Методи за управление на жилищни сгради, предвидени от LCD RF за собствениците на помещенията. Структурата на управлението на управляващите компании.
Спомняте ли си бизнес-мениджър от комедията на Леонида Гайдай "Диамантена ръка"? Ако не, много напразно. Скоро, целта не по-късно от 1 буркан от 2007 г., всяка жилищна сграда трябва да има собствена компания за управление. Баща, като наемателите да изберат метод за управление и ще бъдат обсъдени в тази статия.
Според ръководителя на Министерството на жилищното строителство и комуналните услуги и подобряването на Москва А. Х.д. Хемкова, от повече от 39 хиляди души в Москва с управляващи компании, бяха определени около 1,5 хиляди. ITA Ситуацията е типична не само за столицата, но и за други региони. Например в Република Коми 53 се проведоха 53 супеси, които се провеждат по избор на метод за управление на жилищни сгради и в резултат на това, само в 30 години въпросът беше решен. Всичко това дори беше причината за решението на Държавната Дума, по време на която собствениците на помещенията в жилищни сгради трябва да изберат управленската организация, е удължена до 1 боклук 2007 година.
И така, какъв е проблемът? Длъжностни лица, отговорни за насърчаването на реформата на жилищните и комуналните услуги единодушно уведоми, че причината за пасивността на населението е недостатъчна осведоменост. Нека се опитаме да разберем ситуацията заедно.
Резултатите от приватизацията на жилищния фонд къщи в Русия, с рядко изключение, са в пълна собственост. Например, в Москва около 25% от апартаментите принадлежат към общината, но има и такива сгради, където градската собственост остава почти ляво. Разнообразието на собствеността изисква съгласувани действия на всички собственици на жилищни и нежилищни помещения при управлението на общата собственост на такава къща.
Бившият жилищен кодекс беше управляван от жилищната фондация, извършена на професионална основа изключително от държавни или местни власти чрез дейности по жилищно и оперативни организации за "експлоатация и поддръжка на жилищния фонд" (член 16-17). Следователно системата за контрол на жилищните фондове включваше две нива: държавните и жилищните и оперативните организации. Комуналните услуги са намерени от монополистки организации на неместна основа. Това означава, че в случай на неспазване на услугите или тяхното ниско качество, ситуацията не може да бъде коригирана, тъй като механизмът за привличане на дирекцията на единния клиент (DZ) към правосъдието на гражданите не предвижда връзката и връзката не е регулиран.
Днес този подход е ясно остарял. Следователно жилищните домове не принадлежат напълно на държавата, системата за управление трябва да включва три нива на дейност. Собствениците трябва да могат самостоятелно да определят управленската схема и да изберат организацията за управление на жилища. Тя ще влезе в договори с организации, участващи в услуга на комуналните услуги и жилищния фонд, осигурявайки удобни и безопасни условия за пребиваване на собствениците с тяхната помощ. Основните преки отговорности на организацията на Управлението са прилагането на техническо и финансово планиране на строителните работи, като осигуряват подходящ статут, прехвърлен в службата за недвижими имоти, както и предоставянето на комунални услуги и качествени услуги, прилагане, при необходимост и поддръжка на. \ T Местната област.
Новият жилищен код се основава на преференциалното право на собственика на жилищните помещения, основно промени концепцията за управление на жилищната сграда. Първоначално правото на собствениците на организация на управлението на жилищна сграда са залегнали в Кодекса. От собствениците трябва да съдържат свои собствени, индивидуално дефинирани собственост и общата собственост на къщата. В същото време се вземат предвид индивидуалните технически характеристики и състоянието на сградата, както и специфичните нужди на собствениците на помещенията.
Какви са възможностите за управление на жилищна сграда? За собствениците на жилищни помещения са законно предоставени три възможности: да управляват собствеността си сама по себе си, да се обединят в партньорството на собствениците на жилища или да наемат професионален мениджър.
За собствениците на жилищните помещения, три възможности са законно предоставени: да управляват собствеността си сами, да се обединят в партньорството на собствениците или да наемат мениджъра. Собствениците са длъжни да поддържат свои собствени, индивидуално дефинирани собственост и общата собственост на къщата.
