Kupite kućište na sekundarnom tržištu. Poteškoće s kojima se moraju suočiti sa osobom prilikom ispitivanja stana i donošenje predujma.
Koji problemi moraju riješiti osobu koja se okupila da stekne stanovanje na sekundarnom tržištu? Šta ponekad ne sumnja da je budući vlasnik ne novi stan?
U međuvremenu, na jednom i pol-biralu, koji obično zauzima cijeli proces od trenutka izbora nekretnine prije nego što se ključni prijenos, potrebno je koncentrirati što više i pokušati da ne propustite nijednu nijansu. Apobloma leži doslovno na svakom koraku. Radi se o njima koje danas želimo razgovarati.
Koji stan za odabir?
Naravno, sve ovisi o vašim mogućnostima i potrebama. Nije tajna da se isti novac može kupiti apartmani različitih vrsta i udobnosti, koji se nalaze u više ili manje ekološki prihvatljivim područjima, unutar grada ili predgrađa IT.D. Kprimer, skromna u kapitalnim standardima iz iznosa od 80.000 dolara, sada je dovoljan da kupi malu "dvokrevetnu sobu" u tipičnoj kući na periferiji metropole, pristojnog trosobnog stana u sličnom stambenom fondaciju u blizini regije Moskovske ili ogromnog višestrukog stana na rubu Moskovske regije. I, recimo, za kupovinu malenog "odnushkija" u samom središtu kapitala, može biti potrebno i mnogo veliki iznos.Konačna cijena nekretnina ovisi o skupu faktora. Svaka sitnica koju karakterizira stan sa pozitivnom ili negativnom strani utječe na njegovu cijenu. Gore navedeni smještaj s balkonom, lođom ili Erkerom, smješten na srednjim katovima kuće s liftom i smećem na smeću, koji se nalazi u neposrednoj blizini metro stanica i drugih transportnih stanica. Prozori idealnog akvizicije treba ići na mirno dvorište i / ili južnoj strani, soba je velika površina, a na čistom lijepom ulazu bilo bi lijepo vidjeti recepciju ili wamiver. I naprotiv, stan bez balkona, sa malim susjednim prostorijama na prvom ili zadnjem katu kuće koja stoji na bučnom putu, u kojem nema lifta i elementarnog naloga u ulazu, može se kupiti na najnižim Cijena. Svi ovi faktori su prikladni za upotrebu, trgovanje sa prodavačem: svaki parametar potencijalno se smanjuje ili povećava troškove nekretnine na 1-2% ili čak više, što će na kraju dati uštedu nekoliko stotina, a ponekad i tisuća dolara.
KSLOV, jedan od najnovijih trendova na ruskom tržištu nekretnina - smanjenje potražnje za lošeg kvaliteta i rastuću potražnju za takozvanim elitom.
Koji se problemi mogu suočiti sa osobom koja je odlučila da samostalno kupi stan, bez pomoći realtora?
Odgovoreno je Galina Utesheva, šef stambenog objekta sekundarnog stambenog stanova "Kuća-nekretnine":
"Kupovina stana uvijek nije samo zabrinjavajući, radosni, već i odgovoran trenutak u životu svake osobe, posebno ako su sredstva prepirula na nju godinama, na štetu odmora i omiljenih hobija. Izavljam , šta će biti, ako će vlasništvo nad samomvoznim stanovanjem biti osporavano na sudu za prethodne vlasnike ili treće strane. AVS zbog činjenice da kupac ne može samostalno provjeriti povijest nekretnina. Stvarni slučajevi su poznati i kada su stvarni slučajevi poznati i kada su stvarni slučajevi poznati Strane (prethodno registrovane na ovom području, nasljednicima bivših vlasnika i drugih ljudi) Appea sa zahtjevima za priznavanje prava vlasništva, u cijelosti ili dijelom ili pravo na korištenje stanovanja na osnovu dokumenata (potvrda), Postojanje koje kupac nije ni sumnjao u kupca na zaključivanju transakcije.
To mogu biti potvrđivanje prava na stan koji vas kupio stanu maloljetnika prethodnih vlasnika (čiji su interesi bili povrijeđeni privatizacijom stanovanja 1991.-1993), treće strane koje mogu imati vlasništvo ili upotrebu stanovanja, ali Nalaze se na mjestima zatvora, tretiraju se liječenjem psihoneurološkom ambulante, dizajnirani su za vojsku. To se događa da su nekretnine pod oklopom, hapšenjem ili zalogom, a prodavači stana su ljudi koji pripadaju rizičnoj grupi (maloljetna djeca, samostojeći muškarci, psihički bolesni), osobe koje djeluju na lažnu punomoć, IT.P .
