Kako kupiti stan bez nekretnina

Usluge nekretnina su korisne prilikom kupovine stana, ali nije impletirano. Kažemo kako se pravilno dogovoriti bez njegove pomoći.

Foto: Kaspars Grinvalds / Fotolia.com

Kada kupujete kućište možete djelovati samostalno ili pribjegavati pomoć beležnika ili advokata ili zapošljavanju posrednika - agencije za nekretnine ili privatnog brokera. Za početak, definirat ćemo ono što radi i toliko vam treba.

• 

Ono što je potreban

Obično je veličina Komisije Agencije za nekretnine 3-5% od iznosa transakcije, u nekim se slučajevima odbor povećava na 7-10%. Navodimo odgovornosti Realtora kako bismo utvrdili njegovo mjesto u transakciji nekretnina.

Realtor obavlja sljedeće odgovornosti za posao:

1. provodi rad na kupovini, prodaji ili iznajmljivanju nekretnina u ime i na uputstvu kupaca;
2. prima i obrađuje informacije o prodaji ili iznajmljivanju imovine i zahtjevima potencijalnih kupaca ili stanara;
3. ispituje potražnju i ponudu na tržištu nekretnina;
4. registruje dolazne prijedloge za prodaju ili prijenos u najam nekretnina, provodi svoj poznati pregled;
5. U nekim slučajevima se isključuju ekskluzivni ugovori između vlasnika i Agencije;
6. Pretražuje potencijalne kupce i stanare, uspostavlja poslovne kontakte sa njima;
7. Organizuje upoznavanje kupaca ili stanara sa prodajom ili rukom na bazi nekretnina;
8. Izvlači aplikacije kupaca, odabir ili ponude opcije prodaje ili prolaska;
9. koordinira ugovorne uslove, izrađuje poslovanje sa nekretninama;
10. pomaže kupcima u prikupljanju dokumenata i dizajnerskih transakcija;
11. Obavještava kupce o odgovarajućim prijedlozima, savjetuje o pitanjima koja se odnose na karakteristike razmatranih objekata nekretnina i stupnju poštivanja njihovih specifičnih zahtjeva;
12. Organizira potpisivanje ugovora za prodaju ili prenos u najam objekata za nekretnine;
13. Promovira pravovremenu dizajn potrebnih kupaca za zaključivanje transakcije dokumenata, osigurava njihovu sigurnost;
14. Predstavlja interese kupaca prilikom ulaska u transakciju, osigurava sigurnost dokumenata, pomaže u saradnji sa drugim stručnjacima Agencije i drugih institucija uključenih u dizajn transakcija.

U stvari, nekretnina (ili njegov pomoćnik) proizvodi primarnu procjenu objekta nekretnina i čini ga prezentacijom prilikom prodaje ili vrste pretraživanja karakterističnog za kupovinu kućišta. Specijalist za tržište nekretnina treba pronaći najpovoljniju ponudu za klijenta. Realtor pomaže u pripremi dokumenata, savjetovati i prati klijenta do kraja transakcije, koordinira akcije svih sudionika u transakciji.

Disciplinska i financijska odgovornost nekretnina za nepravilna performanse (ili neizvršavanje) njegovih dužnosti i uzrokuju materijalnu štetu.

• 

Kako kupiti stan sami

1. Pronađite odgovarajuće opcije.

Ako želite kupiti stan, najvjerojatnije, već zamislite što bi trebalo biti. Poznavanje vlastitih financijskih mogućnosti i životnih potreba, lako se možete obratiti onim oglasima koji su postavljeni u otvorenim izvorima. Na internetu postoji dovoljan broj web lokacija koje postavljaju oglase za prodaju nekretnina. Iako, ako govorimo o kupovini elite (ili specifične) nekretnine, žalba nekretninama bit će produktivnija, jer takve baze vode samo samim agencijama, a ne dobivaju pristup njima.

U stvari, nekretnina analizira tržišne prijedloge, fokusirajući se na vaše postavke koje ga navodite. Međutim, možete raditi kao filter i sami, jer kao da je nekretnina orijentiran na tržištu nekretnina, kakve su svoje klijente zalaže ponašali, ne zna u potpunosti što tačno ne znate. Moguće je da nećete odabrati ne savršenu opciju, već na odgovarajući način za vas i vašu porodicu.

Usput, možete koristiti i zatvorene rieltičke baze, plaćajući im pristup, na primjer, mjesec dana.

Prilikom prodaje kućišta možete pripremiti i ponudu u isti otvoreni izvori. Ovdje je pitanje radije u obradi poziva - možete li prihvatiti i obrađivati ​​pozive potencijalnih kupaca, plaćajući za svaku od njih potrebna vremena.