Пряко управление
Ако собствениците на жилищни помещения избират вариант на директно управление на жилищни и нежилищни помещения на жилищна сграда, което означава, че всички общи въпроси в съответствие с член 164 от жилищния кодексин, те вземат самостоятелно. Броят на собствениците, участващи в директна администрация, HCRF не регулира.За да приложим решението си на практика, собствениците могат по няколко начина. Първо, всички текущи въпроси на управлението могат да бъдат решени в общите събрания на собствениците на помещенията. Второ, собствениците могат да разпространяват задължения за управление на дома. Трето, те могат да изберат един от наемателите, като му дадат властта да управлява икономиката на домакинството или да покани различно лице сред собствениците (важно е да се помни, че участието на професионален мениджър е специален вид управление на Сградата на апартаментите и следователно в този случай е невъзможно). Правомощията на лицето, които от името на всички собственици ще влязат в отношения с трети лица (например с ремонтни бригада или фирма за сигурност), трябва да бъдат потвърдени от всички собственици (или от мнозинството) в писмена форма.
Всички договори за предоставяне на услуги за поддръжка и (или) работа по ремонт на обща собственост в жилищна сграда с лица, извършващи такива дейности, следва да бъдат собствениците на помещенията въз основа на решаването на общото си събрание. В договор, всички или повечето собственици на помещения в къщата действат като една страна. В същото време такива споразумения остават индивидуално. Примичките включват предимно споразумения за студено и горещо водоснабдяване, дренаж, електроснабдяване, газоснабдяване (включително доставки на газ в цилиндри), отопление (топлоснабдяване, включително доставка на твърдо гориво в присъствието на отопление на пещта).
Има и друг проблем - размера на приноса за поддържане на жилищна сграда. Трябва да се отбележи, че сумата се определя във всеки конкретен случай. Собствениците на помещенията - собственици, които пряко управляват - правят такса за жилищни помещения и комунални услуги в съответствие със споразумения, сключени с лица, които предоставят съответните услуги. Въпроси относно това какво трябва да се направи за подобряване на къщата и местния район, както и размера на участието на всеки собственик в цената на поддръжката на къщата, за размера на таксата за предоставяне на услуги се обсъжда на общото събрание на собствениците. Решението му е задължително за всички, дори и за тези, които не са дошли на срещата. Разбира се, този, който е отсъствал или останал недоволен от предложения и одобрен план за действие, може да обжалва в съда решение, взето от заседанието. Въпреки това, законът ще бъде от страна на мнозинството, разбира се, случаят, ако решението е извършено и документирано в съответствие със закона.
Как да създадете партньорство на собственика на домакините (HOA)
Въпреки всичките му недостатъци, собствениците на собствениците на жилищата са най-популярната форма на управление на жилищни сгради в момента. Един от първите хос в Москва е партньорството в Сабуврово.
Процедурата за създаване на HOA, фиксирана в жилищния кодекс, е значително опростена в сравнение с този, предвиден от федералния закон "върху жилищните асоциации". Това се прави, за да помогне на собствениците на жилища в реализацията на правото да управляват собствеността си. Сега регистрацията на етажната собственост не се изисква като собственост. Това са доказателства, преди създаването на HOA, не е необходимо да се решава задачата да се включи земя, върху която се намира многостаен сграда, в състава на етажната собственост.
За да се регистрират партньорство на собствениците на жилища, следва да се предоставят следните документи на Регистриращия орган:
заявление във формата, одобрена от правителството на Руската федерация;
Протокол от общото събрание на собствениците на жилищни помещения с решение за създаване на юридическо лице - партньорство на собствениците на жилища;
Преговарят или нотариално заверени копия на съставни документи (примерна харта на HOA може да бъде намерена в реда на Министерството на държавния план № 35 от 03.08.1998 г. "Обучение на приблизителната харта на партньорството на собствениците на жилища") Шпакловка
Документ за изплащане на държавно мито.
