Купля долі ў кватэры: падводныя камяні і адказы на ўсе важныя пытанні

Што такое пераважнае права куплі і хто яго мае? Ці можна прадаць долю ў кватэры, дзе прапісаны дзіця? Як быць, калі маецца абцяжаранне? Адказваем на гэтыя і іншыя пытанні аб працэсе пакупкі долі ў кватэры.

Купля долі ў кватэры з усімі падводнымі камянямі і незразумелымі правіламі здаецца занадта складанай ці нават немагчымай. Многія асцерагаюцца махляроў, выжывае сваіх суседзяў і змушае іх прадаваць сваю частку за бесцань. Рызыка сапраўды ёсць, і ён вялікі, але з іншага боку ў такога рашэння шмат плюсаў. Яно выдатна падыходзіць тым, хто стаміўся плаціць арэндную плату і вырашыў абзавесціся сваім жыллём. Калі сродкаў на куплю «двушкі» або «аднапакаёўкі» не хапае, гэты спосаб становіцца цалкам прымальным. Закон, кіруючы гэтым працэсам, заснаваны на адным простым прынцыпе - пры любой фінансавай аперацыі з нерухомасцю павінны выконвацца інтарэсы ўсіх яе ўладальнікаў. Нават калі яны не ўдзельнічаюць у пагадненні.

Усе аб куплі долі ў кватэры

1. Адрозненні сумеснай і долевай уласнасці
2. Пераважнае права куплі
3. Умовы куплі долі ў кватэры, дзе прапісаны дзіця
4. Купля долі дзіцяці
5. Дзеянні з незаконнай перапланіроўкай
6. Пазыкі па камунальных плацяжах
7. наяўнасць абцяжарання
8. Атрыманне долі з агульнай плошчы
9. згоду мужа і жонкі
10. Парадак афармлення здзелкі

1 У чым адрозьненьні сумеснай і долевай уласнасці?

Асноўныя вызначэння ўсталёўвае Грамадзянскі кодэкс РФ.

• Пры долевай уласнасці кожнаму з уладальнікаў належыць свая асобная частка. Толькі ў гэтым выпадку яе можна купіць або прадаць.
• Пры сумеснай - аб'ект знаходзіцца ў агульным валоданні. Яго можна падзяліць са згоды бакоў або па рашэнню суда, калі хаця б адзін з бакоў на гэтым настойвае. Жыллё, як правіла, набываецца ў шлюбе і з'яўляецца сумесна нажытым маёмасцю.

Варта заўважыць, што планіроўка гарадскіх шматпавярховых дамоў не прадугледжвае другога асобнага выхаду на лесвічную клетку або на вуліцу. Ўзгадніць падобную перапланіроўку даволі складана. Плошчу, як правіла, выпадкаў застаецца адзінай.

2 Хто мае пераважнае права куплі долі ў кватэры?

Згодна з артыкулам 250 Грамадзянскага кодэкса РФ ўсе ўладальнікі маюць прыярытэтнае права куплі квадратных метраў па цане, прызначанай пры продажы. Публічны гандаль і перадача на бязвыплатнай аснове з'яўляюцца выключэннямі. Па законе прадавец павінен паслаць астатнім уласнікам пісьмовыя паведамленні з указаннем кошту і іншых умоў. На куплю ім адводзіцца адзін месяц, пасля чаго прадавец атрымлівае магчымасць заключэння здзелкі з трэцяй асобай. Яны могуць падаць пісьмовую заяву з адмовай ад сваіх прэтэнзіяў. У гэтым выпадку доўга чакаць не давядзецца. Калі прапанова змяняецца, пра гэта таксама неабходна паведаміць.

Калі з'яўляецца адразу некалькі першачарговых прэтэндэнтаў, выдзеленыя метры атрымлівае той, хто прапануе лепшыя ўмовы. Гэта можа быць муж, жонка ці чалавек, які не з'яўляецца сваяком. Ніякіх прывілеяў, якія залежаць ад ступені сваяцтва, не прадугледжана.

Пры парушэнні артыкула 250 у працягу трох месяцаў можна падаць пазоў у раённае аддзяленне суда.