Šta treba povjeriti nekretninu?
Agencije za nekretnine svojim kupcima pružaju kupce stanovanja čitav niz različitih usluga:
Izbor opcija;
provjeravanje skupa dokumenata koje je dao prodavac;
Otkrivanje istorije odabranog stana za vlasnike;
Priprema i zaključivanje preliminarnog ugovora ili unaprijed sporazum i kontrolu njegovog poštivanja;
Izvođenje transakcije (priprema i zaključivanje ugovora o prodaji);
Podnošenje i primanje dokumenata iz državne registracije;
Prisustvo kao svjedoka prilikom označavanja novca u bankovoj ćeliji i premještaj prodavaču;
Registracija Zakona o prijemu Act (ponekad s opisom imovine), kontrola prenosa stanovanja novom vlasniku i nekim drugim akcijama.
"Maksimalni skup usluga uključuje punu podršku transakcije, počevši od odabira opcija i završetka državne registracije i prenosom stana prodavača u kupca, - Komentari na Svetlanu Korsakov, stručnjak najboljeg stvarne Kompanija za nekretnine. "Minimalan je provjeriti pravnu čistoću stana koji je klijent odabrao sebe. I dogovorio se."
Mnogi ljudi pokušavaju spasiti, a sami traže stanovanje. Ali njegova pravna čistoća u svakom slučaju treba provjeriti, čak i ako kupite stan od dobrog prijatelja. Evo slučaja prakse Svetlane Korsakova. "Klijent nam se okrenuo za pomoć u dizajnu transakcije, koji je kupio stan prije 7 godina u svom najboljem prijatelju i sada je odlučio prodati. Prije stana, već je ostao sve ovo vrijeme, ali sve ovo vrijeme ostalo je propisana majka i kćer prvih vlasnika. Gdje su otišli nikog nije znao. Nakon provjere istorije stana, otkrili smo da je u to vrijeme starija ženka umrla i bila je sahranjena na štetu grada, i morali smo na trošku grada, i morali smo da pišemo iz mlađeg. To je učinio redovni advokat naše kompanije. "
Čini se da bi kratka priča o promjeni vlasnika stana trebala razgovarati o pravnoj čistoći smještaja. Ali to nije uvek slučaj. Evo primjera. Dama je odabrala stan, koji je prije imao samo jednog domaćica i odlučio ga kupiti. Nekretnine Wangent Klijent je zatražio pomoć u obavljanju transakcije kupovine i prodaje. Realtors su provjerili istoriju stana i saznali su da je bila u vlasništvu cijelog tečaja, a zatim je stavljena na prodaju (njena domaćica će kupiti stanovanje u novogradnji). Ova činjenica je bila uznemirena, a odlučili su napraviti deponiju dublje. Otkriveno je da je ta nekretnina u Moskvi dobivena prema sporazumu o razmjeni, a zatim privatizovana. Bivši stanari (zlostavljani alkohol koji su susjedi rekli) kao rezultat transakcije preselili su se u regiju Kaluga. Što im se dogodilo, nije bilo moguće saznati. Mogućnost podnošenja zahtjeva Sudu da prizna prethodnu transakciju nije važeća. Stoga su realtori savjetovali svoj klijent stan koji ne kupuje, sa kojim se ona pristala.
Profesionalac će vidjeti šta nespremna osoba neće primijetiti njegovom iskusnom oku. Na primjer, odmah ću upozoriti klijenta da će njegov pasoš uskoro postati nevažeći (na primjer, u dobi od 45 godina) ili pronalaže ureze u potpisima prodavača na različitim dokumentima. Razgovarajte sa javnima koji su završili prethodne transakcije s nabavljenim stanom, uzmite arhivsku pražnjenje iz kućne knjizi i lično razgovarajte sa pasošima.
Dokumenti potrebni za zaključavanje kupovine i prodaje stana
Proširenje dokumenata (potvrda o vlasništvu, s pravom na nasljedstvo, potvrdu o uplaćenoj zadruga, itd.).
Pomozite BTI o vrijednosti zaliha stana.
Objašnjenje.
Kopija poda.
Kopija finansijskog i ličnog računa.
Potvrda o nedostatku duga u plaćanju iznajmljivanja i komunalnih usluga.
Dozvola za reorganizaciju / preusmjeravanje stana (ako je provedeno).
