Ўзгадненне перапланіроўкі кватэры - дакументы, інстанцыі, тэрміны. На пытанні адказвае эксперт па перапланіроўцы жылых і нежылых памяшканняў А. Г. Годзя.
Рабіць перапланіроўку і пераабсталяванне кватэры ці не делать- пытанне хутчэй рытарычнае. Отчегоже не рабіць, калі кашалёк дазваляе? Іншае пытанне, як пры гэтым зберагчы і нервы, і час, і грошы. Бо ўсё гэта ніколі лішнім не бывае ...
Закон? ёсць закон
Сцвярджаць, што прававая база для вырашэння праблем перапланіроўкі адсутнічае, было б зусім няправільна. Хутчэй наадварот, усё патэнцыйныя дзеянні ўдзельнікаў гэтага працэсу з прававога пункту гледжання празмерна рэгламентаваны. І, адпаведна, ўзятыя пад кантроль шматлікімі дазвольнымі і наглядаць дзяржаўнымі інстанцыямі. Казалосьбы, падстаў для такой арганізацыі справы больш чым дастаткова. Ўвыніку самавольных і некваліфікаваных перапланіровак саслабляюцца апорныя канструкцыі шматпавярховых будынкаў, парушаецца нармальная работа камунікацый і- як следствие- часткова або цалкам руйнуюцца секцыі панэльных дамоў, трэскаюцца цагляныя сцены, правальваюцца перакрыцця, адбываюцца аварыі всистемах водазабеспячэння і ацяплення, ўзгараецца электраправодка, выбухае газ.Вцелом прававой абароны большасці жыхароў ад самавольства ня вмеру заўзятых суседзяў-перепланировщиков виюле1999 года ўступіла ў сілу новая рэдакцыя Закона Расійскай Федэрацыі "Обосновах федэральнай жыллёвай палітыкі". Уверасні таго ж года Маскоўскай гарадской думай прыняты закон N37 "Опорядке перабудовы памяшканняў ўжыўся дамах натэрыторыі горада Масквы". Нароўні споследним, па-ранейшаму дзейнічае распараджэнне мэра Масквы Ю.М.Лужкова оперепланировке N 166/1-РМот 13.07.96 г.
Вправовом дачыненні самым "прасунутым" вРоссии лічыцца менавіта заканадаўства Масквы. Яно "задае тон" іншых рэгіёнах впроведении палітыкі перабудовы жылля. Падобныя законы і распараджэнні прымаюцца мясцовымі ўладамі ў многіх буйных гарадах нашай краіны, у тым ліку вСанкт-Пецярбургу. Заканадаўства накіравана на забеспячэнне адзінага парадку афармлення і правядзення перабудовы памяшканняў ўжыўся дамах на тэрыторыі горада. Іншая, не менш важны бок дела- рэгуляванне якія ўзнікаюць у сувязі згэтым праваадносін паміж грамадзянамі, юрыдычнымі асобамі, органамі выканаўчай улады, мясцовага самакіравання, вчисло якіх уваходзяць раённыя ўправы. Таму чытачам ёсць сэнс азнаёміцца сэтими дакументамі падрабязней.
Нароўні сзаконами, больш канкрэтныя патрабаванні ксодержанию, складу, парадку распрацоўкі, ўзгадненні і сцвярджэнні праектаў на перапланіроўку прыведзены введомственных будаўнічых нормах: ВСН 58-88 (Р) і ВСН 61-89 (Р) Госкомархитектуры, ВСН 41-85 (Р) і ВСН 55-87 (Р) Госгражданстроя. Ўвыпадку недастатковасці умоў, пералічаных вВСН, дапускаецца выкарыстанне адпаведных раздзелаў будаўнічых нормаў і правілаў (БНіП).
