Іпатэчныя мадэлі і праграмы. Якая мадэль лепш, якія дакументы патрэбныя для атрымання крэдыту, як правільна аформіць дагавор.
Абзавесціся ўласнай кватэрай або павялічыць плошчу ўжо наяўнай, палепшыць яе якасць, перасяліцца ў іншы раён ці горад у нашай краіне зараз можна амаль выключна праз здзелку куплі-продажу. Инесмотря на тое, што ў будаўніцтве за рэдкім выключэннем выкарыстоўваюцца айчынныя матэрыялы і камплектуючыя, цэны на жыллё не толькі застаюцца высокімі, але і працягваюць расці. Впоследнее час усё вялікім попытам і папулярнасцю карыстаецца менавіта новае жыллё. Але купіць кватэру ў новабудоўлі, нават прадаўшы наяўную, па кішэні далёка не кожнаму. Каб вырашыць гэтую праблему, можна ўзяць грошы ў доўг у сяброў (калі такія ёсць), паспрабаваць атрымаць пазыку на працы (калі дадуць) або звярнуцца за іпатэчным крэдытам, што пакуль яшчэ досыць нязвыкла для расейцаў, але зусім натуральна на Захадзе.
Заўвага. У 594 г. да н.э. старажытнагрэцкі архонт Солон правёў свае знакамітыя рэформы: адмяніў пазямельнага даўгі і ўвёў свабоду завяшчання, у выніку чаго вымарачных маёмасць ужо не абавязкова пераходзіла да спадчыннікаў роду. Гэта значыць кожны атрымаў права распараджацца "уласнасцю" па сваім меркаванні: завяшчаць і аддаваць у кошт доўгу. Да таго ў Афінах даўжнік, які не мог заплаціць доўг, трапляў у рабства. Каб перавесці асабістую адказнасць у маёмасную, Солон прапанаваў ставіць на зямлі даўжніка (звычайна на памежнай мяжы) слуп з надпісам, што гэтая ўласнасць служыць забеспячэннем доўгу на пэўную суму. Такі слуп назвалі іпатэкай. Па-грэцку hypotetheca- падстаўка, падпорка.
механізмы іпатэкі
Асноўных мадэляў іпатэчнага крэдытавання ўсяго дзве, хоць варыянтаў і схем можа быць вялікае мноства. Простая мадэль уяўляе сабой трыкутнік: Пакупная продавец- крэдытор. Пазычальнік, ён жа пакупнік, бярэ ў банку крэдыт пад заклад набываемай кватэры. Банк адкрывае рахунак для правядзення разлікаў з прадаўцамі жылля і забеспячэння гарантый разлікаў пры куплі кватэры ў крэдыт. Пакупнік праз банк разлічваецца з прадаўцом за набытую кватэру і атрымлівае на яе права ўласнасці, пасля чаго на працягу дагаворнага тэрміну пагашае крэдыт і працэнты па ім. А калі пазычальніку гэта не атрымоўваецца, то ў кошт пагашэння крэдыту ён пазбаўляецца кватэры. Прастата арганізацыі такой мадэлі зрабіла яе шырока распаўсюджанай і ў якія развіваюцца, і ў цалкам развітых краінах, напрыклад, у Вялікабрытаніі, Францыі, Іспаніі. Велізарную папулярнасць падобны іпатэчны механізм (у выглядзе будаўнічай ашчаднай касы- СБК) заваяваў у Нямеччыне.Значна складаней двухузроўневая мадэль іпатэчнага крэдытавання. Ўёй асноўны прыток крэдытных рэсурсаў паступае са спецыяльна для гэтага арганізаванага другаснага рынку каштоўных папер, забяспечаных закладнымі на нерухомасць. Працаздольнай такая мадэль становіцца толькі пры пашыранай і выразна адладжанай інфраструктуры іпатэчнага рынку. Тут не абысціся без дапамогі дзяржавы і, як мінімум, яго частковага кантролю над эмісіяй каштоўных папер, якія звяртаюцца на другасным рынку. Гэтая мадэль іпатэкі цяпер мае найбольшае распаўсюджванне ў ЗША, таму яе нярэдка называюць амерыканскай. Яе асноўная асаблівасць у тым, што стаўкі па іпатэчных крэдытах аказваюцца не звязанымі ні са стаўкамі па іншых банкаўскіх крэдытах, ні з коштам дэпазітаў.
Цікава, што з канца XIXвека і да рэвалюцыі падобная сістэма іпатэкі была арганізавана і выдатна дзейнічала па ўсёй Расіі. Пасля рэвалюцыі аб iпатэцы, натуральна, прыйшлося забыцца, размовы пра яе аднавіліся толькі ў 1991г. Першы пакет законаў аб іпатэцы быў прыняты ў 1996г., Але толькі зусім нядаўна, у канцы жніўня 2001г., Прэм'ер-міністр Міхаіл Касьянаў падпісаў правілы прадастаўлення дзяржаўных гарантый па іпатэчных аблігацыях. Аэто значыць, што яны з'явяцца на рынку каштоўных папер, і ў Расіі пачнецца рэальнае станаўленне іпатэкі па яе двухузроўневай мадэлі. Апотом стаўкі па іпатэчных крэдытах пойдуць уніз, але ўжо крыху большая колькасць расейцаў зможа скарыстацца гэтым варыянтам набыцця жылля.
