Разказваме какъв е компенсационен фонд, ESCRO-сметка, какво да направя, ако разработчикът фалира и за нови правила за защита на измамени акционери през 2019 г.
Средно 2 до 6% от акционерите всяка година не получават своите съоръжения навреме и създава значителен проблем за пазара на недвижими имоти. Защитата на правата на акционерите, предвидени през 2005 г. със закон № 214-FZ, е недостатъчна, така че тя продължава да я подобрява. Новите правила са предназначени да защитават правата на измамени акционери. Преходният период е стартиран до юли 2019 г.
Всичко за иновациите в закона
Елементи и концепцииКоито са такива измамени акционери
Проблеми на собствения капитал
Изисквания за разработчика
Изисквания за ДДУ
Отговорност за промяна на крайните срокове
Фонд за компенсация
Разработчик на банкрут
Escrow сметка
Гаранция
Перспективи за иновации
За обекти и концепции
Така че, има две основни характеристики. Първият е разработчикът - юридическо лице, което има или на правилния наем на земя и привличане на парични участници в собствения капитал за създаване на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, базирани на полученото разрешение.
Вторият е участник в споделено строителство - гражданин или юридическо лице. Заедно те могат да изграждат не само жилищни сгради, но и гаражи, здравни заведения, кетъринг, бизнес дейности, търговия, култура и други обекти на недвижими имоти, с изключение на промишлени съоръжения. Това се записва в член 2 от закона.
Съществува и ясна дефиниция на обекта на собствения капитал, т.е. фактът, че в бъдеще трябва да бъде вашият апартамент, гараж или място в подземния паркинг в близост до къщата. Тези жилищни или нежилищни помещения, които трябва да бъдат прехвърлени на акционера след получаване на разрешение за възлагане на жилищна сграда и (или) на друг обект за недвижими имоти и част от тази къща или обект на недвижими имоти, включително, включително паричните средства на участника .
Които са такива измамени акционери
За да купувачът на проблемни недвижими имоти в процес на изграждане са необходими следните условия:- Споразумението за акционера е приключено;
- Изпълняващата страна не изпълни задълженията по договора за дялово участие по-дълго от 9 месеца. и не увеличи инвестициите в изграждането на къща от повече от два отчетни периода подред;
- Разработчикът няма наследник за изграждане на обект;
- Задълженията на строителното дружество преди акционерите не са обезпечени от гаранцията или застраховката за гражданска отговорност.
Моля, обърнете внимание: В някои случаи дори наличността на договор за участие в собствения капитал в строителството не може да защити купувача-акционер. Федерален закон № 214-FZ "относно участието в собствения капитал на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти" (Закон № 214-FZ) не защитава акционерите, ако: \ t
- В построената къща в същите помещения бяха продадени няколко пъти;
- Къщата е построена върху парцел, който не е издаден или отдаване под наем;
- Къщата е построена върху парцел, където не е позволено;
- Къщата е изградена с нарушение на план за планиране на града, изискванията на проекта.
Злоупотребата на акционерите със своите привилегии (например възможността за едностранния отказ на договора или получаването на санкции за нарушаване на предаването на обекта) могат да доведат до съда ще ги откаже да защитава правата, ако злонамереното естество на. \ T действията са установени.
Проблеми на собствения капитал
По същество, клопите стават ясни за всеки, който внимателно проучва тази схема за инвестиция в недвижими имоти.
Плюсове на схемата са очевидни: купувачът получава недвижими имоти с 30-40% по-евтино от средната пазарна цена; Разработчикът получава средства за изграждане на обекти на недвижими имоти и реализацията на канала на крайния продукт.
За съжаление, такава инвестиция винаги е свързана със значителни рискове. Малките отбрани са доста често срещани, а не винаги графикът се ангажира добре. Това обаче се случва, че разработчикът специално отлага завършването на строителството или издърпва момента на влизане в корпуса.
