Пытанні высялення былога мужа з кватэры і выкупу жылля ва ўласніка пры канфіскацыі зямлі для дзяржаўных або муніцыпальных патрэб.
Жыллёвы кодэкс, загадкавы і часам пужалы, становіцца ўсё больш зразумелым і менш страшным па меры чытання. Працягваем каментаваць ўжо дзеючы федэральны закон №188.
У папярэднім нумары часопіса мы распавялі пра асноўныя прынцыпы, па якіх цяпер, з 1 сакавіка 2005г., Будуюцца жыллёвыя адносіны паміж чалавекам і дзяржавай. Грамадзяне маюць свабоду выбару жылога памяшкання ў любым пункце краіны, а органы дзяржаўнай улады і мясцовага самакіравання павінны ўсяляк садзейнічаць ім у ажыццяўленні іх права на жыллё. Усе грамадзяне раўнапраўныя, і таму парушэнне правілаў карыстання жыллём адным з іх у шкоду іншым можа пацягнуць буйныя непрыемнасці, аж да судовага разбору і высялення парушальніка. Жылое памяшканне зараз можна перавесці ў нежылое і наадварот пры выкананні шэрагу фармальнасцей і адпаведных будаўнічых нормаў. Спрошчаны парадак выдачы дазволаў на перабудову і (або) перапланіроўку жылля: дакументаў патрабуецца максімум шэсць, а ў большасці выпадкаў чатыры. Уласнік, у параўнанні з наймальнікам, мае на парадак больш правоў на сваю жылплошчу, але і кола яго абавязкаў значна шырэй. Эксперты раяць грамадзянам, нягледзячы ні на што, бясплатна прыватызаваць кватэру, калі яны гэтага яшчэ не зрабілі. Авремени засталося не так шмат- ўсяго паўтара года, да 1 студзеня 2007г.
Постсемейные адносіны
Адна з самых "гарачых кропак" новага Жыллёвага кодэкса (далей ВК) - артыкул (далей- ст.) 31. Яна носіць назву «Правы і абавязкі грамадзян, якія пражываюць сумесна з уласнікам ў прыналежным яму жылым памяшканні». Згодна з яе палажэннямі, да членаў сям'і ўласніка адносяцца яго муж (жонка), дзеці і бацькі. Іншыя сваякі, непрацаздольныя ўтрыманцы і некаторыя іншыя асобы прызнаюцца членамі яго сям'і, калі яны былі уселены ім у гэтай якасці. Усе гэтыя людзі маюць права карыстацца жыллём нароўні з уласнікам, калі паміж імі і гаспадаром не складзена іншае пагадненне (напрыклад, паміж мужам і жонкай не падпісаны шлюбны кантракт), і абавязаны выкарыстоўваць дадзенае жыллё па прызначэнні. «Дзеяздольнасці члены сям'і нясуць салідарную з уласнікам адказнасць па абавязацельствах, што вынiкаюць з карыстання дадзеных жылым памяшканнем», гэта значыць павінны ўдзельнічаць у выдатках на ўтрыманне жылля і аплаце камунальных паслуг.Да гэтага месца асаблівых пытанняў у які чытае кодэкс не ўзнікае. Але далей усё не так відавочна. Астатнія часткі гэтага артыкула распавядаюць нам пра тое, што павінна адбывацца ў выпадку спынення сямейных адносін з уласнікам жылля. Па ідэі права карыстання дадзеных памяшканнем у цяпер ужо былога члена сям'і не захоўваецца, калі на гэты конт з ім няма іншага пагаднення. Атрымліваецца, што пры разводзе мужоў той з іх, хто не з'яўляецца ўласнікам, можа быць выселены з кватэры і зняты з рэгістрацыйнага ўліку, то ёсць выпісаны з кватэры ці хаты. Але калі ў яго «адсутнічаюць падставы для набыцця або ажыццяўлення правоў карыстання іншым жылым памяшканнем, а таксама калі маёмаснае становішча былога члена сям'і ўласніка жылога памяшкання і іншыя вартыя ўвагі акалічнасці не дазваляюць яму забяспечыць сябе іншым жылым памяшканнем, права карыстання належаць паказаным ўласніку жылым памяшканнем можа быць захавана за былым членам яго сям'і на пэўны тэрмін на падставе рашэння суда ».
