Zaštita dioničara: nova pravila koja su stupila na snagu 2019. godine

Ispričamo kakav fond za kompenzaciju, ESCRO-račun, šta da radim ako je programer bankrotirao i o novim pravilima za zaštitu prevare dioničara u 2019. godini.

U prosjeku, 2 do 6% dioničara svake godine ne prima svoje sadržaje na vrijeme, a stvara značajan problem za tržište nekretnina. Zaštita prava dioničara predviđena 2005. godine zakonom br. 214-FZ bila je nedovoljna, tako da je nastavila da ga poboljšava. Nova pravila osmišljena su za zaštitu prava prevarenih dioničara. Prijelazni period pokrenut je do jula 2019. godine.

Sve o inovacijama u zakonu

Predmeti i pojmovi

Ko su takvi prevareni dioničari

Problemi u kapitalu

Zahtjevi za programera

Zahtjevi za DDU

Odgovornost za promjenu rokova

Kompenzacijski fond

Stečajni programer

Escrow račun

Garancija

Izgledi za inovacije

O objektima i konceptima

Dakle, postoje dvije glavne karakteristike. Prvi je programer - pravna osoba koja ima ili na pravom zakupu zemljišta i privlače učesnike u gotovini u kapitalu za stvaranje stambenih zgrada i (ili) drugih objekata za nekretnine na osnovu dobivene dozvole.

Drugi je sudionik u zajedničkoj konstrukciji - građanin ili pravno lice. Zajedno mogu graditi ne samo stambene zgrade, već i garaže, zdravstvene ustanove, ugostiteljstvo, poslovne aktivnosti, trgovinu, kulturu i druge objekte nekretnina, osim industrijskih objekata. To se zabilježeno u članku 2. Zakona.

Postoji i jasna definicija objekta građevine kapitala, odnosno činjenica da bi u budućnosti trebao biti vaš stan, garaža ili mjesto u podzemnom parkingu u blizini kuće. Ova stambena ili nerezidencijalna prostorija koja se prenose u akcionaru nakon primanja dozvole za povredu stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnina i dijela ove kuće ili objekta nekretnina, uključujući, uključujući i ugovor o učesniku koji uključuje .

• 

Ko su takvi prevareni dioničari

Da bi kupca problematične nekretnine u izgradnji potrebni sljedeći uvjeti:

• Zaključen je sporazum dioničara;
• Izvršna strana nije ispunila obaveze prema ugovoru o sudjelovanju kapitala duže od 9 mjeseci. i nisu povećali ulaganja u izgradnju kuće više od dva izvještajna razdoblja u nizu;
• Programer nema nasljednika za izgradnju objekta;
• Obaveze građevinske kompanije pred dioničarima nisu osigurane garancijom banke ili osiguranje civilne odgovornosti.

Imajte na umu: U nekim slučajevima čak i dostupnost ugovora o učešćem kapitala u izgradnji ne može zaštititi akcionar kupca. Savezni zakon br. 214-FZ "o sudjelovanju u kapitalu izgradnje stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina" (Zakon br. 214-FZ) ne štiti dioničare ako:

• U izgrađenoj kući su iste prostorije prodane nekoliko puta;
• Kuća je izgrađena na parceli koja se ne izdaje ili iznajmljuje;
• Kuća je izgrađena na zemljištu u kojoj nije dozvoljeno;
• Kuća je izgrađena uz kršenje plana gradskog planiranja, zahtjevima projekta.

Zlostavljanje dioničara sa svojim privilegijama (na primjer, mogućnost jednostranog odbijanja ugovora ili pribavljanja kazne za kršenje prenosa objekta) može dovesti do suda odbiti ih da zaštite prava ako su zlonamjerne prirode Akcije su uspostavljene.

Problemi u kapitalu

U suštini, zamke postaju jasno svima koji pažljivo proučavaju ovu shemu ulaganja u nekretnine.

Pluse sheme su očigledni: Kupac prima nekretnine za 30-40% jeftinije od prosječne tržišne cijene; Programer dobiva sredstva za izgradnju objekata za nekretnine i implementaciju kanala gotovog proizvoda.

Nažalost, takva je investicija uvijek povezana s značajnim rizicima. Mala je odlaganja prilično uobičajena, a ne uvijek da se raspored posvećuje temeljito. Međutim, događa se da programer posebno odlaže završetak izgradnje ili povuče trenutak unosa u stanovanje.

