Апартамент Logice.

Закупуване на апартамент на вторичен пазар на недвижими имоти. Ръководство за етапите на такава транзакция, което позволява да се избегнат капани.

Photoxpress.ru.

Ако решите да закупите апартамент, трябва да избирате пари в изграждането на ново или покупка на жилища на вторичния пазар. Повишени случаи на измама на акционерите насърчават много потенциални купувачи да изберат втория вариант. За тях ние предлагаме ръководство за етапите на такава транзакция, която позволява да се избегнат подводни камъни.

Така че, решението се извършва, купувате апартамент, който не е в нова сграда, но на вторичния пазар, вече проклетен и оборудван. Плюсове несъмнено не е нужно да чакате края на строителството и да предположите дали къщата ще бъде повдигната навреме. Освен това, когато закупувате апартамент в къщата в процес на изграждане, трябва да направите около 6 месеца, за да очаквате държавната регистрация на собствеността върху нея. Въпреки това, някой, който търси вторичен жилище, е необходимо да бъде много внимателен. Този сегмент на пазара е увеличен риск. Тук е по-усъвършенствана измама, отколкото на първичната, а времето за връщане на апартамента е 3 години от момента на откриване на незаконността на сделката. Всеки от бившите собственици на жилища може да протестира срещу сделката през определения период (и основанията за тази маса, понякога дори умишлено създадени). Ако има нарушения на законодателството, съдът връща страните до първоначалната позиция. Броят на прекратените сделки на пазара на недвижими имоти не е толкова малък: в Москва, например, около 3% от общия брой на тях. За да не се увеличава тази тъжна статистика, трябва да помислите за всичките си действия.

Изберете апартамент

Къде да започнем? Разбира се, с търсенето на апартамент. Ако не сте ограничени до средствата, свържете се с агенцията за недвижими имоти, чиито специалисти ще вземат подходящо жилищно пространство. Първият подводен камък ви очаква тук. Отношенията с недвижими имоти трябва да бъдат издадени документирани. Това е много важно в текста на договора да се посочат всички параметри на апартамента, които търсите: област, тип, етаж, площ, брой стаи. Колкото по-пълна информация ще получи, толкова по-лесно ще бъде да се намери подходящата опция.

Моля, обърнете внимание, че споразумението с Агенцията трябва да определи размера на възнаграждението на Realtor. Аз съм един съвет. Голям завой на точката, че агенцията ще ви избере най-малко три жилищни опции, които отговарят на вашите изисквания и в рамките на определен период. В обратния случай, недвижимостта ще трябва да се върне при вас напред и да плати наказание. Разбира се, това състояние на договора не означава, че можете да бъдете капризни и да изоставяте всички предлагани апартаменти, които отговарят на вашите условия. Ако терминът е пропуснат от вината (например, отхвърляте опциите, предоставени от Агенцията без обяснение на причините), ще получите авансовото плащане на сумата, прекарано от недвижимост, за да търсите апартамент.

Апартаментът на купувача не плаща данъци. Продавачът ще плати данък върху доходите - 13% от цената на апартамента (с приспадане на обезщетения). Но ако настаняването, което продавате, принадлежало на вас повече от 5 години или цена по-малко от 1 милион рубли, вие сте освободени от плащането на данъка. Ако продавачът притежава апартамент за по-малко от 5 години, той ще трябва да плати данък с размера на дохода от продажбата на недвижими имоти над 1 милион рубли.

Дори ще купя апартамент чрез агенция, започнете с изучаването на пазара. Човек, който има такава информация, не е лесен за кръгъл около пръста - в края на краищата, той има представа за цените на жилищния пазар и следователно е готова да говори с недвижимост на същия език.

Ако решите да действате независимо, без да прибягвате до помощта на агенцията за недвижими имоти, пазарните изследвания са просто необходими, това е начинът, по който ще намерите опциите, които се настройват. На следващия етап ще е необходимо да се обадите на собствениците на интересите, които ви интересуват, тя ще изисква време и сила.

Веднага след като изберете няколко подходящи опции за апартаменти (или ще ги намерите сами), трябва да се запознаете с тях. Не разбирайте времето за проверка и отбележете, че най-често трябва да смятате за графика на деня на потенциалния продавач.

