В някои случаи се сключва предварителен договор преди извършване на покупка и продажба на недвижими имоти. Разказваме за това и тънкостите на нейната компилация.
За да потвърдят законно намерението си за закупуване на недвижими имоти, има няколко механизма: извършване на депозит, авансово плащане и сключване на предварителен договор. Всеки вариант е ефективен по свой собствен начин.
Когато предварителният договор е
Предварителният договор за покупката и продажбата на недвижими имоти е в случай че една от страните не е готова да започне незабавно в основния договор. Това може да се случи поради следните причини:
- Продавачът не подготвя документи, потвърждаващи собствеността върху недвижими имоти;
- Купувачът няма сума, необходима за покупка, обаче, тя трябва да се появи в обозримо бъдеще;
- При закупуване на недвижими имоти се използват средства за ипотечни кредити, но банката отнема време (до 3 седмици) да проведе конкретен анализ на обекта, включително да се провери правната прозрачност на сделката и проучване на доклада на професионален оценител;
- Продаденият имот е заложен и времето е необходимо да се извърши процедурата за повдигане на тежестта.
Не забравяйте, че при закупуване на жилище при условията на участие в собствения капитал в строителството, предварителен договор за продажба не е, защото не предоставя акционера на необходимите правни гаранции
Какво гарантира договора
Предварителният договор е вид гаранция за всяка част от сделката. За да се определят задълженията на купувача на продавача, договорът трябва да бъде закрепен в договора. В същото време договорът е фиксиран и цената на недвижимите имоти, гарантиращи на купувача инвариантност на цената на обекта до покупката.
Гражданският кодекс на Руската федерация предостави гаранция за изпълнението на предварителните договорни условия. Ако купувачът или продавачът в рамките на 6 месеца по някаква причина избягва сключването на основния договор, другата страна може да кандидатства за съда. В случай, че няма пречки пред сключването на сделката, съдът ще вземе решение за съгласуване на сключването на основния договор.
За да приеме такова искане, при сключването на предварителен договор, той следва да определи предмета на продажбата колкото е възможно повече, характеризиращи обекта на недвижими имоти, както и да посочи цената на договора, последователността и процедурата за правене взаимни заселници. Освен това Договорът трябва да бъде определен в договора, чиято офанзива се ангажира да сключи основния договор. Този път може да се промени при възникването на обстоятелствата, посочени в предварителния договор.
Ако съдът вземе положително решение, предварителният договор се счита за сключен. Условията на договора се определят от решението на Съда и ще действат от момента, в който този документ влезе в законната сила.
Как да сключим договор
По смисъла на чл. 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация на Предварителния договор за продажба се задължава да сключи в бъдеще основният договор за продажба на предварително съгласувани условия.Предварителният договор за продажба трябва да бъде сключен в писмена форма. По искане на страните може да бъде изготвено и осигурено от нотариуса (чл. 163 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В този случай размерът на тарифа за извършване на правно значими действия ще бъде определен в зависимост от цената на сделката (параграф 1 от чл. 22.1, основана на законодателството на Руската федерация на нотариуса). Не се изисква държавна регистрация на такъв договор.
Предварителният договор трябва да съдържа:
- Условията за създаване на предмет на договора (от предварителното споразумение следва определено да следват, че нейните страни се съгласиха да сключат договор за продажба на определен предмет на недвижими имоти при условията, посочени в предварителния договор);
- Условията на основния договор, по който, според една от страните, следва да се постигне споразумение при сключване на предварителен договор;
- Условия за цената на апартамента;
- Списъкът на лицата, живеещи в него, показвайки техните права да използват тези жилищни помещения (ако има такива).
При липса на предварителна покупка и продажба на обект на недвижими имоти най-малко една от съществените му условия, такъв документ ще се счита за незначителен, а сделката е неуспешна
Предмет и ценови договор
Когато се описват предмета на договора - обект на недвижими имоти - е необходимо изцяло и правилно да посочва всички основни характеристики, а именно:
- адрес;
- Кадастрален номер;
- Площад в съответствие с данните на сертификата на Бюрото за техническа инвентаризация;
- брой стаи;
- За апартамента можете да укажете етажа, на който се намира, и общите етажи на къщата, в която се намира апартаментът.