Здавалася б, наяўнасць развітога жыллёвага заканадаўства спрашчае дасягненне жаданага выніку. Напрактикеже ўсё адбываецца насуперак здароваму сэнсу. Чаму? Дапотому што гэтае заканадаўства мае выключна дазвольны характар і занадта многае пакідае на меркаванне чыноўнікаў.
Не ведаючы броду ...
Што чакае кватэраўладальніка, які ў адзіночку адважваецца пусціцца вбурное плаванне пахвалююцца акіяна узгадненняў вчиновных інстанцыях? Наэтот пытанне адказвае эксперт поперепланировке жылых і нежылых памяшканняў архітэктурна-будаўнічай кампаніі "арнат" А.Г.Годя.
- Ніякая перапланіроўка або пераабсталяванне немагчымыя без праекту. Апроект становіцца афіцыйным дакументам толькі пасля працяглай працэдуры ўзгадненняў вразличных арганізацыях і ведамствах. ВМоскве ўласнік жылля павінен быць гатовы да таго, што праект перапланіроўкі, замоўлены ім воднай з трох ліцэнзаваных арганізацый-монополистов- МосжилНИИпроект, МНИИТЭП, Моспроект, - пройдзе какминимум праз дзесяць (!) Інстанцый. Вкаждой з іх ўладальніку кватэры мусяць афіцыйна выплаціць ведамасныя зборы, всовокупности складнікі кругленькую суму ад $ 800 і вышэй. Наіўна лічыць, што ўласнік жылля абмяжуецца толькі легальнымі выдаткамі. Парадак праектавання наступны. Праектная арганізацыя попоручению заказчыка або яго даверанай асобы:
- праводзіць тэхнічнае абследаванне будынка і кватэры, вызначае іх фізічны і маральны знос;
- складае схему (план) межэтажных перакрыццяў, апорных сцен і канструкцый, інжынерных сістэм (водазабеспячэння і каналізацыі, ацяплення, вентыляцыі, электраправодкі);
- вызначае тып кватэры і яе зыходны стан перад рамонтам сперепланировкой.
Пададзеным абследавання складаецца тэхнічнае заключэнне свыводами і рэкамендацыямі оцелесообразности правядзення работ попереустройству.
Пасля заканчэння абследавання і атрымання заказчыкам станоўчага тэхнічнага заключэння распрацоўваецца эскізны праект перапланіроўкі кватэры, які ўключае ўсябе:
- агульную частку;
- архітэктурна-планіровачнае рашэнне спроизводством усіх архітэктурна-будаўнічых чарцяжоў (іх пералік залежыць таму, поўная перапланіроўка або частковая);
- тлумачальную запіску.
Вэтом дакуменце прыводзяцца сфармуляваныя спецыялістамі наосновании дзеючых БНіП тэхнічныя характарыстыкі ўстойлівасці і трываласці будаўнічых канструкцый; паказчыкі вогнеўстойлівасці памяшкання вцелом і яго асобных элементаў і канструкцый; намаганні, нагрузкі і віды уздзеянняў на канструкцыі ўвыпадку, калі выдаляецца частка апорнай сцяны або ўёй робіцца праём.
Пасля распрацоўкі эскізнага праекта вырашаецца праблема пераабсталявання ўнутрыкватэрных інжынерных сістэм сзаменой або уключэннем новых элементаў. Пры гэтым ізноў спатрэбяцца дадатковыя ўзгадненні смногочисленными ведамствамі і службамі. Нагэтым этапе распрацоўваецца схема разводкі ксантехническим прыбораў, ўносяцца змены вместоположение саміх прыбораў, прымаюцца рашэнні па размяшчэнні вванных пакоях полотенцесушителей, атаксама варыянтам ихподключения (да сістэмы гарачага водазабеспячэння або ацяплення), пры неабходнасці змяняюцца схема ўнутрыкватэрных разводкі газу, размяшчэнне газавай пліты, калонкі, катла. Ў кватэры могуць з'явіцца дадатковыя коміны (каміны ці печы) і новыя вентыляцыйныя каналы. Паколькі іх неабходна разлічыць всоответствии сдействующими архітэктурна-будаўнічымі нормамі і правіламі і адлюстраваць вчертежах эскізнага праекта, то кразработке праекта падключаюцца спецыялізаваныя арганізацыі.
