Коментари по Закона за жилищните кумулативни кооперации. Принципи на създаване на кооперация, система от вноски, права и задължения на членовете на LNA.
Федерален закон № 215 от 30 декември 2004 г. "На жилищни акумулативни кооперации" влязоха в сила 1APREL2005G. Тя създава за гражданите на страната ни друг механизъм за придобиване на жилища на вноски.
Въпреки това, първо трябва да разберете какви са разликите между жилищните кооперации (LNG) от техните колеги и жилищни кооперации и HSSC са последователни.
Членовете на последните две организации придобиват / изграждат една жилищна сграда, разположена в определено селище на определен адрес. Валидни мечти от тях членове на членовете на ЕНК първоначално твърдят, че бъдат настанени, които отговарят на изискванията на всеки от тях (бъдещи собственици на недвижими имоти формулират желанията си в изявление за влизане в кооперацията) и навсякъде в Русия. Ето защо тези хора не рискуват да бъдат съседи около къщата и входа.
Всички членове на една жилищна кооперация или АД вписват апартаментите си едновременно. Бойци сами избират така наречените форми на участие в дейностите на кооперацията (от предложеното). Тези финансови схеми осигуряват различни дати, честотата на вноските, техния размер IT.D. И накрая, в акумулативните кооперации има концепция като "приоритет".
Като въвеждате таксите в LNG, можете да закупите не само апартамент на вноски, но и отделна жилищна сграда (вила). Като има предвид, че в случая на жилищната кооперация и ЕКС е само за апартаменти.
LNG, за разлика от другите две "братя", инвестира собствените си средства в придобиването / изграждането на жилища за членовете на кооперацията. Когато опаковката ще натрупа сумата, предвидена в нейната форма на участие в дейностите на LNA (30 или 50% от цената на жилищата), кооперацията ще я добави същата сума (максимум).
Броят на американските акционери може да нарасне и в крайна сметка да достигне 5000 души, докато броят на членовете на ЕЦК и жилищните кооперации е ограничен от броя на апартаментите в дадена къща.
В LNG има право да се занимава с предприемачество, а други кооперации не могат да печелят пари. Изключенията са приходи, получени от жилищната кооперация или ЕПК в резултат на предоставянето на освободените жилищни помещения (член 128 от жилищния кодекс).
Членовете на жилищните кооперации и HSSC задължително участват в реконструкцията и последващото съдържание на тяхната жилищна сграда (член 1010 от корпуса). LNG е създаден само ", за да отговори на нуждите на членовете на кооперацията в жилищните помещения чрез комбиниране на ... взаимни вноски" (член 1 от Закон № 215). След като платиха дела и проектирането на жилища на имота, човек престава да бъде член на кооперацията, става пълен собственик на апартамента или у дома и може да се присъедини към всички асоциации на собствениците.
В пари Horhp трябва да печелите пари доста бързо: цялата сума за една до две години, докато е изградена многостаен сграда. Процесът на VLHNP очевидно е по-бавен, а темпът на депозитни вноски избира бъдещия собственик на жилищата.
Операторите, докато натрупващите кооперации за жилища са доста малки. Например, тези, на които успяха да намерят споменаване в интернет (и всяка ЛАН трябва да има свой собствен уебсайт!), Далеч от столиците, в Иркутск, Перм и други градове. Често тези организации са регистрирани в 1APREL 2005, т.е. техните учредителни документи и процедурата за извършване на дейности може да не отговарят напълно на изискванията на закона № 215. Разположени кооперации имат време до съответната дата на 2006 година. (т.е. около шест месеца), за да го стартират (съгласно член 57 от новия закон).
Наред с други неща сега са подготвени изменения в закона на ЛНК, които са планирани да бъдат разгледани на есенната сесия на държавната дума. Тяхната съдба все още не е дефинирана.
Основни понятия, използвани в закона (член 2)
Жилищна акумулативна кооперация - потребителска кооперация, създадена като доброволна асоциация на гражданите въз основа на членство, за да отговори на нуждите за жилищни помещения, като го комбинира от членове на взаимните вноски.
Кооперативни дейности да привличат и използват средствата на гражданите да придобият жилищни помещения - да се привличат и да се използват от сътрудничеството на средствата на граждани на кооперативни и други привлечени средства за придобиване или изграждане на жилищни помещения (включително в сгради на апартаменти), за да ги прехвърлят след това извършване на взаимни вноски в собствеността на членовете на кооперацията.
