Osnivanje vlasnika vlasnika stanovanja: prednosti i nedostaci HOA, prava i obveza, mogućih poteškoća u Odboru, faze obrazovanja
Kada su stanari novih zgrada ili kuća, izgrađenih već duže vrijeme, odlučuju o formiranju HOA-e, trebali bi zamisliti sve prednosti i nedostatke takvog udruženja. O tome, kao i kako se kreira partnerstvo, mi ćemo reći.
Prema novom stambenom kodeksu Ruske Federacije, stanari koji su vlasnici njihovih stanova mogu se opisati u cilju upravljanja imovinom koji im je pripadao. Jedna od vrsta takve strukture je partnerstvo za stambeno vlasništvo (HOA). Ovo je neprofitna organizacija koju su formirali vlasnici prostorija (stambeni i nestabilni) za zajedničko upravljanje stambenim izgradnjom i rješavanje pitanja vlasništva, upotrebe i odlaganja zajedničkog nekretnina.
Zašto su prednosti upravljanja kućnim snagama partnerstva? Evo samo neki od njih. Prvo, HOA može odabrati uslugu. Stoga, ako se kvaliteta pruženih usluga ne u skladu sa zahtjevima stanara (na primjer, to je neustrašiv ili slabo uklanja teritorijom), omogućava vam da prekinete ugovor i zaključite ga s drugom organizacijom ili pojedincima. Drugo, HOA samostalno planira popravku rada u svom domu, definira njihov niz. Apack je plan ovih djela i procjena troškova za godinu odobrena je na Generalnom sastanku članova HOA-e, nije potrebno zamoliti gradsku upravu da izdvoji novac, a zatim čeka dolazak izreka.
Distrikt zakonodavna praksa često se ujedine po konceptima "vlasnika partnerstva" i "Condominium". Međutim, kondominijum je sam nekretnina (uključujući zemljište u uspostavljenim granicama koje se nalaze na njenoj stambenoj zgradi i ostalim objektima nekretnina), a partnerstvo vlasnika kuća je ured za upravljanje ovom imovinom. Konzominijum može postojati bez ikakvih HOA, ali za upravljanje njima (oprema igrališta i primanje područja rekreacije, popravke, izlaska prostorija za iznajmljivanje) formiraju hoa.
Postoji još jedan susjedni pojam - stambena zadruga (HSK). Razlika između ECC-a i HOA je da se HST kreira za razdoblje izgradnje kuće, a nakon što je izgrađen, organizirajte hoa. Treba napomenuti da postojeće stambene i građevinske zadruge treba pretvoriti u HOA s vremenom.
Zašto ujediniti?
Šta je partnerstvo? Da bi se osiguralo povoljne i sigurne životne uvjete građana, organiziranje održavanja kuće i ostvariti pravo svakog vlasnika stambenih prostorija za upravljanje njihovom imovinom.TCG znači formirani su iz sljedećih izvora:
Obavezna plaćanja, uvodni i drugi doprinosi članova partnerstva;
Budžetske subvencije za osiguranje operacije i popravke kuće, odštete za gradske vlasti o plaćanju određenih vrsta komunalnih usluga za preferencijalne kategorije stanovnika (kako bi se primili subvencije Moskva TSZH mora biti registrirana kod objedinjenog registra upravljanja stambenim zgradama - ERA, koja se provodi od oktobra 2007.);
Prihodi od ekonomskih (poduzetničkih) aktivnosti partnerstva usmjerene na obavljanje zadataka i ispunjavanja dužnosti HOA.
Stambeni kod Ruske Federacije ne zabranjuje HOA-u da prima prihode neophodne za postizanje zakonskih ciljeva. Za to je partnerstvo dozvoljeno da vrši ekonomske aktivnosti. Istina, treba napomenuti da je popis njenih vrsta za HOA obično ograničen na uslugu, rad i popravak nekretnina u stambenoj zgradi, izgradnji dodatnih prostorija i objekata zajedničkog nekretnina u takvoj kući, kao i Iznajmljivanje dijela zajedničkog nekretnina.