Izvod iz kuće.
Zakon o prijenosu prema prethodnom ugovoru o prodaji.
Potvrda o primanju novca.
Pomoć poreznog inspektorata o plaćanju poreza (ako je stan naslijeđen ili kao poklon).
Pasoš prodavca.
Ako se REALTOR bavi pripremom skupa dokumenata od strane kupca, mora provjeriti sve dokumente koje je prodavač pružio i provjeri prepisku imena, adrese, datume, potpise itd. Uključenost na ovaj popis, to može Nabavite ekstrakt iz jednog državnog registra odsutnosti opterećenja na stanu stečenom, certifikatima psiho-neuroloških i narkoloških dispenzara, koji potvrđuju kapacitet prodavača, kao i druge dokumente.
Kako izgraditi odnose sa prodavcem?
Inspekcija . Dakle, imate nekoliko opcija za apartmane i morate ih gledati. OT, kako sastavljaju sa navedenim karakteristikama kuće, dvorištu i ulazu, možete suditi sebe. Parametri samog stana (stanje prije ili nakon popravke, prozori u dvorište ili na kolovozu, visina stropova, rasporeda, površina različitih prostorija itd.) Ili se ne sakriva iz očiju. Pustiće da će trenutni vlasnik otići na licu mjesta i kako će utjecati na otkupnu cijenu, ima smisla za pregovaranje. Recimo da li stan ima ugrađene ormare, kuhinjski namještaj, idealno upisano u konfiguraciju sobe, skupi vodovodni i drugu opremu, vlasnik će inzistirati na dodatnoj uplati ili motivirati ovaj precijenjeni trošak stanovanja. Vi, zauzvrat, imate pravo da ne kupite druge ljude, već će se prodavač vjerovatno odreći transakcije. Bit će mudriji pregovarati o troškovima predmeta koji su na mjestu i smanjili ga na minimum.
Veoma je važno provjeriti je li preuređenje i reorganizacija održana u stanu. Inesley Da, potrebno je vidjeti dozvole i osigurati da se dogovore stvarne promjene. Ako je ponovna oprema izvedena bez dozvole, najbolje je napustiti kupovinu stana kako ne bi imali problema sa lokalnim vlastima. Neželjna odluka o kupovini ovog objekta (posebno jer se obično prodaje po niskoj cijeni), morate shvatiti da ćete u skladu s novim stambenim kodeksom Ruske Federacije morati koordinirati ilegalno preuređivanje ili donijeti stan u Bivši izgled (u suprotnom se može prodati iz javnog trgovanja). ITO će koštati mnogo novca. Na isti način, ako na kraju omogućite prodati sadašnju akviziciju, vi ćete ponovo morati staviti dozvole.
Inspekcijska radionica (koja je ponovljena, bolja je provesti u prisustvu "njegovog" realtora) koji trebate riješiti mnoga pitanja, ako vam se sviđaju stan. Prodavac mora pružiti skup dokumenata čija će autentičnost trebati provjeriti.
Unapred . Tokom prvog ili drugog inspekcije stana, prodavač i kupac verbalno pregovaraju među same cijene, uvjete i vremenu njenog puštanja. Nakon toga, kupac (uz pomoć nekretnina) provjerava sve dokumente koje je dao prodavac. Ako je sve u redu s njima, vrijeme je da napravite predujam ili položite i piše odnose. Obično prodavac i kupac zaključuju preliminarni ugovor ili predujam ugovora / depozita. Izvodi se u jednostavnom pisanju (u kompanijama za nekretnine nude se tipični ugovori koji su razvili advokati). Interes, morate odrediti sve detalje buduće transakcije: Kada će se provesti i u kojem će obliku biti ugovor o prodaji (u jednostavnom pisanom ili notarskom), koja će cijena imovine biti navedena u ugovoru i šta će biti iznos predujmova / depozita koji uzima troškove prema transakciji, u depozitaru koja će banka riješiti izračun, kada će se ljudi registrirati u stanu uzeti u obzir, u koje vrijeme nakon državne registracije ugovora provest će se prenošenjem nekretnina IT.D. Odvojeno predviđaju uvjete za prijenos nekretnine prema aktu prihvaćanja i prijenosa i inventaru, vremenu povratka od strane prodavača unaprijed ili depozita u slučaju neispunjavanja ugovora i drugih detalja.
Koja je razlika između avansa iz depozita?
