Изглежда, когато купуват жилища в новата сграда, проблемите не трябва да бъдат. Проверка на историята на апартамента не е необходима - тя е построена само; Не е необходимо да се уверите, че в нея няма наематели, които не се преустановяват от регистрацията. Но това не беше там!
Фото: shutterstock / fotodom.ru
Ако предприемачът не е изпълнил задълженията си, купувачът на апартамента в новата сграда има право на обезщетение. Разбира се, че договорът за участие в строителството (DDU) е съставен правилно.
Прекратявате ли договора?
Срокът на прехвърляне на имота Недвижимото имущество е предпоставка за договора за участие в собствения капитал в строителството, така че залегнало в закон. Ако терминът не е посочен, договорът няма да бъде регистриран в държавния регистър. Ако предприемачът по някаква причина не може да завърши изграждането на къщата и да го въведе в експлоатация по това време, което е установено в договора, той е длъжен да изпрати участника със съответната информация и предложението за промяна на условията на договора.Съгласно изискванията на член 6 от Закон № 214-FZ "относно участието в производството на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти", тя трябва да бъде извършена не по-късно от 2 месеца преди изтичането на срока, посочен в договора . В случай, че акционерът се съгласи да изчака малко, предприемачът подготвя допълнително споразумение за промяната в времето на строителство и времето на прехвърлянето на апартамента.
Моля, обърнете внимание: допълнително споразумение за Споразумението за участие трябва да преминава в регистрацията на държавата в териториалното управление на Rosreestra
Купувачът има различна версия на действия - той може да не чака края на строителството и да прекрати DTD едностранно. За това е достатъчно да изпратите разработчика със съответното писмено уведомление с препоръчана поща. Прекратяване на договора или се съгласявате да изчакате - да решавате само акционера. На първо място, е необходимо да се анализират причините, поради които предприемачът не е имал време да изпълни своята част от договора за назначената дата. Ако причините могат да бъдат премахнати (например, изпълнителят наруши времето за доставка на строителни материали), а срокът за удължаване на строителството не е твърде голям, възможно е да се изчака краят на строителството. Ако причината за промяната на предприемача или, например при липса на разрешителни, или сроковете за завършване на строителството се отлагат за една или повече години, купувачът има всякаква причина да вземе решение за прекратяване на договора.
За да не се обърка с избора, най-добре е да се доверите на професионалистите и да получите съвет от адвокат, специализиран в споделено строителство.
Претенции за предприемача
Ако разработчикът не е докладвал закъснение в края на строителството (или ако крайният срок, посочен в допълнителното споразумение, идва до края, а къщата все още не е дадена), е необходимо да се изпрати писмена претенция за предприемача, взискателен да изпълни задължението, да издават ключовете, за да предадат апартамента и да плащат наказание за забавяне.Крайният срок, по който предприемачът трябва да отговори на акционера, е десет дни (тя трябва да бъде определена в писмена претенция). Искът се изпраща с препоръчано писмо с известие за получаване. Акционер също може да претендира за предприемача или на неговия представител лично. В този случай подгответе два случая на документа. Човек ще остане от предприемача, а вторият, с печат и подпис на осиновената партия, вие вземете себе си. Ще бъде полезно, ако трябва да отидете в съда. Ако разработчикът не отговори на жалба (не е предложила да подпише допълнително споразумение, не обясни причината за закъснението), моля, свържете се с съда.
Искането може да бъде съставено независимо или да се прилага за правни консултации. Можете да подадете иск към местоположението на разработчика или на мястото на пребиваване. Обърнете внимание, че можете да поискате не само плащането на санкции, но и обезщетение за морално увреждане (обаче, неговият размер ще иска да оправдае документиран), както и глоба за неспазване на изискванията на потребителя на доброволна основа.
Следните документи трябва да бъдат приложени към искането:
- Договор за участие в споделено строителство;
- Допълнителни споразумения за споразумението (ако има такива), ако те регулират периода на прехвърляне на обекта от участника на собствения капитал;
- документи, потвърждаващи плащането от ваша страна;
- Други документи, потвърждаващи допълнителни разходи (отдаване под наем на жилища или надплащане на заем);
- Вашето искане към предприемача с предложение за доброволно изпълнение на изискванията за плащане на санкции;
- Отговорът на иска (ако беше, разбира се).
Вероятността за спечелване на случая на закъснението на крайните срокове е много голяма. Единственото нещо, което експертите обръщат внимание и какъв е анализът на съдебната практика, размерът на обявеното в съдебното дело може да бъде значително намален.
Компенсация за изчакване
За всеки ден закъснение обезщетението се разчита. Ако пролонелът иска да прекрати сделката, предприемачът след получаване на подходящо уведомление в рамките на десет работни дни е длъжен да върне парите, платени за апартамента и да плати санкцията за използването на парите на други хора. Размерът на наказанието се определя от изчисляването на скоростта на рефинансиране 1/150, действайки по време на връщането на пари.