За да се потвърдят характеристиките на съоръжението за недвижими имоти в предварителния договор, се препоръчва да се посочат документи, които потвърждават правото на собственост, техните данни. Освен това следва да се дадат тези сертификати за държавна регистрация на собственост или освобождаване от отговорност от единния държавен регистър на недвижимите имоти.
Моля, обърнете внимание, че цената на собствеността, която действа като обект на транзакцията, е напълно посочена в рубли. Ако при сключването на предварителен договор страните се съгласиха да въведат депозит или авансово плащане, следва да се посочи и неговият размер.
Текстът на основния договор следва да бъде приложен към предварителното споразумение. Забележка: Ако уточнете различни суми на транзакции в предварителни и основни споразумения, това е нарушение на закона.
В допълнение към стойността на имота в предварителния договор е необходимо кои от страните са разходите за плащане за нотариални услуги, отдаване под наем на банкова клетка, държавна регистрация на прехвърлянето на собственост върху апартамент.
Горни стаи
При изготвянето на текста на договора, обърнете внимание на това дали данните на страните - продавачът и купувачът са правилно посочени, като ги завърши с данни в документи, потвърждаващи самоличността. Моля, обърнете внимание: Специалистите на пазара на недвижими имоти препоръчват да се уточнят в договора не само регистрационни адреси, но и действителни адреси на страните (можете също да посочите телефони, имейл адреси). В случай на необичайни ситуации, такава предпазливост ще ви позволи да намерите контрагент по договора.
Имайте предвид, че в жилището, което е предмет на сделката, не само на продавача, но и лицата, които след продажбата, правото на настаняване ще остане (например бившите членове на семейството на собственика, които са в. \ T Времето на приватизацията на апартамента имаше равни права да приватизират със собственика, но те го отказали). Правото на използване на жилища в този случай е неопределен характер, така че тези лица трябва да бъдат непременно посочени в предварителния договор. Техният списък е значително условие за продажбата и продажбата на апартамента.
В предварителния договор следва да се посочат данните за паспорта, както и сроковете за отстраняване от регистрационната сметка след сключването на основния договор за продажба на апартаменти на други, регистрирани в апартамента, с изключение на продавача.
Други условия на договора
В предварителния договор следва да се предписват правата и задълженията на нейните страни, както и сроковете за условията на договора. Особено внимателно е процедурата за прехвърляне на обекта към купувача, като предоставя санкции за забавяне при изпълнението на задълженията по договора. Това ще премахне ситуациите, в които продавачът забави времето за прехвърляне.
Чрез приключване на предварителен договор имате право да решите, да посочите в него срока на сключване на основния договор или не. Ако възнамерявате да го укажете, трябва да означава:
- или определена дата ("03/10/2019");
- или дата, не по-късно, отколкото основният договор трябва да бъде сключен ("не по-късно от 10.03.2019 г.");
- или периодът, през който ще бъде сключен основният договор ("в рамките на три месеца след приключването на предварителния договор").
Моля, обърнете внимание: законът не осигурява изисквания за времето. Така терминът може да бъде кратък (например след 1 месец от датата на подписване на предварителен договор) или дълго (например след 15 месеца от датата на подписване на предварителен договор).
Ако предварителният договор не уточнява срока на сключване на основния договор, ще бъде необходимо през годината от датата на подписване на предварителния договор.
Ако основният договор не бъде сключен в периода, посочен в предварителния договор, и нито една от страните не изпраща предложение за сключване на основния договор, предварителното споразумение губи своята сила, а страните са освободени от изпълнението на задълженията, предвидени в то.
Рискове при приключването на предварителния договор
Първо, предметът на предварителен договор за продажба не е да закупува апартамент, но само намерението на страните в бъдеще да сключат основния договор. Поради тази причина предварителното споразумение не може да бъде гаранция за жилища, дори ако вече е платена от купувача.