Жилищни помещения - апартамент или жилищна сграда, които отговарят на изискванията, установени от жилищното законодателство на Руската федерация (член 15 от жилищния кодекс).
Скучна такса - парични средства, причинени от член на кооперацията в реда и в онези времена, които са предвидени с формата на нейното участие в дейностите на кооперацията за привличане и използване на средствата на гражданите за закупуване на жилищни помещения. Сумата се определя в съответствие с този федерален закон. Общата принос на Feud включва доходи, получени от кооперацията от тяхното предприемачество и разпределени между членовете си пропорционално на тяхната сянка.
Вход - парични средства едновременно, направени от гражданин, за покриване на разходите за образование на кооперацията и приемането на гражданин в членовете на кооперацията.
Членски внос - парични средства, които периодично въвеждат от член на кооперацията. Те се изпращат за покриване на разходите, свързани с прилагането на кооперацията на дейностите, предвидени в нейната харта, с изключение на дейностите за привличане и използване на средствата на гражданите за закупуване на жилищни помещения.
Допълнително плащане - парични средства, които допринасят за член на кооперацията за покриване на загубите на кооперацията.
Пенасове - част от споделения принос, който член на кооперацията е въведен в определена дата.
Дял - делът на параназолирането на всеки член на кооперацията в споделения фонд на тази ВПГ.
Подаване на фондация Кооперация - Това е сумата на паранагатите на всички членове на кооперацията.
Действителната стойност на Paj - част от цената на нетните активи на кооперацията, пропорционална на размера на дела. (Чистите активи са получената стойност в резултат на изваждането на размера на задълженията от размера на активите на организацията.)
Форма на участие Член на кооперацията в дейностите на кооперацията за привличане и използването на средства на гражданите за придобиване на жилищни помещения - това е процедурата за изготвяне на членове на кооперацията на взаимни вноски (техния размер, честота и т.н.) към САЩ ПОДГОТОВКА НА КООПЕРАЦИЯТА Създадено в съответствие с изискванията на този федерален закон, възможностите за подбор един от тях е членове на кооперацията.
Създаване на кооперация
Но Хартата също трябва да бъде написана (за която се приканва адвокат, специализирана в тази форма на дейност), и след това да се проведе общо събрание на членовете на ЛНК, на което, съгласно член 11 от закона, документът ще се нуждае да одобри. Тази среща е най-висшият кооперативен орган (член 34): той трябва да се проведе ежегодно, и всеки член на организацията има един глас върху него.
Разпръскващата компетентност на общото събрание на членовете на ЛАН, с изключение на одобрението на Хартата, включва промени и допълнения към него; одобряване на вътрешни документи, регулиращи дейностите на кооперацията; вземане на решение относно реорганизацията или ликвидацията на кооперацията; Избор и предсрочно прекратяване на правомощия на членовете на Съвета и одитната комисия (одитор). Атаки, избиране или назначаване на изпълнителните органи на кооперацията (директор или дирекция; управление или управление на организация); Ранното прекратяване на техните правомощия (ако Хартата на този LNF решаването на тези въпроси не се дължи на компетентността на Съвета на кооперацията). На Общото събрание са одобрени формите на участие в дейностите на кооперацията; Определя се максималната цена на жилищното настаняване, която може да бъде закупена или изградена от кооперация за един член; Процедурата за формиране и използване на кооперативни фондове се записва, с изключение на фонда за страст. Освен това срещата установява граничния размер на разходите на фондовете, за да се гарантира дейността на ЛНК, годишния доклад и отчетната отчетност са одобрени, одитния доклад за точността на счетоводното отчитане, получаване на разходите, оценки на Разходи за поддържане на кооперацията и докладите за тяхното изпълнение.
Кооперацията е създадена без ограничаване на срока на действие и започва своята работа от датата на извършване на подходящо вписване в Единния държавен регистър на юридическите лица (член 3). LNA притежава собствеността, може да придобие и прилага правата на недвижими имоти от свое име, да изпълни задълженията си, да бъде ищецът и ответника в съда, да откриват сметки в банките на територията на Руската федерация. Той трябва да има кръгъл печат с името на организацията и може да има и печати, заготовки, собствена емблема и други средства за индивидуализация.