«Пры вызначэнні выкупнога цэны жылога памяшкання ў яе ўключаецца рынкавы кошт жылога памяшкання, а таксама ўсе страты, нанесеныя ўласніку жылога памяшкання яго адабраннем, уключаючы страты, якія ён нясе ў сувязі са зменай месца пражывання, часовым карыстаннем іншым жылым памяшканнем да набыцця ва ўласнасць іншага жылога памяшкання, пераездам, пошукам іншага жылога памяшкання для набыцця права ўласнасці на яго, афармленнем права ўласнасці на іншае жылое памяшканне, датэрміновым спыненнем сваіх абавязацельстваў перад трэцімі асобамі, у тым ліку ўпушчаную выгаду ».
З арт. 32 ВК РФ
Ведаў бы выкуп ...
Арт. 32 вельмі важная для ўладальнікаў любога жилья- як загараднага дома, так і сціплай кватэры ў пяціпавярхоўцы. Гаворка тут ідзе аб забеспячэнні жыллёвых правоў уласніка жылога памяшкання пры адабранні зямельнага ўчастка для дзяржаўных або муніцыпальных патрэб. Як жа ўсё павінна адбывацца паводле новага ВК? Орган дзяржаўнай улады або мясцовага самакіравання прымае рашэнне аб канфіскацыі зямлі пад домам, затым рэгіструе рашэнне ў органе дзяржаўнай рэгістрацыі правоў на нерухомую маёмасць і пісьмова паведамляе пра гэта уласнікам памяшканняў. Адбіраецца жыллё толькі шляхам выкупу, прычым грошы гаспадару плаціць менавіта той орган улады, для патрэб якога патрабуецца зямля. «Выкуп часткі жылога памяшкання дапускаецца няйначай як са згоды ўласніка». Калі ж ён не згаджаецца, можа быць выкуплена толькі цэлае памяшканне.
Ўласнік павінен быць апавешчаны аб прынятым рашэнні "не пазней чым за год да маючага адбыцца канфіскацыі дадзенага памяшкання", а выкуп жылля да заканчэння тэрміну дапускаецца толькі са згоды ўласніка. Вэти 12месяцев гаспадар можа валодаць, карыстацца і распараджацца жыллём па сваім меркаванні, без усялякіх абмежаванняў. Але трэба памятаць пра тое, што калі ў гэты перыяд вы вырашыце сур'ёзна палепшыць жыллё (напрыклад, вырабіць рамонт з перабудовай), то гэта ніяк не адаб'ецца на выкупнога цане памяшкання. Таму глабальныя пераўтварэння губляюць усялякі сэнс.
Звярніце ўвагу, што ў новым ВК наогул няма ні слова пра тое, што за кватэру належыць кватэра, а за дом- дом. Гаворыцца толькі аб грашовай, а не натуральнай форме кампенсацыі. Таму за «траячку» можна ўзяць «двушку», а якая ўтварылася розніцу атрымаць грашыма.
Выкупных кошт вызначаецца пагадненнем паміж уласнікам і адпаведным органам улады. Прычым, акрамя рынкавага кошту, грамадзянін можа атрымаць ад дзяржавы кампенсацыю страт, звязаных з адабраннем жылля, пераездам, пошукам іншага памяшкання, выпушчанай выгадай і многім іншым. Юрысты таксама рэкамендуюць грамадзянам ўключаць у выкупную цану кошт капітальнага рамонту дома, які не быў выраблены дзяржавай або мясцовымі ўладамі ва ўстаноўленыя тэрміны. Калі ўласнік не згодны з рашэннем аб канфіскацыі яго жылля або з ім не дасягнута пагадненне аб выкупнога цане, орган дзяржаўнай улады або мясцовага самакіравання можа прад'явіць у суд пазоў аб выкупе жылога памяшкання. Гэта здзейсніць на працягу двух гадоў з моманту напрамкі ўласніку вышэйзгаданага паведамлення.
Якія правы мае былы муж ўласніка кватэры або дома?
Магчыма, цяпер грамадзяне палічаць, што яны ў выпадку разводу са сваім мужам змогуць без працы выселіць яго з кватэры ці хаты. Адразу хочацца заўважыць, што пашпартныя сталы не здымаюць з рэгістрацыйнага ўліку (не «выпісваюць») былых членаў сям'і ўласніка па яго заяве, на гэта павінна быць адпаведнае рашэнне суда. Больш за тое, вас як уласніка суд можа абавязаць забяспечыць іншым жылым памяшканнем былога мужа і іншых членаў яго сям'і, на карысць якіх ўласнік выконвае аліментныя абавязацельствы, па іх патрабаванню. Аднак гэта адбудзецца толькі ў тым выпадку, калі ў былога члена сям'і ўласніка жылога памяшкання няма іншага жылля і няма сродкаў для яго набыцця.