Второ, съдът не може да признае собствеността на апартамент, тъй като договорът не съдържа задълженията на продавача за прехвърляне на апартамента до купувача. Ако купувачът се обръща пред Съда иск за сключване на основния договор за продажба, вероятността от подаване на насрещен иск е голям. Предмет на такова искане следва да бъде признаването на предварителния договор за продажбата на апартамента с невалиден или не се изместен.
Трето, съществува риск от двойно продажба на недвижими имоти. При сключването на предварителен договор купувачът не възниква правото на собственост, договорът не подлежи на държавна регистрация. За съжаление това обстоятелство допринася за факта, че безскрупулният разработчик може да сключи същия договор с друг купувач.
Четвърто, в случай на съдебен процес, купувачът може да кандидатства само за връщането на инвестираните средства с изплащането на неустойка в размера на процента на рефинансиране на Банката на Русия. Ако разработчикът бъде признат от фалирал, има вероятност купувачът да бъде лишен от тази възможност.
Обръщайки внимание на факта, че в предварителния договор за продажбата на апартамента трябва да се посочи, че апартаментът не е арест, не е положен, свободен от всички тежести и ограничения
Възможно ли е да прекратите споразумението
Правилата за прекратяване на споразумението са установени от нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация. Договорът може да бъде прекратен:
- Ако основният договор не бъде сключен в момента, в който се съгласят страните, нито една от страните не е изпратила предложение за сключване на договор за продажба;
- Ако купувачът няма време да събере сумата, необходима за обратно изкупуване на недвижими имоти, и същевременно не съществува съгласие между страните да удължи срока на предварителния договор или новото споразумение не е сключено;
- по взаимно съгласие на страните;
- Ако след приключването на договора бяха открити значителни недостатъци в продадените недвижими имоти.
Ако приключването на предварителния договор е придружено от съществено предплащане от страна на купувача, след това в случай на прекратяване на договора за продажба на недвижими имоти, продавачът е длъжен да му върне изплатената сума.
Ако продавачът откаже да върне депозит, жертвата има право да изпрати искането пред Съда на мястото на регистрация на респондента. Помислете: Дори ако получаването на паричен превод не е издадено, е възможно да се подаде иск за незаконното обогатяване на продавача. Потвърждението ще бъде извлечение от банковата институция или писменото свидетелство на свидетелите.
При съставянето на уведомление за прекратяване на сделката е необходимо да се вземат предвид, че нормите на гражданското право на Руската федерация не регулират единната форма на документа, поради което не е възможно да се обърне внимание на формата, \ t Но съдържанието на този документ.
Уведомлението трябва да съдържа:
- Пълно име и дата на документиране;
- разпоредбите на прекратения предварителен договор за продажба;
- описание на нарушение на договора (ако са се случили);
- реквизити на жалбоподателя и ответника;
- подпис.
Много е важно при изпращането на уведомление да се записва времето за изпращане на документ, тъй като това е тази дата, която ще бъде основната, за да се определят крайните срокове в случай на обжалване пред по-висш съд.
В споразумение за прекратяване на предварителния договор за продажба и закупуване на недвижими имоти е необходимо да се постави идентификационният номер, датата на нейния проект, както и града, в който се намира имотът. След това се определят бележките, при които списъкът на основанията, които служат като прекратяване на връзката между страните по сделката, е посочена подробно.
Процедурата за прекратяване на предварителния договор
- Внимателно проучете разпоредбите на договора, проверете всичките му разпоредби, както и условията за прекратяване на сделката. Проверете дали договорът е направен правилно, дали страните са правилно посочени, тъй като неправилно изпълненият документ автоматично линира правна сила.
- Необходимо е да се гарантира, че всички разпоредби на предварителния договор са изпълнени. Ако не - това е добра причина за прекратяване на предварителния договор за продажба.
- Инициатор на прекратяване на предварителния договор изпраща писмено уведомление до Втората страна. В случай на получаване на отказ за разрешаване на въпроса, инициаторът има право да кандидатства в съда.
- Ако участниците в сделката стигнаха до взаимно разбирателство, премахването на договорните задължения се осъществява чрез подписване на "обратен договор". В този случай страните по сделката се променят на места, т.е. бившият купувач е надарен със статута на продавача, а продавачът е купувачът.