Пытанні пераабсталявання жылых памяшканняў ўключаюць:
- перанос награвальных, сантэхнічных і газавых прыбораў;
- прылада і пераабсталяванне туалетаў, ванных пакояў і вентыляцыйных каналаў;
- перанос і разборку (частковую ці поўную) міжпакаёвых перагародак;
- перанос і стварэнне новых дзвярных праёмаў;
- прылада і пераабсталяванне тамбураў;
- шкленне лоджый і балконаў.
Зразумела, не варта блытаць інжынерныя паняцці. Трубы кватэрнай разводкі вадзянога ацяплення (яны кстояку неотносятся) могуць ўкладвацца ў штробы. Всуществующие дзвярныя праёмы дазваляецца наважваць новыя дзверы (у тым ліку, і сталёвыя), калі яны адкрываюцца втуже бок. Можна ўсталёўваць новыя разеткі, калі магутнасць кормлены ад іх прыбораў непревышает разліковую нагрузку электраўстаноўкі кватэры. Расказаць обовсех гэтых тонкасцях у рамках аднаго артыкула проста немагчыма. Усе пытанні перабудовы врабочем парадку абмяркоўваюцца заказчыкам сархитектором і інжынерамі праектнай арганізацыі. Яны не толькі максімальна ўлічваюць пажаданні кліента, але і вылучаюць сустрэчныя ідэі перапланіроўкі і пераабсталявання, якія могуць быць прынятыя або адхіленыя.
Мяркую, эксперт пераканаўча паказаў, што напути кзаветной мэты існуе маса тэхнічных перашкод. Але, аказваецца, неон з'яўляюцца асноўнымі. Праектная арганізацыя несможет пачаць і завяршыць працу без дакументаў і даведак, якія ўладальнік кватэры павінен сабраць і прадставіць вокончательную инстанцию- Міжведамасную камісію (МВК) прирайонной ўправе. Без официальноже выкананага і ўзгодненага праекта МВК дазволу наперепланировку Неда.
Далейшыя дзеянні ўласніка жылля нагадваюць знясільваючы бег позамкнутому крузе. Ў працэсе гэтага "бегу" патрабуецца:
1. Атрымаць даведку осогласии ўсіх паўналетніх жыхароў і ўласнікаў рэканструююцца памяшканняў сзаявленной перапланіроўкай, завераную вжилищном органе змесціце размяшчэння кватэры (РЭУ, ЖЭК, ДЭЗ). Падпісаць гэтую даведку абавязаныя ўсе паўналетнія асобы, якія валодаюць доляй уласнасці кватэры.
2. Напісаць заяву вбюро тэхнічнай інвентарызацыі (БТІ) і атрымаць папавярховы план кватэры накальке, эксплікацыю кватэры посостоянию надзень афармлення дакумента, атаксама планы і эксплікацыі суседніх памяшканняў, калі вырабляецца перабудову аб'яднованых кватэр.
3. Вписьменной форме заключыць пагадненні свладельцами сумежных, вышэй- і ніжэйшых памяшканняў отом, што яны невозражают супраць правядзення перапланіроўкі, пасля чаго запэўніць ихподписи ў Жэке.
4. Аддаць план і эксплікацыю изБТИ впроектную арганізацыю.
5. Пасля атрымання ў праектнай арганізацыі эскізнага праекта перапланіроўкі і тэхнічнага задання прыступіць ных ўзгадненні вспециализированных арганізацыях.
6. Атрымаць дазвольныя візы Дзяржэпіднагляду (СЭС), Госпожнадзора, Дырэкцыі адзінага заказчыка (ДЕЗ), раённага архітэктурна-планіровачнага аддзела (РАПО), Дзяржаўнай жыллёвай інспекцыі прэфектуры адміністрацыйнай акругі.