2. Pozovite i vidite

Nakon što ste odabrali sve oglase koje želite, morate nazvati vlasnike apartmana, pojasniti informacije i dogovoriti sastanak za pregled objekata za nekretnine.

Budite spremni da u oglasu nije u redu, nepotpuno ili ne odgovara informacijama o stvarnosti. Na primjer, možete reći da stan nije na zadnjem katu kuće, jer još uvijek postoji potkrovlje ili tehnički sprat.

Foto: Pressmaster / Fotolia.com

Pripremite bilježnicu sa popisom pitanja. Ukratko zabilježite odgovore svog Vezavija, pomoći će naknadno usporediti dostupne ponude. Na primjer, možete odrediti cijenu za koju se stan prodaje i pitaju je li moguće pregovaranje; Postavljajte pitanja o opcijama za stambene parametre onih koji nisu navedeni u oglasu; Očistite situaciju o pravilnim polaganim dokumentima i stambenim povijesti.

Da biste vidjeli stan, takođe je poželjno ići sa bilježnom knjigom, pa još bolje koristiti telefonsku kameru (u ovom slučaju potrebno je postaviti dozvolu vlasnika stana za pucanje). Slobodno postavljajte pitanja - oni koji žele prodati stanovanje domaćina odgovorit će s vama i ako ne žele reći, možda jednostavno imati problem sa objektom prodaje.

Imajte na umu da ćete prilikom pregleda gotovo svaki stan pomesti sa odgovorom. Realtors obično pokušavaju stvoriti uzbuđenje, pokazati da je na ovom stanu postoji velika potražnja. Međutim, ne bi trebalo biti žureno, mada proces pretraživanja stana može dugo trajati.

Čak i ako vam se zaista svidjeli stan, ne zaboravite da će još jedna vrlo važna faza morati provjeriti svoju pravnu čistoću.

3. Istegnite sami od prevarantiranja

Ako kupujete stan u novogradnji, a zatim provjerite pravnu čistoću transakcije neće trajati puno vremena. Takođe će biti u tim slučajevima kada se ne odnosi na lanac preprodaje.

Prvo provjerite da li stan proda vlasniku ili komunicirate sa svojim poverenima. Pitajte prodajnog pasoša i desnice dokumenata o stanu.

Ako stan prodaje posrednik, sa vlasnikom kojim trebate razgovarati telefonom, pa još bolje - na Skypeu da biste vidjeli osobu.

Ispitajte puno punomoć, izdaje se neko vrijeme (odnosno termin akcije je ograničen) i pretpostavlja da poverenik može provesti strogo definiranu listu akcija. Ako ni riječ o prodaji glavnog direktora nekretnina, ne pristajete na transakciju.

Drugo, naučite ispravne dokumente u stanu (na primjer, dogovor sa programerom na prenosu stana u svojstvo, potvrdu o vlasništvu pri privatizaciji smještaja, kao i ugovori za prodaju, kao i ugovori za prodaju, donaciju, Doživotni sadržaj sa ovisnošću, potvrda o državnom registraciji zakona);

Treće, moguće je (i neophodno) da se izvuče iz objedinjenog državnog registra nekretnina (EGRN) o prelasku prava na imovinu u teritorijalnoj podjeli Rosreestra. Iz ovog ekstrakta bit će jasno koliko vlasnika je promijenilo stan, a ko ga sada posjeduje. Pored toga, ako postoje opterećenje na stanu (nameće se hapšenje), takođe će biti naveden u izjavi;

Konačno, potrebno je zatražiti od vlasnika da vam pokaže svjež ispuštanje iz kuće (naručuje se u multifunkcionalnom centru ili možete pregledati informacije putem interneta ako je prodavač registriran na portalu javnih usluga). Dakle, dobit ćete informacije o tome ko je stalno ili privremeno registriran u stanu, ne postoji "jedna" (poput služenja rečenice na mjestima zatvora dugog raspona) ili problematična (na primjer, maloljetna djeca) stanovnika .

Imajte na umu da ponekad prevarante pokušavaju prodati iste kvadratne brojeve nekoliko kupaca, pokazujući kvalitativno napravljene kopije da se sakriju novcem dok se transakcija ne zaključi. Foto: Vitaliy Hrabar / FOtolia.com

Uvijek obraćajte pažnju na datum izdavanja svih dokumenata: moraju se dobiti prije pet do sedam dana.

U fazi provjere stana bolje je koristiti pomoć profesionalaca. Najčešće se realtori i specijalizirani pravnici imaju kontakte u agencijama za provođenje zakona koji su uključeni u potvrdu čistoće navodne transakcije.