Банкаўская іпатэчная праграма
Адна з шырока рэкламуемых праграм жыллёвага іпатэчнага кредитования- "ДельтаКредит", распрацаваная Інвестыцыйным фондам ЗША-Расея. Па гэтай праграме фонд дае расійскім банкам-партнёрам доўгатэрміновае фінансаванне для наступнай выдачы імі жыллёвых іпатэчных крэдытаў фізічным асобам на тэрмін да 10лет. Вось крытэрыі, якім павінны адпавядаць іпатэчныя крэдытныя прадукты, каб яны маглі прапаноўвацца праз праграму фонду:
- максімальны тэрмін іпатэчнага кредита- 10лет;
- крэдыт (вдолларах ЗША) складае 70% ад кошту жылля, а калі першапачатковы ўзнос вышэй $ 15000, то можа складаць 80%; працэнтная стаўка фіксуецца на ўвесь тэрмін дзеяння дагавора;
- працэнтная стаўка па кредиту- рынкавая (намомент заключэння дамовы); зараз яна роўная 13-15%;
- па кожным крэдыце ажыццяўляецца страхаванне жыцця пазычальніка, кватэры ад рызыкі страты, права ўласнасці на кватэру;
- мараторый на датэрміновую выплату (заўважым, што падобныя мараторыі хутка будуць уносіцца і ў іншых праграмах).
У праграме няма абавязковага патрабаванні прапіскі ў Маскве або грамадзянства Расійскай Федэрацыі, ня патрабуюцца паручыцельства іншых асоб, няма абмежаванняў па выбары кватэры (акрамя дамоў пад знос і з драўлянымі перакрыццямі) або рыэлтарскай кампаніі. Всоответствии з праграмай "ДельтаКредит", пры куплі кватэры на другасным рынку неабходная яе ацэнка ў спецыялізаванай ацэначнай кампаніі. Пры афармленні іпатэчнага крэдыту, акрамя афіцыйнай зарплаты (посправке з асноўнага месца працы), могуць быць улічаныя і іншыя законныя схемы атрымання прыбытку, напрыклад, па банкаўскіх дэпазітах, страхавым выплатах, каштоўных паперах, ад здачы ў арэнду наяўнага жылля і іншыя пацверджаныя вiды даходу.
Страхавая іпатэчная праграма
ВСК сумесна з ЦЭМИ РАН і пры падтрымцы ГосстрояРФ распрацавала Нацыянальную праграму іпатэчнага крэдытавання "будучыню- сёння". Па гэтай праграме заключаецца дагавор доўгатэрміновага страхавання жыцця кліента тэрмінам на 10лет. Калі сума выплачаных страхавых узносаў дасягае траціны ад кошту будучага жылля, кліент атрымлівае ад страхавой кампаніі пазыку, неабходную для куплі кватэры. Втечение года з моманту звароту за пазыкай страхавая кампанія інвесціруе сродкі ў долевае будаўніцтва жылля, пасля чаго пазычальнік, ужо які атрымаў новую кватэру ва ўласнасць, закладвае яе на карысць страхавой кампаніі да заканчэння ўсіх разлікаў са страхоўшчыкам. Пасяліўшыся (срегистрацией і прапіскай) у новай кватэры, пазычальнік працягвае плаціць страхавыя ўзносы па дамове. Пры гэтым кошт абслугоўвання выдадзенай яму пазыкі, у адпаведнасці з умовамі праграмы, не будзе перавышаць 8% гадавых у валюце. Такім чынам, маёмасць знаходзіцца пад закладам. Калі ж пазычальнік аказваецца не ў стане плаціць, яго высяляюць, а кватэру прадаюць. Кліенту вяртаюцца першапачатковы ўзнос і наступныя яго выплаты за вылікам выдаткаў фірмы, кошту амартызацыі і г.д. (Впроцентах).Перавага праграмы ў досыць нізкай працэнтнай стаўцы па крэдыце (вбанковской іпатэчнай мадэлі яна амаль удвая вышэй). Ёсць у пазычальніка і пэўныя сацыяльныя гарантыі. Нават калі ён па нейкіх небудзь прычынах прыпыняе плацяжы, і яго кватэра пераходзіць ва ўласнасць страхавой кампаніі, у адпаведнасці з дзеючым заканадаўствам яму прадастаўляецца жылая плошча з муниципально- га фонду часовага пражывання.
Пры надыходзе страхавога выпадку (смерць, інваліднасць, непрацаздольнасць, пашкоджанне або знішчэнне закладзенага жылля) страхавая кампанія сама пагашае запазычанасць пазычальніка перад крэдыторам пэўнымі выплатамі. Сур'ёзны тормаз у ажыццяўленні і развіцці гэтай праграмы ў Москве- абмежаванне пазычальніка ў выбары жылля, гэта значыць у выбары раёна і канкрэтнага тыпу будынка. Але ў абласных гарадах гэтай праблемы не існуе.