Спробы абысці закон не заўсёды сканчаюцца паспяхова. Афармляючы акт дарэння на трэцюю асобу, ёсць рызыка не атрымаць ад яго пакладзеную суму грошай. Акрамя таго, нават атрымаўшы абяцаную плату, прадаўцы застаюцца ні з чым. Бо па сутнасці такая аперацыя ўяўляе сабой акт куплі-продажу. Даказаць гэта ў судзе зусім не складана.

Каб не стаць ахвярай махляроў ці не зрабіць памылку самому, лепш заручыцца падтрымкай юрыста. Некаторыя рашэнні, правільныя на першы погляд, часта прыводзяць да непажаданых наступстваў.

3 Што рабіць, калі ў кватэры прапісаны дзіця?

Калі на плошчы прапісаны дзіця, трэба атрымаць згоды на адчужэнне ад органаў апекі. Гэта неабходна, каб засцерагчы яго ад дзеянняў патэнцыйнага злачынцу і абараніць ад канфліктаў. Тэрмін дзеяння згоды - адзін месяц, таму афармляюць яго ў апошнюю чаргу.

Пакет дакументаў для органаў апекі

• Пашпарт апекуна.
• Пасведчанне аб нараджэнні.
• Выпіска з ЕГРН.
• Заяву аб дазволе на правядзенне здзелкі.

Не выключана, што спатрэбяцца і іншыя паперы.

4 Як купіць долю дзіцяці?

Неабходна праверыць, ці выконвае прадавец правілы, не хавае Ці ён факт таго, што адным з прэтэндэнтаў на квадратныя метры з'яўляецца непаўнагадовы.

Умовы продажу долі

• У дзіцяці ёсць іншае жыллё. Нельга дапускаць, каб ён застаўся на вуліцы.
• У яго будзе пастаянная прапіска па новым адрасе.
• Пасля афармлення дагавора куплі-продажу долі ў кватэры ўмовы пражывання на новым месцы павінны быць не горш ранейшых.

Для продажу долі дзіцяці трэба таксама сабраць паперы з спісу папярэдняга пункта. Спатрэбяцца праваўстанаўліваючых дакументы на новае жыллё.

5 Як купіць долю ў кватэры з незаконнай перапланіроўкай?

Любыя змены, якія патрабуюць адлюстраванне ў тэхнічным пашпарце або на плане БТІ, павінны быць узгоднены ў дзяржаўных установах. Некаторыя змены ўзгадніць немагчыма. Ўсе дазволеныя мерапрыемствы выконваюцца па праекце, які трэба заказваць у інжынірынгавай арганізацыі, якая валодае ліцэнзіяй на правядзенне праектных работ. Часта жыхары праводзяць перапланіроўку сваімі сіламі. Калі яна не адносіцца да забароненых мерапрыемствам, і ніякага шкоды не нясе, яе можна ўзаконіць. Інакш прадаць квадратныя метры не ўдасца.

Вядома ж, лепш устрымацца ад падобных дзеянняў. Па-першае, яны процізаконныя, а па-другое, пры абследаванні часта выяўляюцца парушэнні, якія немагчыма выявіць самастойна. У выніку новы ўладальнік вымушаны на свае сродкі праводзіць капітальны рамонт.

Пакупнік, як правіла, выклікае супрацоўніка з БТІ. Той вырабляе агляд, замер і адзначае усё неадпаведнасці з пашпартам і планам. Здзяйсняць здзелкі з нерухомасцю пры выяўленні парушэнняў забаронена. У рэдкіх выпадках прадаўцу атрымоўваецца дамовіцца з пакупніком без агляду. У гэтым ёсць сэнс толькі тады, калі стане дома і камфорту суседзяў нічога не пагражае. Напрыклад, гаспадары знеслі сцянной шафа і пашырылі праём ў перагародцы, ня якая адчувае ніякіх нагрузак, акрамя ўласнай масы. Распрацоўка праектнай дакументацыі і ўзгадненне зоймуць больш за месяц, а часу на чаканне няма - заехаць трэба тэрмінова.

6 Як быць з абавязкамі па камунальных плацяжах?

Пры выкупе долі ў кватэры неабходна надаць асаблівую ўвагу аплачаных квітанцыі па камунальных паслугах. Пры іх адсутнасці трэба звярнуцца ў МФЦ і ўзяць выпіску аб адсутнасці запазычанасцяў.

Каб спрасціць далейшыя разлікі, новы ўладальнік можа звярнуцца ў кіравальную кампанію і папрасіць абнуліць ўсе лічыльнікі.