Цената на услугите на организации, които се специализират в регистрацията на юридически лица, включително партньорства на жилищни собственици, е в диапазона от 20-50 хиляди рубли. Ако членовете на HOA ще регистрират партньорството самостоятелно, разходите ще бъдат приблизително 2,5 хиляди рубли. От тях, 2 хиляди рубли - държавната длъжност за държавната регистрация на юридическо лице (член 33333 от данъчния кодекс); 500RUP. - Държавно мито за Комисията за нотариални действия от нотариусите по държавни нотариални служби за удостоверение за учредителни документи (копия на съставни документи) на организации (член 333.24 от данъчния кодекс). Освен това с независима регистрация допълнителните организационни разходи неизбежно ще възникнат, свързани с регистрацията на аксесоарите на собствениците.
Регистрацията се извършва от териториалните органи на Федералната данъчна услуга.
Жилищна асоциация
Всички въпроси на управлението на дома се решават от ръководните органи на HOA (Общото събрание на членовете на партньорството) или кооперация (Общото събрание на членовете на кооперативната конференция). Сегашните дейности по управление на дома се извършват най-често не от общото събрание на членовете на HOA и кооперацията, но от избрано управление и председател на Съвета. Същевременно се създава ревизионна комисия, която проверява финансовата дейност на партньорството (кооперация).
Организацията с нестопанска цел може да управлява жилищна сграда самостоятелно (извършване на дейности самостоятелно или включена в своя персонал въз основа на трудов договор за управление на дома) или за привличане на външна организация за контрол (управител) към това, като се заключи съответното договор с него. HOA е длъжен да сключва споразумения за поддръжка и ремонт на жилищни помещения и обща собственост в жилищна сграда със собственици, дори ако не са членове на партньорството.
Жилищна асоциация, организация с нестопанска цел, която да бъде регистрирана. Хартата й е одобрена на общото събрание на собствениците на апартаменти. Според корпуса, "броят на членовете на HOA, създаващ партньорство, трябва да надвишава 50% от гласовете от общия брой на собствениците на помещенията в жилищна сграда." Слушането на създаването на HOA, управлението на къщата се извършва от органи, избрани на общото събрание на собствениците.
Тегло на управлението Много предимства пред другите. На първо място, HOA като юридическо лице може да вземе банков кредит за общите нужди на собствениците.
В допълнение към притежанията на партньорството, не само собствениците на собствениците могат да бъдат третирани, но и площ вкъщи, къща, общи части.
Имуществото трябва първо да организира, след което HOA има право да се разпорежда с него по своя преценка: да продава, отдаване под наем. Но при едно условие: средствата за защита преминават само за нуждите на къщата. Паспортът за собственост върху дома се намира в организацията, която управлява къщата по-рано (дирекция на единния клиент) или в ОТИ, която е залегнала от инструкциите за отчитане на жилищния фонд в Руската федерация (одобрен по реда на заповедта. \ T Министерството на нациите на Руската федерация № 37 от 04.08.1998 г.). Парцелът, на който се намират жилищните сгради и други обекти на неподвижни имоти, е обикновен собственик на собствениците на помещения в жилищна сграда. Ако земята е създадена преди въвеждането на жилищния кодек и е бил на държавните кадастрални записи, той отива безплатно в общото споделено собственост на собствениците на помещенията в жилищна сграда.
Ако границите на парцела, върху който се намира жилищната сграда, не са дефинирани и документирани (т.е. земята не се формира), след това въз основа на решението на Общото събрание на собствениците, имението или друго разрешено от посоченото заседание на лицето има право да кандидатства за държавни органи или органи местно самоуправление с изявление за неговото формиране. След формирането на земя и задържане на държавата кадастрално счетоводство, тя отива на общата акция собственост на собствениците на помещенията в сграда на апартамент (член 16 от Федералния закон № 189-FZ от 29 декември 2004 г. " При въвеждането на жилищния кодексарф ").
Има HOA и минуси. Болница, това е форма на управление, която може да бъде поле за злоупотреба от ръководните органи на HOA. Жилищният кодекс съдържа разпоредби, чрез които основната идея на HOA е частна резолюция на жителите, а всичко останало, включително дейностите на съвета, председателят, е дейността изключително управленска, контролирана и отговорна. На практика често има обратна ситуация. Изобретават, най-важното минус партньорство е общата тежест на отговорността. Ако вашият съсед и колега на Hoa внезапно решава да не плащат за комунални услуги, всички други собственици ще трябва първо да покриват недостига на недостатъците и само след това да се обадят на съвестта на Defaulter. По този начин, вместо права, които всъщност придобиват борда на HOA, собственикът на жилищните помещения си запазва само едно задължение за изплащане на сметки въз основа на член 137, параграф 3 и 4 от жилищния кодекс. Разбира се, такса за комунални услуги, направена от други собственици, може да бъде върната чрез съда, но е почти невъзможно да се постигнат изселвания на собственика.
