Čini se prilikom kupovine stanova u novim problemima izgradnje ne bi trebali biti. Provjerite istoriju stana nije potrebna - izgrađena je samo; Nije potrebno biti siguran da u njemu nisu ostavljeni stanari koji nisu obustavljeni od registracije. Ali nije bilo tamo!
Foto: shutterstock / fotodom.ru
Ako programer nije ispunio svoje obveze, kupac stana u novoj zgradi ima pravo na naknadu. Naravno, pružena da je ugovor o učešću udjela u građevinarstvu (DDU) pravilno sastavljen.
Da li prekidate ugovor?
Termin prenosa imovine Nekretnine je preduvjet uvjet za ugovor o sudjelovanju udjela u izgradnji, tako da je u skladu sa zakonom. Ako izraz nije naveden, ugovor neće biti upisani u državni registar. Ako programer iz nekog razloga ne može završiti izgradnju kuće i stavljati ga u rad u to vrijeme, što je uspostavljeno u ugovoru, dužno je poslati sudionika sa relevantnim informacijama i prijedlogu za promjenu uvjeta ugovora.Prema zahtjevima člana 6. Zakona br. 214-FZ "o sudjelovanju u izgradnji dionica stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina", mora se obaviti najkasnije u roku od dva mjeseca prije isteka termina navedenog u ugovoru . U slučaju da dioničar pristaje da pričeka malo, programer priprema dodatni ugovor o promjeni u vremenu izgradnje i vremenu prenosa stana.
Napominjemo: Dodatni ugovor o sudjelovanju u sudjelovanju mora proći državnu registraciju u teritorijalnoj administraciji Rosreestra
Kupac ima drugu verziju akcija - možda ne čeka kraj izgradnje i jednostrano prestaje DTD. Za to je dovoljno da pošaljete programera odgovarajućom pismenom obaviješću registrovanom poštom. Prekinuti ugovor ili pristati na čekanje - riješiti samo akcionar. Prije svega, potrebno je analizirati razloge zbog kojih programer nije imao vremena da ispuni svoj dio ugovora za imenovani datum. Ako se razlozi mogu ukloniti (na primjer, izvođač radova je prekršio vrijeme isporuke građevinskih materijala), a pojam za produženje izgradnje nije prevelika, moguće je pričekati kraj gradnje. Ako razlog promjene programera ili, na primjer, u nedostatku dozvola ili rokova za dovršavanje izgradnje odgađaju se godinu ili više, kupac ima svaki razlog za odlučivanje u korist ugovora.
Da bi se ne bi pogriješio s izborom, najbolje je vjerovati profesionalcima i dobiti savjet odvjetnika specijaliziranog za zajedničku izgradnju.
Tvrdi programeru
Ako programer nije prijavio kašnjenje na kraju izgradnje (ili ako se rok naveden u dodatnom sporazumu dođe do kraja, a kuća još nije data), potrebno je poslati pismeni zahtjev za programeru, zahtjevnim Da bi se ispunila obaveza, izdavanje ključeva za prenošenje stana i uplatiti kaznu za odlaganje.Rok za vrijeme kojeg programer mora odgovoriti na dioničar, je deset dana (mora biti označen u pismenom zahtjevu). Zahtjev se šalje registriranim pismom s obavijesti o primitku. Akcionar može lično potraživati programeru ili njegovom predstavniku lično. U ovom slučaju pripremite dva slučaja dokumenta. Jedan će ostati iz programera, drugi, sa pečatom i potpisom usvojene zabave, uzmite sebe. Bit će korisno ako morate ići na sud. Ako programer nije odgovorio na žalbu (nije predložio da potpiše dodatni ugovor, nije objasnio uzrok kašnjenja), obratite se sudu.