Тъй като от 2016 г. размерът на скоростта на рефинансиране е равен на ключовата ставка, нейният размер трябва да бъде определен отделно
Например на 06/18/2017 е 9.25%. Сумата се начислява от деня, в който акционерът е направил пари (изцяло или първата си част) по договора, до деня, в който се връщат. Нека помислим. Апартаментът струваше 8,5 милиона рубли., Доставена за 96 дни, размерът на скоростта на рефинансиране е 9.25%. Размерът на компенсацията в този случай ще бъде: (Цена на апартамента / 100 × скорост на рефинансиране / 150) × Брой дни на забавяне, т.е.: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Ако предприемачът откаже доброволно да плати на санкцията, в съответствие с федералния закон "относно защитата на потребителите", съдът може да попречи на глобата от 50% от сумата на наказанието от такъв ответник.Освен това акционерът има право да възстанови обезщетение за причиняване на морални щети, причинени от например дълго чакане. Сумата, която определяте като компенсация за вреда, ще трябва да потвърдите документирана. За да направите това, е необходимо да се съберат всички хартиени доказателства, че носите допълнителни разходи поради нарушаване на крайните срокове. Даваме примери. Ако вземете жилище, през цялото време не можете да преминете към собствения си апартамент, прекарате допълнителни пари. Можете да потвърдите разходите си, като представяте копие от договора за наем на жилищни помещения и отделения, като уведомите, че превеждате пари на собственика на апартамента (или, например, той ще бъде за сметка на хотел или хостел).
Без споразумение
С приемането на федералния закон "относно участието в акционерното строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти" № 214-Фз конфликтни ситуации с участието на акционерите и предприемачът е станал много по-малък. Въпреки това, понякога договор за дялово участие в строителството (DDU) не може напълно да защити купувача на жилищата.
От друга страна, компенсацията в нарушаването на периодите на строителство може да бъде получена в случай, че апартаментът е закупен не чрез договора за участие на собствения капитал. Ще бъде по-трудно (често в инвестиционни договори или предварителни договори за продажба не съдържат крайния срок за края на строителството и прехвърлянето на жилища).
Ако терминът в договора е определен, тогава можете да се обърнете безопасно към съда. В хода на производството следва да се вземе решение за обезщетение и след разпоредбите на чл. 332 Граждански кодекс на Руската федерация, дори ако договорът не е регистрирал задълженията на продавача за обезщетение за обезщетение, купувачът може да изиска плащане на наказание. Неговият размер ще бъде определен от правилата на чл. 395 Граждански кодекс на Руската федерация, който се основава на счетоводната ставка на Централната банка на Руската федерация в деня на изпълнението на задължението. По-трудно, ако продължителността не е определена от договора. Въпреки това, а след това купувачът не трябва да се обезсърчава - да потвърди думите си, че крайните срокове са нарушени, можете да съберете правилно доказателства. Единственото нещо в този случай не може да направи без компетентна правна подкрепа.
Акт на веково предаване
След като къщата е поръчана, разработчикът трябва да изпрати съобщение до акционерите, което се отнася до готовността на обекта и поканата за приемане на апартаментите в ред. Ако разработчикът се интересува от факта, че неговите акционери ще получат квадратни метри, той може да не се ограничава с пощенски съобщения и да се обадят на акционерите или (и), за да им изпратят имейл съобщение. Или можете непрекъснато да проверявате страницата на разработчика в социалните мрежи и сайта в интернет, след което ще имате най-новата информация.
След като сте получили покана, трябва да се свържете с предприемача и да изясните процедурата. Обикновено апартаментите се издават по реда на общата опашка (ако не са били разпределени предварително). За да се получат документи и да инспектират апартамента, е необходимо присъствието на всички акционери, призовани в договора. Ако някой от вашите съ-инвеститори не може да дойде (например, сте купили апартамент с моя съпруг, за времето на новия, той е бил в работещ бизнес пътуване), необходимо е да се направи пълномощно относно това на акционерите, които ще получат апартамент. Ако имате нужда от специализирана помощ - например, проектът на екипа за ремонт и строителство, който ще завърши жилището ви, също може да бъде поканен за проверка. Моля, обърнете внимание: често предприемачът точно на срещата предполага незабавно да подпише акцията за приемане и предаване и след по-късно. Дасов не трябва, в противен случай, ако има недостатъци, ще трябва да ги елиминирате за своя сметка.