Іпатэчныя праграмы «Эфект» і «Жыллё ў крэдыт»
Праграма іпатэчнага крэдытавання "Эфект" была распрацавана спецыялістамі ядзернага цэнтра горада Саров. Втечение двух гадоў яна выпрабоўвалася ў чатырох гарадах: Саров (Ніжагародская вобл.), Разань, Пенза і Зарэчны (Пензенскаяобл.). Ихотя гэтыя гарады істотна адрозніваюцца як па колькасці жыхароў (больш за 600тыс. Жыхароў у Пензе і 64тыс. ВЗаречном), так і па сярэднім сямейнаму даходу, прапанаваная схема набыцця кватэр ва ўсіх іх апынулася прывабнай і даступнай. Цяпер сістэма "Эфект" ўкараняецца больш чым у 20регионах РФ, сярод якіх Маскоўская, Валгаградская, Валагодская, Пензенская, Калінінградская, Калужская, Смаленская, Ніжагародская, Цюменская, Іркуцкая вобласці. Вынікам паспяховага прымянення гэтай сістэмы стала стварэнне Федэральнай праграмы «Жыллё ў крэдыт».
"Жыллё ў крэдыт" мае цэлы шэраг адметных асаблівасцяў. Першая з іх складаецца ў тым, што кватэры прадаюцца па сабекошце, паколькі кіраваннем і рэалізацыяй праграмы займаецца фонд, які з'яўляецца некамерцыйнай арганізацыяй, дзейнасць якой не скіраваная на атрыманне прыбытку. Растэрміноўка часткі плацяжу за набываецца кватэру прадастаўляецца пад нізкі працэнт (5-10% гадавых), а тэрмін яе пагашэння складае 7-15 гадоў. Максімальны памер крэдыту вызначаецца сукупным штомесячным даходам пакупнікоў. Яшчэ адна асаблівасць нізкі, але не менш за 10% ад кошту набываемай кватэры, абавязковы першапачатковы ўзнос. Праграма мае сацыяльна арыентаваны характар і разлічана на грамадзян, у якіх памер агульнай плошчы на аднаго члена сям'і не перавышае сацыяльныя нормы, а таксама на якія маюць патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў і якія стаяць у гэтай сувязі на ўліку.
Плацяжы па растэрміноўцы вырабляюцца штомесяц, роўнымі долямі і ў тэрміны, устаноўленыя правіламі продажу жылля ў крэдыт. Памер абавязковага штомесячнага плацяжу ў пагашэнне растэрміноўкі не павінен перавышаць 20% сукупнага сямейнага даходу. Змяненне працэнтнай стаўкі адносіцца да выключнай кампетэнцыі Апякунскага савета фонду. Выкананне абавязацельстваў па дагавору забяспечваецца закладам які належыць грамадзяніну рухомай і нерухомай маёмасці, паручыцельствам іншых асоб, страхаваннем жыцця і маёмасці, а таксама іншымі спосабамі.
Праграма прапануе 4варианта набыцця жылля: куплю з растэрміноўкай і здачай ўласнай кватэры ў кошт аплаты набываемай; куплю з растэрміноўкай без здачы ўласнай кватэры; куплю без растэрміноўкі са здачай ўласнай кватэры ў кошт аплаты набытага жылля і куплю жылля без растэрміноўкі і без здачы ўласнай кватэры. Крытэрыі, якія вызначаюць чарговасць прэтэндэнтаў, наступныя: пераважным правам набыцця жылля ў растэрміноўку карыстаецца прэтэндэнт, якому патрабуецца меншы памер грашовых сродкаў, якія прадстаўляюцца ў крэдыт; пры роўных умовах па першым крытэру перавагай карыстаецца той, хто прадае ўласнае жыллё фонду ў кошт аплаты набытага. Пры роўных умовах па першым і другім крытэрам перавага аддаецца якія маюць больш раннюю дату пастаноўкi на ўлiк у спісах, хто мае патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў.
Маскоўская будаўніча-ашчадная каса
ААТ "Будаўнічая ашчадная каса" (СБК) створана ў 1998г. Пастановай урада Масквы N896. Яе учредитель- Дэпартамент дзяржаўнага муніцыпальнага маёмасці г.Масквы. СБК працуе ў рамках праводзіцца ў Заходняй акрузе эксперыменту па комплекснай рэканструкцыі кварталаў састарэлага пяціпавярховага жылога фонду з прыцягненнем сродкаў грамадзян, якія жадаюць набыць жыллё па прапанаванай іпатэчнай мадэлі. Менавіта мадэль СБК, паводле ацэнак спецыялістаў, можа апынуцца найбольш перспектыўным варыянтам крэдытавання будаўніцтва і набыцця жылля ў перыяд станаўлення маскоўскай і нават расійскай іпатэкі.Фізічныя асобы, якія маюць пастаянную рэгістрацыю ў Маскве і Маскоўскай вобласці, заплаціўшы першапачатковы ўнёсак у памеры 5% ад агульнага кошту жылля, могуць зарэзерваваць за сабой канкрэтную кватэру ў адным з ўзводзяцца СБК дамоў і на працягу тэрміну яго будаўніцтва (14-16месяцев) унесці роўнымі долямі яшчэ 45% кошту. Пасля гэтага кватэра ў якасці таварнага іпатэчнага крэдыту афармляецца ва ўласнасць ўкладчыка з абавязковым яе закладам да поўнага пагашэння пяцідзесяціпрацэнтную крэдыту на працягу трох гадоў пад 8% гадавых. Ажыццяўленне праграмы разлічана на пяць гадоў і складаецца з пяці этапаў. Будаўнічая частка першага з іх пачалася 30января 1999г., Калі адбылася афіцыйная цырымонія закладкі першага каменя на вуліцы Лабачэўскага, владение94. Усяго за 5лет на 73га павінна быць пабудавана 530тыс.м2 жылля, знесена 37пятиэтажек, а іх жыхары пераселены ў новыя дамы. Зараз заканчваецца ўзвядзенне васьмі сучасных вышынных жылых карпусоў. Кватэры ў сямі з іх масквічы могуць купіць па схеме СБК. Гэта маналітна-цагляныя дома з палепшанай планіроўкай, высокімі столямі і вялікім пляцам кватэр. Впоследний, восьмы корпус пераедуць жыхары бліжэйшых пяціпавярховак, якія падлягаюць зносу.