Zahtjev se može sastaviti samostalno ili primijeniti na pravne savjete. Možete podnijeti zahtjev na lokaciji programera ili na vašem mjestu prebivališta. Imajte na umu da ne zahtijeva da ne samo plaćanje kazne, već i naknadu za moralnu štetu (međutim, njenu veličinu će se moći opravdati dokumentovati), kao i novčanu kaznu za neusklađenost s potrebama potrošača na dobrovoljnoj osnovi.
Sljedeći dokumenti moraju biti priloženi za zahtjev:
- Ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji;
- Dodatni sporazumi sporazuma (ako su dostupni), ako regulišu rok prijenosa predmeta od strane učesnika izgradnje kapitala;
- Dokumenti koji potvrđuju plaćanje sa vaše strane;
- Ostali dokumenti koji potvrđuju dodatne troškove (najam stanovanja ili preplaćeni zajma);
- vaš zahtjev za programeru sa prijedlogom za dobrovoljno ispunjavanje zahtjeva za isplatu kazne;
- Odgovor na zahtev (ako je bio, naravno).
Verovatnoća pobede slučaja kašnjenja rokova je vrlo velika. Jedini stručnjaci o tome obraćaju pažnju i kakva analiza pokazuje sudsku praksu, veličine kazne proglašene u tužbi može se značajno smanjiti.
Naknada za čekanje
Za svaki dan kašnjenja, kompenzacija se oslanja. Ako prolant želi raskinuti ugovor, programer nakon primitka odgovarajuće obavijesti u roku od deset radnih dana dužan je vratiti novac plaćen za stan i isplatiti kaznu za upotrebu novca drugih ljudi. Veličina kazne određena je iz izračuna brzine refinanciranja 1/150, koja djeluje u vrijeme povratka novca.
Od 2016. godine, veličina brzine refinanciranja jednaka je ključnoj stopi, njegova veličina mora biti određena odvojeno
Na primjer, 18.06.2017., Bilo je 9,25%. Iznos se obračunava od dana kada je akcionar zaradio novac (u potpunosti ili prvi dio) prema ugovoru, do dana kada su vraćeni. Razmotrimo. Stan je koštao 8,5 miliona rubalja., Isporučuje se 96 dana, veličina brzine refinanciranja je 9,25%. Količina naknade u ovom slučaju bit će: (apartman Cijena / 100 × stopa refinanciranja / 150) × Broj dana kašnjenja, odnosno: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 rub. Ako programer odbije dobrovoljno isplatiti kaznu, u skladu sa saveznim zakonom "o zaštiti potrošača", Sud može spriječiti novčanu kaznu od 50% od iznosa kazne iz takvog ispitanika.Pored toga, dioničar ima pravo da povrati naknadu za uzrokujući moralnu štetu uzrokovanu, na primjer, dugo čekanje. Iznos koji određujete kao naknadu za štetu morat će potvrditi dokumentovati. Da biste to učinili, potrebno je prikupiti sve papirne dokaze koje nosite dodatne troškove zbog kršenja rokova. Dajemo primjere. Ako uzmete kućište, sve vrijeme se ne možete preći u svoj apartman, trošite dodatni novac. Možete potvrditi svoje troškove prezentiranjem kopije ugovora o zakupu stambenih prostorija i odjeljenja, svjedočeći da novac prevedete na vlasnika stana (ili na primjer, bit će na štetu hotela ili hostela).
Bez dogovora
Uz usvajanje saveznog zakona "o sudjelovanju u izgradnji stambenih zgrada i drugih objekata za nekretnine" br. 214-FZ konfliktne situacije s sudjelovanjem dioničara i programera postalo je mnogo manje. Ipak, ponekad ugovor o učešću udjela u građevinarstvu (DDU) ne može u potpunosti zaštititi kupca smještaja.
S druge strane, naknada u kršenju razdoblja izgradnje može se dobiti u slučaju da se stan kupuje ne putem ugovora o sudjelovanju kapitala. Bit će teže (često u ugovorima o ulaganju ili preliminarnim prodajnim ugovorima ne sadrže rok za kraj izgradnje i prenošenje smještaja).