Първоначално имотът трябва да бъде издаден, след което собствениците на жилища имат право да се разпореждат с него по своя преценка: да продават, отдават под наем. Намалените средства трябва да отидат само за нуждите на къщите.
Управляваща организация
Асамблеята на наемателите може да привлече контролер от. Между другото, той може да направи членове на HOA. Ако преди 1 скок 2007. Собствениците няма да бъдат определени с кандидата на управителя, той ще бъде назначен от решението на общината, който е длъжен да проведе открита конкуренция на управляващите организации.Управляващите организации подлежат на сертифициране за съответствие на персонала в рамките на групата на предприятието на органите за управление на комуналните услуги, включително управляващи организации, HOA, JSC IDR. ". Регистрите на лицата и организациите, които са преминали сертифициране, ще бъдат публикувани в медиите. Изберете управленската организация, така че ще можете да получавате информация за тези компании, чието качество на услугите е гарантирано от държавата.
Всъщност правата и задълженията на управленската организация ще бъдат подобни на тези, които отговарят на условията за допустимия наемател в пряко управление. Организацията за управление, представляваща интересите на наемателите, сключва договори с оперативни услуги, решава подобряването на територията, ремонта, използването на нежилищни помещения. Подробности за правата и задълженията на управителя следва да бъдат отразени в договора. Възможно е да се вземат предвид интересите на всички жители и да се опита да предвиди всички възможни варианти, собствениците на жилища ще трябва да се обърнат към помощта на адвокат. Договорът трябва задължително да предвижда мерки за дисциплинарна и материална отговорност на управленската организация.
Плюс този вид управление е очевиден: няма нужда да се създава юридическо лице (партньорство). За да се назначи управленска организация, е достатъчно да се реши общото събрание на собствениците. Необходимо е обаче много внимателно подбора на подбора на управленската организация, тъй като, след като прехвърлиха правомощията си на управление на професионалния мениджър, жителите ще могат да контролират предимно резултатите от ръководството, но не и самият процес.
Как да се определи таксата за комуналните услуги и да провери размера на вноските?
Общи правила за предоставяне на комунални услуги на гражданите в съответствие с Комисията 1 член 157 от жилищния кодекс са установени от правителството. Традиционно, размерът на таксите за комунални услуги (горещо и студено водоснабдяване, изхвърляне на вода, захранване, газоснабдяване, отопление) се определя въз основа на показанията на счетоводните устройства. Ако няма счетоводни устройства, таксата ще бъде изчислена въз основа на стандартите за потребление на обществени услуги. Тези стандарти са одобрени от местните власти (в учредителните субекти на Руската федерация на федералното значение Москва и авторитет Санкт Петербург на държавната власт на съответния предмет на Руската федерация) по начина, предписан от правителството.
За да се провери размерът на платежния, определен от ръководната организация, е необходимо да се вземе подходящо указ на териториалното сетълмент и оперативния орган и да се сравни изчисленото количество комунални плащания с натрупаните.
Започнете да управлявате
Гласуването може да бъде пълно работно и отсъствие. С голям брой собственици на помещенията, общото събрание под формата на отсъствие на гласуване е рационално. В този случай собствениците предават решенията си по въпроси, постановени от гласуването в писмена форма на адреса, който е включен в Общото събрание.
Формата на гласуване на Общото събрание на собствениците на помещенията се определя от RF.3 Член 48 от ZHCRF: броят на гласовете на всеки собственик на помещението в жилищна сграда на общо събрание е пропорционален на неговия дял в правото на обща собственост за обща собственост в Парламента. С други думи, броят на гласовете, който собственикът се определя от размера (действителната област) на нейното имущество.