Usvojen u 2005. Zakon br. 214-FZ uveo je zabranu programera za prelazni apartmani prije primanja dozvola; Naručio sam programerima da se registriraju u ugovoru sa svim uvjetima i kazne za njegovo neizvršeno, kao i registriraju svaki ugovor o sudjelovanju kapitala (DDU) kako bi se isključili ddu.

Međutim, to nije bilo dovoljno i promjene su počele uvođenje promjena.

Prvo, stambena izgradnja treba odvojiti od drugih aktivnosti s nametanjem ograničenja za programer za obavljanje poslova koji nisu povezani sa provedbom projekta.

Drugo, treba primijetiti princip "Jedna kompanija jedna građevinska dozvola". Istovremeno, izgradnja sa zajedničkim sudjelovanjem u nekoliko dozvola je sada zabranjena. Istovremeno, veliki programeri neće moći delegirati svoje funkcije dječijim strukturama kako bi pohađali izvršenje nekoliko projekata odjednom, jer iskustvo treba biti najmanje 3 godine (barem kao opći izvođač ili kupac).

Treće, aktivnost programera mora biti popraćena određena kreditna institucija banke. Računi kompanije, tehnički kupac i generalni izvođač radova moraju se otvoriti u istoj banci.

Četvrto, uslovi za poslovnu reputaciju organa upravljanja programerom i njenih sudionika su zategnuti. Među osnivačima programera ne može biti lica sa nezapaženim ili neizmirenim presudama, kao i onima koji su čiji su aktivnosti uzrokovali bankrot pravnog lica.

Kompanija mora dobiti zaključak za ispitivanje čak i za niske zgrade, a ne da nemaju dugovanja (osim ciljanih zajmova za izgradnju). U ovlaštenoj kreditnoj instituciji banke, sredstva trebaju biti deponovana u iznosu od najmanje 10% troškova izgradnje (osebujan padobran, koji bi trebao biti zaštićen i programer, a dioničari u slučaju vremena ili bankrota).

Peto, zakon utvrđuje granicu troškova programera u Fondaciju za naknadu, plaćanje usluga banke, usluge upravljanja, oglašavanje, komunikacijske usluge, komunikacijske usluge, iznajmljivanje. Ova granica je 10% od dizajnerskog troška gradnje.

Kako odabrati pouzdanu kompaniju

Ako ćete kupiti stan u kući u izgradnji:

1. Naučite dostupne informacije o programeru, provjerite njegovu reputaciju.
2. Najlakši način za potvrdu činjenice da ćete pročitati na internetu - da biste otišli u bilo koju zgradu i pobrinite se da se posao provodi.
3. Prije potpisivanja ugovora o sudjelovanju kapitala u izgradnji, pažljivo ga pročitajte, ne žurite.
4. Ako imate najmanje sumnje, pogledajte advokatima koji će vam pomoći da shvatite sve pravne zapletene.

Novi zahtjevi za programeru

Do dana, ugovor sa prvim sudionikom u izgradnji dionica u akciji najkasnije 14 dana dužan je objaviti u medijima ili na Internetu Projektnu deklaraciju gdje su naznačene informacije o kompaniji i informacijama o kompaniji i informacijama o kompaniji.

Programer je dužan pružiti distribuciju na njegov zahtjev:

• građevinska dozvola;
• Tehnička i ekonomska potvrda projekta;
• Zaključak državnog ispitivanja projektne dokumentacije;
• Projektna dokumentacija, koja uključuje sve promjene upisane na njega;
• Dokumenti koji potvrđuju pravila programera na zemljište.

Također bi trebao uložiti u projekt vlastitim sredstvima u iznosu od najmanje trećine ukupnog proračuna projekta; Novac koji privlači dioničari trebao bi strogo ići za provedbu određenog projekta, a nigdje drugdje.

Zahtjevi za sudjelovanje

U skladu s DTU, jedna strana (LOLSHLER) se obavezuje da će platiti fiksni udjel u dokumentu i usvojiti gotov objekt, a druga strana se poduzima u konstruiranje i podnijeti ovaj objekt Sporazumu predviđen sporazumom.

Ugovor mora biti u skladu sa:

• Određivanje određenog objekta zajedničke konstrukcije koji se prenosi u skladu sa projektnom dokumentacijom od strane programera;
• Navođenje roka za prijenos objekta građevine udjela na dioničar;
• informacije o cijeni ugovora, vremena i poredaka za plaćanje;
• Informacije o garantnom roku koji djeluju u odnosu na objekt u izgradnji.