Ako je naveden izraz u ugovoru, onda se sigurno možete prijaviti na sud. U toku postupka treba donijeti odluku o naknadi i, nakon odredbi čl. 332 Građanski zakonik Ruske Federacije, čak i ako ugovor nije zabilježio obveze prodavca za naknadu štete, kupca može zahtijevati plaćanje kazne. Njegova veličina bit će određena pravilima umjetnosti. 395 Građanski zakonik Ruske Federacije, odnosno na osnovu računovodstvene stope Centralne banke Ruske Federacije na dan ispunjavanja obaveze. Teže ako trajanje nije definirano ugovorom. Međutim, a potom se kupac ne smije obeshrabriti - da potvrde njegove riječi koje su rokovi prekršeni, možete pravilno sastaviti dokaze. Jedino u ovom slučaju ne može bez kompetentne pravne podrške.
Akt o prijenosu
Nakon naručenog kuće, programer mora poslati poruku dioničarima, što se odnosi na spremnost objekta i pozivnicu za prihvaćanje stanova u redu. Ako je programer zainteresiran za činjenicu da će njeni dioničari primiti kvadratni brojila, možda se ne ograničavaju sa poštom poštom i pozivaju dioničare ili (i) da im pošalje poruku e-pošte. Ili stalno možete provjeriti stranicu programera u društvenim mrežama i web lokaciji na Internetu, tada ćete imati najnovije informacije.
Nakon što ste primili poziv, morate se obratiti programeru i pojasniti postupak. Obično se stanovi izdaju u redoslijedu općeg čekanja (ako nisu distribuirani unaprijed). Da bi se primili dokumenti i pregledali stan, neophodno je prisustvo svih akcionara koji su pozvani u ugovoru. Ako netko iz vaših investitora ne može doći (na primjer, kupili ste stan sa supružnikom, za vrijeme novog, bio je bio ili ona bila na radnom poslovnom putovanju), potrebno je napraviti punomoć o tome dioničara koji će dobiti stan. Ako vam treba specijalistička pomoć - na primjer, projekt popravke i građevinskog tima koji će završiti vaše stanovanje, također može biti pozvan na pregled. Napominjemo: često programer pravo na sastanku predlaže odmah potpisati akt prihvaćanja i prijenosa, a nakon kasnije. Odjeljavanje ne bi trebalo, u suprotnom, ako postoje nedostaci, morat ćete ih eliminirati na vlastiti trošak.
Foto: shutterstock / fotodom.ru
Tražimo nedostatke
Mora se reći da prolant mora biti siguran da bude spreman za činjenicu da neće vidjeti savršene zidove ili seks. S druge strane, slažete se sa svim snižavanjem također ne vrijedi. U tekstu zakona ne postoji jasna klasifikacija nedostataka, obično su podijeljene na značajne i beznačajne.Postoje svi oni u kojima je nemoguće živjeti u stanu. Na primjer, to su takvi kratkim brojevima kao: neradna kanalizacija, rupe u zidovima i prozorima, slomljena ulazna vrata, bez mehanizama za zatvaranje na prozorima. Čak i ako postoji značajan iznos, ne možete potpisati čin prihvatanja i prijenosa.
Nepotrebno se može nazvati oštećenjima koji ne ometaju živjeti u stanu: jame i bube u gipsu, ogrebotine na prozorima. I značajne i neznatne nedostatke potrebno je izvršiti u neispravnoj izjavi, koja je priložena činu prihvaćanja i prijenosa, što pokazuje na što je identificirani nedostatak. Međutim, nije potrebno požuriti sa potpisivanjem Zakona, jer programer mora dodijeliti datum kojem će biti eliminirani suštinski nedostaci. Tek nakon njihovog eliminacije, dioničar može relativno siguran za svoj novčanik da potpiše akt prijenosa prihvata.