Приет през 2005 г. Закон № 214-FZ въведе забрана за разработчиците до престоя на апартаментите преди получаване на разрешителни; Поръчах на разработчиците да се регистрират в договора всички условия и санкции за неговото неизпълнение, както и да регистрират всеки договор за участие на собствения капитал (DDU), за да изключат двойните продажби.
Това обаче не беше достатъчно и промените започнаха да въвеждат промени.
Първо, жилищното строителство следва да бъде отделено от други дейности с налагането на ограничения върху предприемача за извършване на операции, които не са свързани с изпълнението на проекта.
На второ място, трябва да се спазва принципът на "една компания е едно разрешение за строеж". В същото време строителството с споделено участие в няколко разрешителни е забранено. В същото време големите разработчици няма да могат да делегират своите функции на детските структури, за да поемат изпълнението на няколко проекта едновременно, тъй като опитът трябва да бъде най-малко 3 години (най-малко като главен изпълнител или клиент).
Трето, дейността на предприемача трябва да бъде придружена от определена банкова кредитна институция. Сметките на компанията, техническият клиент и главният изпълнител трябва да бъдат отворени в една и съща банка.
Четвърто, изискванията за бизнес репутацията на ръководните органи на предприемача и нейните участници са затегнати. Сред основателите на предприемача не могат да бъдат изправени пред незабелязани или изключителни убеждения, както и тези, чиито дейности са причинили фалита на юридическото лице.
Дружеството трябва да получи заключение за преглед дори за ниски сгради, а не да има дългове (с изключение на целевите кредити за строителство). В оторизирана банкова кредитна институция фондовете следва да бъдат депозирани в размер на най-малко 10% от разходите за строителство (особен парашут, който следва да бъде защитено и предприемач, и акционери в случай на затягане или несъстоятелност).
Пето, законът установява границата на разходите на предприемача на Фондацията за възнаграждението, плащането на услугите на Банката, услугите на управляващото дружество, реклама, комуникационни услуги, отдаване под наем. Този лимит е 10% от проектната цена на строителството.
Как да изберем надеждна компания
Ако ще купите апартамент в къщата в процес на изграждане:- Научете наличната информация за разработчика, проверете репутацията му.
- Най-лесният начин да потвърдите факта, че ще прочетете в интернет, - да отидете в някоя от сградите и да се уверите, че работата се извършва.
- Преди подписване на договора за участие в собствения капитал в строителството, прочетете го внимателно, не бързайте.
- Ако имате най-малките съмнения, вижте адвокатите, за да ви помогнат да разберете всички правни тънкости.
Нови изисквания за разработчика
До деня договор с първия участник в акции на разработчика не по-късно от 14 дни е длъжен да публикува в медиите или в интернет декларация за проект, когато са посочени информация за информацията за компанията и проекта.
Разработчикът е длъжен да предостави разпределение по негово искане:
- разрешение за строеж;
- Техническа и икономическа обосновка на проекта;
- Заключение на държавния преглед на проектната документация;
- проектна документация, която включва всички направени в него промени;
- Документи, потвърждаващи правилата на предприемача към земята.
Той следва също така да инвестира в проекта собствени средства в размер на най-малко една трета от общия бюджет на проекта; Привлечените средства от акционери трябва стриктно за прилагането на конкретен проект и никъде другаде.
Изискванията за участие
В съответствие с ДТУ едната страна (lolshler) се задължава да плати фиксиран дял в документа и да приеме готова цел, а другата страна се задължава да изгради и представя този обект на споразумението, предвидено в споразумението.Договорът трябва да отговаря:
- определяне на конкретния обект на споделена конструкция, която да бъде предадена в съответствие с проектната документация от предприемача;
- Уточняване на крайния срок за прехвърляне на предмета на собствения капитал на акционера;
- информация за цената на договора, времето и реда на плащане;
- Информация за гаранционния период, действащ във връзка с обекта в процес на изграждане.
При липса на поне един от посочените условия, договорът се счита за невалиден. Всеки ДДУ трябва да бъде регистриран в регионалното разделение на Rosreestra, за да се избегнат двойни продажби.