На падставе вопыту двухгадовай працы СБК ў Заходняй акрузе ствараецца канцэпцыя агульнагарадскі мадэлі, якая прадугледжвае падзел функцый агульнагарадскіх і тэрытарыяльных структур СБК.
Каб такая схема паспяхова працавала, патрэбныя адзіная інфармацыйная база дадзеных, жорсткая сістэма кантролю, гнуткая палітыка цэнаўтварэння і фінансавання будаўніцтва розных аб'ектаў. Усё гэта мае на ўвазе стварэнне цэнтралізаванай структуры агульнагарадскі СБК, якая складаецца з галаўнога офіса і тэрытарыяльных аддзяленняў у акругах, што дазволіць істотна пашырыць кліенцкую базу іпатэкі і прыцягнуць дадатковую колькасць ўкладчыкаў-суінвестараў. Ўвыніку, наведаўшы бліжэйшы да свайго дома аддзяленне СБК, патэнцыйны кліент зможа абраць упадабаную яму кватэру ў любым пункце Масквы, атрымаць неабходныя кансультацыі і там жа аформіць усе якія патрабуюцца дакументы.
Камандытнага товарищества- таварыства на веры
Гэтыя паняцці пакуль яшчэ дрэнна знаёмыя нават жыхарам сталіцы. Так што пачнем з заканадаўчай базы. Паняцце, парадак утварэння, дзейнасць і ліквідацыя таварыства на веры (камандытнага таварыства) рэгламентавана Грамадзянскім кодексомРФ (арт. 82-86). Таварыства ствараецца і дзейнічае на падставе ўстаноўчага дагавора. Кіраванне дзейнасцю ажыццяўляецца поўнымі таварышамі. Фундатары (коммандитисты) не мае права не толькі ўдзельнічаць у кіраванні і вядзенні спраў, але і аспрэчваць дзеянні поўных таварышаў па кіраванні і вядзенню спраў камандытнага таварыства. Укладчык таварыства на веры робіць унёсак у складочный капітал, што засведчваецца сведчаннем аб удзеле (пасведчанне ўкладчыка). Правы ўкладчыка вызначаюцца устаноўчым дагаворам (дагавор ўкладу) і дзеючым заканадаўствам.
Першае ў Маскве таварыства на веры «ДСК-1 і Кампанія» было створана ў траўні 1997г. па ініцыятыве ААТ "ДСК N1» у якасці ўдзельніка пілотнага праекта іпатэчнага крэдытавання ўрада Масквы. 13сентября 2001г. встолице з'явілася другое Камандзітнае товарищество- «Су-155 і Ко». Кпреимуществам такіх арганізацый трэба, перш за ўсё, аднесці тое, што поўны таварыш (заснавальнік ) або таварышы (калі заснавальнікаў некалькі) пры невыкананні сваіх абавязацельстваў адказвае перад пайшчыкам ўсім сваім маёмасцю, а не статутным капіталам. У «ДСК-1 і Кампанія", напрыклад, гэта 4завода ЖБК, 5монтажных і вытворча-тэхнічных упраўленняў. Кошт гэтай маёмасці істотна больш максімальна дапушчальнага памеру вкладочного капіталу. Так што варыянт фінансавай піраміды ў выпадку камандытнага таварыства не праходзіць. Акроме таго, пры укладзе ў камандытнага таварыства грошы на рахунку можна збіраць доўга. Бо кліент давярае таварыству свае сродкі, пазначаючы гэтым намер калі-небудзь (праз год ці 5-10 гадоў) купіць новую кватэру.
Камандзітнае таварыства не ставіць для ўдзельнікаў ніякіх абмежаванняў у памеры ўкладу, парадку і памеры выплат. Унёсшы першапачатковую суму, кліент можа перыядычна дадаваць да яе новыя грошы, назапашваючы іх на рахунку да таго часу, пакуль не збярэцца сума, дастатковая для куплі кватэры. Акрамя таго, удзельнічаючы грашыма ў будаўніцтве дамоў, укладчык атрымлівае частку прыбытку ад продажу кампаніяй кватэр. Калі ж кліент перадумаў купляць кватэру, яго пай і налічаная па ім прыбытак будуць пералічаныя на яго рахунак на працягу 20банковских дзён.