Unaprijed Pozovite plaćanje prethodno prenošenjem imovine, ispunjavajući rad ili pružanje usluga. Valjanost iz depozita, nije način da se osigura ispunjenje obaveze. Veličina i redoslijed napretka u odnosima građana određeni su sporazumom strana u odgovarajućem ugovoru.
Depozit (Prema članu 380 civilnog zakona Ruske Federacije) - "novčani iznos koji je izdala jedna od ugovornih strana (u našem slučaju) na štetu Ugovora o plaćanju (prodavca) zbog njega u skladu s ugovornom dokaz o zaključivanju ugovora i osigurati njegovo izvršenje. "Sporazum je u pisanom obliku.
Značajna razlika između dva pravna koncepta unaprijed i otkriva se neuspjehom u potpunosti u ugovoru. Ako se transakcija uznemiri iz nekog razloga, napredak se jednostavno vraća. Azadatakes prodavač plaća kupcu u dvostruku veličinu (!) Ako se transakcija nije dogodila zbog prvog. Inina se vraća ako kupovina ne preduzmu kvar kupca (u skladu sa članom 381 Građanskog zakona Ruske Federacije).
Uz sudjelovanje agencije za nekretnine obično se održava predujam ili preliminarni sporazum koji osigurava predujam. Ugovor o ugovoru (ako u ovom obliku osiguranja obaveze inzistira na neko od stranaka ili obje strane) prodavaču i kupca obično sami zaključuju, bez pomoći Realtora.
Šta bi trebalo biti veličina predujma / depozita? To je obično iznos od 500-2000 dolara, ovisno o cijeni stana i potvrđivanje ozbiljnosti naređenja kupca. Ali u nekim slučajevima prodavac može zahtijevati da postigne veći napredak. Iasli Kupac je vrlo zainteresiran za sticanje ovog određenog stana, slaže se (ponekad čak i uprkos otporu Realtora). Inače, izuzetno neugodna situacija može nastati kada se prodavač kao rezultat odbija izvršiti transakciju, a avansni povratak nije u žurbi. U jednom od tih slučajeva Svetlana Korsakov nam je rekla. Klijent je odlučio kupiti stan čiji je domaćin potreban avans od 8.000 dolara. Realtor vam nije savjetovao da napravite tako veliku količinu, ali klijent je inzistirao i potpisivanjem dogovora o prethodno vrijeme, plaćen novac. Nakon isteka rečenice, prodavac je bio dužan vratiti novac, ali odbio je, rekavši da će ona to učiniti kada bi dobio predujam od sljedećeg potencijalnog kupca. Kompanija za nekretnine odlučila je pomoći svom klijentu (i nije ni preuzeti dodatnu naknadu) i povezala se sa situacijom advokata i advokata. U početku, propali prodavač nije želio ni razgovarati telefonom sa predstavnicima Agencije, ali nakon toga nije imao ništa što da daju novac i prilično brzo. Da li je postojala zla namjera u njegovim postupcima, nije bilo moguće osnovati.
Povratak plaćenog unaprijed Kupac može biti potreban, ako iznenada identificiraju okolnosti koje ne može znati u vrijeme prijenosa novca. Slučaj Otaka koji se dogodio sasvim nedavno, rekli smo Lilia Zagu. Jedan od njegovih klijenata na početku može je donijeti predujam za stan u staroj kući u centru glavnog grada, a nakon toga je potom pohađao skupe popravke s preuređenjem. Tokom pripreme za prodaju prodaje i kupovine, objavljena je rezolucija Moskovske vlade N 383 od 31. maja 2005. godine. "Na remontu i modernizaciji stambenih zgrada bez žrtvovanja stanovnika za 2005-2007" sa popisom zgrada u različitim okruzima podložne rekonstrukciji. Stan koji je odabrao klijent Lily bio je u jednoj od tih zgrada. Potencijalni kupac je iznajmljen i odlučio napustiti kupovinu, a realtori su uspjeli uvjeriti prodavača da vrati napredak. Oni su tvrdili svoj stav u tome da je kupac znao za činjenicu remonta ili modernizacije kuće, ne bi kupio stan.
Sledeća soba kažet ćemo vam da trebate snimiti u ugovoru o prodaji i prodaj, nagađamo da li je potrebno ukazati na stvarnu vrijednost stana u ugovoru, objasniti koji je odbitak poreza na imovinu i mi ćemo povećati Drugi broj trenutnih pitanja koja se odnose na kupovinu stanovanja.
Urednici zahvaljuju najboljom nekretninama, "Kuća-nekretnine" i "City-XXI vek" za pomoć u pripremi materijala.