Старыя даўгі пасля падпісання дамовы куплі-продажу павінен аплачваць былы ўладальнік.

Каб не прыйшлося вырашаць гэтае пытанне праз суд, лепш праверыць усе загадзя. Суд амаль заўсёды выносіць рашэнне на карысць новага гаспадара, аднак разбору забіраюць шмат сіл і сродкаў. Акрамя таго, пакуль будзе ісці працэс, ёсць рызыка застацца без вады і электрычнасці.

7 Што рабіць, калі ёсць абцяжарання?

Яны накладваюцца як на ўсю плошчу, так і на яе частку. Каб даведацца, ці ёсць яны, трэба ўважліва прачытаць выпiску з ЕГРН. Для яе атрымання трэба звярнуцца ў МФЦ. Паслуга платная. Яе сярэдні кошт складае 350 руб., Але гэта адзіны спосаб даведацца праўду пра набываным аб'екце нерухомасці.

Іпатэка з'яўляецца клопату. У гэтым выпадку для правядзення здзелкі неабходна не толькі згода ўласнікаў, але яшчэ і банка, які выдаў крэдыт. Фінансавыя ўстановы часта адказваюць адмовай, бо не хочуць браць на сябе рызыку, звязаны са зменай ўладальніка.

Самае простае рашэнне - датэрміновае пагашэнне доўгу, але яно не заўсёды здзяйсняльна. Калі пакупніком з'яўляецца асоба з пераважным правам, рызыка зводзіцца да мінімуму.

8 Як атрымаць сваю долю з агульнай уласнасці?

Саўладальнік аб'екта нерухомасці можа патрабаваць выдзелу сваёй часткі. Пры адмове іншых саўладальнікаў яму трэба звярнуцца ў суд і настойваць на прымусовым выкупе долі ў кватэры. Аб'ект можна падзяліць не заўсёды.

Ўзнікаюць сітуацыі, калі абмежаванні накладвае закон або планіроўка жылля. Тады асоба, якая падала пазоў, атрымлівае кампенсацыю, роўную кошту яго квадратных метраў. Кампенсацыя таксама выплачваецца пры несупамернасьці ўчастка. Выплата вырабляецца ў абавязковым парадку замест выдзелу квадратных метраў.

Ўмовы выплаты кампенсацыі

• Доля з'яўляецца нязначнай.
• Яе нельга вылучыць і адмежаваць ад астатняй тэрыторыі.
• Асоба, якая падала пазоў, не мае істотнага цікавасці ў ёй. Наяўнасць істотнага цікавасці вызначаецца судом. Каб яго выявіць, спатрэбяцца доказы таго, што твар мае патрэбу ў аб'екце з-за ўзросту, прафесійнай дзейнасці, іншых абставінаў.

У астатніх выпадках ад грашовай выплаты можна адмовіцца на карысць атрымання сваёй часткі.

9 Ці трэба згоду мужа і жонкі пры куплі?

Любая плошчу, якую набываюць сям'ёй, лічыцца агульнай маёмасцю. Гэтае правіла распаўсюджваецца на ўсё, што нажыта ў шлюбе. Квадратныя метры, набытыя да або пасля шлюбу, належаць таму, хто за іх заплаціў і аформіў свае правы.

У артыкуле 35 Сямейнага кодэкса РФ гаворыцца, што пры рэгістрацыі можа спатрэбіцца натарыяльна завераную пісьмовую згоду мужа або жонкі. Суд прызнае акт куплі-продажу несапраўдным па патрабаванні мужа ці жонкі і калі ёсць доказы таго, што адзін з членаў сям'і быў супраць дамовы.

Муж можа падаць пазоў на працягу года з дня, калі яму стала вядома і падпісанні дагавора.

10 Як правільна аформіць здзелку?

Спачатку прадавец павінен вылучыць сваю частку з агульнай уласнасці. Яна лічыцца выдзеленай з моманту афармлення на яе выпіскі з ЕГРН.

Варта праверыць, ці ёсць абцяжарання, незаконныя перапланіроўкі або іншыя фактары, якія перашкаджаюць набыцці. Неабходна правесці абследаванне, запрасіўшы супрацоўніка БТІ і экспертаў з інжынірынгавай кампаніі. Пажадана скласці акт агляду або вопіс.