След като изследвах апартамента, не забравяйте да попитате кой точно е нейният собственик и който е регистриран на това жилище. Тук и очаква следващият подводен камък, в случай на закупуване на апартамент не е собственикът, но на неговия попечител. Покупката на прокси е изключително рискована. Проблемът е, че продавачът не може да бъде нереален - за съжаление е почти невъзможно да се провери автентичността на властта на настъпването. Същото се случва, че самият апартамент се наема дълго време и е незаконно приватизиран. За да разберете кой е истинският собственик на жилищата, се свързва с местния клон на Федералната служба за регистрация за Руската федерация.

Разговаряне със собствениците на апартамента, разберете кога къщата направи ремонта и дали сградата не си струва разрушаването или реконструкцията. Можете да проверите тази информация в единната дирекция на клиента. Но най-важното е да се зададе дали собствениците на реконструкция са направили. Този термин определя всички промени, които трябва да бъдат отразени в плана на ОТИ. Некоординираната реконструкция е друг подводен камък. Процедурата за споразумение за реконструкция е доста време и изисква значителни парични разходи, а легализацията на вече направената реорганизация отнема още повече сили, инструменти и време. Ето защо, слушайте нашия съвет: да се предпазите, не забравяйте да поискате от собствениците план на апартамент, издаден на Бюрото за техническо инвентаризация. Документът трябва да бъде получен по-рано от 3 месеца преди да инспектирате (и може би да купите) апартамент. Направете план с истинско жилище, обърнете внимание на местоположението на стените, наличието на допълнително оборудване. Ако е трудно за себе си, помолете за помощ от приятели.

Запомнете: непоследователното реконструкция ви заплашва не само с глоба. Според високите връзки (организация, отговорна за координацията на реконструкцията), може да сте длъжни да донесете апартамент в първоначалното състояние (ако реконструкцията е направена с нарушение на закона, например кухнята е прехвърлена на един от дневните или разрушават носещата стена).

Поход?

Следващата стъпка, която трябва да направите, е да се съгласите за стойността на привлечения апартамент. Бъдете готови за факта, че продавачът ще се обади на цената, разграничена от посочената в рекламата сума. Пътуване - това не е алчност, но здрав разум.

Възможно е да се поиска намаление на разходите по няколко причини: неудобно местоположение на апартамента (не е добра област, отдалеченост от метрото, липсата на магазини, детска градина, училища, клиники, които са .d.), необходимостта от спешно ремонти, непоследователна реконструкция. Но е важно да се знае, че твърде ниската цена е определена опасност. Първо, това се случва, че евтиният апартамент се отнася до категорията на спорното - това означава, че има съдебен спор (например със съседите, които са причинили повреда на ремонта). Второ, нечист на продавача на ръката му може да отиде в съда и да получи много реална възможност да ви съди жилище, ако докажете, че съм заключил, че подходната неблагоприятна сделка под натиск от сложни жизнени обстоятелства (както и депресия, интоксикация, заплахи), \ t По това време, както сте посочили в договора, цената е значително по-малка от тази, която действително се плаща. Запомнете: Да не останете и без пари, и без жилища, поставете в договора точно сумата, която давате за апартамента, без значение как ви убеждавате да посочите по-малко. Трето, може да се намери, че купувате жилища "под тежестта". Например, предшественик на продавача ви по някаква причина "забравил" пишат от апартамента на роднина, който служи наказание в затвора, или когато приватизирането на жилища не включваше малки деца, или скриваше, че бившият съпруг (съпруг) твърди, че е част от района. Четвърто, ако закупен апартамент някога е бил закупен от представител на "рискова група": самотен възрастен човек, лице с увреждания, или собственик, в семейството, от които има лица, които са регистрирани в психоеврологичен или наркозологичен диспансер. Разбира се, с това развитие на събития ще бъдете признат за добросъвестен приобръщен и следователно законът трябва да бъде на ваша страна. Но вие чакате съд с него и неизбежни големи разходи, загубени време, неприятни преживявания ... обаче, решавате за вас, така че оценявам бъдещите ви разходи.

