Създаване на собственици на собственици на жилища: плюсове и минуси на HOA, права и задължения, възможни трудности в борда, образователни етапи
Когато наемателите на нови сгради или къщи, построени дълго време, вземат решение за формирането на HOA, те трябва да си представят всички плюсове и недостатъци на такава асоциация. За това, както и как се създава партньорството, ще кажем.
Според новия жилищния кодекс на Руската федерация, наемателите, които са собственици на апартаментите си, могат да бъдат описани, за да управляват имота, принадлежащ към тях. Един от видовете от такава структура е партньорство на собственика на жилища (HOA). Това е организация с нестопанска цел, създадена от собствениците на помещения (жилищни и нежилищни) за съвместно управление на жилищна сграда и решаване на въпроси на собственост, използване и обезвреждане на обща собственост.
Защо предимствата на управлението на силите на къщата на партньорството? Ето някои от тях. Първо, HOA може да избере обслужваща компания. Следователно, ако качеството на предоставяните услуги не отговаря на изискванията на наемателите (например, тя е неизразима или слабо премахната от територията), тя ви позволява да прекратите договора и да го сключите с друга организация или физически лица. Второ, HOA самостоятелно планира ремонт в дома си, определя тяхната последователност. APACC е планът на тези произведения и оценката на разходите за годината се одобрява на Общото събрание на членовете на HOA, не е необходимо да се иска градската администрация да отпусне пари и след това да изчака пристигането на ремонтните ремонтни.
Областната законодателна практика често се обединява от понятията на "собственици на жилища" и "етажната собственост". Въпреки това, етажната собственост е недвижимия имот (включително земята в установените граници, разположени върху него жилищна сграда и други обекти на недвижими имоти), а партньорството на собствениците на жилища е служба за управление на този имот. Презервализацията може да съществува без нито и НОА, но за управлението им (оборудване на детски площадки и приемащите зони на отдих, ремонт, поставяне на помещенията за наем) форма на HOA.
Има и друг съседен термин - жилищна кооперация (HSK). Разликата между ECC и HOA е, че HST е създаден за периода на изграждане на къщата и след като е построен, организира HOA. Трябва да се отбележи, че съществуващите жилищни и строителни кооперации трябва да се трансформират в HOA с течение на времето.
Защо да се обединим?
Какво е партньорството? За да се осигурят благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите, да организират поддържането на къщата и да реализират правото на всеки собственик на жилищните помещения да управляват собствеността си.TCG средства се формират от следните източници:
Задължителни плащания, уводни и други вноски на членовете на партньорството;
Бюджетни субсидии за гарантиране на експлоатацията и ремонта на къщата, обезщетение за градските власти за плащане на определени видове комунални услуги за преференциални категории жители (с цел получаване на субсидии, Moscow TSZH трябва да бъде регистриран в Унифицирания регистър на управлението на жилищни сгради - ера, която се провежда от октомври 2007 г.);
Приходи от икономически (предприемачески) дейности на партньорството, насочени към изпълнение на задачи и изпълнение на задълженията на HOA.
Жилищният кодекс на Руската федерация не забранява на HOA да получи приходи, необходими за постигане на законосъобразни цели. За това е разрешено партньорството да упражнява икономически дейности. Вярно е, че трябва да се отбележи, че списъкът на нейните видове за HOA обикновено е ограничен до услугата, експлоатацията и ремонта на недвижими имоти в жилищна сграда, изграждането на допълнителни помещения и обекти на обща собственост в такава къща, както и отдаване под наем на част от общата собственост.
Много е важно HOA да получи възможност да използва и чужда територия. Можете да издадете парцел на всеки етап от дейностите на HOA - не е необходимо да се прави, когато е създадено партньорство или по време на регистрацията му. Решението за проектиране на земя в обща собственост на акции предприема другари - собствениците на помещенията в къщата на Общото събрание. По техните инструкции всички необходими документи могат да подготвят председателя на HOA. След това той трябва да се прилага за органа на местното самоуправление, който ще издържи последната присъда, която определя съдбата на местната област. Забележка: Прехвърлянето на такъв парцел към имота на собствениците на помещенията е безплатно.