Пры выкупе долі ў кватэры ў сваякоў альбо іншых саўладальнікаў прадаўцу ня трэба рассылаць апавяшчэнні з указаннем кошту і іншых умоў. У астатніх выпадках зрабіць гэта неабходна, каб яны маглі рэалізаваць сваё пераважнае права без цяжкасцяў. З моманту размяшчэння рэкламнага аб'явы павінен прайсці месяц, пасля заканчэння якога пераважнае права губляе сваю сілу. Пытанне вырашыцца хутчэй, калі саўладальнікі напішуць апавяшчэнне пра тое, што яны не прэтэндуюць на выдзеленыя квадратныя метры.

Пры змене ўмоў прыйдзецца чакаць яшчэ адзін месяц. Пакупнік, настойваючы на ​​іх змене, рызыкуе застацца ні з чым, паколькі больш выгадныя ўмовы могуць зладзіць жыхароў. Каб застрахаваць сябе ад непажаданых наступстваў, лепш запатрабаваць копіі адмоваў ўсіх уладальнікаў.

Калі аб'ект правераны і ўсе паперы сабраны, бакі заключаюць дагавор куплі-продажу. Ён складаецца па стандартным узоры.

Абавязковыя пункты дамовы куплі-продажу

• Пашпартныя дадзеныя ўсіх удзельнікаў.
• Інфармацыя аб аб'екце - адрас, плошча, іншыя параметры.
• Дадзеныя астатніх жыхароў.
• Правы і абавязкі бакоў.
• Парадак разлікаў.
• Іншыя ўмовы - па жаданні бакоў.

Папера завяраецца ў натарыуса. Ён можа дапамагчы ў яе складанні і забяспечыць тэхнічнае суправаджэнне здзелкі. Затым афармляецца выпіска з ЕРГН.

У новабудоўлі, не уведзенай у эксплуатацыю, трэба будзе падпісаць акт прыёму-перадачы плошчы. Вырабляецца разлік. Афармляецца распіска ў атрыманні сродкаў. Адзінага ўзору для яе няма.

Пакет дакументаў для прадаўца

• Пашпарт.
• Выпiску з ЕГРН, акт куплі-продажу, дарэння, завяшчання і т. Д. Магчыма, акт дарэння змяшчае ўмовы, пры якіх продаж немагчымая. Не выключана, што ў акце прыватызацыі паказана, што асобы, якія адмовіліся ад сваёй долі, захавалі магчымасць пражывання на плошчы.
• Выпіску з дамавой кнігі - з яе можна даведацца, ці не прапісаны Ці непаўнагадовы.
• Тэхнічны пашпарт і план БТІ - каб праверыць, ці няма незаконных перабудовы ці перапланіроўкі.
• Натарыяльна завераную згоду другога мужа.
• Адмовы ўсіх саўладальнікаў.
• Дазвол органаў апекі.
• Даведка аб адсутнасці запазычанасцяў па камунальных плацяжах - выдаецца кіруючай кампаніяй.

За рэгістрацыю правоў на жыллё трэба будзе заплаціць дзяржпошліну ў памеры 2 000 руб. з кожнага новага ўласніка. Варта загадзя высвятліць, хто аплачвае паслугі інжынірынгавай кампаніі, агенцтва, які размясціў у сябе рэкламу і які займаўся пошукам кліентаў. Часта былыя ўладальнікі прапаноўваюць аплаціць гэтыя выдаткі напалову. Каб пазбегнуць непаразуменняў, лепш вырашыць гэтае пытанне ў першую чаргу.

Часам прадавец і пакупнік шукаюць абыходныя шляхі, якія дазваляюць паскорыць працэс здзелкі. Нават калі яны робяць гэта па ўзаемнай згодзе, яны рызыкуюць застацца ні з чым. Не варта спяшацца і даваць аб'яву, не паспеўшы разабрацца, як выкупіць долю ў кватэры ў сваяка. Спачатку трэба ўсё абмеркаваць, затым пракансультавацца ў юрыста, ўзважыць усе «за» і «супраць». І галоўнае, ні ў якім разе нельга дапускаць памылак пры афармленні даверанасцяў на сваіх прадстаўнікоў. У даверанасці павінны быць дакладна прапісаны іх магчымасці, якія не дазваляюць распараджацца чужой маёмасьцю ад свайго імя.