З 1 студзеня 2001г. ўведзена ў дзеянне другая частка Падатковага кодексаРФ, па якім (ст.220 "Маёмасныя падатковыя вылікі") грамадзяне, якія набылі кватэру пры дапамозе іпатэчнага крэдытавання, атрымліваюць льготу па выплаце падаходнага падатку ў памеры сум, накіраваных на набыццё жылля, якія не перавышаюць 600тыс.руб. (Примерно20тыс. $). Асамі сродкі, накіраваныя на пагашэнне працэнтаў па іпатэчных крэдытах, выводзяцца з-пад падаткаабкладання. Падатковыя вылікі па гэтай ільгоце можна ажыццяўляць да поўнага яе выкарыстання.
Грамадзяне, якія звярнуліся ў камандытнага таварыства з мэтай назапашвання грашовых сродкаў і атрымання дывідэндаў па выніках фінансава-гаспадарчай дзейнасці арганізацыі, афармляюць дагавор ўкладу, у якім агаворваюцца парадак выхаду ўкладчыка з камандытнага таварыства і атрыманне ўкладу ў грашовай форме (врублены), атрыманне ім дывідэндаў па выніках фінансавага года (врублены), тэрмін дзеяння дагавора і парадак яго пралангацыі, а таксама пагадненне аб парадку назапашвання ўкладу з мэтай далейшага набыцця кватэры. Пагадненне аб парадку назапашвання ўкладу канстатуе намеры бакоў аб тэрмінах і памерах назапашванняў і магчымасць скідак пры куплі кватэры. У лік прыкладу прывядзем асноўныя ўмовы набыцця кватэры ў крэдыт (срассрочкой плацяжу і закладам нерухомасці) у вышэйзгаданым камандытнага таварыства «ДСК-1 і Кампанія». Памер першапачатковага взноса- неменее 30% ад агульнага кошту кватэры; растэрміноўка платежа- до10лет; памер працэнтных выплат залежыць ад тэрміну растэрміноўкі і сумы першапачатковага ўнёску; працэнтная ставка- не больш за 10% гадавых; кватэры прадастаўляюцца толькі жыхарам Масквы і Маскоўскай вобласці са складу жыллёвага фонду таварыствы; плацежаздольнасць пакупніка пацвярджаецца прадастаўленнем адпаведных дакументаў. Пры афармленні куплі кватэр у крэдыт з растэрміноўкай плацяжу заключаецца адпаведны дагавор куплі-продажу кватэры ў крэдыт і закладам нерухомасці, пры гэтым кватэра афармляецца ва ўласнасць пакупніка і знаходзіцца ў закладзе ў таварыства да поўнага выканання пакупніком абавязацельстваў па заключанаму дагавору.
Ну а калі ў вас высокі "неафіцыйны" даход, вам могуць прапанаваць на выбар некалькі "квазиипотечных" схем. Як правіла, яны адрозніваюцца ў нюансах, але асноўная ідэя такая: кліент выбірае кватэру, аплачвае 50% яе кошту і засяляецца. Далей ён плаціць за наём, то ёсць неаплачаныя частка кошту кватэры дзеліцца на 24месяца ў роўных долях. Працэнтная стаўка 10-13% гадавых у валюце. Пасля пагашэння крэдыту кватэра афармляецца на кліента.
Якая мадэль іпатэкі лепш?
Шмат каму гэта можа здацца сумніўным, але для пакупніка ўсё ж пераважная амерыканская схема. Хоць бы па трох прычынах. Перш за ўсё, атрымаць грашовы крэдыт можна для набыцця любой кватэры, у той час як, напрыклад, па варыянце СБК выбар абмяжоўваецца прапановамі будаўніча-ашчаднай касы. Рэальныя грашовыя сродкі даюць магчымасць удзельнікам іпатэкі набываць жыллё па рынкавых, а не па ўсталяваных СБК і нярэдка завышаных цэнах. Але, бадай, самае галоўнае перавага амерыканскага варыянту ипотеки- працяглыя тэрміны крэдытавання. ВМоскве, як ужо было сказана, крэдыты выдаюцца на тэрмін до10лет, а па схеме СБК пазычальнік павінен расплаціцца за 3, максімум 5лет. Не апошнюю ролю адыгрывае і тое, што пры амерыканскай схеме пазычальнік мае права распараджацца сваім абавязкам: закахацца момант прадаць кватэру (дакладней, закладную на яе) ці атрымаць новы крэдыт, заклаўшы абавязак. (Унас, праўда, такія аперацыі яшчэ не распаўсюджаны.) Всхеме СБК падобных магчымасцяў няма: купіўшы кватэру, прадаць яе нельга да таго часу, пакуль не будзе выплачаны увесь доўг. Аднак, нягледзячы на ўсе недахопы, простая схема іпатэчнага крэдытавання для большасці ўдзельнікаў іпатэкі пакуль аказваецца больш зразумелай, даступнай і таннай.Патайныя думкі ўслых
Прымаючы рашэнне аб атрыманні іпатэчнага крэдыту, лепш загадзя і правільна ацаніць свае магчымасці. Для гэтага прапануем вам адказаць на дзесяць пытанняў.
1. Ці хапае вам грошай для выплаты першага ўзносу (ён, як правіла, складае 30% ад кошту набываемай кватэры)?