Ako programer vjeruje da su Deflalovi identificirani u stanu beznačajni, on mora dokazati da koristi neovisnu građevinsku stručnost. Napominjemo: Čak i ako ste pronašli nedostatke nakon potpisivanja akata prihvaćanja, možete se obratiti programeru da biste ih eliminirali. Federalni zakon br. 214-FZ predviđa da je garancijsko razdoblje za sam kuću 5 godina, na inženjerskoj opremi (cjevovodi, grijaći i ventilacijski sustavi) - 3 godine.
Najčešće se programeri ne slažu da će nadoknaditi troškove dioničara za eliminiranje nedostataka, a oni predlažu da ih isprave sa silama svojih izvođača. Ako je to vaš slučaj, pripremite se za čekanje. Zakon obvezuje programera da eliminira nedostatke "u razumnom roku", ali sama termin ne uspostavlja. Obično na kraju dodjeljuje do mjesec dana. Ako ste već snimili ključeve, programer će se morati složiti sa vama kada će u vašem stanu raditi građevinski i popravak.
Uzeti ili ne prihvaćati?
Nakon što ste primili poziv iz programera za uzimanje stana, trebate:
- Prikupite sve dioničare navedene u vašem ugovoru;
- Nabavite punomoć o onima koji ne mogu sudjelovati u prijemu stanovanja;
- Pripremite pasoše, punomoć (ako postoji) i ugovor o kapitalu u izgradnji;
- Temeljito pregledajte stan, a ne da požurite i ne potpišite čin tehničara dok se inspekcija ne završi;
- Ako su otkriveni značajni nedostaci, insistirajte na tome da su dokumentirani, ali čin prijema ne potpisuje.
Programer je dužan otkloniti nedostatke u stanu određeno vrijeme ili navesti mogućnost novčane naknade kupcu troškova njihove korekcije. Saveznog zakona br. 214-FZ ne garantuje ili kvaliteta stana, niti parametre navedene u ugovoru (metoda, izgled), budući da programer ima pravo na promjene projektne dokumentacije, primio odobrenje za to Dioničari, za postizanje dogovora s kojim su jednostavno, jer bi se željeli brzo kretati u vlastitom smještaju.
Dodatni i nestali brojila
Kada se izgradnja bude završena, može se otkriti da je područje stana kojeg kupite razlikuje od projekta. Prema zakonu, uvođenje predmeta u rad, programer je dužan da naređuje mjerenje svih prostorija zgrade od stručnjaka iz Tehničkog inventara Biro (BTI). Nakon postupka, konačna veličina svakog stana saznaje. Ako se objekat pokazalo više, programer će zahtijevati dodatne troškove; Ako je područje manje - bit će potrebno nadoknaditi dioničaru na razliku.
Ako su otkriveni odstupanja projekta od stvarnosti, dioničar mora podnijeti zahtjev (u dva primjerka) naknade za direktora programera, u kojem će za preispitivanje postaviti sve činjenice i zatražiti za ponovno uvođenje (što ukazuje na recikliranje). Primjerak dioničara mora se održavati barem do konačnih odluka o cijeni stanovanja neće biti prihvaćene. Neki programeri uključuju u stavku DDA u skladu s kojima se odstupanje projektnog područja iz stvarnog u roku od 1-2% smatra dopuštenim, a samim tim i rekalukulacija ne zahtijeva. Napominjemo: Ako programer ne postavi maksimalnu moguću vrijednost odstupanja projekta i stvarnog područja, kupac neće moći tražiti novac od programera za nepotpune kvadratne brojeve.
Ako programer odgodi rješenje za pitanje vraćanja iznosa preplaćenosti ili odbijanja preračunavanja promjenom u funkcionalnoj prostorija, dioničar ima pravo da oporavi preplate preko suda. Da biste to učinili, potrebno je podnijeti zahtjev za zaštitu prava potrošača, paralelno, navodeći potraživanja za oporavak kazne za kašnjenje u isporuci stana i naknade za moralnu štetu.