Работен механизъм
Каква цел може да се използва Фонд за страст LSNA? На първо място, придобиването и изграждането на жилища за членовете на кооперацията (член 26). Атака срещу погасяване на разходите, посочени в чл. 24. Понастоящем понастоящем се изпълняват дейности за привличане и използване на средства на гражданите за придобиване и застраховане на жилища; подобряване на потребителските качества (ремонт, довършване) на придобитите или изградени помещения до нивото, съответстващо на изискванията, посочени в заявлението за допускане до членове на LNA; съдържание, ремонт на жилища; Плащане на комунални услуги (преди прехвърлянето на помещенията за ползване на член на кооперацията); Привличането на повдигнати заеми и заеми; Плащане на данъци, такси и други задължителни плащания .d.d.
Процедурата за вземане на дял вноска се определя в съответствие с избрания член на кооперацията форма на участие в дейностите на финансовата схема на ЛНК, в съответствие с която ще допринесете. Тези форми определят минималните и максималните периоди на прилагане, както и минималния размер на частта от участието на акта, след което член на ЛНК се среща правото на закупуване или изграждане за него от кооперацията на жилищните помещения, \ t период на отпускане на оставащата част от вноската за акции, размера и честотата на плащанията в приноса на резултата. Акър Того, условията за привличане на привлечени средства (член 27), чийто размер не може да надвишава 70% от взаимното вноски на кооперативния член (член 47). Тази статия съдържа редица ограничения за времето. Така че, минималното време, през което трябва да направите взаимните вноски, докато не можете да се класирате за покупката / конструкцията за вас от кооперацията за жилища, е ограничена до две години (започвайки от втората година от кооперацията). Asroce вземането на остатъка от участието на акции не повече от един и половина пъти по-висок от първия мандат.
Тук е най-лесният и най-визуален пример. Възнамерявате да натрупате половината от цената на бъдещия апартамент (у дома) в продължение на две години (е невъзможно да се изчисли за по-кратък; съгласно член 47 може да бъде повече). Вие плащате част от тази сума, например месечно, след което получавате правото да получавате жилище за употреба. Тогава в идеалния случай влизате в апартамента (или кооперацията започва да го изгражда за вас). ATO момент за сега три години правите останалите пари. Но в тази прекрасна схема има три пречки. Първата е цената на жилищата, която за две години може да се увеличи и ще трябва да компенсирате разликата с допълнителните вноски за акции, за да получите недвижими имоти. Колко ще увеличи сумата? Въпросът остава отворен. Второто тесното място е времето, през което кооперацията трябва да ви предостави необходимия жилище. Вероятно опашката от същите членове на LNA, която се стреми да приложи подобно намерение. Жилищата на OTODE ще се предоставят по реда на приоритет (член 28). Трето - ако кандидатствате за нов апартамент, след това от момента кооперацията ще започне да го изгражда за вас, докато датата на въвеждане в експлоатация може да премине няколко години преди да можете да направите апартамент в имота.
От вас като член на кооперацията може да изисква плащане на допълнителни вноски (в допълнение към членството и взаимното). Но тези пари трябва да се използват само за покриване на загуби на LNA, ако боже, ще възникнат (член 2).
Какво трябва да бъде фиксирано в Хартата на кооперацията (член 11): \ t
Името на кооперацията и мястото на неговото местоположение;
Целта и целите на дейността на тази кооперация;
процедурата за допускане до членове на ЛНК и прекратяване на членството в нея;
Процедурата за определяне на размера, състава и процедурата за извършване на взаимни и други вноски;
Отговорност на членовете на кооперацията за нарушаване на задълженията за правене на взаимни и други вноски;
Процедурата за плащане на член на FIGN за действителната стойност на дела с прекратяването на членството в кооперацията;
правата и задълженията на членовете на тази кооперация;
Правата и задълженията на кооперацията на техните членове;
структурата и компетентността на LNA органите, процедурата за тяхното създаване и вземане на решения по различни въпроси;
Източници на формиране и процедура за използване на имуществото на кооперацията;
Средства, създадени от LNA;
процедурата за покриване от членове на кооперацията, направена от кооперация за загуби;
процедурата за предоставяне на информация от кооперативната информация на нейните членове и отговорността за нейната провал;
процедурата за провеждане на следващите и извънредни външни проверки на финансовата дейност на кооперацията;
Информация за клоновете и представителните служби на кооперацията;
процедурата за реорганизация и ликвидация на кооперацията;
Друг статут, предвиден в този федерален закон.