Къщи, в които се формират или се формират или се формират, преди всичко включва програмата за ремонт за сметка на бюджета на града. За да може вашият дом да бъде реновиран навреме, на общото събрание на членовете на HOA е необходимо да се вземе решение за създаването на фонд за капиталови ремонти. Играта като собственик на жилищни и нежилищни помещения също ще бъдат задължени да прехвърлят пари в този фонд в съответствие с решението на Асамблеята
Сови. Членовете на различни изследвания на членовете на HOA бяха загрижени, че партньорствата имат следните предимства:
Собствениците на помещенията, които обединиха в HOA, наистина са в състояние да повлияят на политиките на управляващото дружество. Никой няма право да принуждава наемателите да събират пари за инсталацията в общите линии на кожени мебели, но е необходимо да се реши каква трябва да бъде оборудвана допълнителната машина за паркиране, а членовете на партньорството могат да бъдат намерени за това;
Партньорството дава възможност за избор на експлоатационна компания. На практика това означава, че самите собственици контролират качеството на предоставените им комунални услуги. Такава "преразглеждане" се извършва, например служители на HOA (инженер диспечер), председател или членове на борда. Ако се намери някакво нарушение, проверяването на борда, този факт ще бъде изяснен и може да бъде основата за разкъсване на договор с тази управляваща компания. AAKT, който записва неправилното качество на жилищните и комуналните услуги, е основа за преизчисляване на плащанията за предоставените комунални услуги;
Въпреки че основният ремонт на членовете на дома на HOA са длъжни да направят за своя сметка, държавата разпределя субсидията от бюджета;
Общото свойство на HOA може да донесе значителни печалби на своите членове. Правото на провеждане на предприемачески дейности, предоставено на партньорствата, ви позволява да печелите пари за доставката на нежилищни помещения или дори стените на сградата (например под разположение на рекламни кърпи или техническо оборудване);
Членовете на HOA могат да се насладят на прости (но, адски, такива редки сега) радостите на живота - добре поддържан вход, собствен паркинг, добре поддържан двор, детска площадка, на която ще се състезава детето ви.
Трябва също да се каже, че наличието на HOA увеличава пазарната стойност на жилищата в къщата. В края на краищата, всеки иска цветните лехи да бъдат чисти, стълбите са чисти, портиер и интерколистите работят (този списък може да се попълни безкрайно).
Състоянието се стреми да помогне на системата HOA. Затова не толкова отдавна в редица региони (по-специално в Москва) партньорството беше освободено от данъка върху земята. Същото се отнася и за жилищните кооперации, ECC и други специализирани потребителски кооперации, създадени, за да посрещнат нуждите на гражданите в жилища - сега те не трябва да плащат данък върху парцелите, използвани от тях, за да постигнат законоустановени цели в съответствие с жилищния кодекс на Руската федерация .
Експертите смятат, че е по-изгодно да се управляват няколко жилищни сгради. Законът не се намесва - един HOA може да бъде създаден от наематели на две или повече къщи. В допълнение, HOA има право да избере всяка форма на управление на дома: независимо чрез преки договори с организации за предоставяне на ресурси или чрез споразумение с покана оперативна компания за партньорство. Възможен е пълното прехвърляне на професионалната управляваща организация на всички правомощия по ред на обща собственост.
Ominus. Но не всичко е толкова безоблачно - има HOA и неговите недостатъци:
Често инициативите на собствениците не намират подкрепа от местните власти. Хоспитализация, механизмът на взаимодействие между партньорствата и органите, необходими за решаване на набора от свързани с жилища въпроси, не е в достатъчна степен в закона. Типичен пример: ако някой от наемателите у дома, в който има HOA, не иска да плаща вноски и да направи задължителни комунални плащания, да възстанови дълговете само чрез съда. Докато съдът ще реши, много време може да премине, и комуналните услуги ще плащат законни членове на HOA през този период;
Жълтата не искат да се присъединят към HOA. По закон градските власти са длъжни да върнат разликата между плащанията на бенефициентите (и те са по-малко от обикновено, тъй като тази категория граждани използват субсидии за плащане на комунални услуги) и останалите собственици на жилища, но на практика това обезщетение се случва изключително рядко;
Таксата за експлоатация в HOA е по-висока, отколкото в обикновена къща. Но е необходимо да се разбере, че размерът на задължителните комунални плащания е абсолютно същото за членовете на HOA и за жителите на тези къщи, в които партньорствата не са създадени. АВТИД РЕШЕНИЕ относно допълнителните разходи (например, на оборудването на автоматизиран гараж, облицовка на входа на мраморни плочки, декорация на лобито, изплащането на услугите на ландшафтен дизайнер) води общото събрание на жителите или на борда на HOA . Изчислението и начисляването за жилищни помещения и комунални услуги могат да се извършват от главен счетоводител, счетоводител или председател на партньорството. Освен това е необходимо да се вземат предвид случаите на невъзможност за предоставяне на услуги или предоставяне на услуги за обслужване на комунални услуги (например след лятото превантивна работа, той не включваше гореща вода навреме);
Успехът и ефективността на дейностите на HOA до голяма степен зависят от неговия председател и правителството. Ето защо изборът на мениджъри трябва да бъде посрещнат с ума. Но дори и това не може да бъде гаранция, че уважаваният съсед от петия етаж не иска да възлага част от публичните пари, а бойният съсед от втория вход ще стане добър мениджър.