Фото: shutterstock / fotodom.ru
Търсим недостатъци
Трябва да се каже, че Пролоновият трябва да бъде готов да бъде готов за факта, че той няма да види перфектните стени или секс. От друга страна, съгласен с всички понижения също не си струва. В текста на закона няма ясна класификация на недостатъците, те обикновено се разделят на значителни и незначителни.Има всички, в които е невъзможно да се живее в апартамент. Например, това са такива съдове като: неработещи отпадъчни води, дупки в стените и прозорците, счупени входни врати, без механизми за изключване на прозорците. Дори ако има значително количество от едно, не можете да подпишете акт на приемане и предаване.
Ненужното може да се нарече дефекти, които не пречат на живота в апартамента: ями и бъгове в гипс, драскотини на прозорците. Необходимо е да се направят и значителни и незначителни недостатъци в дефектна декларация, която е приложена към акт на приемане и предаване, което показва, което е идентифицираната недостатъчност. Въпреки това не е необходимо да бързате с подписването на закона, тъй като разработчикът трябва да определи дата, на която ще бъдат премахнати основните дефекти. Само след тяхното елиминиране акционер може сравнително безопасен за портфейла си да подпише акта на приемане на предаване.
Ако предприемачът смята, че дефлите, идентифицирани в апартамента, са незначителни, той трябва да докаже, че използва независим опит за строителство. Моля, обърнете внимание: Дори и да сте намерили някакви недостатъци, след като подпишете акцията за приемане, можете да се обърнете към разработчика, за да ги елиминирате. Федералният закон № 214-FZ предвижда, че гаранционният срок за самата къща е 5 години, по инженерно оборудване (тръбопроводи, отоплителни и вентилационни системи) - 3 години.
Най-често предприемачите не се съгласяват да компенсират разходите за акционери за премахване на недостатъците и те предлагат да ги коригират със силите на техните изпълнители. Ако това е вашият случай, пригответе се да изчакате. Законът задължава предприемача да елиминира недостатъците "в разумен срок", но самият термин не създава. Обикновено на финала разпределя до един месец. Ако вече сте взели ключовете, разработчикът ще трябва да се съгласи с вас, когато екипът за строителство и ремонт ще работи в апартамента ви.
Вземете или не приемете?
След като сте получили покана от предприемача, за да вземете апартамент, трябва:
- Съберете всички акционери, посочени във вашия договор;
- Вземете пълномощно върху онези, които не могат да участват в приемането на жилища;
- подготвят паспорти, пълномощно (ако има такива) и договора за справедливост в строителството;
- Изгледайте внимателно апартамента, да не бързате и да не подпишете акта на техниците, докато инспекцията приключи;
- Ако се разкрият съществени недостатъци, настояват, че те са документирани, но актът на приемане не подписва.
Разработчикът е длъжен да елиминира недостатъците в апартамента за определен период или да посочи възможността за парично обезщетение на купувача на разходите за тяхната корекция. Федералният закон № 214-FZ не гарантира или качеството на апартамента, нито параметрите, посочени в договора (метод, оформление), тъй като разработчикът има право да прави промени в документацията на проекта, след като е получила одобрение за това в. \ T акционери, за постигане на съгласие, с което те просто, защото биха искали да се движат бързо в собственото си жилище.
Допълнителни и изчезнали метри
Когато строителството е завършено, може да се открие, че площта на апартамента, която сте закупили, е различна от проекта. По закон, за въвеждане на обект в експлоатация, предприемачът е длъжен да поръча измерването на всички помещения на сградата от специалисти от Бюрото за техническо инвентаризация (ОТИ). След процедурата окончателният размер на всеки апартамент установява. Ако жилището се оказа повече, разработчикът ще изисква допълнителни обвинения; Ако районът е по-малък - ще е необходимо да се компенсира акционерът на разликата.
Ако бъдат разкрити отклоненията на проекта от реалността, акционерът трябва да подаде заявление (в две копия) на компенсация за директора на предприемача, в който да изложи всички факти и да поиска преизчисляване (посочване на банкови данни). Екземпляр на акционера трябва да се запази най-малко, докато окончателните решения за цената на жилищата ще бъдат приети. Някои разработчици включват в точка от DDA, според които отклонението на проектната област от действителното в рамките на 1-2% се счита за допустимо и следователно преизчислението не изисква. Моля, обърнете внимание: Ако разработчикът не определи максималната възможна стойност на несъответствието на проекта и действителната област, купувачът няма да може да изисква пари от предприемача за непълен квадратен метри.
Ако предприемачът забавя решение на въпроса за връщането на размера на надплащането или отказва да се преизчисли с промяната във функционалността на помещенията, акционерът има право да се възстанови от съда. За да направите това, е необходимо да се подаде иск за защита на правата на потребителя, като посочи вземанията за възстановяване на наказанието за забавяне на доставката на апартамента и компенсация за морални щети.