Як правіла, пры скасаванні шлюбу адбываецца падзел сумесна нажытай маёмасці. Ихотя жылое памяшканне, набытая адным з мужа і жонкі да шлюбу або ў перыяд шлюбу, але па бязвыплатным здзелках (па спадчыне, па дамове дарэння, у выніку прыватызацыі), з'яўляецца яго асабістай уласнасцю, яно можа быць прызнана сумеснай уласнасцю, калі будзе ўстаноўлена, што ў перыяд шлюбу мужам і жонкай былі зробленыя ўкладанні, якія значна павялічылі вартасць гэтай маёмасці (капітальны рамонт, пераабсталяванне іінш.). Втаком выпадку казаць аб спыненні права карыстання жылым памяшканнем пасля скасавання шлюбу былым мужам ўласніка заўчасна ».
Як высяляюць?
Толькі па рашэнні суда. Прычын, па якіх чалавека могуць назаўжды выгнаць з кватэры або дома, у ВК пазначана некалькі (арт. 31, 35, 85, 86, 90, 91, 133). Само ж высяленне, згодна з законам "Аб выканаўчым вытворчасці", заключаецца ў вызваленні памяшкання ад высяляецца, яго маёмасці, хатніх жывёл і забароне высяляецца карыстацца вызваленым памяшканнем. Высяленне здзяйсняецца судовым прыставам-выканаўцам у прысутнасці панятых, а ў неабходных случаях- пры садзейнічанні органаў унутраных спраў з абавязковай вопісам вывознага маёмасці.Арт. 35 абвяшчае, што грамадзянін абавязаны вызваліць жылое памяшканне ў выпадку, калі яго права карыстання спынена ў адпаведнасці з ВК, іншымі федэральнымі законамі, дагаворам або на падставе рашэння суда. (Звычайна падставай для спынення права карыстання жыллём з'яўляецца заканчэнне тэрміну, на які яно было прадастаўлена ў карыстанне. Напрыклад, скончыўся тэрмін дзеяння дагавора арэнды або найму, скончыўся тэрмін часовай рэгістрацыі і інш.). Калі чалавек добраахвотна і ў тэрмін, усталяваны уласнікам жылля, не вызваляе памяшканне, ён падлягае прымусоваму высяленню па рашэнні суда.
"Члены сям'і ўласніка жылога памяшкання маюць права карыстання дадзеных жылым памяшканнем нароўні з яго ўласнікам, калі іншае не ўстаноўлена пагадненнем паміж уласнікам і членамі яго сям'і". (Изст.31ЖКРФ)
агульная ўласнасць
Шостая кіраўнік ВК (арт. 36-48) носіць назву "Агульная маёмасць уласнікаў памяшканняў у шматкватэрным доме. Агульны сход такіх уласнікаў". Ўёй зацікаўлены чытач зможа знайсці мноства цікавых момантаў. Вось самы важны з іх: "уласнікам памяшканняў у шматкватэрным доме належаць на праве агульнай долевай уласнасці памяшканні ў гэтым доме, якія не з'яўляюцца часткамі кватэр і прызначаныя для абслугоўвання больш аднаго памяшкання ў гэтым доме". Да іх ставяцца лесвічныя пляцоўкі, лесвіцы, ліфты, ліфтавыя і іншыя шахты, калідоры, тэхнічныя паверхі, гарышчы, падвалы, у якіх маюцца інжынерныя камунікацыі, тэхнічныя падвалы, дахі, якія агароджваюць канструкцыі дома, механічнае, электрычнае, санітарна-тэхнічнае абсталяванне, якія абслугоўваюць больш за адзін памяшкання, зямельны ўчастак (!), на якім размешчаны гэты дом, з элементамі азелянення і добраўпарадкавання і іншыя аб'екты, якія знаходзяцца на гэтым зямельным участку (арт. 36).
