Всеки недвижимост знае добре, че някои апартаменти са много трудни за продажба. Сред най-проблемните сделки - покупката и продажбата на жилища, един от чиито собственици е дете. Помислете какви характеристики на операциите с такива недвижими имоти
Всеки недвижимост знае добре, че някои апартаменти са много трудни за продажба. Сред най-проблемните сделки - покупката и продажбата на жилища, един от чиито собственици е дете. Помислете какви характеристики на операциите с такива недвижими имоти
Ако детето не е собственик на апартамента, но само регистриран в него, не е необходимо да се получи разрешение от настойничеството. Но ако е установено, че непълнолетно лице всъщност е било лишено от родителска грижа или когато се занимава с правата си, договорът за продажба може да бъде оспорен за 3 години
Права на децата
Съгласието на органите за настойничество и настойничество е необходимо при сделки, водещи до намаляване на дела на недвижимите имоти, единственият собственик или собственикът на частта е незначителен. Те включват:- покупка и продажба;
- дарение;
- вторично свойство;
- доставка или наемане, безплатно ползване;
- обмен;
- отхвърляне на преференциалната покупка на акция;
- отделение за собственост;
- отказ на наследство;
- изолация на дела на собствеността на непълнолетно лице.
Според руското законодателство идва на 18-годишна възраст. Възрастните приспособяват правата си изцяло, тя е напълно независима при сключването на всякакви транзакции (разбира се, това не се прилага за тези хора, чиято правоспособност е ограничена поради тяхното психично заболяване (психични разстройства).
"Кошмарът" недвижимост е непълнолетни, т.е. деца под 18-годишна възраст. Джуниър непълнолетни (под 14 години) имат право да управляват собствените си парични компании, да правят малки транзакции на домакинствата. Всички други правно значими действия изпълняват законни представители на детето (родители, осиновители, настойници - за деца под 14 години). Без виза на легитимен представител на сделката, извършена от детето, от правна точка без значение.
Старши непълнолетни (на възраст 14-18 години) се радват на много по-голяма свобода: те могат самостоятелно да се разпореждат с лични доходи (например стипендии, такса), да правят банкови депозити и да ги използват по своя преценка, както и да извършват властите на. \ T работа на наука, литература или изкуство, изобретения или по друг начин защитени от правото на интелектуалната си дейност. Освен това непълнолетните на възраст 14 и повече години имат право да влязат в документите, сключване на сделка (обаче, писменото съгласие на родителите или попечителите трябва да бъде получено за последното).
Има изключения: непълнолетните могат да изпълняват пълните си права до 18 години, ако органите за настойничество (в някои случаи - съдът) са решили за тяхното еманципация (признаването е напълно способно да постигне мнозинство). Това може да се случи, ако дете на възраст над 16 години и по-възрастните работи по трудов договор или със съгласието на родителите (попечители), ангажирани с предприемачество или женен. Решението се взема от органите за попечителство. Съществува обаче съществено условие: както родителите (или законните представители) трябва да са съгласни, иначе признават детето еманципирано в съда.
Ако органите за настойничество са приели положително решение относно еманципацията, незначителният получава пълен капацитет, т.е. правото да изпълнява независимо всякакви сделки (и съответно отговаря на собствените си задължения). В този случай разрешението за сключване на сделка за недвижими имоти няма да се изисква, а родителите няма да могат да повлияят на това как детето ще управлява имота, принадлежащ към него.
За да се получи съгласие за Комисията с жилища, е необходимо личното присъствие на бащата и майката в отдела за настойничество. Дори ако бракът е прекратен или един от родителите е регистриран на друг адрес, и двете трябва да напишат изявление
Подготовка на документи
- декларацията на родителите към органите за настойничество и настойничество с искане да приеме сделката (ако няма родители, е необходимо да се представи документ, потвърждаващ това, като сертификат за смърт, съдебно решение за лишаване от родителски права или \ t признаване на родителите недопускат отсъстват);
- искане да се даде съгласие за сключване на сделка на малък, който участва в него на 14 и повече години;
- постъпленията на всички собственици на възрастни, участващи в сделката, че са съгласни да участват в детето в операции по недвижими имоти;
- сертификат (сертификат) за раждане на дете (деца) или паспорт (тези, които вече са били на 14 години);
- документи, потвърждаващи собствеността на всички жилищни помещения, участващи в сделката (удостоверение за собственост на жилището, договорът за обмен, покупка и продажба, удостоверение за наследяване по закон);
- сертификати на ОТИ за разходите за жилищни помещения, участващи в сделката (отделен сертификат за всеки обект);
- Обяснение и етажен план (ако си купите къща, - кадастрален план) на всички обекти;
- истински изявления от къщи книги по всички жилищни помещения, участващи в сделката;
- изявления за състоянието на финансовите и личните сметки за всички жилищни помещения, участващи в сделката;
- сертификати от ЕСНИ относно липсата на дълг по комунални плащания към всички жилищни помещения, участващи в сделката (наличието на тези препратки не е необходимо, но само в случай, че е по-добре да се запази - да получи такива документи не е твърде обезпокоително) .
Ако непълнолетен е собственикът, но е регистриран на друг адрес, е необходимо да се предостави извлечение от къщата на мястото на регистрацията си, както и документи, потвърждаващи, че сделката, извършена с апартамента, е от полза за детето. Един от най-важните документи е изявление на родителите, което се предава директно на органите за попечителство и настойничество. Горното е пример за такова приложение. Помислете: Кандидатствайте за органите за настойничество и настойничество само в присъствието на пълен набор от оригинални книги. Много е важно да не пропускат крайните срокове: заявлението (както и други управленски документи) е валидно за 1 месец. В същото време подписите поставят присъствието на представители на органите за настойничество и настойничество. Aishhe е един важен момент: теоретично, крайният срок за подаване на документи може да бъде удължен, но причините за забавяне трябва да бъдат уважителни. Ktakov не включва изтичане на сроковете на действието, подадено до разглеждане на документи или времето на депозита на апартамента, както и всякакви устни или писмени споразумения между страните.