Veoma je važno da HOA dobiva priliku za upotrebu i tuđu teritoriju. Možete izdati parcelu u bilo kojoj fazi aktivnosti HOA - uopće nije potrebno raditi kada se stvori partnerstvo ili u vrijeme njegove registracije. Odluka o dizajniranju zemljišta u ukupnom vlasništvu dionica uzima drugove - vlasnike prostorija u kući na Generalnom sastanku. Po njihovim uputama, svi potrebni dokumenti mogu pripremiti predsjednika HOA. Nakon toga treba se primijeniti na tijelo lokalne uprave, koje će izdržati konačnu presudu koja određuje sudbinu lokalnog područja. Napomena: Prijenos takvog parcele u nekretninu vlasnicima prostorija je besplatan.
Kuće u kojima se formiraju vlasnici kuća ili su formirani, prije svega uključuju program remonta na štetu gradskog budžeta. Da bi vaš dom renoviran na vrijeme, na općem sastanku članova HOA potrebno je odlučiti o stvaranju fonda za kapitalne popravke. Igra kao vlasnik stambenih i nestambenih prostorija također će biti dužan prenijeti novac ovom fondu prema odluci Skupštine
Sove. Članovi raznih anketiranih članova HOA bili su zabrinuti da partnerstva imaju sljedeće prednosti:
Vlasnici prostorija koji su ujedinjeni u HOA-e zaista mogu utjecati na politike upravljačke kompanije. Nitko nema pravo na prisiljavanje stanara da prikupe novac na ugradnju u zajedničke linije kože od kože, ali potrebno je odlučiti o tome što bi trebalo biti opremljena dodatna parking mašina, a članovi partnerstva mogu se pronaći za to;
Partnerstvo omogućava odabir iskorištavanja kompanije. U praksi, to znači da su oni sami vlasnici kontroliraju kvalitetu komunalnih usluga. Izvršava se takva "revizija", na primjer, zaposlenici HOA (dispečer inženjera), predsjedavajućeg ili članova Odbora. Ako se pronađe neki povreda, provjeravajući tabli, ta se činjenica razjasni i može biti osnova za pucanje ugovora sa ovom kompanijom za upravljanje. AAKT, koji je zabilježio nepravilan kvalitet stambenih i komunalnih usluga, osnova je za ponovno prebacivanje plaćanja za komunalne usluge;
Iako je glavni remont članova kuće HOA dužan raditi na vlastiti trošak, država izdvaja subvenciju iz budžeta;
Ukupna imovina HOA može donijeti značajne profite svojim članovima. Pravo na provođenje poduzetničkih aktivnosti koje se pružaju partnerstvu omogućava vam zaradu za dostavu nerezambenih prostorija ili čak zidova zgrade (na primjer, pod postavljanjem reklamnih krpa ili tehničke opreme);
Članovi HOA mogu uživati u jednostavnoj (ali, nažalost, takve rijetke sada) radosti života - dobro održavan ulaz, vlastiti parkiralište, dobro održavano dvorište, igralište na kojem će se nadmetati vaše dete.
Također treba reći da raspoloživost HOA povećava tržišnu vrijednost stanovanja u kući. Uostalom, svi žele da cvijetni kreveti budu uredni, stepenice su čiste, concierge, a interfoni su radili (ovaj popis se može beskonačno napuniti).
Država želi pomoći HOA sistemu. Stoga, ne tako davno u velikom broju regija (posebno u Moskvi), partnerstvo je pušteno iz poreza na zemljište. Isto se odnosi i na stambene zadruge, ECC i druge specijalizirane potrošačke zadruge stvorene kako bi zadovoljili potrebe građana u stanovanju - sada ne bi trebali plaćati porez na zemljišne parcele koje koriste zakonske ciljeve u skladu sa stambenim kodeksom Ruske Federacije .
Stručnjaci vjeruju da je isplativije upravljati više stambenih zgrada. Zakon se ne miješa - jedan se hoa može stvoriti od stanara dvije ili više kuća. Pored toga, HOA ima pravo odabrati bilo koji obrazac za upravljanje domaćim programom: samostalno, izravnim ugovorima s organizacijama za opskrbu resursa ili putem sporazuma s pozvanom operativnom društvu. Potpuni prijenos profesionalne upravljačke organizacije svih ovlaštenja po nalogu zajedničke imovine je moguć.
