Яны аргументавалі сваю пазіцыю тым, што, калі б пакупнік ведаў пра факт капрамонту або мадэрнізацыі дома, ён бы купляць кватэру не стаў.
Услед нумары мы распавядзем аб тым, што трэба запісаць у самым дамове куплі-продажу, паразважаем, ці трэба паказваць у дамове рэальную кошт кватэры, патлумачым, што такое маёмасны падатковы вылік, і падымем яшчэ шэраг актуальных праблем, звязаных з набыццём жылля.
Рэдакцыя дзякуе кампаніі "БЕСТ-Нерухомасць», «ДОМ-нерухомасць» і «СІЦІ-XXI СТАГОДДЗЕ» за дапамогу ў падрыхтоўцы матэрыялу.