Сучаснасць і будучыню маналітнага будаўніцтва

Перавагі маналітнага домабудавання, асаблівасці і віды маналітных дамоў, тэхналагічныя перспектывы.

Сёння маналітнае строительство- адна з найбольш перспектыўных тэхналогій ўзвядзення жылых будынкаў. Яго ідэя вельмі простая і напэўна знаёмая многим- па тым жа прынцыпе заліваюць падмуркі дамоў. Вмасштабе цэлага будынка гэта выглядае як ўзвядзенне канструктыўных элементаў з бетоносодержащей сумесі з выкарыстаннем спецыяльнай апалубкі непасрэдна на будаўнічай пляцоўцы. Расказаць пра асаблівасці маналітнага жылля мы папрасілі супрацоўніка Дэпартамента інвестыцыйных праграм будаўніцтва, кваліфікаванага аналітыка рынку нерухомасці Расійскай гільдыі рыэлтараў Андрэя Віктаравіча Купрыянава

трохі гісторыі

У нашай краіне доўгія гады перавага аддавалася зборным панэльным хатах. Хоць у 30-я гады, у перыяд канструктывізму, ужо быў набыты пэўны вопыт маналітнага будаўніцтва. Але шырокае распаўсюджванне яно атрымала толькі ў апошнія 10лет. Ігэта нягледзячы на ​​тое, што з маналітным будаўніцтвам як больш рацыянальным заўсёды звязваліся перспектывы зніжэння матэрыялаёмістасці і павышэння надзейнасці будынкаў. Так, у канцы 70-х гадоў у Сочы было ажыццёўлена будаўніцтва 15-павярховага будынка гасцініцы па маналітнай тэхналогіі. Выкарыстоўвалася слізгальная апалубка і падача бетону па схеме "кран-бодня". Бетонныя работы былі завершаны ўсяго за 15дней. Будаўніцтва такой гасцініцы з зборнага жалезабетону запатрабавала б павелічэння расходу бетону на 30,7%, металла- на24,5%, і тады яе кошт павялічылася б на20%. Але неспрыяльныя ўмовы надвор'я і нізкі ўзровень тэхналогій доўгі час абмяжоўвалі ўжыванне маналітнага будаўніцтва ў сярэдняй паласе Расіі. Асноўнымі праблемамі былі адсутнасць якаснай апалубкі і складаны сыход за бетонам у зімовы час, які патрабаваў вялікага выдатку цяпла. Ипрошло не адно дзесяцігоддзе, перш чым тэхналогія маналітнага будаўніцтва ступіла наперад настолькі, што стала можна сур'ёзна казаць пра яе эканамічных перавагах.

Прасоўванне маналітнага будаўніцтва ў сярэднюю паласу Расіі стала магчымым дзякуючы прымяненню спецыяльных дабавак, якія паскараюць цвярдзенне бетону і якія скарачаюць да мінімуму спажыванне вады, а таксама дзякуючы цэменту, пры гідратацыі якіх выдзяляецца вялікая колькасць цяпла. Выкарыстанне гэтых сучасных матэрыялаў (прытым, што іх кошт параўнальна невысокая), дазваляе забяспечыць цвярдзенне бетону пры тэмпературы да -15С і істотна пашырае тэрміны ўзвядзення маналітных будынкаў.

Распаўсюджванню маналітнага будаўніцтва спрыяла і прымяненне інвентарнай апалубкі, якую можна перамяшчаць на новыя ўчасткі ўжо праз некалькі дзён. Гэта дазволіла істотна знізіць матэрыяльныя выдаткі, павысіць прадукцыйнасць працы і тэмпы будаўніцтва.

Перавагі маналітнага домабудавання

Аднак аб'ёмы будаўніцтва маналітнага жылля не павялічыліся б за апошнія гады ў такой меры, калі б гэтая тэхналогія не мела ў параўнанні з панэльным домабудаваннем вельмі істотных пераваг. Сярод іх у першую чаргу трэба адзначыць неістотна паказчыка кроку канструкцый. Всборном будаўніцтве ўсё канструкцыі маюць памеры, кратныя вызначанага модулю. Ітэхналогіі вырабу канструкцый на заводзе не дазваляе хутка змяніць форму аснасткі. Менавіта таму архітэктары і праекціроўшчыкі былі прывязаныя да пэўных тыпавых памераў і абмежаваныя ў прыняцці праектных рашэнняў.