На етапа на търговия е необходимо също така да се обсъди размерът на депозита (сумата, която давате на продавача, за да потвърдите намеренията ви обикновено са около 30 хиляди рубли) и аванса. Аванс е предварително плащане; Нейната част от страните твърдят във всяка конкретна ситуация, но като правило тя е най-малко 10% от основните разходи на апартамента и се заплаща в случай, че купувачът и продавачът се съгласяват да разделят цялата сума на две части. Това е удобно, ако продавачът отнема време да вземе нещата от апартамента или да уреди някои правни формалности, свързани с жилищата. За да не загубите купувача, продавачът може да ви предложи да сключите предварителен договор за продажба (всъщност това е споразумение за намеренията) и направете напредък. Ако по някаква причина транзакцията няма да се осъществи, авансовото плащане трябва да ви бъде върнато изцяло. Що се отнася до депозита, всичко зависи от причините, поради които договорът е прекратен. Е, ако отказахте да си купите апартамент, тогава депозитът ще остане с продавача.

Често брокерите в покупната цена на апартамента включват техните комисии и разходите за изпълнение на сделката, без да информират купувача. Следователно, в договора, определя размера на възнаграждението (по-добра фиксирана сума), както и посочете купувача или продавача - носи разходите за проектиране на сделката.

Вземането и депозирането и авансът трябва да бъде издаден в писмена форма. Когато прехвърляте и двете и не забравяйте да получите разписка, за да получавате пари, които продавачът на апартамента трябва да подпише. Тя е написана в произволна форма, но в този документ трябва да се посочи:

Който предава пари (паспорта на купувача);

Който получава пари (паспорта на продавача);

На какви бази се предават - обикновено пишат в получаването: "... като авансово плащане за апартамента";

Точния адрес на бъдещото ви жилище, за който давате депозит или напредък, до индикацията за пода;

Основните характеристики на апартамента (брой стаи, оформление, метра);

Сумата, докладвана от купувача и нейната цел, е аванс или депозит;

Дата за плащане.

Вярвай, но проверявай!

Основните трудности ви очакват на етапа на проверка на правната чистота на бъдещата сделка. Преди всичко трябва да проверите историята на апартамента. Ако решите да не използвате услугите на Formtor, тогава задачата ви е сложна. От продавача ще получите следните документи, които ще ви помогнат да разберете истинското състояние на нещата:

паспорт или друг документ за самоличност;

Разширяване на документи за апартамент (издаден от сертификат за регистрация на собственост, споразумение за обмен или дарение, договор за продажба с предишния собственик, удостоверението за наследство и други документи, в зависимост от това, което се основава на собствеността на собствеността на продавача), \ t които са преминали задължителна държавна регистрация. В десните документи винаги има името на собственика на жилищата;

Помощ за очакваната цена на жилищата (на цените на инвентара) и технически паспорт за апартамент (тези документи, издадени на Бюрото за техническа инвентаризация, ще потвърдят, че купувате апартамента за площадката и оформленията, които са посочени в договора);

сертификати от ЕСНИ и данъчната инспекция по отношение на липсата на дълг по комунални плащания и данъци върху недвижимите имоти (или копие от личната сметка или сертификат от управлението на жилищата);

Разрешение на органите за настойничество и настойничество за Комисията за продажба на продажба (ако засяга интересите, регистрирани в апартамента на непълнолетни)

Екстракт от къщата на предписаната (регистрирана) в апартамента на хората;

Нотариално заверено съгласие на съпруга или съпруга, роднини на продавача на жилища за продажбата и продажбата (ако съпрузите или роднините са съсобственици на апартаменти).

Разбира се, дори този доста дълъг списък с документи не е достатъчно, за да завършите проверката на транзакцията. Можете да включите съгласието на продавача и да вземете пълномощно и копия на десните документи за апартамент, да получите удължен екстракт от къщата. Тя ще ви помогне да се уверите, че знаете всички хора, регистрирани в този апартамент. Това означава, че след приключването на сделката няма да чакате изненада в лицето на кандидатите за жизнено пространство от страна на роднините на бившия собственик на апартамента. За да получите допълнителни гаранции, включете точката за покупка и продажба в задължението на продавача, за да освободите жилищни помещения след сключването на договора. Ясно посочете в текста, който след изтичането на разпределения продавач да се движи, получавате пълното право да вграждате ключалките си и вече не позволявайте на бившия собственик в апартамента, сега да ви принадлежи.