2. Ці застануцца ў вас пасля гэтага грошы на пакрыццё расходаў, звязаных з правядзеннем здзелкі па куплі-продажы кватэры? Гэта 1,5% ад кошту кватэры за натарыяльнае пасведчанне дамовы, плата за рэгістрацыю дамовы ў ГБР, магчымыя зборы банка пры заключэнні крэдытнага дагавора і аплата страхавых прэмій пры заключэнні дагавораў страхавання (пазычальнік за свой кошт павінен застрахаваць ўласнае жыццё і страту працаздольнасці, якое набываецца маёмасць , рызыка страты права ўласнасці (тытул) на набываецца кватэру). Всумме гэтыя выплаты могуць складаць ад 1,5 да 5% у год.
3. Ці хопіць у вас сродкаў на падтрыманне неабходнага ўзроўню жыцця сям'і пасля штомесячных выплат на пагашэнне крэдыту і выплаты працэнтаў па ім? Бо гэтыя выплаты могуць дасягаць 35% ад сумы сукупнага даходу сям'і.
4. Ці ёсць у вас бесперапынны працоўны стаж на працягу апошніх 2-х гадоў? А калі былі звальненні і перапынкі ў працы, то як вы іх растлумачыце?
5. Як вы ацэньваеце стабільнасць вашага становішча і даходаў на працягу наступных 5-10 гадоў?
6. Ці зможаце вы ў выпадку страты працы хутка знайсці іншую з аплатай не ніжэй за ранейшай, то ёсць аднавіць сваю плацежаздольнасць?
7. Карысталіся Вы раней крэдытамі або пазыкамі і своечасова ці іх вярнулі? Ці карыстаецеся крэдытнымі карткамі? Іншымі словамі, ці ёсць у вас станоўчая крэдытная гісторыя?
8. Ці своечасова вы аплачваеце камунальныя паслугі, тэлефон, электраэнергію і г.д.?
9. Ці ёсць у вас рухомую або нерухомую маёмасць (іншая кватэра, загарадны дом і г.д.), якое можа стаць дадатковым пацвярджэннем вашай крэдытаздольнасці?
10. Ці можаце вы падаць у якасці дадатковага забеспячэння даручальніцтва юрыдычнай асобы, напрыклад працадаўцы, банкаўскую гарантыю ці нешта падобнае?
Улічыце, калі ў нейкі момант вы апынецеся няздольным выконваць свае абавязацельствы па пагашэнні крэдыту, атрыманага на набыццё кватэры, які прадаставіў яго вам банк можа запатрабаваць ад вас датэрміновага вяртання крэдыту і выплаты налічаных працэнтаў, звярнуць спагнанне на закладзеную вамі кватэру ў адпаведнасці з дзеючым заканадаўствам , у выніку чаго яна будзе прададзеная, а вы і усе, хто жыве з вамі на гэтай жылплошчы выселены. Ну а калі нават пасля продажу кватэры выручаных сродкаў для пагашэння абавязацельстваў па крэдытнай дамове будзе недастаткова, крэдытор можа звярнуць спагнанне і на іншае ваша маёмасць. Так што браць грошы ў доўг, не будучы упэўненым у магчымасці вярнуць яго своечасова і ў поўным аб'ёме, дастаткова легкадумна.
Калі вы на ўсе гэтыя пытанні адказалі станоўча, то здолееце ацаніць і максімальны памер крэдыту, на які можаце разлічваць. На пераважнай большасці Інтэрнэт-сайтаў фірмаў, якія прадстаўляюць крэдыты, ёсць анлайнавы іпатэчны калькулятар, унёсшы ў які дадзеныя аб сваіх даходах, можна вызначыць як саму максімальную суму даступнага вам крэдыту, так і сумы штомесячных плацяжоў па ім.
Якія патрэбныя дакументы
Працэдура атрымання іпатэчнага крэдыту складаная і працяглая. Перш за ўсё, звяртаючыся ў любую арганізацыю, якая прадстаўляе такую паслугу, вам давядзецца запоўніць анкету-заяву на жыллёвы іпатэчны крэдыт і дадаць да яе немалая колькасць папер, на падставе якіх і будзе праведзена папярэдняе разгляд магчымасці ўключэння вас у спіс прэтэндэнтаў на гэты крэдыт. Спіс дакументаў вялікі і не зусім аднолькавы у розных фірмаў. Яго можна таксама паглядзець у Інтэрнэце.Перш за ўсё спатрэбяцца копіі пашпартоў (усе старонкі), прычым не толькі самога пазычальніка, але і ўсіх асоб, якія пражываюць сумесна з ім, а таксама не пражываюць, калі жонка (муж), бацькі, дзеці прапісаныя дзесьці яшчэ. Будуць патрэбныя: копія пасведчання аб прысваенні пазычальніку ІНАЎ, копія дакумента, які з'яўляецца падставай для рэгістрацыі пастаяннага месца жыхарства пазычальніка, копіі дакументаў аб адукацыі і цэлы шэраг іншых. Акрамя таго, спатрэбяцца дакументы, якія пацвярджаюць ваша сямейнае становішча, здароўе і звесткі аб занятасці і даходах. Неабходна будзе прадаставіць інфармацыю і аб іншых вашых актывах, калі такія маюцца. Могуць быць запытаны і іншыя дакументы. Тэрмін разгляд анкеты-заявы звычайна складае ад 2недель да 1месяца. Калі прынята станоўчае рашэнне, вам прапануюць сабраць дадатковыя дакументы для заключэння дагавора аб iпатэцы. Іх пералік вам будзе дадзены ў кампаніі, якая прадстаўляе крэдыт.