U nedostatku barem jednog od uvjeta navedenih uvjeti, ugovor se smatra nevažećim. Svaki DDU bi trebao biti registriran u regionalnoj diviziji Rosrestra kako bi se izbjegla dvostruka prodaja.

Dioničar ima pravo da se ugovor jednostrano raskinu, ako, na primjer:

• Bilo je problema s uvjetima;
• Zahtjevi za kvalitetu objekta nekretnina su značajno prekršeni;
• Planiranje stanova predviđenih početnim promjenama projekta.

U slučaju prestanka ugovora, programer je dužan da ne donosi ne samo novac dioničarima, već i interesovanju za korištenje posuđenih sredstava u iznosu od 1/150 stope refinanciranja Centralne banke Ruske Federacije, koja djeluje na dan ispunjenja obaveze povratka sredstava koje plaćaju dioničari. Istovremeno, kompanija može ukinuti ugovor samo putem Suda nakon 3 mjeseca.

Odgovornost za promjenu rokova

Programer je dužan prebaciti objekt učesnicima u kapital izgradnje najkasnije do termina koji je odredio Ugovor. Period prenosa postavljen je za sve učesnike, to je jedno.

Ako je proces odgođen, programer je dužan platiti kaznu (kaznenim) kupcima u iznosu od 1/75 stope refinanciranja Centralne banke Ruske Federacije, koji djeluju na dan ispunjenosti obaveze, po cijeni ugovora za svaki dan kašnjenja.

U slučaju da je nemoguće izgraditi kuću u ugovoru snimljenom ugovorom, kompanija je dužna 2 mjeseca. Pismeno obavještavanje dioničara i sugerira da unese promjene ugovora.

Pored toga, DDD uspostavlja određene uvjete za prijenos nekretnina ulagače u nekretnine nakon primanja dozvole za narudžbi za narudžbu.

Prema Zakonu br. 214-FZ, programer je dužan za 2 mjeseca prebaciti sve stanove kupcima. Nakon što je prihvatio Državnu komisiju.

Fond za naknadu za zaštitu prevarenih dioničara

Da bi se osiguralo da osiguranje civilne odgovornosti za programere u okviru sporazuma o sudjelovanju sada je kompenzacijski fond.

Sve kompanije koje prodaju stanove u fazi izgradnje trebaju biti prenesene u Fond za naknadu za obezbeđivanje obaveza prema sporazumu 1,2% u cijeni svakog DDU-a. Zakon predviđa godišnju procjenu obveza za prilagodbu veličine procjene procjene, ali ne češće 1 put godišnje.

Sredstva kompenzacijskog fonda bit će usmjerena na završetak problematičnih objekata za nekretnine. Glava izvršni direktor Fonda za kompenzaciju Agencije za stanovanje i hipotekarno kreditiranje (AHML). Vrlo je važno da zadatak Fondacije ne uključuje prikupljanje određenog iznosa, potrebno je samo osigurati da pruža financijsku pokrivenost postojećih rizika.

Maksimalni iznos odštete novca određuje se na osnovu ukupne površine objekata u izgradnji i cijeni jednog kvadratnog metra smještaja u ovom objektu. Istovremeno, ukupna površina objekta izgradnje kapitala ne može prelaziti 120 m², a cijena 1 m² u njoj ne može biti veća od prosječne vrijednosti za slično stanovanje na osnovnom tržištu u istoj regiji.

Fond za kompenzaciju pomoći će zaštiti prava novih dioničara; Kako bi se pomoglo tim saučesnicima koji su već susreli poteškoće, regionalne vlasti su nacrtale grafike o završetku problematičnih objekata, što ukazuje na vremenski period i mehanizme rješenja.

Ako je programer bankrotiran

Ukupno trajanje stečajnog postupka smanjuje se ukidanjem postupaka za financijski oporavak i optimizaciju aktivnosti koje su provodili arbitražni menadžer i stečaj. Prvi postupak je uveden na postupak konkurentne proizvodnje, dok profesionalni lider mora voditi bankrot kompanije, što već ima iskustva u građevinskom sektoru. Novi stečajni menadžer usmjerava pismo dioničarima u kojima će se opisati daljnji postupak i algoritam akcija.

Zakon "o bankrotu" utvrđuje da su zahtjevi svih dioničara predstavljeni menadžeru takmičenja, a ne na arbitražnom sudu najkasnije 2 mjeseca. Od datuma primitka obavijesti o konkurentnom menadžeru. Menadžer razmatra zahtjeve i uključuje ih u registar.