Ominus. Međutim, nije sve tako oblačno - postoji hoa i njegovi nedostaci:
Često, inicijative vlasnika ne pronalaze podršku lokalnih vlasti. Hospitalizacija, mehanizam interakcije između partnerstva i vlasti, tako neophodan za rješavanje skupa pridruženih pitanja, nije dovoljno ugrađen u zakon. Tipičan primjer: Ako neko iz stanara kod kuće, u kojem postoji HOA, ne želi plaćati doprinose i obavljati obavezne isplate komunalnih usluga, za oporavak dugova samo sudom. Sve dok će sud odlučiti, puno vremena može proći, a komunalije će u ovom periodu platiti pripadnike HOA-e zakon;
Grearzi se ne žele pridružiti Hoa. Gradske vlasti su dužne vratiti razliku između plaćanja korisnika (i oni su manji nego inače, jer ova kategorija građana koristi subvencije za plaćanje komunalnih usluga) i preostale vlasnike stambenog prostora, ali u praksi se događaju takve naknade izuzetno rijetko;
Naknada za eksploataciju u HOA je veća nego u običnom kuću. Ali potrebno je razumjeti da je iznos obavezne komunalne isplate apsolutno isti za članove HOA-e, te za stanovnike tih kuća u kojima partnerstva nisu stvorena. AVTID Odluka o dodatnim troškovima (na primjer, na opremi automatizirane garaže, obloge ulaza mramornih pločica, ukras lobija, isplata usluga trgovaca pejzaža) zauzima opći sastanak stanovnika ili odbor Hoa . Proračun i obračun za stambene prostore i komunalije mogu obavljati glavni računovođa, računovođa ili predsjednik partnerstva. Štaviše, potrebno je uzeti u obzir slučajeve neusvajanja usluga ili pružanje komunalnih usluga koje služe organizacije (na primjer, nakon ljetnog preventivnog rada nije uključio vruću vodu na vrijeme);
Uspjeh i efikasnost aktivnosti HOA u velikoj mjeri ovise o svom predsjedniku i vladi. Stoga se bira menadžeri moraju biti ispunjeni umu. Ali čak ni ovo ne može biti garancija da cijenjeni susjed sa petog kata ne želi dodijeliti dio javnog novca, a borbeni komšija s drugog ulaza postat će dobar menadžer.
Konačno, predsjedavajući HOA često se žale na beznačaj stanara i nedostatak razumijevanja. Naravno, članstvo u HOA preuzima neke dodatne troškove, ali oni se isplaćuju sa stostrukostom. Na primjer, koja majka ne bi željela pustiti djetetu u šetnju zatvorenom i sigurnom dvorištu? Takav problem može riješiti tačno HOA, međutim, zahtijevat će neke napore i novčane troškove.
Partnerstvo vlasnika stanovanja omogućava stanarima da zarade na općoj radionici. Za to, opći sastanak članova HOA donosi odluku da prenese privremenu upotrebu nekih objekata ove nekretnine (podrum u kojem je trgovina zadovoljna ili gluhi zid kuće na kojem se postavljaju) u kojem se nalazi oglasni štit). Također možete proširiti područje zgrade - na primjer, da sišete potkrovlje i proslijedite ga. Dodatni prihod koji će hoa dobiti treba ići kući
Prava i obaveze
Da bismo zamislili kako partnerstvo djeluje i kako može pomoći običnim stanovnicima, potrebno je proučiti njegova prava i obaveze. Krenimo od komunalnih usluga. HOA zaključuje ugovore s organizacijama za opskrbu resursa ili samostalno proizvodi resurse potrebne za pružanje potrošača usluga komunalnih usluga u potrebnim količinama. Vrlo je važno da se zahtjevi zakona nisu razbijeni, a život, zdravlje i imovina stanovnika nisu uzrokovali štetu. Partnerstvo može poslužiti domaćim inženjerskim sistemima koji se koriste za pružanje usluga potrošačima, nezavisno ili sa uključivanjem drugih osoba.
Naknade za izračun i naplatu za komunalije o upravljanju HOA dodjeljuju se sljedeće dužnosti:
Na propisani način umanjite iznos ovih plaćanja (na primjer, ako postoje prekidi sa opskrbom električnom energijom);
Na zahtjev potrošača provjerite iznos naknada za usluge i najkasnije 3 radna dana za izdavanje dokumenata koji potvrđuju ispravnost obračuna plaćanja, uzimajući u obzir kvalitetu pruženih usluga, kao i utvrđenim zakonima i ugovori, kazne, kazne.