7. Поуказанию МВК вырабіць дадатковыя ўзгадненні ў МГПО «Мосгаза» або ў АТ «Мосэнерга», втом выпадку, калі ў кватэры перамяшчаюцца газавая пліта, калонка або вырабляюцца змены всхеме электраўстаноўкі для павышэння яе магутнасці.
8. Атрымаць вЖЭКе выпіску издомовой кнігі і копію фінансава-асабовага рахунку суказанием, што кватэра прыватызаваная, або зрабіць натарыяльна завераную копію дакумента направа уласнасці.
9. Усе пералічаныя дакументы прадставіць вМВК вдвух экзэмплярах (другі асобнік будзе перададзены вБТИ).
Посуществующим внастоящее час правілах тэрмін ўзгаднення вкаждой інстанцыі недолжен перавышаць адзін месяц, усяго працэсу согласования- паўгода. Апошнім этапам працэдуры з'яўляецца пасяджэнне МВК і зацвярджэнне пратакола засоответствующим нумарам. Вовсех акругах Масквы Міжведамасная камісія засядае адзін раз у месяц. Каб атрымаць наруки выпіску изпротокола, даводзіцца чакаць отдвух тыдняў домесяца. Приположительном рашэнні камісіі ўсе працы поперепланировке і пераабсталяванню павінны быць праведзены всрок, непревышающий шэсць месяцаў. Уявіце, што працоўныя неуложились вотведенное ім час. Втаком выпадку- аб жах! - усю працэдуру ўзгадненняў і зацвярджэння праекта прыйдзецца пачынаць спачатку. Тое ж самае чакае ўласніка жылля ўвыпадку атрымання имдокумента софициальным абгрунтаваннем адмовы МВК і прыкладзенай копіяй папавярховага плану, дзе чырвонымі лініямі пазначаныя парушэнні. Грошы заведомственные зборы і непрадугледжаных законам марнаванні, як вы разумееце, невозвращаются. Зразумела, існуе магчымасць аспрэчыць рашэнне МВК всуде, на што сыдзе яшчэ паўгода. Калі такая перспектыва вас непуганного, адважвайцеся, спадары ...
Ці так страшны чорт, як яго малююць?
Мяркую, цяпер ўладальніку кватэры зразумела, як шмат церняў чакае яго напути самастойнага перабудовы жылля. Між тым існуе іншы, больш верны і надзейны спосаб дасягнення станоўчага результата- даверыць вырашэнне праблемы прафесіяналам. Як правіла, пытаннямі ўзгаднення перапланіровак займаюцца ліцэнзаваныя рыэлтарскія і юрыдычныя фірмы, спецыялісты якіх маюць дастатковы вопыт зносін счиновниками. Сучастием юрыстаў і рыэлтараў тэрміны ўзгаднення вподавляющем большасці выпадкаў скарачаюцца додвух месяцаў, результатже звычайна бывае станоўчы. Вядома, прафесіяналы працуюць незадаром, аднак памер іх ўзнагароджання восновном непревышает10% отобщих выдаткаў напереустройство.Прирешении праблем перабудовы жылля цяжка пераацаніць выразнасць ўзаемадзеяння рыэлтарскіх і будаўнічых фірмаў. Будаўнікі кансультуюць рыэлтараў настадыі абмеркавання перапланіроўкі свладельцами кватэр. Калі варыянт перапланіроўкі непротиворечит БНіП і тэхнічныя рашэнні праблемы магчымыя, рыэлтары пачынаюць працэдуру ўзгаднення вустановленном парадку, праходзячы сваім шляхам па ўсіх працэдуры ўзгадненняў.