У сярэдзіне лютага гэтага года ў Расіі быў прыняты Федэральны закон, які ўнёс змены і дапаўненні ва ўжо дзеючы закон "Обипотеке". Цяпер заканадаўча замацавана, што "жылы дом або кватэра, набытыя або пабудаваныя з выкарыстаннем сродкаў крэдыту банка ці іншай крэдытнай арганізацыі, лічацца знаходзяцца ў закладзе з моманту дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці пазычальніка". Унесены ўдакладненні ў статью54, якія абараняюць крэдытора ад неакуратнага або нядобрасумленнага даўжнiка, дапускалага рэгулярныя пратэрміноўкі плацяжоў. Крэдытная арганізацыя атрымала магчымасць патрабаваць поўнага выканання абавязацельстваў, а не пагашэння адной бягучай запазычанасці. Зварот спагнання на жыллё, набытую цi пабудаванае па дагаворы аб іпатэцы ў забеспячэнне вяртання банкаўскага крэдыту, з'яўляецца падставай для спынення права карыстання залогадавальніка і членаў яго сям'і гэтым жылым памяшканнем. Спагнанне на закладзеную жыллё "магчыма як у судовым, так і ў пазасудовым парадку". Жылы дом або кватэра, якія закладзены па дагаворы аб іпатэцы і на якія звернута спагнанне, "рэалізуюцца шляхам продажу з таргоў, якія праводзяцца ў форме адкрытага аўкцыёну або конкурсу". Новая рэдакцыя пункта2 статьи78 абараняе крэдытныя арганізацыі ад нядобрасумленных пазычальнікаў, што падае членаў сваіх сем'яў пасля заключэння дагавора аб iпатэцы без афармлення натарыяльна засведчанага абавязацельствы аб вызваленні закладзенага дома або кватэры ў выпадку звароту спагнання. Які дзейнічаў да таго тэкст статьи78 не дазваляў вырашыць пытанне аб іх высяленьні.
А органы апекі і папячыцельства зараз мае права даць згоду прадстаўнікам непаўналетніх або абмежавана дзеяздольных членаў сям'і на адчужэнне або перадачу ў іпатэку займанага імі жылога памяшкання, калі не парушаюцца іх правы і ахоўваемыя законам інтарэсы. Такі дазвол павінна быць прадстаўлена заяўніку ў пісьмовым выглядзе ў трыццацідзённы тэрмін, а адмова ў дачы згоды павінен быць матываваны. Заяўнік жа «мае права аспрэчыць рашэнне органаў апекі і папячыцельства ў судзе».
Як правільна аформіць дагавор аб іпатэцы
Адзначым, што дамова аб iпатэцы, згодна з арт. 339 ГК РФ, падлягае абавязковаму натарыяльнаму засведчанню і дзяржаўнай рэгістрацыі. Невыкананне хаця б аднаго з гэтых патрабаванняў робіць яго несапраўдным. Складаней сітуацыя з заключэннем папярэдняга дагавора аб iпатэцы. Взаконодательстве ёсць пэўныя розначытанні па патрабаванні яго абавязковай дзяржаўнай рэгістрацыі. З аднаго боку, папярэдні дагавор павінен быць заключаны ў форме, устаноўленай для асноўнага дагавора (арт. 429 ГК РФ), а з другога папярэдні дагавор не вядзе да пераходу права ўласнасці на маёмасць і, адпаведна, не з'яўляецца здзелкай з нерухомасцю, а значыць, абавязковай дзяржрэгістрацыі не патрабуе. Але па-за усялякіх сумневаў папярэдні дагавор аб iпатэцы падлягае абавязковаму натарыяльнаму засведчанню (арт.160, 163,165, 339, 429ГКРФ). Пры заключэнні дагавораў аб іпатэцы застаецца актуальным пытанне аб магчымасці іх зняволення ў выпадку, калі прадмета закладу яшчэ няма або ён не набыты залогадавальнікам. СГА жа час Федэральны закон "Обипотеке» дазволіў заклад аб'екта незавершанага будаўніцтва.