Списъкът на документите не подлежи на разширяване, но в някои случаи специалистите на органите за настойничество могат да го намалят. Според брокерите терминът за сключване на сделка за покупка и продажба с апартамент, който има малък собственик или съсобственик, увеличава около 2 седмици (този път е необходим от органите за настойничество за проверка на подадените документи).
Собствениците на апартамента, в които са регистрирани деца, трябва да присъстват при сключването на сделката в нотариуса - те не могат да изпратят законен представител
Жилищна аритметика
Като решава да се съгласи с сделка за недвижими имоти или отказ, служителите на попечителството и органите за настойничество се ръководят от правилото "Възможно е по-добре, това е невъзможно". Това означава, че параметрите на новото жилище на непълнолетния не трябва да бъдат по-лоши от предишното. Необходимо е обаче да знаете, че са възможни две възможности за тълкуване на това правило: строго аритметика (повече от измервателни уреди) и високо качество (оценката се прави, като се вземат предвид всички фактори в агрегата: не само площ, но и район, но и Също така на местоположението, наличието на основни комуникации, отделна стая за дете, степента на развитие на инфраструктурата).Екстремни случаи, специалисти на органите за настойничество използват аритметичен метод, въз основа на факта, че в резултат на сделката стойността на собствеността на детето не трябва да намалява. Това означава, че незначителното ще бъде в собствеността на друг апартамент или залог в апартамента, еквивалент на този, който е бил в неговите продажби.
Когато използвате качествена версия на оценката на транзакцията, много повече параметри разглеждат от площта на помещението, депозирането на единния собственик. Ето защо, ако родителите искат да променят градския апартамент на просторна къща в селото, те ще трябва да убедят органите за настойничество, че децата ще бъдат осигурени от същото ниво на комфорт, който беше в града.
Обмислете няколко примера за жилищна аритметика.
Двустаен апартамент се променя в една стая. Ситуацията е сложна: очевидно не е възможно да се направи равен обмен, дори ако броят на квадратните метри на детето ще бъде повече в едностаен апартамент, отколкото в старите жилища. Решението е: Непълнолетният става единственият собственик на новия апартамент (в договора за продажба, детето ще бъде посочено като единственият купувач). Алтернатива: детето получава обезщетение под формата на дял в друго жилище (например в дядо и баба) или под формата на паричен депозит в размер на дела на непълнолетния в апартамента. Приносът към банката трябва да бъде отворен в името на детето, но той ще може да го използва, само 18 години.
Сменяме прашния град в селото. От апартамента, в който всяка от децата няма отделна стая, семейството се движи в селска къща. Най-близкото училище се намира в съседното селище. Органите за настойничество и настойничество вероятно ще направят споразумение за извършване на сделка. Причината е отдалечеността на училището или възможното влошаване на качеството на образованието. Въпреки това, има изход от тази ситуация: оценката на качеството на образованието ще помогне, например, статистически данни за броя на медалистите и завършилите училища, получени от университетите, както и броя на учителите - лауреати на различни премии в педагогическия екип на образователната институция. Ако планирате да преподавате дете у дома, помислете: служителите на постойничеството с голямо нежелание са съгласни с това, правилно вярвайки, че детето трябва да общува в екипа (ако ученето вкъщи не се дължи на медицински проститутки).
Почти еднакво обмен . Предполага се, че малките права не са нарушени. Въпреки това, дори с еднаква молитва, апартаментът може да има напълно за разлика от планирането и със същата обща площ - различно жилищно пространство и различно оформление. Единственото правило е да се вземе най-добрата стая на детето.
Покупка на жилища в ипотечен кредит (апартамент под гаранция). За да намерите изход от съзнателно не-печеливша ситуация, трябва да се съгласите за депозита на апартамента, в който детето е регистрирано, с органите за настойничество и настойничество. Освен това, когато проектирате договор, нотариусът ще изпрати искане, независимо дали депозитът е договорен. Освен това може да бъде поискана допълнителна информация по договора, която ще позволи на специалистите на органите за настойничество да оценят напълно ситуацията (независимо дали ще бъде платен заемът, независимо дали детето ще остане без покрив над главата си) и ще ускори решението.
Купувачи и продавачи
Опитните брокери съветват купувачите да разберат кой е законен представител на незначителен и който дава съгласие за сделката. Най-добрият вариант е дете, живеещо с родителите си, проспериращо семейство. В този случай няма причина да се търсят законни представители.
Но може би ще трябва да се изправите пред ситуацията, когато бащата и / или майката на детето на собственика са лишени от родителски права, осъдени за лишаване от свобода, страдат от психично разстройство, местоположението им е неизвестно или умряха. В случай на интереси на детето и органите за настойничество.
АПИТА трябва да се мисли как да убеди купувача да изчака до координиране на сделката с настойничеството. Трябва да се помни, че честността е най-добрата политика. Купувачът трябва незабавно да предупреди, че времето на операцията с недвижими имоти ще се увеличи леко. Трябва предварително да събирате документи - това ще спомогне за намаляване на времето за подготовка за транзакцията. Extraward: Не забравяйте, че органите за настойничество се следват само за спазване на правата на децата, но не проверяват правната чистота на сделката и коректността на проектирането на документи.