Хартата на кооперацията може също да съдържа други разпоредби, които не противоречат на законодателството на Руската федерация, регламентираща създаването и дейностите на кооперацията и нейните органи, включително ограничаването на участието на близки роднини в дейностите на кооперативните органи. Хартата се одобрява от общото събрание на членовете на кооперацията. Промените в Хартата се правят с решение на Общото събрание.
Членство в кооперацията
Кооперативният член е длъжен да спазва Хартата и да изпълнява решенията, приети от кооперативните органи, своевременно да отправят взаимни и други вноски, да не възпрепятства правата и изпълнението на отговорностите от други членове на кооперацията и нейните органи (член 8). Той е отговорен за задълженията си към ЛНК например, ако закъснее депозита и други вноски (член 6). Размерът на наказанието за тези нарушения е фиксиран в Хартата на кооперацията, но не може да бъде по-висока от 1/300 процента на рефинансиране на централната банка на Руската федерация (сега 13%) за всеки ден от закъснението.
Членството в кооперацията се прекратява в случай на доброволен изход от ВПГ, изключенията на член на кооперацията от кооперацията, прехвърлянето на дела на друго лице, смъртта на член на ВПГ, обжалването на. \ T Пай, което представлява дял принос към пълната сума и прехвърляне на жилища до собствеността на кооперативен член и, разбира се, ликвидацията на кооперацията, наред с други неща, поради банкрута (член 9). След като е престанал да бъде член на кооперацията, човек и членове на семейството му трябва да освободят жилищата, заети от техните права, за два месеца (член 32). В съответствие с новия жилищен кодекс е възможно само от съдебното решение (и без предоставянето на други жилища).
Те изключват от кооперацията за неспазване на задълженията също, само в съда (!), Въз основа на решението на Общото събрание или Съвета на кооперацията (член 10). Но преди влизането в решението на съда да принуди лицето, което вече е получило от LNA да използва жилище, има право да направи оставащата част от неговия взаимен принос и следователно да организира апартамент или собственост.
LNG не трябва да става финансови пирамиди на нова Русия. Държавата стриктно ще контролира спазването на стандартите, специално измислени, за да оцени финансовата устойчивост на такива кооперации, както и прилагането на закона за LNA.
Контрол
Членове на Съвета и одитната комисия, противно на установеното становище, заплатите за техните дейности обикновено не са получени (ако това не е предвидено от Хартата на ЛНК или Решение на Общото събрание). Но те могат да възстановят разходите, "направени във връзка с изпълнението на дейностите" в кооперативните органи. На свой ред, дирекцията и мениджърите са наети, заети да работят в LNA, както във всяка друга организация или фирма. Членовете на борда се избират на Общото събрание на членовете на кооперацията, които припомняме, се извършва ежегодно. Съдейки веднъж дневно, когато тази среща се случи, правомощията на борда изтичат.
Членове на Обща среща - най-високият орган на кооперацията (член 34) - предприема всички основни решения, свързани с жизнената дейност на LNA. Решението по въпроса за гласуването се прави с мнозинство от гласовете (всеки член е един глас). Две трети от гласовете са необходими за одобрение на Хартата на ЛНК, което прави промени и допълнения към него, одобрението на вътрешните документи, регулиращи дейностите на кооперацията, разпоредбите относно процедурата за формиране на взаимен фонд и нейното използване , както и да вземе решение относно реорганизацията или ликвидацията на ВПГ и назначаването на ликвидационната комисия.
Формата на общото събрание може да бъде пълно работно време и кореспонденция (член 36). Aesli Броят на членовете на кооперацията надхвърля 500 души, общото събрание може да се извърши под формата на събиране на разрешени. Те се избират измежду членовете на ВПГ, които не са част от управителния съвет или на изпълнителните органи на кооперацията (член 41). Членовете на кооперацията (най-малко 10% от общия брой) и, разбира се, съветът, одитната комисия и изпълнителните органи на LNA могат да инициират извънредно Общо събрание (член 35). Между другото, тя трябва да бъде свикана в случай на откриване на загуби, които надвишават 25% от пасивния фонд. В крайна сметка, те ще трябва да бъдат изплатени от допълнителни вноски на всички членове на кооперацията!