Но скритите клопки все още остават много. Например, собственикът - вентилатор декларира държавния регистрационен орган, че е загубил предишния договор за продажба и иска да потвърди правото си на жилища. Тъй като тези договори не съществуват в съответствие със закона за дубликатите, той е изготвен от един държавен регистър на правата към недвижимо имущество и сделки с него. С течение на времето нечистният собственик на апартамента може да получи няколко такива документа (под същия претекст за тяхната загуба), отново сключва няколко договора за продажби, като ги увери в различни нотариални служби, събира пари и избяга. Ето защо, по-добре е продавачът, като доказателство за правото си на жилища, ви покаже собствен договор за продажба на апартаменти с предишния собственик. Въпреки това, ще имате причина да предупредите, ако вместо това той ще демонстрира позоваването на споменатия регистър.

Трябва да проверите самия продавач на апартамента: трябва да се уверите, че тя е напълно способна (т.е. не е регистрирана в лекарството лекарство, нито в психоеврологичния диспансер), в противен случай транзакцията може да бъде призната незаконна. Гледайте документите му, ако е възможно, депозирайте снимките си в паспорта и по сметката в паспортното бюро, попитайте съседите ... не забравяйте да разберете колко собственици в апартамента, - всички те трябва да се съгласят да продадат собствеността си . Се съмняват в сделката или въведете договора за застраховане на заглавието. Той гарантира възстановяване на финансови загуби в случай на лишаване от права на собственост, ако съдът признае една от сделките с нея невалидна. Цените съставляват 0.3-2.5% от застрахователната сума.

Ако купувате апартамент чрез агенцията за недвижими имоти, брокерите ще участват в проблемите. Те ще разберат всичко, което може да попречи на сключването на сделката или да усложни живота ви след регистрация на договора за продажба. Въпреки това има много важен въпрос - ще бъде ли крайникът за правната чистота на сделката? Не можете да дадете недвусмислен отговор. Всеки договор за теоретично може да бъде прекратен в съда, тъй като е напълно гарантиран, че сделката ще бъде сключена и всичко ще премине безпроблемно, никой към недвижимите имоти, дори много опитен. Ето защо, забележка: Агенцията е отговорна за грешките, направени от нейните служители директно при извършване на договор за продажба, както и за нарушаване на задълженията си. Недвижимостта не може да отговори на продавача, но не и да рискува своята бизнес репутация, разбира се, агенцията, която се опитва да провери всеки клиент и апартамента им е предложен.

Сделката е по-ценна от парите?

За да сключи споразумение за продажба, купувачът се нуждае само от паспорт. Ако си купите апартамент не е сам, но в съвместна собственост ще се нуждаете от писменото съгласие на всички бъдещи собственици, за да направите транзакция.

Проектът на Договора е желателен предварително да се подготви, ще имате време да изясните неговите разпоредби и да се споразумеете за противоречивите въпроси. Подготовката на договора изисква определени умения, така че е по-добре да го поверите на професионалисти. Договорът се издава в три копия в просто писане и всички негови листа определено са зашити. Потвърдете подписите на страните. Най-добре е да се сключи договор в присъствието на нотариус: макар и в Гражданския кодекс на Руската федерация, нотаризацията на договора за продажба не е задължителна, тази проста правна формалност ще даде допълнителни гаранции за безопасността на вашата транзакция.

Жилищната покупка трябва задължително да посочи:

дата и място на неговото заключение;
Предмет за продажба;
Точен адрес и характеристики на апартамента (брой стаи, член); цената на апартамента;
Размера на депозита и аванс (ако е бил);
Периода, през който продавачът се задължава да освободи жизненото пространство;
Който заплаща разходите, свързани с проектирането на договора за продажба и отдаване под наем на банка;
Подробности за паспорта и подписи на страните. (Договорът трябва да подписва всички собственици на възрастни на апартамента. Признаци на деца от 14 и повече години, които все още не са достигнали възрастта на мнозинството, са сертифицирани от подписи на техните родители.)

Безопасен или "дипломат"?