Прыклад з жыцця
Для перабудовы двух кватэр, размешчаных на адным узроўні, зноў жылое памяшканне сприватизацией і уключэннем уяго склад міжкватэрныя тамбура спатрэбілася аб'яднанне намаганняў дзвюх организаций- рыэлтарскай фірмы "РОДНОЙДОМ" і ЗАТ «НВА РАДИС», які займаецца будаўніцтвам і рамонтам кватэр.
Спецыяліст повопросам ўзгаднення перапланіровак ЗАТ «РОДНОЙ ДОМ» О. Е. Галавач адкрывае нашым чытачам некаторыя прафесійныя сакрэты працы снедвижимостью і зносін счиновниками вразрешительных інстанцыях.
Вданном выпадку аб'яднаннем двух-і трохпакаёвай кватэр, якія маюць агульны тамбур, ў доме папулярнай ўМаскве серыі П-3М займаліся муж і жонка. Сямейнае сваяцтва кватэраўладальніка істотна аблегчыла рашэнне задачы, паколькі втакого роду перабудове прыярытэт маюць сваякі попервой лініі (муж і жонка, бацькі і дзеці, бабуля, дзядуля і ўнукі).
Ўдалым акалічнасцю стала і тое, што впринадлежащем ДЭЗу тамбуры непраход канал агульнай электразабеспячэння. Калі б ён быў втамбуре, уладальнік камунікацый могбы запрацівіцца. Тады аб'яднанне кватэр пришлосьбы ажыццяўляць нечерез тамбур, а науровне гасцінай. Як следства, ўласнікі жылля страцілі б 6 м2 плошчы, аархитектор і дызайнер пазбавіліся магчымасці маніпуляваць спространством зноўку стваранай кухні.
эксплікацыя:
1. Тамбур
2. Гасцёўня
3. Кухня
4. Кабінет
5. Дзіцячы пакой
6. Спальня
7. Санвузел
8. Ванная комнатаВрезультате перапланіроўкі і пераабсталявання кватэр агульнай плошчай 83,8 і 36м2 (без уліку лоджыі і балкона) паўстала новае жылое прастору агульнай плошчай 130м2. Замест некалькіх дастаткова цесных і незвязаных паміж сабой пакояў і памяшканняў з'явіліся чатыры прасторных пакоі, вялікая кухня состоловой, калідор і сучасны санвузел. Праблемы размяшчэння вванной сантэхнічных прыбораў здолелі вырашыць, атрымаўшы згоду жывуць ніжэй суседзяў і унёсшы впроект папраўкі, зробленыя спецыялізаванай арганізацыяй. Упраўленне акруговага архітэктара дало таксама згоду наостекление лоджыі, якая адначасова была уцеплены і стала посути самастойным рэкрэацыйных памяшканнем.
Важную ролю ўажыццяўленні задуманага гуляе будаўнічая арганізацыя, якая займаецца рэалізацыяй праекта. Бо порезультатам перабудовы праводзіцца прыёмка аб'екта тэхнікам БТІ. Вданном выпадку спецыялісты "НПОРАДИС" выканалі ўсе інжынерна-будаўнічыя і дызайнерскія працы ссоблюдением існуючых тэхналогій і всоответствии сдействующими БНіП. Состороны БТІ прэтэнзіі невозникли, і внынешнем сваім выглядзе кватэра пастаўлена набаланс гаспадара дома.
Безумоўна, уладальнікі нерухомасці могуць зрабіць перапланіроўку кватэр насвая страх і рызыка і паспрабаваць ўзаконіць яе пофакту: маўляў, выхад знойдзецца закахацца сітуацыі. Несоветуем! Сума штрафаў і іншых дадатковых марнаванняў, неговоря онервной перагрузцы, можа напорядок перавысіць выдаткі нариэлторские і юрыдычныя паслугі. Азлоключения самадзейных перепланировщиков всудебных инстанциях- тэма нашых наступных публікацый.
Рэдакцыя дзякуе фірму "Роднойдом" і кампанію "арнат" задапамогай вподготовке матэрыялу.