Kako dobiti ekstrakt iz EGRN-a

Ekstrakt iz EGRN - dokument koji potvrđuje samo činjenicu državne registracije zakona. Ovaj dokument potvrđuje da je na dan naveden u njemu kao datum izdavanja za osobu definirana u njemu, pravo na njemu na osnovu dokumenata imenovanih u njemu na opisanom imovinskom objektu, kao u EGRN-u ispod odgovarajućeg broja dana.

Prilikom kupovine ili prodaje stana može biti potrebno ili ekstrakt o vlasništvu nekretnine (glavne karakteristike i registrovane na IT) ili ekstrakt do tranzicijskih prava na imovinu.

Da biste dobili ekstrakt, potrebno je kontaktirati lično ili preko poverenika na teritorijalnu podjelu Rosreestra ili Katastarske komore, a možete zakazati na recepciji, koristeći internetsku uslugu na web stranici odjeljenja. U aplikaciji morate odrediti objekt (ili objekte) nekretnina, informacije o kojima vas zanima.

Pored toga, moguće je dobiti ekstrakt u višenamjenskim centrima (MFCS) "modici", kao i poštom slanjem odgovarajućeg zahtjeva ili naručivanjem usluge na otvorenom (za dodatnu naknadu). Informacije će vam trebati samo pasoš i primanje plaćanja za usluge. Troškovi pražnjenja za pojedince je na papiru 300 rubalja, u elektroničkom obliku - 150 rubalja.

4. Trgovina

S obzirom na vještinu realtora, iznesite cijenu za mišljenja klijenta ne slažu se. S jedne strane, Realtor je malo zainteresiran za pregovaranje, što je razumljivo - njegova naknada ovisi o iznosu transakcije. S druge strane, zadovoljna kupca preporučit će svog nekretnina prijateljima i poznancima, napisat će dobre povratne informacije o saradnji na Internetu. To znači da će se takvi nekretnini osigurati novim kupcima i potencijalnom zaradom.

U svakom slučaju, Realtor je nadijeli, ali ne i sam loš. Prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu možete se pregovarati o stanju stanovanja ("" Nisam htio popraviti odmah nakon preseljenja, ali ovdje morate ") i o odabiru iz podzemne željeznice i o tome pod itd.

Kada kupujete stanovanje u novogradnji, iskusni prodavci predlažu da obratite pažnju na sljedeće tačke.

1. Pitajte o mogućnosti popusta, vrlo često je ovo jednostavno pitanje dovoljno da se osigura da prodavac (ili njegov predstavnik) ide na neke ustupke. Kada kupujete stanovanje u novogradnji šanse da dobijete popust veći na kraju kvartala (ili godine), kada prodavci trebaju obavljati plan.
2. Uporedite cijenu stanova istog izgleda na različitim podovima (ako kupujete smještaj u novogradnji). Vrlo često desetine hiljada rubalja nisu dodatni brojila, već pogled iz prozora ili udaljenost od lifta. Ocijenite šta je za vas važnije - sposobnost da se vidi kvadrat iz prozora ili hitne kupovine, poput kućanskih aparata za novi stan.
3. Postavite popust za hipoteku ili unaprijed zaprežje, jer će u ovom slučaju prodavač odmah dobiti svoj novac, ne mora čekati. Što brže, programer prima novac od kupca (a više će iznos biti), to je profitabilniji. To se može koristiti u pregovorima s prodavcem.
4. Ako kupite stan u ratama, provjerite, koji je njegov maksimalno vrijeme. Potrebno je znati, jer ako imate priliku platiti cijenu stana, možete brzo tražiti popust.
5. Konačno, kao razlog za aukciju, možete koristiti dodatne kupovine (strojno mjesto), ali ne trebate odmah razgovarati o tome.

Kad date novac

Ne žurite sa prenosom depozita. Teoretski, taj bi iznos trebao služiti kao dokaz o zaključku transakcije u budućnosti. U praksi postoji često slučajevi kada kupac požuri, oni traže potvrdu o svojim namjerama da prenose određeni iznos "Grance". Čak i potvrda može dati oba dokumenta na stanu da se prenosi za pokretanje postupka dizajniranja ugovora. To nisu originali, već kopije. A ne jedan potencijalni kupac, već nekoliko.

Obratite pažnju na način na koji se postavlja redoslijed plaćanja: pričekajte ne samo potvrdu o dogovoru, već i vrijeme oslobađanja bivših vlasnika stambenog prostora; Sve isplaćene isplate moraju biti dokumentovane. Foto: Rido / Fotolia.com

Konačno naselje najbolje se vrši putem bankovne ćelije. Istovremeno, potrebno je napraviti popis vezanosti u ćeliju, bez pogrešnog iznosa. Inače, prilikom raskida ugovora nećete dobiti svoj novac nazad. Prodavac će moći dobiti samo svoj novac nakon što je dostavio u banku registrirani ugovor o kupovini.