Акционерът има право да прекрати договора едностранно, ако например:
- Имаше проблеми с термини;
- Изискванията за качеството на обекта на недвижими имоти са значително нарушени;
- Планирането на апартаменти, предвидено в първоначалните промени в проекта.
В случай на прекратяване на договора, предприемачът е длъжен да върне не само пари на акционерите, но и интерес за използването на привлечени средства в размер на 1/150 процент на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация, \ t който оперира в деня на изпълнението на задължението за връщане на средства, платени от акционерите. В същото време дружеството може да прекрати договора само чрез Съда след 3 месеца.
Отговорност за промяна на крайните срокове
Разработчикът е длъжен да прехвърли обекта на участниците в собствения капитал не по-късно от срока, определен от Договора. Периодът на прехвърляне е определен за всички участници, това е едно.Ако процесът е забавен, предприемачът е длъжен да плати наказание (наказание) на купувачите в размер на 1/75 процент на рефинансиране на централната банка на Руската федерация, действайки в деня на изпълнение на задължението, на цената на договора за всеки ден забавяне.
В случай, че е невъзможно да се изгради къща в договора, записан в договора, компанията е длъжна за 2 месеца. Писмено да уведоми акционерите и да предложи да се правят промени в договора.
Освен това ДДР установява определени условия за прехвърляне на недвижими имоти на инвеститори в недвижими имоти, след като получи разрешение за Комисията.
Според закона № 214-FZ разработчикът е длъжен да прехвърли всички апартаменти на клиенти за 2 месеца. След приемане на държавната комисия.
Компенсационен фонд за защита на измамени акционери
За да се гарантира, че застраховката за гражданска отговорност на предприемачите понастоящем споразуменията за участие сега са компенсационен фонд.
Всички компании, които продават апартаменти на етапа на строителство, трябва да бъдат прехвърлени към компенсационния фонд за предоставяне на пасиви по споразумение 1.2% от цената на всеки ДДУ. Законът предвижда годишна оценка на задълженията за коригиране на размера на оценката на оценката, но не по-често 1 път годишно.
Средствата на компенсаторния фонд ще бъдат насочени към приключване на проблемни обекти на недвижими имоти. Ръководи изпълнителния директор на Агенцията за жилищно настаняване и ипотечно кредитиране (AHML). Много е важно задачата на Фондацията да не включва събиране на определена сума, тя е необходима само за да се гарантира, че тя осигурява финансово покритие на съществуващите рискове.
Максималният размер на възможните парични компенсации се определя въз основа на общата площ на съоръженията в процес на изграждане и цената на един квадратен метър жилища в този имот. В същото време общата площ на целта на собствения капитал не може да надвишава 120 m², а цената от 1 m² в нея не може да бъде по-висока от средната стойност за подобни жилища на първичния пазар в същия регион.
Фондът за обезщетение ще спомогне за защитата на правата на новите акционери; За да се помогне на тези съучастници, които вече са срещали трудности, регионалните власти са привлекли графики за завършване на проблемни обекти, като посочват времето и механизмите на решението.
Ако разработчикът е в несъстоятелност
Общата продължителност на процедурата по несъстоятелност се намалява чрез премахване на процедурите за финансово възстановяване и оптимизиране на дейностите, провеждани от арбитражния управител и съда на несъстоятелност. Първата процедура се въвежда в процедурата на конкурентно производство, докато професионалният лидер трябва да води фалиралата компания, която вече има опит в строителния сектор. Нов мениджър на несъстоятелността насочва писмо до акционерите, в които ще бъдат описани по-нататъшната процедура и алгоритъмът на действията.
Законът "по несъстоятелност" установява, че изискванията на всички акционери са представени на ръководителя на конкуренцията, а не на арбитражния съд не по-късно от 2 месеца. От датата на получаване на уведомлението за конкурентния управител. Мениджърът разглежда изискванията и ги включва в регистъра.
Ако, по време на производството по несъстоятелност, изглежда, че има предвид, че платежоспособността на разработчиците на длъжника може да бъде възстановена, е възможно преход към външно управление.