Такая форма ўласнасці, а менавіта агульная долевая, мяркуе калегіяльнае кіраванне маёмасцю. Таму ўсе якія ўзнікаюць пытанні вырашаюцца толькі са згоды ўсіх уласнікаў, звычайна на агульным сходзе. Кожны ўласнік валодае доляй, прапарцыйнай памеры агульнай плошчы, якое належыць яму (арт. 37). Кслов, у новым ВК наогул няма такога паняцця, як жылая плошча (гэта значыць плошча пакояў без уліку калідораў, кухні, санвузла і інш.). Ёсць толькі плошча агульная.
Ўласнік не мае права "ажыццяўляць вылучу ў натуры сваёй долі ў праве агульнай уласнасцi на агульную маёмасць у шматкватэрным доме", а таксама адчужаць сваю долю і "здзяйсняць іншыя дзеянні, якія цягнуць за сабой перадачу гэтай долі асобна ад права ўласнасці на згаданае памяшканне". Але ў той жа час удзельнікі долевай уласнасці могуць распарадзіцца ёю так, каб выкарыстанне агульнай маёмасці прыносіла ім прыбытак. Напрыклад, падаць у карыстанне іншым асобам або арганізацыям падвалы, дахі, тэхнічныя паверхі іт.д., а затым размеркаваць прыбытак паміж ўласнікамі памяшканняў па дамове паміж імі.
Вядома, доходы- гэта выдатна. Але ў уласнікаў памяшканняў выдаткаў нашмат больш, чым даходаў. Уладальнікі жылля марнуюць асабістыя сродкі на ўтрыманне агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме (арт. 39). Доля гэтых абавязковых выдаткаў названых уласнікаў «вызначаецца доляй ў праве агульнай уласнасцi на агульную маёмасць у такім доме». Правілы ўтрымання маёмасці ўстанаўлiваюцца Урадам РФ. Пакуль яны яшчэ не з'явіліся.
Згодна з арт. 40, уласнік мае права аб'яднаць сумежныя памяшканні, калі яны абодва належаць яму, у парадку, прадугледжаным главой4 ВК "Перабудова і перапланоўка жылога памяшкання". Калі змяненне межаў паміж гэтымі памяшканнямі не цягне за сабой "змены межаў іншых памяшканняў, межаў і памеру агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме або змены доляй ў праве агульнай уласнасцi на агульную маёмасць у гэтым доме", згоды іншых уласнікаў атрымліваць не трэба. Впротивном выпадку, калі рэканструкцыя, перабудову і (або) перапланіроўка памяшканняў немагчымыя без далучэння да іх часткі агульнага маёмасці, на любыя з гэтых відаў перабудовы неабходна атрымаць згоду ўсіх (!) Уласнікаў памяшканняў у шматкватэрным доме.
У прыняцці рашэнняў на агульным сходзе уласнікаў памяшканняў у шматкватэрным доме ўдзельнічаюць, фігуральна кажучы, долі ў праве ўласнасці на агульную маёмасць у шматкватэрным доме, а не людзі, якіх яны належаць.
камунальныя баталіі
Сварыцца паміж сабой гаспадарам пакояў у камуналках ў XXIв. не прыстала. Амеж тым ім ёсць што дзяліць. Па аналогіі з памяшканнямі ў шматкватэрным доме, "уласнікам пакояў у камунальнай кватэры належаць на праве агульнай долевай уласнасці памяшкання ў дадзенай кватэры, якія выкарыстоўваюцца для абслугоўвання больш аднаго пакоя", то ёсць агульнае маёмасць у камунальнай кватэры. Згодна з тым жа прынцыпе, "змена памеру агульнай маёмасці магчыма толькі са згоды ўсіх уласнікаў пакояў у дадзенай кватэры шляхам яе перабудовы і (або) перапланіроўкі" (пра гэта гаворыцца ў ст.41).Доля ўласніка пакоя ў камунальнай кватэры вызначаецца гэтак жа, як доля ўласніка памяшкання ў шматкватэрным доме, гэта значыць яна прапарцыйная памеры агульнай плошчы пакоя (арт. 42). Частка 6 гэтага артыкула дае уласнікам іншых пакояў у камунальнай кватэры пераважнае права куплі адчужацца (прадаванай) пакоя. Прымяненне гэтай нормы дазволіць паступова паменшыць колькасць камунальных кватэр у нашай краіне. Ай'м дагэтуль няма ліку ...
Завяшчальных отказ- гэта ўскладанне на спадчынніка па завяшчанні выканання некаторых абавязацельстваў на карысць аднаго або некалькіх лиц- адпісанага. Можа заключацца ў абавязацельстве выплаціць каму-небудзь пэўную суму грошай, аддаць якія-небудзь рэчы, даць права карыстання маёмасцю і інш.