Ръководен орган "Извършва дейностите на кооперацията по време на периоди между общите събрания на членовете на кооперацията" (член 42). Членовете на борда трябва да бъдат най-малко три, от които един е председател. Една трета от броя на членовете на управителния съвет (например една от трите) има право да съчетава дейността си с работата в ЛНК по трудов договор.
Приносът на кооперативния съвет обикновено принадлежи:
Приемане в членовете на кооперацията и прекратяването на членството в нея;
свикване и провеждане на общи събрания на членовете на кооперацията;
Избор или назначаване на изпълнителните органи на кооперацията, контрол върху техните дейности, предсрочно прекратяване на техните правомощия;
Одобряване на процедурата за прехвърляне на жилища за използване на член на LNA;
одобрение на одитора и оценителя на кооперацията и условията на договора с тях;
Предварително одобрение на форми на участие в дейностите на кооперацията, годишен доклад и счетоводната отчетност, одит;
вземане на решения за създаване на клонове и откриване на представителни служби на тази ВП;
одобрение на сключените споразумения за заема и заем;
Други въпроси, предоставени от закона.
Всички решения се вземат на заседанията на Съвета и се издават под формата на протоколи, които са подписани от председателя на съвета и секретаря на заседанието. Assue, членовете на кооперацията за шест месеца имат право да обжалват в съда решение, взето от Съвета с нарушение на изискванията на законодателството, Хартата или други вътрешни документи на кооперацията.
Одитен комитет (Одитор) LNG от името на Общото събрание на членовете на кооперацията упражнява контрола върху финансовите и икономическите дейности на организацията. Одиторите не могат да комбинират дейността си с работа в кооперация за трудов договор (член 43).
Директор (Дирекция) - изпълнителният орган на LNK - управлява текущите дейности на кооперацията (член 44). Ако има повече от 500 знака в организацията, дирекцията, е необходима колегиален орган. Кооперацията може да откаже да наеме съществуващи изпълнители и прехвърля тези правомощия на друго юридическо лице или отделен предприемач. Те ще действат като мениджър или мениджър. Мандатът на изпълнителните органи на EDS е регистриран в Хартата на кооперацията и не може да надвишава пет години. Той е удължен, ако е необходимо, само въз основа на решението на общото събрание на членовете на кооперацията.
Законът прави доста строги изисквания за кооперативни служители (член 45). Член на Съвета и одитната комисия, директорът или член на колегиален изпълнителен орган на LNA не може да бъде лице, което вече е заемало един от следните длъжности във всяка друга кооперация, ако до момента на вземането на решения на Съда. Ликвидация на тази организация или прилагането на процедурите по несъстоятелност са преминали по-малко от три години. Невъзможно е да се ръководи ВПГ и лицата, които имат престъпление за престъпление в областта на икономиката.
Всеки, който стои начело на организацията, трябва да действа в интерес на кооперацията, да изпълнява правата си и да изпълнява задълженията си "добросъвестно и разумно" (член 46). Длъжностни лица ELNA са отговорни (административни и в някои случаи наказателни) за обезщетение, причинени от кооперацията чрез тяхното действие или бездействие. Няма вина, която трябва да се докажат. Отговорността не носи само тези членове на колегиалните органи на кооперацията, които гласуваха против решението, което е причинило обезщетение.
Върху характеристиките на мебелите
Бих искал да обърна специално внимание на факта, че един от съпрузите може да бъде изтласкан от член на ВПГ, но режимът на съвместната собственост на съпрузите се разпределя. По искане на една от тях, когато се регистрира правото на собственост върху придобитото жилище, може да се определи дял и всеки от съпрузите ще получи сертификат за държавна регистрация на правото на недвижими имоти. Всеки член на кооперацията има право по своя преценка да се разпорежда с заплащането му към него, включително да го направи и да предаде на друг член на кооперацията или трета страна, която не може да бъде отказана допускането на членовете на LNA. Слушането на смъртта на член на кооперативните наследници по закона или в ще получи взаимните си вноски и да има преобладаващо право да се присъедини към членовете на LNA.