Този метод за гласуване е често срещан. Ако говорим за вземане на решения от членове на HOA, редът за гласуване може да бъде дефиниран в настройката (партньорството има право да избира не "гласуване на квадратни метри", но по друг начин, например, по брой на жилищна стая). Ако в Хартата няма метод за гласуване, той не се предвижда, той трябва да се извърши в съответствие с корпуса.
Споразумението за управление следва да отразява интересите на всички собственици на жилищни помещения в сградата на апартаментите еднакво, както и да предвиждат същите подходи за финансиране на разходите.
Ако някой от собствениците е държавата
Както вече споменахме, най-тежката част от жилищните помещения в момента е собственост на гражданите. Въпреки това, жилищните помещения, принадлежащи към общината, винаги са оставени. Те са необходими например, за да приложат програма за социална наемане, за да премахнете неизпълнението на IT.P.Общинските субекти и Руската федерация участват в вземането на решения на Общото събрание за равни права с други собственици. Не са предвидени привилегии за тази група собственици на жилищни помещения.
Възможно е и собственикът на помещенията да бъде публично сдружение на гражданите или синдикатите. Тогава правата и задълженията на колективния собственик ще съвпадат с правата и задълженията на индивидуалния собственик. Единствената разлика ще бъде, че да се представи своите интереси на публичната асоциация, ще трябва да бъде избрана един от нейните членове и да документира своите правомощия.
Ако периодът на подбор на управленската организация е пропуснат
Вероятно не всички собственици на жилищни помещения ще бъдат определени с избор на опция за управление в определения период. Има въпрос за закона: какво ще се случи с неопределено? Разбира се, след 1 боклук 2007 година. Собствениците няма да загубят правото да избират. Правото на управление, обявено в Конституцията, е било залегнало от Гражданския кодекс преди десет години. Ако собствениците в определеното време не могат да изберат метод за управление, държавата ще проведе конкурс за подбор на организация, която ще извършва комунални услуги на жилищна сграда. Година по-късно компанията ще бъде инспектирана от общината, а наемателите ще съобщят дали работата им подрежда определената организация. Такава схема ще даде възможност да се формират взаимоотношения между собственика и мениджърите въз основа на споразумение, предвиждащо взаимни права и задължения, както и основното създаване на отговорност.
Ако собствениците в определеното време не могат да изберат метод за управление, държавата ще проведе конкурс за подбор на организация, която ще извършва обществени услуги на жилищна сграда.
Ако управляващото дружество е обсъдено
И накрая, последният въпрос възниква от всеки собственик на жилищата: колко ефективна е новата система за управление? Повечето - 51% от изследваните мониторинг на ромите, които мониторингът смятат, че иновациите в областта на управлението на жилищната фондация няма да променят настоящата ситуация; 17% смятат, че промените ще подобрят работата на комуналните услуги; 11% смятат, че качеството на комуналните услуги ще се влоши и 21% от респондентите се озоваха с отговора.
Според мнозинството дирекцията на единния клиент е основният стимул в комуналната система. Но ние не можем да ценим дейностите на търговските организации за управление. Big Plus Deza е в контролируемост: Дирекцията на единния клиент се интересува от управлението на жилищна фондация и има определени умения в тази област (в бъдеще, всички гергери трябва да се трансформират в акционерни дружества, което ще увеличи Интерес на дирекцията в предоставянето на висококачествени услуги). Ето защо много служители, включително представители на катедрата по жилищно настаняване и комунални услуги и подобряване на Москва, вярват, че желанието не е най-лошата организация за управление.
Обобщавайки, нека кажем, че отношенията между жителите на къщата и ръководителя на проекта трябва да бъдат документирани. Споразумението за управление, въз основа на което ще бъдат извършени правата и задълженията както на жителите на къщата и управителя, трябва да бъдат особено внимателно. В края на краищата, наличието на въздействието върху мениджъра и механизма за контрол на дейността на управляващото дружество също зависят от него. Така че въпросът за приятелството между мениджъра и жител на сградата на апартаментите остава отворен. Опитът на дейностите на HOA е доказал, че е възможно да се създаде взаимодействие, но това също изисква време и наличност на правен консултант. Не забравяйте, че избраният начин за управление на къщата може да бъде променен по всяко време въз основа на решението на собствениците. Това ще бъде доказателство, решението ще бъде отменено от собствениците, а търсенето на подходяща форма на управление продължава.