Павелічэнне кроку канструкцый у параўнанні з буйнапанэльнага будаўніцтвам з 12 да 15-16 м, а часцяком і да 20м стала прычынай з'яўлення цалкам новых планіровачных рашэнняў кватэр. Акрамя таго, пры павелічэнні шырыні будынка атрымоўваецца не толькі зэканоміць матэрыялы, але і на 20-30% знізіць расход цяпла на абаграванне маналітнага дома. Ігэта пры аднолькавых цеплатэхнічных якасцях агароджваюць канструкцый.

Маналітнае будынак практычна не мае швоў, што таксама павышае паказчыкі яго цяпло-і гуканепранікальнасці. Всочетании з выкарыстаннем эфектыўных уцяпляльнікаў гэта дазваляе палепшыць рэжым эксплуатацыі дома ў зімовы час, знізіць масу і аб'ём агароджваюць канструкцый (таўшчыня сцен і перакрыццяў істотна памяншаецца). Ўвыніку маналітныя будынка аказваюцца на 15-20% лягчэй цагляных. Разам з тым за кошт палягчэння канструкцый памяншаецца матэрыялаёмістасць падмуркаў і патанняецца іх прылада.

Яшчэ адна важная перавага маналітнага будаўніцтва заключаецца ў тым, што ўвесь яго вытворчы цыкл ажыццяўляецца непасрэдна на будпляцоўцы, у адрозненне ад панэльнага будаўніцтва, калі ўсе элементы вырабляюцца на заводзе, а затым прывозяцца на пляцоўку і мантуюцца з дапамогай кранаў і іншай цяжкай тэхнікі. Працэс ўзвядзення маналітнага дома складаецца з некалькіх этапаў: падрыхтоўкі і дастаўкі бетону (марак 200-400), падрыхтоўкі апалубкі і ўласна кладкі бетону. Справа яшчэ больш спрашчаецца, калі ёсць магчымасць стварыць бетонны вузел прама на пляцоўцы. Бо нярэдка пры ўзвядзенні будынкаў у месцах кропкавай забудовы не прадстаўляюцца магчымымі дастаўка і складаванне панэляў, пракладка рэйкавых шляхоў для кранаў. А яшчэ пры вырабе зборных канструкцый мяркуюцца допускі на ўсіх тэхналагічных этапах, з-за чаго ўзнікаюць дадатковыя працоўныя затраты пры аздабленні стыкаў. Так што калі маналітнае будаўніцтва вядзецца па выразна адпрацаванай схеме, узвядзенне будынкаў ажыццяўляецца ў больш кароткія тэрміны. Важна і тое, што якасна выкананая праца пры маналітным будаўніцтве выключае неабходнасць "мокрых" процессов- сцены і столі практычна гатовыя да фінішнай аздабленні.

Дзякуючы сваім тэхналагічным асаблівасцям маналітныя дамы больш устойлівыя да ўздзеяння тэхнагенных і іншых неспрыяльных фактараў навакольнага асяроддзя, больш сейсмаўстойлівасць. І, што зусім натуральна, больш даўгавечныя. Калі ўстаноўлены праекціровачных тэрмін эксплуатацыі сучасных панэльных домов- 50лет, то пабудаваных па маналітнай технологии- не менш за 200.

Асаблівасці і віды маналітных дамоў

У маналітным будаўніцтве ёсць свае асаблівасці. На сённяшні дзень існуе не так шмат фірмаў, здольных якасна ўзводзіць маналітныя дамы. Бо гэта новая тэхналогія, якая патрабуе веды асаблівых прыёмаў і спосабаў будаўніцтва. Неабходная і новая сістэма праектавання. Прайшло даволі шмат часу, перш чым айчынныя фірмы, якія займаюцца маналітным будаўніцтвам, набылі дастатковы вопыт.