Згодна з арт. 33 ВК, «грамадзянін, якому па завяшчальных адмовы прадастаўлена права карыстання жылым памяшканнем на паказаны ў адпаведным завяшчанні тэрмін, карыстаецца дадзеных памяшканнем нароўні з уласнікам». Калі грамадзянін дзеяздольны, ён нясе салідарную з уласнікам памяшкання адказнасць па абавязацельствах, што вынiкаюць з карыстання такім жыллём. Акрамя гэтага, ён можа патрабаваць дзяржаўнай рэгістрацыі права карыстання гэтым памяшканнем, то бок, кажучы па-старому, прапісацца ў ім.
Орган кіравання
У шматкватэрным доме органам кіравання з'яўляецца агульны сход уласнікаў памяшканняў (арт. 44). Яно прымае рашэнні "аб рэканструкцыі дома (у тым ліку з яго пашырэннем або надбудовай), будаўніцтве гаспадарчых пабудоў і іншых будынкаў, пабудоў, збудаванняў, рамонце агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме"; аб межах выкарыстання ўчастка, на якім дом размешчаны, у тым ліку ўводзіць абмежаванні карыстання ім; "Аб перадачы ў карыстанне агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме", а таксама выбірае спосаб кіравання хатай і займаецца іншымі пытаннямі. Кіраванні шматкватэрнымі дамамі прысвечаны апошні, восьмы раздзел ВК (арт. 161-165). Ксодержанию гэтых артыкулаў мы звернемся ў адным з наступных нумароў часопіса.
Арт.45 дэталёва апісвае парадак правядзення агульнага сходу уласнікаў памяшканняў у шматкватэрным доме. Яно абавязкова праводзіцца штогод, а дадатковыя сходу лічацца пазачарговымі і могуць быць скліканы па ініцыятыве любога з уласнікаў. «Агульны сход уласнікаў памяшканняў у шматкватэрным доме правамоцна (мае кворум), калі ў ім прынялі ўдзел ўласнікі памяшканняў у гэтым доме або іх прадстаўнікі, якія валодаюць больш чым 50% галасоў ад агульнай колькасцi галасоў». Вельмі важна разумець, што галасуюць у такіх выпадках, фігуральна кажучы, долі ў праве ўласнасці на агульную маёмасць у шматкватэрным доме, а не людзі, якіх яны належаць. Колькасць галасоў, якім валодае кожны ўласнік, прапарцыйна яго долі ў праве агульнай уласнасці (арт. 48). Наяўнасць кворуму вызначаецца менавіта гэтым фактам, а не колькасным складам удзельнікаў сходу.
Рашэнні па пытаннях, пастаўленых на галасаванне, прымаюцца на агульным сходзе большасцю галасоў (арт. 46). Форма правядзення сходу можа быць не толькі вочнай, але і завочнай (арт. 47). Рашэнні з'яўляюцца абавязковымі для ўсіх, у тым ліку для тых уласнікаў, якія не прымалі ўдзелу ў галасаванні. Втечение шестимесяцев ўласнік, які лічыць, што яго правы парушаныя, можа абскардзіць у судзе рашэнне, прынятае агульным сходам. Наймальнікі жылля (і гэта вельмі важна!) Наогул не маюць права голасу і не ўдзельнічаюць у прыняцці рашэння, а толькі падпарадкоўваюцца яму. Іх інтарэсы на агульным сходзе уласнікаў абараняе наймодатель, то ёсць звычайна дзяржава ў асобе свайго прадстаўніка.
Існуюць шматкватэрныя дамы, усе памяшканні ў якіх належаць аднаму ўласніку (фізічнаму, юрыдычнай асобе, муніцыпалітэту і інш.). У гэтым выпадку рашэнні па пытаннях, якія адносяцца да кампетэнцыі агульнага сходу, прымаюцца гэтым уласнікам аднаасобна.
Чым багата карыстанне памяшканнем па дамове сацыяльнага найму? Хто цяпер лічыцца маламаёмасным? Ці можна абмяняць адно жыллё на іншае? Што атрымаюць наймальнікі пры зносе хаты? Пра гэта раскажам у наступным нумары часопіса.
Рэдакцыя дзякуе адваката Каханне Данілаву і юрыста Дар'ю Кананенка за дапамогу ў падрыхтоўцы матэрыялу.