5. Obratite se advokatu ili notaru

Da se u potpunosti odbijem za pomoć u kupovini kućišta, ne vrijedi. Ako ne želite kontaktirati usluge nekretnina, još uvijek postoje i specijalizirani pravnici i javni bilježnici.

Nema sumnje da je ovjeren certifikat ugovora jedan od najsigurnijih načina za zaključivanje transakcije. Zbog činjenice da svaki javni bilježnik nužno izvlači osiguranje profesionalne odgovornosti i odgovorna je (uključujući i imovinu), vaš ugovor o prodaji bit će pod pouzdanom sigurnošću. Čak i u slučajevima kada suđenje ne izbjegava, javni bilježnik će biti na vašoj strani i bit će pozvan na Sud kao treća strana. Obrasci koje koriste javni bilježnik podliježu računovodstvu u javnom vijeću regije, a to znači da je izuzetno teško lažirati ih (i, u skladu s tim, vrlo je lako provjeriti autentifikaciju).

Čak i ako samostalno sadrže tekst ugovora, javni bilježnik (ili njegov pomoćnik) definitivno će ga provjeriti, ali najčešće će vam se ponuditi korištenje teksta koji je učinio profesionalce.

Prema zakonu, javni bilježnici savjetuju one koji im se žale na potvrdu o zakonski značajnim akcijama, to znači da ćete vam objasniti pravno licencija koje radite i upozoravate iz mogućih grešaka.

Informacije o savršenoj transakciji bit će navedene u registru bilježnih akcija. Jedna od primjeraka dokumenta ovjeravajući transakciju ostaje u slučaju javnog bilježnika, zajedno s kopije pravo i drugim dokumentima. U slučaju gubitka ili oštećenja u originalnim dokumentima, bilježnik na vaš zahtjev bit će dat duplikat.

Odluka o tome da li je pomoćnik potreban nekretnina ili advokata - zaključiti ugovor, kupac se oduzme; Banka ima pravo uporno zahtijevati od kupca kako bi privukao nekretninu samo prilikom kupovine stanovanja u novu zgradu koristeći posuđenu fondove (hipotekarni zajam). Foto: Anton Gvozdikov / Fotolia.com

Upućivanje na bilježnicu je da ćete sami morate prikupiti sve dokumente, jer ni ja bilježnici niti njegov pomoćnik ne obavljaju ove funkcije. Da, kapacitet stranaka može procijeniti samo vizuelno, tako da kada zaključimo transakciju, neće biti vrijedna od prodavača certifikata iz psiho-neuroloških i lijekova, kao i za pružanje video zapisa u procesu potpisivanje ugovora.

Druga opcija za one koji ne žele kontaktirati nekretnine su potraga za advokatom koji se specijalizirao za oblast nekretnina. Takvi stručnjaci mogu se naći u pravnim savjetima.

Pravna podrška transakcije bit će sljedeća:

• Provjera isključivanja i drugih dokumenata u stanu (saglasnost supružnika, zakonitost preuređenja;
• Nema zaostalih potraživanja;
• Dobivanje potrebnih ekstrakata iz jednog državnog registra nekretnina koji potvrđuju nepostojanje potraživanja u apartmanu, na primjer, iz mogućih nasljednika, kao i broj prethodne prodaje ovog stanovanja (iako može napraviti potpuno zainteresovanu osobu, Kontaktiranje ličnog dokumenta i izjavu u Rosreestest, osigurao je plaćanje odgovarajuće dužnosti);
• Pomoć u dobijanju saglasnosti organa starateljstva, ako prodavač nekretnina ima maloljetničke djece;
• Izrada ugovora koji uzima u obzir moguće kamenje podmornice (kazna za nepoštivanje uvjetima oslobađanja stana, kazne za odbijanje prodaje smještaja u sredini dizajna transakcije).

Apsolutno je potrebno iskoristiti savjete advokata ako steknete nekretnine u skladu sa ugovor o najamnini sa životnim cjeloživim boravkom bivšeg vlasnika.

Konačno, možda će biti potrebno pomoći neovisnom evaluatorskom stručnjaku koji može razjasniti troškove stana koji planirate kupiti. Posebno relevantno ovo će biti ako planirate koristiti hipotekarni kredit za kupovinu kućišta ili ako je cijena koju je prodavač proglasio značajno niži od prosječnog tržišta. Tačno, u ovom slučaju, stručnjaci kreditnog odjela Banke vjerovatno će insistirati na rješavanju "da se" odnose na procjenitelje, u čijoj objektivnosti nema sumnje.