Вельмі вялікую ролю ў маналітным будаўніцтве гуляе апалубка. Менавіта яна шмат у чым вызначае тэрміны і якасць ўзвядзення канструкцый. Прымяненне сучасных опалубочных сістэм дазволіла істотна павысіць тэхналагічнасць маналітнага будаўніцтва, зрабіць яго канкурэнтаздольным. Сёння апалубачныя сістэмы класіфікуюць па вобласці ўжывання (для сцен, для перакрыццяў, для калон і да т.п.), канструктыўных асаблівасцях (рамные, бэлечныя), спосабу ўстаноўкі (стацыянарная, самапад'ёмныя, пад'ёмна-переставная, пад'ёмная), памерах і ўжывальным матэрыялам. Пакуль у нашай краіне яшчэ не створана універсальная Опалубочные сістэма, таму за расійскі будаўнічы рынак змагаюцца вядучыя замежныя вытворцы апалубкі.

Цяперашнія будаўнікі ўжываюць дзве асноўныя тэхналогіі: з шчытавы апалубкай і з тунэльнай апалубкай. Першая больш хуткасная, дазваляе атрымліваць цэлыя блокі кватэр і ўзводзіць адначасова ўнутраныя сцены і перакрыцці любой канфігурацыі. Пры дапамозе другой технологии- стуннельной опалубкой- можна будаваць будынка каркаснага тыпу без бэлек. Ўвыніку становіцца рэальнай любая планіроўка кватэр. Таму пакупнік можа альбо замовіць неабходную планіроўку яшчэ на стадыі будаўніцтва, альбо спланаваць інтэр'ер пасля завяршэння будаўніцтва. Прычым адзіным абмежаваннем фантазіі могуць быць толькі памеры кватэры.

Па тыпу канструкцыі адрозніваюць чыста маналітныя і зборна-маналітныя дамы. Впоследних маналітнымі робяць апорныя элементы, а вонкавыя сцены выконваюць з больш звыклых матэрыялаў, такіх, напрыклад, як цэгла ці панэлі. Калі выкарыстанне цэглы дазваляе павысіць спажывецкія ўласцівасці аб'екта, то перавагі панэляў вельмі сомнительны- тыя ж швы і іншыя праблемы крупнощелевых панэльных будынкаў.

Першапачаткова сабекошт маналітнага будаўніцтва была значна вышэй, чым панэльнага. Гэта і стварыла маналітным хатах арэол жылля для багатых. Аднак за мінулыя гады сабекошт "маналіту" істотна знізілася, зараз яна толькі на 20-40% вышэй, чым "панэлі". Ўвыніку дома апынуліся даступнымі значна больш шырокаму колу пакупнікоў, бо астатняя розніца ў кошце з лішкам кампенсуецца якасцю такога жылля. Знізіліся і тэрміны ўзвядзення маналітных дамоў.

Дабіцца права на будаўніцтва з кожным годам усё цяжэй, хоць бы таму, што колькасць свабодных пляцовак у горадзе скарачаецца. Изастройщики хочуць выкарыстаць атрыманую месца з максімальнай аддачай.

маскоўскія рэаліі

Найбольшае распаўсюджванне маналітнае хатабудаванне атрымала ў Маскве. Прычын таму некалькі. Перш всего- каласальны рост колькасці ўзводзяцца ў Маскве дамоў. Толькі за мінулы год у сталіцы было пабудавана 3600тыс.м2 агульнай плошчы жылых будынкаў. Магутнасці маскоўскіх ДСК абмежаваныя, бясконца павялічваць вытворчасць панэляў немагчыма. Адпаведна не можа расці і колькасць панэльных дамоў. Менавіта гэтым і можна растлумачыць змена працэнтных суадносін паміж новымі маналітнымі і панэльнымі будынкамі. Калі 3-4 гады таму яно было 10:90, а ў 1999году- 30:70 на карысць "панэлі", то ў 2001 годзе стала 50:50. Внынешнем годзе ўпершыню чакаецца перавага на 10-15% на карысць маналітнага будаўніцтва.