Конкурентният управител е длъжен да извърши необходимите действия за търсене и привличане на друг изпълнител. Има и друга възможност - заседанието на акционерите има право да вземе решение относно начина на изпълнение на задълженията чрез получаване на обезщетение от компенсаторния фонд. Освен това тя остава възможността за изплащане на изискванията чрез прехвърляне на разпоредбите на обекта на незавършено строителство или прехвърляне на жилищни помещения (ако обектът вече е построен). Решението се прави отделно за всяка в строеж, общото събрание на бъдещите наематели, необходимо е да се получи одобрението на ¾ от акционерите.
Моля, обърнете внимание: в банкрута на предприемача, най-уязвимата категория собственици на имоти са собственици на нежилищни помещения, включително апартаменти.
Парцелът в строителството са обещани с участници в собствения капитал, докато предприемачът изпълни задълженията си; В същото време собствеността на недвижимия имот приходи към акционера по време на регистрацията на договора за участие на собствения капитал.
Какво е ескроу сметка
Eskrow - Специалност на условен депозит, на която се натрупват целите на кеш, докато изграждането на къщата приключи. Ескроу сметките в Русия се появиха през 2014 г., но използваха тази схема само през 2018 година.
Лихвите по фондовете, поставени върху ескроу сметки, не се начисляват и банката, в която тези сметки са отворени, не получават възнаграждение. Всъщност, ескроуят сметка е безлихвен депозит, парите, на които е замръзнал за период, който не надвишава датата на въвеждане в експлоатация на обекта в действие в декларацията за проектиране плюс 6 месеца. При използване на ескроу сметки акционерите не приемат финансовия риск, свързан с конкретен предприемач, и поемат риска само за оторизирана банка, която трябва да ги върне при тях в предвидените от закона случаи. В случай, че Банката е обявена в несъстоятелност, предприемачът поема договора с новия банков агент, застрахованите пари ще бъдат прехвърлени в нов профил.
Компанията получава средства от сметките за ексум, след като влезе в обекта към експлоатация и регистрира правото на собственост върху поне един апартамент.
Средствата с ескроу сметки могат да бъдат преведени или да плащат за задълженията на дружеството по споразумение за кредит, или да бъдат изброени директно на предприемача (да се изчисли с кредитора по делото, когато строителството е извършено на привлечените средства.
Гаранционен период - 5 години
Детергентът има право да изисква свободно премахване на откритите дефекти или намаляване на цената на апартамента до подходящата сума. Освен това акционерът може да изисква обезщетение за разходите си за премахване на недостатъците.Перспективи за иновации
От 1 юли 2019 г. промените във Федералния закон № 214-FZ започнаха да работят изцяло. Споделеното строителство трябва да бъде заменено от проекта, трябва да се създаде регистър (той ще помогне да се провери надеждността на предприемача).
Също от 1 юли 2019 г. процедурата за продажба на апартаменти в нови сгради се промени. В съответствие със закона, дружеството сега ще получи пари не от акционера, за да продължи строителството, но от акредитираните банки и да ги съхранява по сметки за ескроу.
Но не всички разработчици ще работят в тази схема. Според резолюцията разработчиците могат да продават апартаменти за стари условия, ако у дома са готови най-малко 30%, а броят на сключените договори - не по-малко от 10%. Евреите, специализирани в недвижими имоти, вече отбелязаха, че разработчиците търсят, че разработчиците търсят Схеми за байпас, при изпълнението на които купувачите на имоти няма да влязат в DDD.
Само договорът за участие на собствения капитал може да гарантира защитата на правата на акционера, така че купувачът не може да се съгласи с предложението на предприемача да издаде законопроект, или договор за възлагане на право или споразумение за съфинансиране.
Експертите по недвижими имоти смятат, че промените в закона № 214-FZ ще принудят малките и средните предприятия от пазара, тъй като целта на иновациите е да се избере строителната индустрия. От друга страна, тази ситуация може да причини значителни промени в пазара на ипотечни кредити, принуждавайки банките да предлагат по-печеливши кредитни решения за тези, които искат да купуват жилища.