Ako se, u toku stečajnog postupka, pojavilo dovoljan razlog vjerovali da bi se mogla obnoviti solventnost programera dužnika, moguć je tranziciju na vanjsko upravljanje.

Konkurentski menadžer dužan je izvršiti potrebne radnje za pretragu i privlačenje drugog izvođača. Postoji još jedna opcija - sastanak dioničara ima pravo odlučivanja o načinu izvršavanja obaveza primanjem naknade iz kompenzacijskog fonda. Pored toga, ostaje mogućnost otplate zahtjeva prenosom na odredbe objekta nedovršene gradnje ili prijenosa stambenih prostorija (ako je objekt već izgrađen). Odluka se odvojeno donosi za svaku kuću u izgradnji, generalni sastanak budućih stanara, potrebno je dobiti odobrenje ¾ dioničara.

Napominjemo: U stečaju programera, najugroženija kategorija vlasnika imovine vlasnici su nestambenih prostorija, uključujući apartmane.

Zemljište i kuća u izgradnji založena su sa sudionicima u izgradnji kapitala dok programer ne ispuni svoje obaveze; Istovremeno, vlasništvo nad nekretninama nastavlja se u dioničaru u trenutku registracije ugovora o sudjelovanju kapitala.

• 

Što je escrow račun

Eskrow - specijalitet uvjetnog depozita, na kojem se novčani stupnjeva skuplja do završetka izgradnje kuće. Escrow računi u Rusiji pojavili su se u 2014. godini, ali su koristili ovu shemu samo u 2018. godini.

Kamata na sredstva koja postavljaju na escrow račune se ne naplaćuju, a banka u kojoj su takvi računi otvoreni, ne prima naknadu. U stvari, escrow račun je benematizni depozit, novac na kojem se zamrzava za period koji ne prelazi datum puštanja u rad u poslovanje u deklaraciji o dizajnu plus 6 mjeseci. Kada koristi Escrow račune, dioničari ne prihvataju financijski rizik povezan sa određenim programerom i rizikuju samo na ovlaštenu banku koja im se mora vratiti u slučajeve predviđene zakonom. U slučaju da je Banka proglašena bankrotom, programer ponovno pokreće ugovor sa novim agentima za bankovne banke, osiguranik će biti prenesen na novi račun.

Kompanija prima sredstva sa egzoruum računa nakon ulaganja objekta na rad i registrirao pravo vlasništva nad najmanje jednim stanom.

Sredstva sa Escrow računima mogu se prevesti ili za plaćanje obaveza kompanije na ugovoru o zajmu, ili su navedene direktno programeru (da se izračunaju sa zajmodavcem u slučaju kada je izvršila izgradnja na posuđenim sredstvima.

Garantni period - 5 godina

Deterdžent ima pravo zahtijevati besplatno uklanjanje otkrivenih oštećenja ili smanjenje cijene stana na odgovarajući iznos. Pored toga, dioničar može zahtijevati naknadu za svoje rashode za uklanjanje nedostataka.

Izgledi za inovacije

Od 1. jula 2019. godine, promjene saveznog zakona br. 214-FZ počeli su djelovati u cijelosti. Zajednička konstrukcija treba zamijeniti projektom, mora se stvoriti Registar (pomoći će provjeriti pouzdanost programera).

Također od 1. jula 2019. promijenio se postupak prodaje stanova u novim zgradama. U skladu sa zakonom, kompanija će sada dobiti novac ne od dioničara za nastavak izgradnje, već iz akreditiranih banaka i pohranjivati ​​ih na escrow račune.

Ali nisu svi programeri u ovoj shemi radili. Prema rezoluciji, programeri mogu prodati apartmane za stare uvjete, ako su kod kuće spremni najmanje 30%, a broj zaključenih ugovora - ne manje od 10%. Jevreji specijalizirani za nekretnine već su napomenuli da programeri traže Obisne sheme, u implementaciji kojim imovinski kupci neće ući u DDD.

Samo ugovor o sudjelovanju kapitala može garantovati zaštitu prava dioničara, tako da kupac ne može pristati na prijedlog programera da se učini prijedlogom zakona ili ugovora o dodjeli zakona ili sufinancirajući sporazum.

Stručnjaci za nekretnine vjeruju da će promjene zakona br. 214-FZ prisiliti male i srednje kompanije sa tržišta, jer je cilj inovacija renomiran građevinsku industriju. S druge strane, ova situacija može prouzrokovati značajne promjene na tržištu hipotekarnog zajma, prisiljavanje banaka da ponude profitabilniji kreditni rješenja za one koji žele kupiti stanovanje.

•