И накрая, председателите на HOA често се оплакват от незначителността на наемателите и липсата на разбиране. Разбира се, членството в HOA приема някои допълнителни разходи, но те се изплащат със стократно. Например, това, което майката не би искала да пусне детето си за разходка в затворен и безопасен двор? Такъв проблем може да реши точно HOA, но ще изисква известно усилие и парични разходи.
Партньорството на собствениците на жилищата позволява на наемателите да печелят пари на общ семинар. За това общото събрание на членовете на HOA взема решение да се предаде на временно ползване на някои обекти на този имот (сутерен, където е удовлетворен магазинът, или глух стена на къщата, на която е поставен рекламният щит). Можете също така да разширите площта на сградата - например, за да смучат тавана и да го предаде. Допълнителен доход, който ще получи HOA, трябва да се прибере вкъщи
Права и задължения
За да си представим как действа партньорството и как може да помогне на обикновените жители, е необходимо да се изучават правата и задълженията си. Нека започнем с комунални услуги. HOA заключава договорите с организации за ресурсноснабдяване или самостоятелно произвеждат ресурсите, необходими за предоставяне на потребители на услуги за качество на комуналните услуги в необходимите обеми. Много е важно изискванията на закона да не бъдат нарушени, а животът, здравето и имуществото на жителите не са причинили щети. Партньорството може да служи на вътрешните инженерни системи, използвани за предоставяне на комунални услуги на потребителите, независимо или с участието на други лица.
Изчисляването и таксите за комунални услуги за управление на HOA са определени следните задължения: \ t
В предписания начин, намаляване на размера на тези плащания (например, ако имаше прекъсвания с електроснабдяване);
По искане на потребителя проверява размера на таксите за услуги и не по-късно от 3 работни дни за издаване на документи, потвърждаващи коректността на начисляването на плащанията, като се вземат предвид качеството на предоставяните услуги, както и установени от законите и \ t договори, наказания, наказания.
Много е важно да се гарантира публичност и прозрачност на дейностите на борда на HOA. За да направите това, в присъствието на колективни (общи) броячи, вестникът на счетоводството е записите на тяхното свидетелство, което позволява искането на потребителя за 1 работен ден да му осигури екстракт от това списание. Ако имаше неизправност в работата на вътрешните инженерни системи или инженерни комуникации и оборудване, разположени извън къщата, бордът е длъжен не само да информира собствениците на жилища през деня, но и да даде вероятна прогноза: предоставянето на обществени услуги ще бъдат спряни или ограничени. Освен това партньорството по искане на всеки собственик трябва да му предостави следната информация: имена, адреси и телефонни номера на експедиции и аварийни услуги, размера на тарифите за комунални услуги и квоти за тарифи, ред и форма на плащане на тях \ t Услуги, параметрите на тяхното качество, сроковете за премахване на произшествия и други нарушения на процедурата за предоставяне на комунални услуги.
Друга неприятна отговорност се състои от ръководството на партньорството - да информира потребителите за планираните прекъсвания в предоставянето на комунални услуги и не по-късно от 10 работни дни преди началото на това спиране.
За да се гарантира изпълнението от ръководните органи на HOA на техните задължения, се предоставят мерките за отговорност. Основанията за прилагане на такива мерки са нарушаването на качеството и процедурата за предоставяне на комунални услуги; Вреда, причинена на живот, здраве и потребителска собственост, както и лица, живеещи с него, поради неспазване на тези услуги или тяхното неподходящо качество. Липсата на вина на ръководителите на HOA или управленската организация в този случай не се взема предвид. Въпреки това, те са освободени от отговорност за влошаване на качеството на комуналните услуги, ако докажат, че това е причинило обстоятелствата на форсмажорни обстоятелства. Нарушаване на задълженията от страна на контрагентите (обслужващи организации) или погрешни действия на съвета (включително липсата на необходимите средства) не принадлежат към такива обстоятелства. Списъкът на случаите, в който са отговорни членове на Съвета на СОА, залегнали в Хартата.
Но всичко това се отнася до задълженията. AVT TSZ правата в по-голямата си част се отнасят до организирането на взаимоотношения с потребителите на комуналните услуги. Партньорството има право да изисква плащане за консумирани услуги (и съответно изплащането на конкурс, глоби, санкции в присъствието на дълг). Съветът на партньорството може също да изисква служителите или представителите на HOA, персонала за спешна помощ за инспектиране на техническото и санитарното състояние на оборудването в рамките на тримесечие и изпълнението на необходимите ремонтни дейности са допуснати до жилищните помещения. Времето на посещенията трябва да бъде координирано с потребителя (въпреки че това правило не се прилага за тези, когато е необходимо да се елиминира произшествието). Ако откажете да оставите представителите на TCG и вината ви да бъдат повредени (например, ще запълните съседите поради неизправност на водоснабдителната система), тогава партньорството има право да настоява за пълни щети.