Сега се обръщаме към най-важния етап от приключването на паричната сделка. Това обикновено се случва след подписването на договора и купувачът е получил ключовете в апартамента. Сред методите за прехвърляне на пари, палмовото първенство принадлежи към изчисления чрез банковата клетка. Обикновено агенциите в областта на реалността настояват, че техните клиенти използват услугите на депозитаря и прехвърлят парите по този начин. Купувачът завършва споразумение за наем за безопасна клетка в банка и поставя пари в нея. Съгласно условията на договора, ключът на банковата клетка служи като "прескачане" на парите, така че след приключването на договора за продажба, заинтересованите страни (продавачът и купувачът, обикновено придружени от недвижимост), се изпращат на банка, където се появяват всички допълнителни изчисления. Влажни зони, гарантиращи поверителност и сигурност, продавачът може да се увери, че парите наистина са в неговата клетка. За да направите това, е достатъчно да отворите ключа, който купувачът докладва за него, банкносена. Ако транзакцията се разпадне, ключът към продавача не е присъден и затова купувачът винаги може да вземе кръвта си от банката.

Вторият начин за прехвърляне на пари - прехвърляне чрез непаркно плащане е най-оптимално: не е необходимо да се проверява автентичността на законопроекта (за тази операция в банката ще трябва да плати). За да може продавачът да получи това, което се дължи на него, е достатъчно да попълните подходящата платежна нареда в банката. По-удобно е да направите това след подписването на договора и в присъствието на продавача: и ще бъдете сигурни, че сделката се е случила, а продавачът ще се увери, че парите са изпратени в банковата му сметка.

Има друга опция "непарични" - банкови изчисления, използващи акредитив или заповед за събиране. За това предварително запазвате сумата, равна на цената на апартамента. Вземете го на ръцете или преведете на банковата си сметка, продавачът ще бъде в състояние само когато той представлява банков служител, заверен от нетариален договор за продажба.

За да се защитят в случаите, когато продавачът се оказа несправедлив, а купувачът е бил причинен от материални щети, агенцията за недвижими имоти осигурява своята отговорност. Позоваването на факта, че Formtor е застрахован, трябва непременно да бъде включен в Споразумението за покупка и продажба на апартаменти.

Чрез продажба на апартамент, мнозина се стремят да намалят размера на данъка, който трябва да плати, и не искат да насърчават факта за получаване на такава голяма сума (съгласно закона, Банката е длъжна да информира данъчната инспекция, която повече от 90 хиляди рубли, получени за сметка на клиента). Затова може да ви бъде предложено да прехвърлите пари в брой. Минусите на този метод за прехвърляне на пари са много повече от професионалистите: необходимо е да се донесе голямо количество пари и да се погрижи да ги предаде на сигурно място. Освен това продавачът може да иска не само да преизчисли пари, но и да провери автентичността на сметката и за това ще се нуждаете от специално оборудване. Като се имат предвид всички трудности, ние не препоръчваме прехвърлянето на пари по този начин. Ако няма друг вариант, съгласен с продавача за прехвърлянето на пари на неутрална територия и със свидетели. В този случай, който прави разписка в получаването на пари, не забравяйте да споменете присъствието на свидетели и да посочите техните паспортни данни.

Влизаме в права

След приключването на договора и прехвърлянето на пари трябва да бъдете в ръцете си не само ключовете от новия дом, но и книгите за сетълмент на комуналните плащания. Необходимо е да се направи акт на получаване на апартамент, където те показват, в какво състояние имате жилища (по-специално, не забравяйте да споменете присъствието или липсата на неща от предишните собственици). Те го пишат от ръката в свободна форма, но се регистрират и двете страни (купувач и продавач).

Договорът за продажба и закупуване на недвижими имоти е задължително регистриран в регистрационната камара или нейните клонове. За признание, потвърждението и сертификата за статут на нов собственик на жилища трябва да плащат около 500 рубли. Документи, потвърждаващи информацията, която сте закупили апартамент в един единствен държавен регистър на правата към недвижимия имот и сделки с него, ще бъде готова за около 1 месеца (ускорената регистрация ще ви струва повече от нормалната, но ще отнеме само около 5 работни дни). ATO момент ще станете пълноправен собственик на апартамента.