Vrlo je važno osigurati publicitet i transparentnost aktivnosti Odbora HOA. Da bi to učinio, u prisustvu kolektivnih (generalnih) šaltera, časopis za računovodstvo je evidencije njihovog svjedočenja, što omogućava potrošački zahtjev za 1 radni dan da mu pruži ekstrakt iz ovog časopisa. Ako je bilo neispravnosti u radu domaćih inženjerskih sistema ili inženjerske komunikacije i opreme koja se nalazi izvan kuće, odbor je dužan ne samo informirati vlasnike stambenog prostora, već i dati vjerovatno prognozu: pružanje javnih usluga: će biti suspendovani ili ograničeni. Pored toga, partnerstvo na zahtjev bilo kojeg vlasnika mora mu pružiti sljedeće informacije: imena, adrese i telefonski brojevi otpreme i hitnih službi, veličine tarifa za tarife, nalog i oblik plaćanja ovih Usluge, parametri njihovog kvaliteta, rokovi za uklanjanje nezgoda i drugih kršenja postupka za pružanje komunalnih usluga.
Druga neugodna odgovornost leži na rukovodstvu partnerstva - informirati potrošače o planiranim prekidima u pružanju komunalnih usluga, a najkasnije 10 radnih dana prije početka ove suspenzije.
Da bi se izvršilo izvršavanje tijela upravljanja HOA njihovih dužnosti, pružaju se mjere odgovornosti. Telo za primjenu takvih mjera su kršenje kvalitete i postupka za pružanje komunalnih usluga; Šteta nanesena životnom, zdravlju i potrošačkom imovini, kao i osobe koje žive s njim, zbog neusvajanja ovih usluga ili njihovog neprimjerenog kvaliteta. Nedostatak krivice šefova HOA ili organizacije upravljanja u ovom slučaju se ne uzima u obzir. Međutim, oni su oslobođeni odgovornosti za pogoršanje kvalitete komunalnih usluga, ako dokažu da je prouzrokovao okolnosti vise više sile. Kršenje obveza sa strane kolega (posluživanja organizacija) ili pogrešnih akcija Odbora (uključujući nedostatak potrebnih sredstava) ne pripadaju takvim okolnostima. Popis slučajeva u kojima su odgovorni pripadnici Odbora HOA, uhvaćeni u Povelju.
Ali sve to se tiče dužnosti. AVT TSZ prava za većinu odnose se na organizaciju odnosa sa potrošačima komunalnih usluga. Partnerstvo ima pravo na traženje plaćanje za potrošne usluge (i, u skladu s tim, isplata takmičenja, novčanih kazni, kazni u prisustvu duga). Odbor partnerstva također može zahtijevati da zaposlenici ili predstavnici HOA-e, službe za hitne slučajeve za pregled tehničkog i sanitarnog stanja intra-kvartalne opreme i ispunjavanje potrebnog popravnog rada primljeni su u stambene prostore. Vrijeme posjeta treba koordinirati s potrošačem (iako se ovo pravilo ne odnosi na one kada je potrebno eliminirati nesreću). Ako odbijete da pustite predstavnike TCG-a i vašu grešku (na primjer, popunite susjede zbog neispravnosti vodoopskrbnog sustava), tada partnerstvo ima pravo inzistirati na punim štetama.
Konačno, odbor HOA obdaruje se ovlaštenjem za obustavu ili ograničavanje opskrbe toplom vodom, električnom energijom i plina. Međutim, ovaj postupak je prilično dug: ograničiti pružanje komunalnih usluga ili obustaviti njihovu ponudu može poslati samo sud. Vlasnik sobe mora biti predati pismeno upozorenje o mjerama koje treba prihvatiti (najbolje je poslati poštu s obavijesti o primanju ili prenoseći od ruke na primanje). Ali trebalo bi uzeti u obzir razdoblja predviđena za uklanjanje duga neispravnosti. Uzimajući u obzir - zabranjeno je opskrbu grijanjem, kanalizacijom i hladnom vodom.
Problemi
Pa, pokušajmo pogledati probleme hoa iznutra. Predsjedavajući partnerstva priznaju se da su mnoge poteškoće zabrinuti. Mogu se podijeliti u nekoliko kategorija.