Държавен контрол и гаранции
Схемата за придобиване на жилища през ВПГ изглежда много привлекателна. Но не може да бъде, че такива кооперации ще станат следващите финансови пирамиди на Нова Русия? Не, не трябва. YB Закон № 215 Цялата глава е посветена на осигуряването на финансовата устойчивост на ЛНК и контрола на техните дейности.
Съвместното съществуване на финансовата устойчивост на кооперацията е представено от много строги изисквания (чл.47). Първо, размерът на частта от взаимен принос, след който член на ЛАН изглежда право на закупуване или изграждане за него от кооперативното жилище, може да има не по-малко от 30% от размера на цялата прогнозна сума Взаимния принос. (Ясно е, че човек, който е инвестирал сериозни пари и който е получил апартамент за ползване, ще бъде пристъпен, за да започне бързо да се дава работа и да организира жилища в имота.) Второ, LNG може да добави такова лице до максимум същите пари, докато той се изправи. (По този начин в случай на 30% взаимно натрупване, още 40% от цената на жилищата няма да бъде достатъчна.) С липса на средства за покупка или изграждане на жилища за член на кооперация, което е част от. \ T Разбира се, може, разбира се, да са участвали и привлечени средства, но вече под солидна банка. Така че е по-изгодно да се натрупват 50% от цената на жилищата. Тогава кооперацията ще добави втората половина, ако е предвидена от нейната харта. На трето място, минималният срок на подаване на член на първата част на взаимното вноска, след което той има желание да получи от кооперация за използване на жилища, може да не е по-малко от две години. Asroce вземането на остатъка от споделения принос не трябва да надвишава срока на правене на първата част от нея повече от един и половина пъти. (И така, ако ударите първата половина на спойка, кажете, в продължение на три години, ще трябва да платите втората за три години.) Четвърто, самата кооперация, прилагаща правото на своите членове да получават жилищно настаняване, не може Инвестиране при придобиване на права на жилищно строителство и директно в изграждането му е повече от 20% от стойността на собствеността на LNA. Той трябва да позволи на основните пари за закупуване на жилища на вторичния пазар, да рискува най-малко, внезапно къщата няма да бъде завършена?
Ограниченията, описани в Закон № 215, са свързани с кооперацията на сделките (член 48). Например, LNA няма право да издава заеми, да дава жилищни помещения, прехвърля жилищата на свободно използване, да действа като гарант, да допринесе за уставния капитал на определени организации. Наградите, придобити или изградени от кооперация, могат да бъдат прехвърлени на депозит (ипотека), а само за предоставяне на изисквания за задължението за връщане на заем (заем) за покупката или строителството.
Специални разпоредби са измислени, за да се оцени финансовата устойчивост на дейностите на ЛНК, чиито методи на определение и величината са създадени от правителството на Руската федерация (член 49). Това са стандартите на настоящата сигурност на съвместните задължения, цялостната сигурност на ангажимента на ЛНК, текущия баланс на дейностите на кооперацията, средносрочния баланс на дейността на ЛНК, максималния дълг на членовете на Кооперация, дълг на LNA, дълга на членовете на кооперацията, както и на другия, създаден от законите и регулаторните актове на правителството на ARF. Федералният изпълнителен орган ще бъде последван от спазването, което изпълнява функции за контрол и надзор в областта на финансовите пазари и нейните териториални тела. Това се отнася до обслужването на федералните финансови пазари (FSFR). Контролният механизъм е валиден: ако кооперацията не отговаря на най-малко един от седемте предписани стандарта, той няма право да извършва дейности за привличане на нови членове.
Надяваме се, че много скоро ще се появят много минници. Други начини, по които те ще се обединят в организации за саморегулиране - доброволческите сдружения са еднакви по същността на кооперациите. Тези организации ще разработят и установяят правила и стандарти, които гарантират спазването на интересите на членовете на ЛНК и прилагането на ефективни дейности за привличане и използване на средства за придобиване на жилища, наблюдение на спазването на изискванията на ИТ закона. Всичко - това е случаят с най-близкото бъдеще.
Редакторите благодарение на адвоката Любов Данилов за помощ при подготовката на материала.