Згодна з артыкулам 339ГКРФ і артыкуле 9Федерального законаРФ "Обипотеке", у дагаворы аб іпатэцы павінны быць абавязкова указаны:
- боку дагавора; пры гэтым спецыяльна ўстаноўлена, што не дапускаецца заключэнне дагавора аб iпатэцы жылога памяшкання, якое знаходзіцца ва ўласнасці грамадзяніна па даверанасці (п.6 арт.74 закона "Обипотеке»);
- абавязацельства, якое забяспечваецца іпатэкай, з указаннем яго сумы, падставы ўзнікнення і тэрміну выканання; калі абавязацельства заснавана на дамове, неабходна ўказаць яго боку, дату і месца зняволення;
- прадмет іпатэкі: апісанне аб'екта нерухомай маёмасці, дастатковую для яго ідэнтыфікацыі (назва, месца знаходжання, прызначэнне, характарыстыкі);
- права залогадавальніка на закладываемый аб'ект нерухомасці і найменне які зарэгістраваў яго органа юстыцыі, то ёсць дамова аб iпатэцы заключаецца толькі пасля дзяржаўнай рэгістрацыі правоў залогадавальніка (уласнасці, гаспадарчага вядзення, арэнды) на закладваліся маёмасць;
- калі правы залогатрымальніка сведчацца закладной, гэта павінна быць паказана;
- адзнака (кошт) прадмета іпатэкі ў грашовым (па рынкавых цэнах);
- парадак накіравання спагнання на прадмет закладу (па рашэнні суда або натарыяльна засведчаным пагадненні бакоў);
- у дамове закладу дамы, будынкі, збудаванні абавязкова павінна быць пазначана права залогадавальніка на займаны аб'ектам зямельны ўчастак, а таксама палажэнне аб залогу гэтага ўчастка (права арэнды) або яго часткі, неабходнай для выкарыстання аб'екта, так як у адваротным выпадку дагавор аб іпатэцы будзе лічыцца несапраўдным (арт. 340 ГК РФ);
- калі ў дамове не ўстаноўлена іншае становішча, залогадавальнік мае права распараджацца прадметам закладу, у тым ліку адчужаць і перадаваць у наступны заклад, толькі са згоды залогатрымальніка.
Калі нерухомую маёмасць знаходзіцца ў агульнай сумеснай уласнасці, для яго закладу патрабуецца пісьмовую згоду ўсіх уласнікаў, а калі яно знаходзіцца ў агульнай долевай уласнасці, такой згоды не патрабуецца (арт.7 закона "Обипотеке"). Згоду на іпатэку маёмасці, якая знаходзіцца ў сумеснай уласнасці мужа і жонкі, з боку іншага сужэнца павінна быць натарыяльна засведчаны (п.3 арт.35 Сямейнага кодексаРФ). Калі ж прадметам іпатэкі з'яўляецца жылое памяшканне, якое знаходзіцца ва ўласнасці непаўналетніх грамадзян, абмежавана дзеяздольных або недзеяздольных асоб, то абавязкова патрабуецца пісьмовую згоду на правядзенне аперацыі органа апекі і папячыцельства (п.5 арт.74 закона "Обипотеке»).
Страхі ўсе рызыкі і спі спакойна
Нягледзячы на тое, што нормы іпатэчнага страхавання мяркуюць адзінства і комплекснасць, на практыцы крэдыторы і страхавыя кампаніі самі вызначаюць набор рызык, ад якіх пазычальнік абавязаны быць застрахаваны. Як правіла, банк, які ажыццяўляе іпатэчнае крэдытаванне, мае генеральнае пагадненне аб супрацоўніцтве са страхавой кампаніяй, якая прадастаўляе поўны комплекс страхавых паслуг па іпатэчнай дзейнасці. З даволі шматслоўнага спісу магчымых рызык выбіраюць 3-4 найбольш неабходных. Пры гэтым страхавыя тарыфы зніжаюцца, і паслугі страхоўшчыка абыходзяцца пазычальніку не больш чым у 3-5% гадавых ад сумы крэдыту.
Адзінае, што павінна быць застрахавана ў абавязковым парадку, - гэта нерухомую маёмасць пазычальніка (напрыклад, кватэра). Яно страхуецца ад набору стандартных рызык. Пасля наступлення страхавога выпадку ў абавязкі страхоўшчыка ўваходзіць фінансаванне аднаўленчых работ. Страхавой дагавор дзейнічае на працягу ўсяго тэрміну крэдытавання. Выгаданабытчыкам ў дамове выступае банк-крэдытор. Страхавая сума пры гэтым роўная атрыманаму крэдыце з працэнтамі, а страхавая прэмія складае прыблізна 0,6-3% іпатэчнага крэдыту.
Калі кватэра набываецца на другасным рынку, з асаблівай вастрынёй паўстае пытанне юрыдычнай чысціні набытага маёмасці. Ўвыпадку няправільнай прыватызацыі або парушэнняў у працэсе перапродажу ўсе наступныя здзелкі аўтаматычна анулююцца і банк-крэдытор пры неспрыяльным развіцці падзей рызыкуе застацца без маёмаснага закладу. Тытульнай страхаванне павялічвае кошт іпатэчнага крэдыту ў сярэднім на 1%, хоць рэальна можа быць як ніжэй (0,5%), так і вышэй (да 3-3,5%). Пры куплі "першаснага" жылля рызыка няправільнага афармлення здзелкі значна ніжэй, але таксама верагодны. Найменш распаўсюджаны від страхавання пры заключэнні іпатэчнага договора- грамадзянская адказнасць пазычальніка. Кліент, як уласнік кватэры і грамадзянін, нясе адказнасць перад іншымі грамадзянамі (сваімі суседзямі) за тую шкоду, якую ён можа нанесці іх маёмасці (пажар, затапленне і г.д.).
Вось такая цяпер расійская іпатэка. Іпатэчныя крэдыты пакуль даступныя нешматлікім. Але паступова з'яўляюцца новыя варыянты, больш прымальныя для нашых грамадзян.