Prva (i najvažnija) - neplaćanje. Na primjer, programer i kupac, djelomično su već plaćeni za stan, jer se to rješava na različite načine. Dug ispred HOA raste, kupac živi u stanu, ali ga popravlja, ali za eksploataciju ne plaća, pozivajući se na činjenicu da kućište ne pripada njemu. Da, a investitor nije spreman platiti uplate u potpunosti, iako tvrdi da stan ostaje njegova imovina. Pravno, ova situacija nije riješena, pa je u svakom određenom slučaju dozvoljena pojedinačno, najčešće u pravosuđu.
Drugi problem je odnos sa programerom: Nije svaki od njih spreman za uklanjanje nedostataka koji su u bilo kojoj novoj zgradi. Ako napravite programer, to ne uspije, stanari eliminiraju nedostatke i kvarove na vlastiti trošak.
Ponekad programer uvodi buduće vlasnike zablude u odnosu na veličinu lokalnog područja. Kada stanari stječu apartmane, oni prikazuju prospekte, a na frazu: "Navedena je teritorija", uključena u ugovor, niko ne obraća pažnju. Kupljeno je smještaj Ivot, u dvorištu je opremljeno, trgovine i kutija za pijesak - a u dvorištu su već započeli kopati novu jamu! .. ili su ljudi dali novac za stan sa takozvanim besplatnim planiranjem, a onda su imali Platiti za preuređenje, što nije, jer kada su ušli, u novom stanovanju bilo je samo vanjski zidovi. (Činjenica je da u našem stambenom zakonodavstvu ne predviđa pojam "Besplatno planiranje stana", tako da će svi kupci takvog stanovanja morati imati težak postupak za smanjenje preuređenja.)
Treći problem je nedostatak informacija o aktivnostima HOA. Mnogi stanovnici ne idu na opće sastanke, ali sva pitanja koja se odnose na njihov kućni dom rješavaju se tačno tamo. Stoga, često odmarališta Hoa uz pomoć "razgovora" - onih članova odbora koji mogu zaobići sve stanove u kući i razgovarati o hitnim slučajevima sa vlasnicima.
ISAWAY Akutni problem - Nesretni stanovnici. Mnogi su spremni dati novac, ali ne žele sudjelovati u poboljšanju ili barem razgovarati o mogućim opcijama za poboljšanje života kuće.
Reziming, možete reći: Hoa je svjesna potreba. Morate upravljati svojim domom sa umom. Bestijan od vlasnika, niko to neće učiniti.
HOA nema pravo da promijeni komunalne tarife: osnova ih Vlada Ruske Federacije. Naknada za veličinu AVTOT za održavanje i popravak kuće (ono što je prethodno nazvano održavanje zgrade) utvrđuje se na Generalnom sastanku članova Hoa. Isto partnerstvo dobiva se iz gradskih budžetskih subvencija za održavanje i popravak stambene zalihe u stambenim zgradama - ova vrsta dodatka omogućava vam održavanje kuće u ispravnom stanju
Slijed faza formiranja vlasnika stanovanja
1. Edukacija inicijativne grupe od vlasnika ili budućih vlasnika stanovanja
2. Pripremni rad (doplata stanovnika, pojašnjenje prednosti udruživanja)
3. Opći sastanak stanovnika, koji odlučuje o formiranju HOA-e, odabere Odbor i njen predsjedavajući, kao i način upravljanja imovinom (vlasnicima vlasnika bilo kojeg društva za upravljanje ili sa HOA), odobrava Najam hoa
4. Registracija HOA kao pravnog lica. Za to je potrebna izjava o registraciji, protokolu Generalne skupštine s odlukom o stvaranju partnerstva za vlasništvo kuće (originalno ili zastrašeno kopiranje), dvije kopije Povelje HOA, koje je odobrilo opći sastanak vlasnika kuća (šiveni i numerisan), kao i primitak za plaćanje državne dužnosti za registraciju partnerstva (2 hiljade rubalja)
5. Otvaranje računa namire o partnerstvu u banci
6. Prenos kuće u menadžment posebno kreirane komisije koja sadrži predstavnike Gradske uprave i članova odbora HOA (Akt prihvaćanja i prenosa - tipičan interresorna formu n OS-1A sa primjenom tehničke dokumentacije na Zgrada)