Іншым фактарам, стымуляваць маналітнае будаўніцтва, стала тое, што ў Маскве практычна не засталося шырокіх тэрыторый, прыдатных для масавай забудовы. Нямала паспрыяла гэтаму і рашэнне ўлад горада пра забарону на ўзвядзенне тыпавых панэльных дамоў у гістарычнай частцы горада. Бо менавіта тэхналогія маналітнага будаўніцтва дазваляе выкарыстоўваць самыя розныя і часцяком вельмі арыгінальныя архітэктурна-планіровачныя рашэнні, удала ўпісваць якія ўзводзяцца аб'екты ў ландшафт і існую забудову. Ўвыніку ўзвядзенне панэльных дамоў было рашуча выцеснена на ўскраіны Масквы. Але і тут маналітныя будынкі складаюць панэльным істотную канкурэнцыю, прычым не толькі ў месцах кропкавай забудовы, але і ў раёнах масавага будаўніцтва. Індывідуальныя праекты маналітных хат паспяхова рэалізуюцца ў Міціна, Паўночным Бутава, Мар'іна, Кузьминках, тэкстыльшчыкам. Тым больш што і ў маналітным будаўніцтве ўжо не рэдкасцю сталі так званыя аб'екты паўторнага прымянення. Маюцца на ўвазе хаты, у якіх, на думку маркетолагаў, досыць удала рэалізуецца набор кватэр, найбольш поўна запатрабаваных пакупнікамі. Усваю чаргу, гэта дазваляе вельмі істотна знізіць выдаткі на праектаванне і будаўніцтва.

Росту папулярнасці маналіту сярод будаўнікоў і інвестараў спрыяюць імкненне максімальна выкарыстоўваць існуючыя тэрыторыі, павысіць ліквіднасць новага жылля і атрымаць максімальную прыбытак ад продажу (бо пакупнікі ўсё больш праяўляюць цікавасць да якасных кватэрах). Маналіт дазваляе забудоўшчыку "выціснуць" з новага дома максімум жылой плошчы за кошт скарачэння сацыяльных памяшканняў. Адсюль і традыцыйна вялікія кватэры ў маналітных хатах, - да прыкладу, двухпакаёвая кватэра мае агульную плошчу 90м2. Вынік такіх планіровачных решений- высокая абсалютная кошт жылля.

Яшчэ адна маскоўская асаблівасць паступовае зніжэнне колькасці новага таннага жылля. Чакаецца, што ў гэтым годзе плошча будуюцца "типовушек" ў сталіцы зменшыцца да 1200 тыс.м2 (изобщего колькасці 4000тыс.м2). Але нават калі плошча новага панэльнага жылля будзе заставацца нязменнай, на фоне бесперапыннага росту жыллёвага будаўніцтва ў Маскве яго доля непазбежна будзе зніжацца. Тым больш што сабекошт квадратнага метра маналітнага і панэльнага дома ў сталіцы паступова збліжаецца. Цяпер сабекошт 1м2 тыпавога панэльнага дома складае прыкладна $ 250, а монолитного- $ 330, тады як 2года таму гэтая розніца была ў 2раза больш. Прычым менавіта ў раёнах масавай забудовы розніца ў рынкавай кошце квадратнага метра панэльнага і маналітнага дома аказваецца ў межах розніцы іх себестоимости- $ 80-100.

Маналітнае жыллё паступова становіцца звыклым. Дзе-нідзе кватэры ў такіх дамах прадаюцца па $ 450-500 за 1м2 (напрыклад, на Паўднёва- Усходзе Масквы, дзе маналітныя дамы, як і панэльныя, купляюцца дрэнна). Ў больш прэстыжных раёнах яны карыстаюцца павышаным попытам і раскупляюцца ўжо на стадыі інвеставання прыкладна па $ 800 за 1м2.

Аднак ці змогуць ўдзельнікі рынку нерухомасці рэалізаваць маналітнае жыллё ў такой колькасці? Икак паўплывае рост аб'ёмаў будаўніцтва на кошт прапановы? Вось які меркаванне на гэты конт А.Куприянова: "Эканоміка развіваецца роўна, без спадаў. Рынак паводзіць сябе спакойна, дэстабілізуюць яго факторов- такіх як змяненне падаткаў, нарматыўныя нововведения- пакуль няма. Буму продажаў, як у мінулым годзе, мы не чакаем, але попыт на якаснае жыллё застанецца стабільна высокім ».