И накрая, Съветът на HOA е надарен с правомощията да спре или ограничи доставката на топла вода, електрическа енергия и газ. Тази процедура обаче е доста дълга: да се ограничи предоставянето на комунални услуги или да прекрати тяхното предлагане може да бъде изпратено само от съда. Собственикът на стаята трябва да бъде предварително изпращане на писмено предупреждение за мерки, които да бъдат приети (най-добре е да го изпратите по пощата с известие за получаване или предаване от ръка за получаване). Но трябва да се вземат предвид периодите, предвидени за премахване на дълга на обезсърчаване. Като се има предвид - забранява отоплението, канализацията и студеното водоснабдяване е забранено.
Проблеми
Е, сега нека се опитаме да разгледаме проблемите на Хоа отвътре. Председателите на партньорствата се признават, че много трудности се тревожат. Те могат да бъдат разделени на няколко категории.
Първото (и най-важно) - неплащане. Например, разработчикът и купувачът, частично вече платени за апартамента, са показани, тъй като тя е решена по различни начини. Дългът пред Хоа расте, купувачът живее в апартамента, ремонтира го, но за експлоатация не плаща, като се позовава на факта, че жилищата не принадлежат официално към него. Да, и инвеститорът не е готов да плати изцяло плащания, въпреки че твърди, че апартаментът остава негов имот. Правно, тази ситуация не е уредена и следователно във всеки конкретен случай се разрешава индивидуално, най-често в съдебната система.
Вторият проблем е връзката с разработчика: не всеки от тях е готов да елиминира недостатъците, които са във всяка нова сграда. Ако накарате разработчиците да го провали, наемателите премахват недостатъците и неизправности в своя сметка.
Понякога предприемачът въвежда бъдещи собственици на подвеждащ по отношение на размера на местната област. Когато наемателите придобиват апартаменти, те показват проспекти и по фразата: "територията е посочена", включена в договора, никой не обръща внимание. Изоставието е купено, дворът е оборудван, магазините и пясъчните кутии са инсталирани - и в двора вече са започнали да копаят нова яма! .. или хора дават пари за апартамент с така нареченото свободно планиране, а след това са имали Да плати за реконструкция, което не е така, защото когато са влезли, в новите жилища имаше само външни стени. (Факт е, че в нашето жилищно законодателство не предвижда терминът "свободно планиране на апартамента", така че всички купувачи на такива жилища ще трябва да имат трудна процедура за намаляване на реконструкцията.)
Третият проблем е липсата на информация за дейностите на HOA. Много жители не отиват на общи събрания, но всички въпроси, свързани с домашния им дом, са решени точно там. Ето защо, често HOA прибягва до помощта на "преговори" - тези членове на борда, които могат да заобиколят всички апартаменти в къщата и да обсъждат спешни случаи със собственици.
Бесен за остър проблем - безразличие жители. Много хора са готови да дадат пари, но не искат да участват в подобрението или поне да обсъждат възможни възможности за подобряване на живота на къщата.
Обобщавайки, можете да кажете: Hoa е съзнателна нужда. Трябва да управлявате дома си с ума. Bestian, отколкото на собственика, никой няма да го направи.
HOA няма право да променя тарифите за комунални услуги: те са установени от правителството на Руската федерация. Автотната такса за поддръжка и ремонт на къщата (това, което е било наричано преди това поддържането на сградата), се определя на общото събрание на членовете на HOA. Същото партньорство се получава от градския бюджетен субсидии за поддръжка и ремонт на жилищния фонд в жилищни сгради - този вид надбавка ви позволява да поддържате къща в правилното състояние
Последователност на етапите на образуването на собствениците на жилища
1. Обучение на инициативна група от собственици или бъдещи собственици на жилища
2. Подготвителна работа (допълнителна такса на жителите, изясняване на предимствата на сдружението)
3. общото събрание на резиденти, които решават за формирането на HOA, избират борда и неговия председател, както и начин за управление на собственост (от собствениците на собствениците на управленско дружество, или с HOA), одобрява Харта на Хоа
4. Регистрация на HOA като юридическо лице. Това изисква декларация за държавна регистрация, протокол на Общото събрание с решение относно създаването на партньорство на собственика на дома (оригинално или нотариално заверено копие), две копия на Хартата на HOA, одобрени от общото събрание на собствениците на жилища (зашит и зашит. номерирани), както и разписка за плащане на държавно мито за регистрация на партньорство (2 000 рубли)
5. Откриване на уреждането на партньорството в банката
6. прехвърляне на къща в управлението на специално създадена комисия, която съдържа представители на градската администрация и членовете на съвета на HOA (акт на приемане и предаване - типична междуведомствена форма N OS-1A с прилагането на техническа документация на сградата)